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JPM
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 Posté - 07 juin 2004 : 00:25:46
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Le décret d'application qui vient de sortir est très clair en ce qui concerne les opérations comptables en cas de vente d'un lot :
« Art. 6-2. - A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
« 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
« 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
« Art. 6-3. - Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »
Le trop-perçu ou le moins-perçu, c'est en réalité, et plus simplement, le solde du compte individuel de charges en fin d'exercice et après répartition des charges.
Le syndic doit se contenter de couper les comptes à la date de notification en respectant les imputations prescrites. Sa mission de syndic est terminée, sauf à recouvrer les sommes restant dues par le vendeur.
Le décret précise que les avances sont remboursables au vendeur dans les conditions habituelles mais l'acquéreur est tenu de reconstituer ces avances.
Encore faut-il que la note de renseignements à destination du notaire ait été correctement remplie et là , mes bons amis, on va rire 
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 02:32:52
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Bonjour JPM et merci d'avoir commencé à débroussailler.
En effet pour l'application par le syndic ça va encore être la guérilla !!
Pour ce qui concerne les avances évoquées dans votre avant-dernier paragraphe : ce sont les avance de trésorerie ou fonds de roulement et fonds prévoyance pour travaux futurs ?
Merci et à bientôt...
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 09:53:11
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Voici maintenant les dispositions relatives à la note de renseignements ; Le texte est entre les deux traits ; accrochez vous :
++++++++++++++++
Art. 5. - Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
« b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
« c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
« d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« e) Des avances exigibles.
« Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
« 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des avances mentionnées à l’article 45-1;
« b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
« a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;
« b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
« c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
« Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »
++++++++++++++++
Il y a des modifications terminologiques importantes dans le texte. C'est relativement clair mais il faudra s'y habituer et tout ne concorde pas vraiement bien avec le projet de décret comptable |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 18:06:47
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Sur un message direct de JG :
Que faire maintenant pour les honoraires réclamés par le syndic pour les dossiers de mutation ?
La situation est hypocrite : on ne conteste pas le droit au syndic de percevoir une rémunération pour les dossiers de mutation mais, parfois, le montant de cette rémunération et son extension à l'ouverture d'un nouveau compte pour l'acquéreur.
Par ailleurs on exige d'une part l'information préalable sur le montant des honoraires pour prestations exceptionnelles, et d'autre part on fait valoir que les dispositions du contrat de syndic sont inopposables aux copropriétaires pris individuellement !! Il faut savoir ce que l'on veut. Il est évident que le syndic ne peut négocier ses honoraires pour chaque dossier. Pour ce qui est des honoraires réclamés au vendeur il y a d'ailleurs peu d'incidents sauf quand le syndic exagère vraiment sur le montant réclamé.
Conclusion : il faudrait constater que les prestations effectuées incombent au syndicat à l'égard du vendeur. Le syndic les réalise parce qu'il est le mandataire du syndicat. Il faudrait ensuite admettre que les honoraires d'établissement de la note sont dus par le syndicat au syndic, et que le syndicat doit pouvoir les récupérer sur le vendeur comme charges individuelles (rubrique qui existe d'ailleurs dans pas mal de règlements de copropriété. Ce montantr serait inclus dans les sommes dues par le vendeur.
Dès lors : plus de difficultés ! Sinon qu'il faut éliminer les honoraires de compte prorata temporis, formalité clairement éliminée par le décret, et idem pour les honoraires d'ouverture d'un nouveau compte qui ne correspondent à aucune prestation importante.
Le syndic pourra contribuer à l'établissement d'un compte prorata temporis entre les parties mais il s'agira d'une prestation externe à son mandat qui fera l'objet d'une convention entre les parties et lui. C'est d'ailleurs la pratique actuelle si on s'en tient à la rédaction des demandes faites par les notaires.
La solution me semble simple. Peut être trop simple ?
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 03:32:49
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Donc il est maintenant clair que le compte prorata temporis doit disparaître de tout contrat d'un syndic et n'entraînera donc aucun honoraires pour gestion particulière puisque imposé par le décret.
Terminées les pincées d'€€€ que le syndic pompait au vendeur ET à l'acheteur ?? (= ventes rentables pour arrondir les fins de mois).
Citation :
Le trop-perçu ou le moins-perçu, c'est en réalité, et plus simplement, le solde du compte individuel de charges en fin d'exercice et après répartition des charges.
Le syndic doit se contenter de couper les comptes à la date de notification en respectant les imputations prescrites. Sa mission de syndic est terminée, sauf à recouvrer les sommes restant dues par le vendeur.
C'est pourquoi j'ai toujours dit que les "frais de mutation" que le syndic prélevait est totalement injustifié. Ce n'est ni plus, ni moins, qu'un arrêté de compte à une date bien définie. Tous les logiciels de comptabilité savent faire ça très bien.
Ca passe en gestion courante..
Mais où est le message de JG ? Vous répondez à un fantôme JPM ?
Ma première contribution sur ce site remonte à février 2004. Vous êtes mon 700ème message JPM !! 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 10:17:12
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Non DU 31, vous n'avez pas bien lu ou je me suis mal exprimé, ou les deux réunis ! En cas de mutation de lot :
Il reste nécessaire de remplir la note de renseignements demandée par le notaire. C'est un travail minutieux et le syndic encourt une lourde responsabilité. Il est donc légitime qu'un syndic professionnel soit rémunéré à ce titre. Cette tâche n'entre pas dans la gestion courante puisque, par nature, elle est exceptionnelle (la gestion courante comporte exclusivement des tâches certaines, prévisibles et récurrentes).
Il arrive que des notes de renseignements soient remplies sans être ensuite suivies d'une vente effective. Le travail étant fait, le syndic a droit à sa rémunération. Comme indiqué plus haut, elle est à charge du syndicat et le " vendeur déçu " doit en supporter la charge définitive.
Par contre la seconde partie de la rémunération en cas de mutation couvrait les frais d'établissement du compte prorata temporis. Cette tâche n'existe plus. Il n'y a donc plus lieu de la rémunérer.
Une troisième partie concerne la communication des documents techniques au vendeur. Le syndic peut également être rémunéré pour ce faire.
L'obligation d'établir la note de renseignements et celle de communiquer les documents techniques pèsent sur le syndicat. C'est en qualité de mandataire social du syndicat que le syndic exécute ces tâches. Pour remédier aux discussions stériles que l'on connait, je suggère que les honoraires soient facturés au syndicat, imputés comme charges personnelles au vendeur, et portés à son débit dans la note de renseignements au notaire pour que le paiement en soit assuré.
Je considère par ailleurs qu'à la suite de la notification de la vente au syndic, les obligations de celui ci sont très modestes et qu'il n'y a pas lieu de prévoir des honoraires à ce titre.
Je fais exception si le syndic doit faire opposition sur le prix (tâche assez lourde avec responsabilité) ou encore s'il y a des difficultés avec l'acquéreur pour la reconstitution des avances remboursées au vendeur. Les prestations du syndic sont, ici encore, exsceptionnelles et doivent être rémunérées.
ENFIN : si le syndicat n'est pas tenu d'établir un compte prorata temporis, les parties peuvent vouloir en établir un entre elles. Elles peuvent demander l'assistance du syndic. Il peut être rémunéré par elles en vertu d'une convention simple mais cette opération reste totalement étrangère au syndicat et on n'en trouvera aucune trace dans la comptabilité syndicale.
Dans le même esprit vous pouvez demander à votre syndic un conseil personnel sur une question concernant ou non l'immeuble. S'il y a lieu, vous le rémunérerez directement.
Dans tout cela je ne parle pas des montants réclamés. C'est à l'assemblée de se prononcer lors de l'examen du contrat de mandat de syndic. La rémunération doit, comme dans tous les cas, être au juste prix. Il faut éliminer le mécanisme qui consiste à rattraper l'insuffisance des honoraires de gestion courante par une majoration abusive des honoraires exceptionnels.
J'irai même jusqu'à dire que l'insuffisance manifeste des honoraires de gestion courante est fautive. Elle lui interdit de disposer des moyens humains et matériels nécessaires à l'exécution de sa mission. Accepter un mandat social quand on sait parfaitement qu'on ne pourra pas en respecter les obligations est une faute.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 20:28:49
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Bonjour JPM,
J'ai lu et relu les nouvelles dispositions du décret et votre réponse.
J'en conclu que, d'une part, le compte prorata temporis est éliminé du contrat du syndic, MAIS que les nouvelles dispositions représentent les mêmes obligations du syndic mais d'une façon plus détaillée et plus règlementaire.
A savoir, le syndic fera purement et simplement un arrêté de compte, ni plus ni moins. Cette tâche fait partie de sa mission principale dans la gestion courante :
a - tenue générale de la comptabilité de la copropriété,
b - tenue de la comptabilité individuelle des copropriétaires.
Le logiciel comptable lui permet d'arrêter toute écriture en temps réel, excepté les comptes après apurement.
Quant au document à fournir au notaire : je souris.
Citation :
Une troisième partie concerne la communication des documents techniques au vendeur. Le syndic peut également être rémunéré pour ce faire
Quels documents techniques évoquez-vous ?
A bientôt.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 22:56:31
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Ilne faut pas sourire.
Il s'agit du carnet d'entretien et du dossier technique amiante |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:59:15
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Alors là je m'esclaffe, JPM.
Vous avez oublié le plomb, les termites et un merle blanc pour ceux qui les obtiendront.
Amicalement...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 11:01:03
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DU 31, qui n'a pas lu l'article 4-4 du décret du 17 mars 1967, a tort de s'esclaffer mais je rectifie une erreur dans mon message :
Il s'agit du carnet d'entretien de l'immeuble et du diagnostic technique (dans les cas ou il a été nécessaire d'en établir un.
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logiciel
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 10:11:38
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Bonjour,
Je vends des logiciels pour les syndics bénévoles et pro.
Le décret ne pourra pas être appliqué par tous les syndics.En effet il entraine des complications car la plupart des logiciels encaissent les réglements sur un seul compte : celui du copropriétaire, sans faire de ventilation entre les différents lots ce qui posera un gros problème pour les mutations partielles.
Autre problème : la répartition d'eau sans compteur individuel.
A mon avis le décret ne va strictement rien changer avant plusieurs mois (à partir d'un nouvelle exercice comptable).
www.logia.fr |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 11:13:42
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Je suis intéressé par toutes les questions relatives à la comptabilité et aux traitements dédiés.
Dans ces traitements, l'organisation est généralement axée sur la personne, qui doit être unique (ce qui n'est pas toujours commode à respecter).
La personne DUPONT est propriétaire :
> soit d'un lot fraction unique (un parking par exemple)
> doit d'un lot de type ancien (appartement + chambre + cave)
> soit de plusieurs lots de type conforme aux exigtences de la publicité foncière (fractions) lot 4 appartement, lot 12 chambre, lot 23 cave qui constituent un ou plusieurs groupe(s) de lots
Le lot est le centre de rattachement du mécanisme de répartition des charges. Une fois que cette répartition est effectuée, le système rattache les lots et les données occasionnelles de la répartition à la personne concernée conformément aux données permanentes du fichier (liste des copriétaireset des lots).
Le compte est attaché à la personne mais le décret comptable, non publié encore, impose une ventilation des soldes qui ne peut être réalisée que si :
> soit le copropriétaire règle tout ce qui lui est demandé. Dans ce cas tous les soldes sont à zéro.
> soit le copropriétaire indique très précisément ce qu'il règle et ce qu'il ne règle pas. Il faut alors imputer conformément à ses indications.
> Dans les autres cas il faut appliquer les règles d'imputation des paiements telles qu'elles figurent dans le Code civil et celà ne sera pas facile. Mais ce n'est pas l'affaire de l'informaticien qui doit seulement fournir les moyens de respecter ces règles, ce qui n'est pas négligeable.
Enfin la personne qui est propriétaires de plusieurs lots de type ancien ou de plusieurs groupes de lots peur être un bailleur qui demande la production d'un compte pour chaque lot ou groupe de lots. Les précisions ci dessus demeurent applisables.
Et dans ce cas il faut prévoir la possibilité de ressortir les charges locatives récupérables. A ce sujet le projet dez réforme Pelletier est fondé également sur la discrimination des charges en fonction de la maintenance.
Pour les mutations, il faut prévoir un suffixe à la codification du lot. Si Dupont est propriétaire du lot 32 à la création de l'immeuble, le code est 0032-1. S'il vend à Durand, le lot de Durand sera 0032-2. Le préfixe du genre 1032 est à proscrire car il est gênant de ne pas pouvoir lister correctement les lots :
0029
0030
0031
1032
0033 ce n'est pas toujours commode.
Pour les comptes en cas de mutation, c'est désormais très facile :
A réception de la notification le syndic clôture le compte 0032-1, définitivement si le solde est nul, provisoirement si un solde reste dû. Il ouvre un compte 0032-2 à l'acquéreur Durand. A partir de cette date tout ce qui est appelé est débité à Durand. |
Edité par - JPM le 21 juil. 2004 11:17:58 |
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logiciel
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 17:40:56
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Nous sommes d'accord mais le problème c'est qu'il y a des copropriétaires qui veulent avoir une répartition globale et ne pas faire un règlement par lot.
Nous avons fait le choix d'avoir un compte copropriétaire:
Quand le copropriétaire règle tout ce qu'il doit, le logiciel ventile automatiquement entre les différentes charges et les différents lots.
Si c'est un règlement partiel, une ventilation manuelle peut être faite.
Les avantages: Une seul remise en banque par copropriétaire, possibilité de faire une répartition par lot ou par compte, possibilité de faire un appel par lot ou par compte.
Le logiciel permet d'éditer le montant provisionné par compte (provision sur travaux, fonds de roulement…) auprès de chaque lot et de savoir combien le copropriétaire doit par lot (ces documents sont remis au notaire lors de la mutation).
La codification se fait de la manière suivante:
n° de lot 1 0001 0001 = le premier chiffre correspond au n° d'immeuble, les 4 suivants correspondent au N° du copropriétaire les 4 derniers au n° de lot.
www.logia.fr
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 18:19:07
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Oui c'est vrai que je me fonde sur l'exemple des logiciels pour professionnels qui sont évidemment multi-syndicats.
Je vous signale que désormais les associations syndicales libres (personnes de droit privé) peuvent légalement utiliser la réglementation comptable propres à la copropriété. Il n'y a pas grandes différences, sauf les catégories et rubriques qui peuvent différer.
Un piège quand même : contrairement aux charges de copropriété, dont la source est considérée comme conventionnelle, d'ou une obligation personnelle, les charges des ASL sont attachées à la parcelle et la suivent sur la tête de chaque acquéreur successif ce sont des obligations réelles. En cas de vente il n'y a pas la même coupure comptable.
Les ASL sont très nombreuses en France. |
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CornelisHW
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 15:12:17
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Citation :
Initialement entré par JPM
DU 31, qui n'a pas lu l'article 4-4 du décret du 17 mars 1967, a tort de s'esclaffer mais je rectifie une erreur dans mon message :
Il s'agit du carnet d'entretien de l'immeuble et du diagnostic technique (dans les cas ou il a été nécessaire d'en établir un.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 02:03:08
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A quand l'obligation de faire realiser ce carnet d'entretien ?
On retrouve la notion de coefficient d'entretien de l'immeuble, notion introduite par le decret d'application de la loi 1948 ! |
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Adieu au compte prorata temporis
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