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 Sujet  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 11 sept. 2004 : 11:43:26
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Petit retour sur les honoraires pouvant ou non être facturés directement à un copropriétaire.
Dans le jurisclasseur copropriété fasc. 88-10 sous la plume de Guy Vigneron : le contrat de syndic régit les seuls rapports entre lui et le syndicat, sans pouvoir engager chacun des copropriétaires envers le syndic, par exemple pour le paiement des frais de relance. Il cite à la queue leu leu tous les arrêts en ce sens pour une solution qui n'est plus contestée en cas de litige.
Sur ce point les textes SRU n'ont apporté aucune modification. ils permettent, sous certaines conditions, d'imputer au débiteur les frais engagés par le syndicat. C'est donc bien le syndicat qui doit avoir payé lesdits frais à l'huissier, à l'avocat et éventuellement au syndic.
Ce qui est vrai pour les honoraires de recouvrement est vrai aussi pour toutes les autres catégorie's d'honoraires.
On peut donc mesurer l'écart qui existe entre la pratique courante et la réglementation applicable :
La réglementation :
> le syndic peut faire figurer dans son contrat, en sus des honoraires de gestion courante, des honoraires exceptionnels. Ces derniers doivent être clairement définis et accompagnés d'un coût forfaitaire (115 € ht 137,54 ttc) ou des modalités de calcul (1,5 % ht sur le montant ht des travaux par exemple). Les prestations non prévues ne peuvent faire l'objet d'une rémunération (avec le cas particulier des prestations nouvelles qu'on laisse tombre ici)
> ces honoraires exceptionnels ne peuvent être facturés qu'au syndicat. Une autre question est de fixer le sort que le syndicat peut réserver à certaines de ces dépenses (frais de recouvrement, frais en cas de mutation, etc.)
> les clauses du contrat de syndic qui prévoient des honoraires facturés directement aux copropriétaires leurs sont inopposables
> les prestations qui pourraient être assurées directement par le syndic au profit d'un copropriétaire (consultation juridique par exemple) sont hors contrat. Elles doivent faire l'objet d'un accord préalable du genre : cher Monsieur, je peux étudier la question que vous m'avez soumise. Il faut prévoir 3 vacations horaires à 60 € ht soit 180 € ht.
La pratique courante
> le syndic insère dans son contrat des prestations individuelles avec indication de leur coût
> il les facture directement au copropriétaire, d'une manière ou d'une autre
> dans la plus grande majorité des cas ce mécanisme fonctionne parfaitement bien. Le copropriétaire paie sans barguigner.
Mais parfois il y a un os. Le copropriétaire se rebiffe et on doit alors revenir à la réglementation.
Et il est superflu de préciser que ce qui est inopposable à un copropriétaire en place l'est a fortiori à un nouvel acquéreur
Pour la répartition d'une dépense ainsi régulièrement payée par le syndicat :
Pour les frais de recouvrement, il faut appliquer les dispositions légales de droit commun ou statutaires : article 700 NCPC, dommages et intérêts éventuels, article L 10-1
Pour les frais de mutation et autres frais c'est un peu plus complexe car les règles subordonnent l'imputation individuelle à l'existence d'une clause adéquate du règlement de copropriété ! Ces clauses existent dans beaucoup de règlements mais pas dans tous. Il faut bien admettre qu'en 1952 et même en 1974, un rédacteur de règlement ne pouvait pas prévoir toutes ces complications.
La citation de Francis Lefevre fournie par Felix 1930 :
Citation :
Le syndic,en sa qualité de mandataire,non pas de chacun des copropriétaires mais du syndicat de copropriété,ne peut prétendre à l'occasion de la vente d'un lot à une rémunération ou au remboursement de frais que si une disposition du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale l'y autorise.A défaut d'une pareille autorisation,ces frais ne peuvent être facturés personnellement au copropriétaire vendeur même si le contrat de syndic le prévoit:ils sont compris dans la rémunération du syndic et entrent dans les charges générales
est donc parfaitement exacte.
Mais celà n'interdit pas de chercher comment il est possible de contourner de manière légale la difficulté car il est quand même équitable d'imputer au vendeur le coût d'établissement d'un état daté.
Suggestions ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 14:55:58
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Je ne veux pas faire de l'occupation abusive sur le site mais je rappelle néanmoins la réponse ministérielle n° 72799 JOAN Q 8 avril 2002 qui :
> indique que la notion de gestion courante varie d'une copropriété à une autre. Ce qui n'est pas exact. Le député suggérait la création d'une liste des prestations de gestion courante. Celà serait parfaitement possible. Ce qui est vrai, c'est que si la liste comporte 50 types de prestations, certains syndicats ne piqueront dedans que 35 d'entre elles, compte tenu de la nature de l'immeuble. Il est par contre a priori inconcevable qu'une prestation déterminée relève de la gestion courante dans un syndicat, de la gestion exceptionnelle dans un autre.
> constituent des tâches particulières :
la tenue d'une assemblée générale supplémentaire
la gestion des sinistres
le recouvrement des impayés
Il y a donc contradiction avec ce qui est affirmé habituellement pour les recouvrements et les sinistres.
Et il faut considérer que les prestations relatives à l'assemblée générale annuelle entrent bien dans le cadre de la gestion courante.
IL existe aussi, dans le même sens, semble-t-il une réponse ministérielle 14704 JOAN Q 16 juin 2003 p. 4783 citée par le DPGI (Dictionnaire permanent de gestion immobilière.
Je me tais.  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 19:04:33
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JPM, j'entends bien tout ça, mais qui n'apporte rien de neuf.
Je cite un exemple vrai :
Contrat du syndic :
xxxxxx
- honoraires pour gestion particulière ou privative.
(suit une liste allant des travaux de copropriété, en passant par la remise du dossier, le carnet d'entretien ....)
- Prestations privatives particulières : Imputées individuellement.
- xxxx : A la vacation horaire.
- frais de mutation : Renseignement du notaire xxx
Frais de dossier vendeur xxxx
Frais de dossier acquéreur xxx
etc, etc ......
Contrat de syndic adopté conformément à l'art.29 D 1967 (ancienne mouture) à l'unanimité des 82872/100.000° de l'assemblée générale.
Il s'agit là d'une décision effective de l'AG autorisant le syndic à percevoir ces honoraires, clause opposable à tous les copropriétaires .... ainsi que le précise bien sans être contesté F. Lefevre : "(le syndic) .. ne peut prétendre à l'occasion de la vente d'un lot à une rémunération ou au remboursement de frais que si une disposition du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale l'y autorise."
J'en pleure tous les jours, mais pour le moment je n'ai rien vu qui puisse contester ou interdire ces clauses privatives individuelles dans un contrat de syndic, clauses qui seraient approuvées avec l'approbation globale du contrat par une AG, clauses qui sont donc bien opposables aux copropriétaires !
Snif, snif .... pleurons .....
Conclusion : il faut relire les contrats PROPOSES par les syndic et supprimer TOUTES ces clauses privatives. |
Edité par - gédehem le 11 sept. 2004 19:11:04 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 19:27:22
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merci JPM pour toutes ces informations.
Après avoir eu connaissance de la citation de Francis Lefèvre < ... ou une décision de l'AG <et afin d'éviter des problèmes toujours possible (c'est arrivé à notre syndic dans une autre copropriété)j'ai,en accord avec le CS et le syndic, demandé aux copropriétaires,lors de notre AG de mars 2004, la possibilité d'indiquer sur le compte rendu de l'AG dans la résolution:
Renouvellement du mandat de syndic ( ou élection d'un nouveau syndic)
............L'AG accepte,après en avoir pris connaissance:
-la totalité des clauses indiquées dans le contrat joint à la convocation de l'AG sous réserve que soit rajouté en page 3 dudit contrat(partie gestion courante)à l'article <divers>
*Etablissement et mise à jour du carnet d'entretien pour les parties concernant les informations rendues obligatoires par les articles 1 à 4 du décret 2001-477 du 30 mai 2001.
-La totalité des honoraires prévus à l'article 6.1<prestations découlant de décisions de l'AG> et ceux prévus à l'article 6.2<prestations particulières fixées au forfait> y compris les frais et honoraires pour mutation en cas de vente sans qu'il soit ici nécessaire d'en rappeler le détail (page 3,4 et 5 du contrat).
La résolution a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés.
Pensez vous que c'est licite et suffisant
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2004 : 00:42:04
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Pour Gedehem :
Bien vu vos observations qui ne sont pas négligeables dès lorsd que, pour le passé, on doit constater un large fossé entre la pratique que nous connaissons bien et une réglementation qu'à la vérité nous connaissions bien mal tant elle est insuffisamment exprimée.
Pour être franc la question d'Aleksandre et les vérifications qu'elle imposait ont modifié ma perception du problème dans la mesure où j'avais bien survolé dans le passé la jurisprudence en notant les solutions pratiques mais sans rechercher quel pouvait bien être le raisonnement des juges.
Ajoutons les contradictions entre les réponses ministérielles et les affirmations péremptoires d'un camp (il ne faut rien payer, c'est de la gestion courante) et de l'autre (c'est voté, il faut payer) et on peut comprendre que ceux qui ne sont ni d'un camp ni de l'autre n'aient pas pris loupe et microscope car ce n'est plus de lunettes qu'il s'agit ici cher Gedehem !
Pour délabyrinther tout celà, restons sur l'avenir, puisqu'à la suite de la réforme nous sommes dans des temps nouveaux qui ont fait apparaître officiellement le contrat de syndic dans le statut de la copropriété.
Il me semble évident que les règles actuelles, - qu'elles soient bonnes ou mauvaises, c'est une autre affaire -, sont :
Le contrat de syndic ne lie que le syndic et le syndicat.
Il ne peut comporter, au titre de la rémunération de prestations exceptionnelles (hors gestion courante) que des honoraires facturés par le syndic au syndicat et payés par celui ci.
Le syndicat, dans le cadre de la répartition des charges, peut imputer certaines de ces ces dépenses au copropriétaire dans l'intérêt duquel la prestation a été réalisée ou qui en a rendu nécessaire l'exécution.
Cela me semble refléter fidèlement la position de la jurisprudence.
Si j'avais été le législateur ma position aurait été tout autre :
Le contrat de mandat du syndic est opposable aux copropriétaires dans la mesure des clauses pouvant les concerner personnellement. (Justification : la transparence du syndicat et la connaissance qu'ils en ont eu par la notification du projet de contrat.
Il peut fixer , au titre de la rémunération de prestations exceptionnelles, les honoraires mis à la charge personnelle d'un copropriétaire dans l'intérêt duquel une prestation a été réalisée ou qui en a rendu nécessaire l'exécution.
Il va sans dire que ces deux textes peuvent être améliorés mais je pense qu'on voit clairement la différence entre les deux systèmes
J'attire l'attention sur le fait qu'on a totalement négligé à propos des honoraires, les enseignements du régime ancien de la taxation qui comportait déjà une distinction assez claire entre les prestations de gestion courante et les prestations exceptionnelles.
L'arrêté du 21 avril 1978, pour prendre un des derniers arrêtés, visait expréssément les prestations fournies à l'occaison d'une mutation de lot et la rémunération correspondantes. Pour ceux qui ont connu cette époque, les errements récents au sujet de la détermination des prestations courantes ou exceptionnelles sont effarants, dès lors que ces régimes respectifs étaient clairement établis il y a trente ans, après quelques tatonnements depuis
On peut seulement dire qu'à l'époque les services du contrôle des prix ont toujours tenté d'interpréter des textes clairs au préjudice des syndics. Chaque fois que ces derniers, quand ils étaient surs de leur bon droit, - ce qui n'était pas toujours le cas -, ont refusé la transaction proposée pour éviter la phase pénale, ils ont triomphé dans la mesure ou les poursuites ont été abandonnées. Une élection présidentielle, en particulier, a permis de faire un grand ménage dans les dossiers en cours au motif de l'amnistie.
Je pense toujours que ce sujet donne une bonne occasion d'avancer sur cette question. J'espère bien qu'Universimmo y mettra son grain de sel, mais je ne suis pas certain que nos amis d'UI ont sous la main les documents du temps de la taxation.
Comme ils l'ont déjà écrit : nous n'étions pas nés.
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