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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 11 juin 2004 : 00:39:31
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Les articlesz 44 à 45-1 sont primordiaux dans le décret du 27 mai 2004. Je pense qu'ils comportent les indications attendues sur la distinction à effectuer entre les travaux que le projet de décret comptable baptise travaux eceptionnelles et ceux qui relèvent de la gestion courante.
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« Art. 44. - Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
« 1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
« 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
« 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
« 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
« 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Article 45
Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
« Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
« Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. »
« Art. 45-1.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
« Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :
« - sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;
« - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.
« Les avances sont remboursables. »
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On ne sait pas ce que sont les avances « qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ». Le décret évoque sans doute le cas dans lequel un ou plusieurs copropriétaires sont redevables de montants importants au titre des provisions ou charges impayées, les recouvrements étant en cours. Le syndic est alors dans l’obligation de demander à l’assemblée générale de voter la constitution d’un fonds spécial destiné à couvrir l’insuffisance de trésorerie.
Toutefois l’article 45-1 précise encore que « les avances sont remboursables ». Cette affirmation pourrait aller à l’encontre de l' hypothèse qui précède car le syndicat est parfois obligé de constater l’insolvabilité du débiteur et le projet de décret comptable prévoit à cet égard une procédure de constatation de dépréciation d’une créance.
L’article 45-1 énonce que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Cela veut dire qu'est validée la solution jurisprudentielle qui permet la contestation individuelle d'une répartition de charges. La remise en cause d'une répartition peut entraîner le remaniement complet des comptes. Il faut être clair : cette disposition interdit, sur le plan comptable, toute cloture définitive d'un exercice.
Il reste bien entendu que reste possible toute réctification d'une erreur telle qu'un règlement omis au crédit d'un copropriétaire. Dans ce cas toute rectification au crédit d'un copropriétaire s'accompagne d'une rectification au débit de la banque. Les comptes des autres copropriétaires ne sont pas modifiés.
Pour le reste, ces définitions sont claires mais certaines laissent place à des interprétations divergentes, donc à des conflits et litiges. Mais rien n'est parfait.
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Edité par - JPM le 11 juin 2004 00:45:01 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 04:26:26
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Bonjour JPM et encore merci.
Mais ça m'a l'air tout bon tout ça !!
Art. 45 :
Enfin la séparation du budget prévisionnel servant de base aux appels provisionnels sur lequel effectivement le syndic ne pourra se payer le luxe d'y ajouter des fioritures et dont le champ est tout de même très restreint = la maintenance ! De cette façon, les contrats des prestataires de service seront serrés de plus près !
Dépenses hors budget : ça c'est nettement plus intéressant. Car là aussi TOUT va passer par une autorisation d'AG et fini les travaux, consultations de bureaux d'études autres, faits en catimini... mettant le syndicat devant le fait accompli.
Art. 45-1 :
Rappellez vous le sujet de "draregsaiverg" : c'est exactement ce que j'avançais qui est confirmé. L'approbation des comptes n'est opposable qu'au syndicat mais pas à un copropriétaire au titre des charges individuelles.
Ainsi, effectivement, si les charges d'un copropriétaires sont erronnées toute la comptabilité l'est par effet boule de neige, surtout si les mêmes erreurs sont reproduites chez tous les copropriétaires ! A partir du moment où l'on rectifie la Banque arrêtée en fin d'exercice, c'est que la comptabilité est fausse et qu'une assemblée a été amenée à se prononcer sur des fausses valeurs.
J'ai rapporté il y a quelques jours sur le forum, une jurisprudence par laquelle la C.Cassation a enlevé du compte d'un copropriétaire qui avait été assigné pour recouvrement de charges, un montant conséquent, alors même que le syndicat faisait une mise en avant de l'approbation des comptes par l'AG. La Cour n'a pas suivi.
Ce fait n'est pas nouveau, JPM : il a toujours existé. Les tribunaux étant débordés de ce genre de procédures, voilà ce que ça donne...
Autrement dit, les syndics n'ont qu'à bien se tenir et assurer une gestion plus transparente. Sinon, couic !
Pour ce qui concerne les avances remboursables : je vous avais suggéré dans votre sujet "compte pro rata temporis" qu'il s'agissait peut-être de l'avance de trésorerie ou fonds de roulement, et des fonds de réserves pour travaux futurs. Je ne vois pas autre chose.
Emprunt aux copropriétaires : Pas très clair. Je ne pense pas que ça concerne des impayés, sachant que des procédures de recouvrement sont en cours, automatiquement. Suite auxquelles les débiteurs doivent payer.
Donc, en gros, ces avances et réserves ou emprunts aux copropriétaires, relevant d'une décision d'assemblées générales ne peut correspondre qu'aux fonds de roulement ou bien fonds de réserves pour travaux futurs qui sont, en soi, effectivement un emprunt.
Et comme dit plus haut, obligatoirement remboursables quand le lot passe d'un vendeur à un acheteur ou tout simplement, quand un copropriétaire demande le remboursement de sa quote-part. Car c'est bien beau d'appeler des réserves. Encore faudrait-il qu'elles servent à leur but initial, qu'elles ne soient pas utilisées à d'autres fins, ou tout simplement qu'elles se multiplient sur le compte unique du syndic.
Pour ma part, j'en suis très, très contente. Nous verrons ce que nous réserve l'application de ces articles.
Encore merci, JPM.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 10:11:23
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DU 31,
Je suis heureux de contribuer à votre satisfaction. Il y a du bon dans le décret mais mon bonheur à moi est restreint comme la portée de l'approbation des comptes.
Dupont a reçu les comptes de charges de l'exercice 2003 le 3 mars 2004. L'assemblée a lieu le 26 mars 2004. Dupont n'est pas content. Il fait valoir que le mémoire de réfection d'une allée goudronnée, soit 2400 euros, a été passé dans les charges communes générales. Il estime qu'il aurait du être imputé aus seuls lots parkings.
A l'assemblée Dupont vote contre l'approbation des comptes 2003 en précisant qu'il n'a rien à dire sur la comptabilité mais conteste ce que je viens d'indiquer. La majorité approuve les comptes. Le syndic notifie le PV à Dupont opposant.
On pourrait croire que Dupont dispose alors d'un délai de deux mois pour contester la décision d'approbation des comptes et qu'après l'expiration de ce délai la décision est définitive.
Point du tout : si l'on s'en tient à la jurisprudence ancienne qui reste parfaitement valable, on se trouve devant la situation suivante :
> les comptes sont approuvés
> la décision est immédiatement exécutoire ; les soldes sont exigibles ;
> mais Dupont conserve le droit de contester la répartition du mémoire de réfection de l'allée même après l'expiration du délai de deux mois puisque la décision est sans effet sur son compte individuel.
> Il peut contester pendant dix ans ! et même pendant 30 ans disent certains. Restons à 10 ans. Estimez-vous que cette situation est admissible, en admettant même qu'il ait raison sur le fond ?
Il y a une conséquence plus grave. Elle est nouvelle puisque la réforme SRU soumet désormais le syndicat au respect de la tenue de la comptabilité par exercice. Un exercice : on l'ouvre au premier jour ; on le cloture provisoirement au dernier jour puis définitivement lorsque les comptes sont approuvés par l'assemblée. C'est la pratique dans les associations, les sociétés, etc.
Le syndicat lui, ne peut cloturer son exercice qu'au début de la onzième année suivant l'assemblée !!!! Ce n'est pas admissible.
Objections prévisibles :
1 ) Pourquoi ne peut-on pas cloturer l'exercice ?
Parce que l'annulation éventuelle de la répartition aura des répercussions sur les comptes de tous les copropriétaires, ou au moins d'un certain nombre d'entre eux.
2) Mais si le syndic a oublié de porter un règlement effectué par un copropriétaire au crédit de son compte, on ne peut quand même pas opposer l'approbation des comptes à ce copropriétaire de bonne foi ?
Bien sur que non. Dans ce cas les comptes des autres copriétaires ne sont pas affectés. On met les 300 euros payés et omis au crédit du compte du copropriétaire et autant au débit de la banque. Le tour est joué et la balance du syndicat reste équilibrée. Cette rectification est passée sur l'exercice suivant.
Je maintiens que la sécurité juridique du syndicat exige une inaltérabilité des comptes syndicaux aussi rapide que possible.
J'y ajoute que les observations présentées par des copropriétaires à propos des modes de répartition sont examinées en assemblée avec trop de légéreté. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 01:42:20
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Tout à fait d'accord avec vous JPM.
Mais pour ce qui concerne le redressement du bilan : il est fait parce qu'il y a eu constat d'une ou plusieurs erreurs comptables. Car une omission de crédit sur un compte, ce n'est pas trop grave, c'est vrai.
Cependant, si une erreur beaucoup plus grosse est décelée dans la gestion du syndic et que cette erreur ne concerne pas un mais 200 copropriétaires, la comptabilité est bien fausse et l'AG a approuvé des comptes faux.
Et, dans ce cas précis, il est tout à fait normal que la Cassation ne suite pas une telle approbation.
C'est tout ce que je dis. Donc ça veut dire que le syndic est un gestionnaire minable qui a cherché à blouser le syndicat.
Amicalement....
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 12:30:41
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On a attendu bien longtemps pour publier un texte sur lequel vont se poser bien des questions?
A noter que le ministre qui est en charge du logement est signataire
du décret ,en sa qualité de secrétaire d'Etat, mais n'est pas rapporteur !
Cela prouve tout l'intérêt porté à des lillios de copropriétaires!
Cordiales salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 12:41:07
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Citation :
Initialement entré par oldman24
On a attendu bien longtemps pour publier un texte sur lequel vont se poser bien des questions?
A noter que le ministre qui est en charge du logement est signataire
du décret ,en sa qualité de secrétaire d'Etat, mais n'est pas rapporteur !
Citation :
Cela prouve tout l'intérêt porté à des lillios de copropriétaires
!
Lire:... à des millions de copropriétaires
Cordiales salutations
François
Cordiales salutations
François |
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