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 Posté - 19 sept. 2017 : 18:55:29
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on commence par se renseigner autour de soi...
comme pour le dentiste, rien ne vaut le bouche à oreille.
et une piste : l'annuaire du barreau liste ceux qui ont obtenu leur spécialisation dans le domaine...
https://www.barreau-marseille.avoca...la+recherche |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 19 sept. 2017 19:07:21 |
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 102
 Posté - 19 sept. 2017 : 20:03:20
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et n'oubliez pas : la société syndic semble être partie prenante dans le financement des travaux suite à ce jugement..... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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103
Posté - 19 sept. 2017 : 20:10:30
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
donc confirmation probable de ce que j'ai dit.
sauf erreur toujours possible de ma part, l'arbitrage n'intervient qu'en matière contractuelle, dans le cadre de stipulations contractuelles le prévoyant.
accessoirement, c'est un outil essentiellement conçu pour la matière commerciale, en général pour des affaires internationales.
on n'est pas ici dans le cadre d'un différent strictement relatif à l'exécution d'un contrat, mais de la recherche d'une solution à un différend purement civil
puisque vous sortez le CPC, n'hésitez pas à parcourir les articles L131-1 et s. du même code La question de l'arbitrage est accessoire. L'essentiel de ce que je propose est :
aller voir le juge avant plutôt qu'après.
Je reprends succinctement mon explication.
Le syndicat a été condamné sur demande de copropriétaires du bâtiment C à des travaux de consolidation des fondations de ce bâtiment. L'arrêt date de 2012 mais les travaux n'ont pas commencé parce qu'il y a litige sur la répartition du coût des travaux. Les copropriétaires du bâtiment C veulent que ce coût soit réparti sur l'ensemble des copropriétaires, les autres exigent que ce coût reste à la charge des seuls copropriétaires du bâtiment C.
Ce litige est dû à une ambigüité du règlement de copropriété dont un extrait est reproduit dans le message 33. Pour les uns, les fondations sont des parties communes générales, pour les autres, ce sont des parties communes spéciales.
Pour que les travaux puissent commencer, il faut que l'assemblée générale approuve une proposition de marché de travaux. La position actuellement tenue par le syndicat étant que les fondations sont des parties communes spéciales, le vote sur le marché de travaux sera restreint aux copropriétaires du bâtiment C. Comme ceux-ci ne veulent pas être les seuls à payer, il est probable qu'ils rejettent la proposition de marché et, quand bien même elle serait approuvée, il est quasiment certain que des irréductibles la contesteront et l'on ne peut prévoir s'ils auront gain de cause ou s'ils seront déboutés. Pendant ce temps, le syndicat restera soumis à une astreinte de 300 € par jour.
Puisque le contentieux paraît inéluctable, mieux vaut saisir le juge avant de demander à l'assemblée d'approuver un marché de travaux. Le juge dira alors quel est le statut des fondations et les participants à l'assemblée générale sauront qui doit voter et comment doit être réparti le coût des travaux et il n'y aura plus de motif sérieux de contestation.
Ce n'est pas très compliqué. Il s'agit de :
- proposer aux copropriétaires déterminés à contester une répartition sur les seuls copropriétaires du bâtiment C – on les connaît, ce sont les appelants – de défendre leur position devant le TGI saisi par une requête conjointe et, en attendant, d'accepter une suspension de l'astreinte,
- demander à l'assemblée générale d'autoriser cette saisie volontaire du TGI au nom du syndicat, l'avocat du syndicat défendant la position inverse de celle des copropriétaires du bâtiment C.
Les positions des deux côtés étant fermes, je ne pense pas qu'une conciliation ou une médiation puisse aboutir.
Si le juge veut entendre un expert, avant de se prononcer, il y aura expertise. Cela ne diminuerait pas l'intérêt d'une saisie volontaire. Si le juge est saisi en contestation d'une délibération d'AG, il y aura alors aussi expertise. Dans tous les cas, mieux vaut qu'un jugement soit rendu avant conclusion du marché de travaux qu'après.
La question de l'arbitrage est tout à fait accessoire. L'arbitrage est peu courant hors affaires commerciales, mais c'est un mode de règlement des litiges qui n'est pas réservé qu'à celles-ci. La clause compromissoire était très fréquente dans les règlements de copropriété des années 1950. On ne la voit plus parce qu'il est devenu illicite de convenir par avance de recourir à l'arbitrage pour tout litige qui surviendrait, sauf dans les contrats entre commerçants. Mais il reste tout à fait légal de convenir de régler par l'arbitrage un litige qui est déjà né. Le compromis d'arbitrage doit bien entendu être approuvé au préalable par l'assemblée générale.
citation: Initialement posté par pataubagne
L'avocat du SDC se dit spécialiste de la copropriété... il nous l'a dit lundi dernier. On vous l'a dit. L'avocat du syndicat défend la position du syndicat qui est que le coût des travaux doit être supporté par les seuls copropriétaires du bâtiment. Ce n'est pas sa compétence qui est en cause. Puisque vous avez une position opposée, il faut la faire défendre par quelqu'un d'autre. |
Édité par - ainohi le 19 sept. 2017 20:13:42 |
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ainohi
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104
Posté - 19 sept. 2017 : 20:24:05
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Quant à l'expert, il n'y en a pas besoin. Il n'y a rien de technique. Il n'y a besoin que des experts en droit qui sont les avocats représentant les parties en cause Voila un très mauvais conseil, auquel on peut ajouter une belle anerie ! Vous ne comprenez rien. La question est d'interpréter le RC. L'expert capable de porter un avis sur l'interprétation du RC est un avocat spécialisé. Les parties en cause ont chacune leur avocat. Elles n'ont pas besoin d'un troisième. C'est le juge qui, peut-être, voudra recueillir l'avis d'un spécialiste du droit de la copropriété qui ne soit pas lié à aucune des parties pour n'en être pas réduit à devoir trancher en jouant à pile ou face. |
Édité par - ainohi le 19 sept. 2017 20:25:10 |
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105
Posté - 19 sept. 2017 : 20:36:40
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ainohi : citation: Pour que les travaux puissent commencer, il faut que l'assemblée générale approuve une proposition de marché de travaux.
citation: il est probable qu'ils rejettent la proposition de marché et, quand bien même elle serait approuvée, il est quasiment certain que des irréductibles la contesteront et l'on ne peut prévoir s'ils auront gain de cause ou s'ils seront déboutés. Pendant ce temps, le syndicat restera soumis à une astreinte de 300 € par jour.
Ainohi : nouveau retour à la case départ !!!
Ce que vous écrivez n'est pas la réalité. Le juge A ORDONNE LES TRAVAUX. L'aG ne peut PAS les rejeter.
L'AG n'a pas le choix. Elle n'a pas à approuver ou rejeter ces travaux ordonnés par le juge. Cet " accord" ne sert qu'au syndic a lancer les appels de fonds.
Une société et un devis est déjà joint au jugement.
Quant au bon conseil sur les experts, totalement ridicule. L'avocat du SDC n'est PAS un expert, cela a été démontré depuis 500 posts.
Personne n'a sollicité un expert judiciaire depuis 2003, sur la répartition des charges.
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106
Posté - 19 sept. 2017 : 20:44:11
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citation: Initialement posté par ainohi
Vous ne comprenez rien.
non ainohi : VOUS ne comprenez rien
dans cette discussion, vous avez souffert d'une logorrhée aigüe en accumulant des approximations innombrables, au risque de perdre le lecteur dans des circonvolutions inutiles et à seule fin de tenter de faire croire que vous avez raison.
l'exemple de l'arbitrage mentionné précédemment est caricatural de ce comportement : celui du CPC dont vous parlez n'est pas celui applicable ici, vous en convenez pour finalement y revenir en proférant une nouvelle anerie.
l'exemple de l'expertise n'est pas moins probant : c'est inutile selon vous mais le juge pourra le demander.
du grand n'importe quoi...
par respect pour les lecteurs de ce forum, je vous invite vivement, avant toute saisie informatique, à rédiger vos interventions sur des brouillons et à vérifier, mot par mot, d'abord que ce vous écrivez a un fondement juridique, ensuite que c'est utile à la question posée et que, enfin et de surcroit, cela n'a pas été déjà dit, souvent mieux et dans des termes simples, par un autre.
cela vous évitera de surcroit de re-corriger plusieurs fois vos interventions. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ainohi
Contributeur vétéran
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107
Posté - 19 sept. 2017 : 21:06:28
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Je crois surtout que vous avez décidé de refuser d'emblée de comprendre ce que j'écris et de vous acharner sur des points de détail pour me déconsidérer.
Le syndicat a été condamné à faire des travaux, oui. Mais le juge n'a pas dit quelle entreprise devra faire ces travaux. C'est à l'assemblée de décider de conclure le marché avec l'entreprise qu'elle aura choisie.
Comment se fera le vote ? De façon contestable et qui sera contestée.
Donc on consulte le juge avant.
Ce n'est quand même pas difficile à comprendre, non ?
citation: l'exemple de l'expertise n'est pas moins probant : c'est inutile selon vous mais le juge pourra le demander. Comme vous vous acharnez à refuser de comprendre ce que je vous dis, je revendique le droit, moi aussi, à l'erreur sur vos propos. Vous parliez de l'expert que le juge pourrait vouloir consulter. Je pensais à l'expert qui éclaire les parties : elles ont déjà leur avocat qui est leur expert pour les questions juridiques. Simple quiproquo.
Rassurez-vous, je ne reviendrai plus sur ce fil.
Vous pouvez aussi me bannir du forum tant que vous y êtes. |
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108
Posté - 19 sept. 2017 : 21:28:03
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pataubagne
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109
Posté - 19 sept. 2017 : 23:09:41
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Bonsoir,
Je suis sidéré de voir comment, un sujet assez grave, très complexe pour moi, peut dégénérer. Je suis triste de voir des propos comme certains qualilfiés d'ânerie. C'est dur à lire.
Pour certains d'entre vous questions semblent d'une évidence. Ce n'est pas le cas de tout le monde et de moi en l'occurrence.
Je ne cherche pas à faire durer pour le plaisir de perdre mon temps ou le votre.
Certains font preuve de certitude stupéfiante. Un exemple:
philippe388: Ce que vous écrivez n'est pas la réalité. Le juge A ORDONNE LES TRAVAUX. L'AG ne peut PAS les rejeter. SI, en décembre 2016, l'AG a refusé de voter les travaux et même juste la désignation d'une maîtrise d'oeuvre.
Il y a ce qui est concevable, normal, ce que la loi du 10/07/1965 propose et il y a ce qui se passe en AG sous la pression de l'avocat du SDC et du syndic (qui dirige de fait d'AG).
Je ne blâme personne. Mais un peu d'ouverture et de tolérance envers les ignorants dont je fais partie. Je ne vous connais et je ne connais pas vos profils.
Si je suis venu ici, c'est bien pour avoir des avis neutres, non impliqués.
J'ai très bien compris aussi qu'il n'y a pas grand chose à attendre du SDC ou du syndic. Ca, ça fait un an que j'ai compris, chez nous, comment tout fonctionne.
Je voulais avoir des pistes neutres pour ensuite chercher un avocat, indépendant, qui ne sera pas celui du SDC, ni celui des copropriétaires du Bâtiment C. J'ai bien compris que les intérêts ne sont pas forcément ceux du SDC.
J'ai déjà assigné en début d'année notre SDC en vue de l'annulation de la dernière AG. Se lancer dans une nouvelle procédure coûte cher, et prend beaucoup de temps.
Voilà . Je pense arrêter là ce débat qui prend une tournure regrettable à mon goût. On peut ne pas être d'accord sans taxer les propos de tel ou tel d'ânerie. Car s'il y en a un qui peut écrire beaucoup d'âneries sur le sujet c'est moi.
Bien cordialement.
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Viviane
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110
Posté - 20 sept. 2017 : 00:25:11
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Pataubagne, en mai votre syndic avait mis ça à l'ODJ (post 18)
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
citation:
HUITIEME RESOLUTION (Majorité absolue)
Travaux d'infrastructures et de superstructures du batiment C: mandat à donner au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise dans un budget maximum de 476 060,00€
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la résolution n°4 de la présente convocation, décide de réaliser les travaux d'infrastructures et de superstructures du batiment C, sous réserve des droits et recours du SDC "La clé des champs" contre le jugement du JEX du 27 avril 2017 et, le cas échéant, contre les copropriétaires du batiment C en vue de statuer sur le problème de répartition de la charge des travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016, et donne mandat au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise dans un budget maximum de 476 060.00€ (à dire d'expert judiciaire).
La charge des travaux sera répartie suivant les tantièmes généraux affectés à chaque copropriétaires sous réserve des droits et recours du SDC "La clé des champs" contre le jugement du JEX du 27 avril 2017 et, le cas échéant, contre les copropriétaires du batiment C en vue de statuer sur le problème de répartition de la charge des travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016.
Il sera procédé à un appel de fonds exigible à la date suivante: ...
IL y avait un certain nombre de choses qui n'allaient pas dans le reste des résolutions, sur les devis présentés, la délégation au CS...
Mais c'était perfectible. Y compris sur comment on gère en cas de mutation, des répartitions provisoire, mais on peut trouver des solutions.
Mais là , vous vous obstinez depuis des mois à vouloir des certitudes sur le sens de votre RC. Certitudes que seul un juge pourra vous donner.
Dans la situation où vous êtes
- un juge qui ordonné des travaux sous astreinte, astreinte que tout le SDC devra payer
- un RC merdiquement rédigé
c'était la meilleure solution. On fait les travaux. On répartit sur tous. Et quand le juge a tranché sur le RC, on en tire les conséquences.
D'ailleurs, on sait même pas ce que l'AG a finalement voté. Parce que dans ce fil post 1, vous parlez d'une AG de décembre 2016, et pas de mai ou juin 2017. Mais j'avoue que j'ai pas vraiment, voire pas du tout, lu les autres posts, donc j'ai peut-être raté un truc
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Édité par - Viviane le 20 sept. 2017 00:52:40 |
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Posté - 20 sept. 2017 : 07:26:56
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et je rappelle que jusqu'à présent nous n'avons eu que le jugement qui dit 2 grands choses importantes : syndic ET syndicat seraient responsables.
Pour le reste, on n'a ni le rapport d'expertise qui parle peut-être en quelques mots de la répartition, ni d'un second jugement pour définir qui doit payer quoi entre syndic et syndicat......
"....pour conclure au rejet des demandes des appelants, le SdC fait valoir qu'en vertu du RdC celles ci sont des parties communes spéciales .... ; mais la spécialisation des charges n'exclut pas la responsabilité du SDC ; cette dernière est donc réellement engagée, ce qui justifie de plus fort l'expertise demandée....
.... avant dire droit sur les travaux de réparation nécessaires pour y remédier, et sur l'indemnisation des préjudices subis..."
Ce qui veut dire que continuer sans les infos OFFICIELLES il est difficile de dire si tel ou tel avocat a raison..... ou si notre ami Pataubagne peut-être orienté vers telle ou telle solution. On parle un peu dans le vide.
PS: Je rappelle qu'à aucun moment dans toutes ces pages, notre ami ne nous a dit que le syndic était partie prenante dans la dépense (dixit le jugement) ce qui pourrait aussi orienter le vote des copros .... |
Édité par - rambouillet le 20 sept. 2017 07:28:31 |
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pataubagne
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112
Posté - 20 sept. 2017 : 07:41:27
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Bonjour,
J'essaie de tenir compte des remarques des uns et des autres. On a reproché d'avoir posté un fichier non anonymise. Je vais le faire.
Moi je veux bien vous passer tous les fichiers. Mais par exemple sur le rapport de l'expert il n'y a rien sur partie commune spéciale ou générale, ni sur qui doit payer. Déjà que les juges ne le disent pas, ce n'est pas ce qui était demandé à l'expert.
Pour ce qui est de la responsabilité engagée du syndic, dans l'arrêt au fond, la CA indique que les demandeurs n'ont pas apporter d'arguments pour chiffrer la part de responsabilité du syndic dans l'aggravation des dommages.
Si l anonymisation des fichiers n'est pas obligatoire, je met vite les fichiers ici. |
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Viviane
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113
Posté - 20 sept. 2017 : 08:22:54
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Et cette Ag de mai ou juin elle a voté quoi? |
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Viviane
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114
Posté - 20 sept. 2017 : 08:46:43
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Et sinon,au bout de plusieurs centaines de poste sur le sujet,en plusieurs fils, je pense aussi que si vous voulez vraiment creuser la question sérieusement la visite chez un avocat s'impose. |
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pataubagne
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Posté - 20 sept. 2017 : 10:31:49
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citation: Initialement posté par rambouillet
Pour le reste, on n'a ni le rapport d'expertise qui parle peut-être en quelques mots de la répartition, ni d'un second jugement pour définir qui doit payer quoi entre syndic et syndicat......
Voici le deuxième arrêt de la CA.
La décision du JEX
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Édité par - pataubagne le 20 sept. 2017 10:42:53 |
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116
Posté - 20 sept. 2017 : 11:48:38
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pataubagne : ce jugement confirme que le SDC est condamné à faire les travaux préconnisés par l'expert ET que le tribunal n'a pas dire qui va les payer !!!
Ce que nous répétons depuis des mois. 
Donc rien de nouveau dans ce jugement pour émettre d'autre avis que de prendre un expert, un avocat SPECIALISE en copropriété qui répondra à cette question.
Le SDC DOIT le faire, et ile syndic suivra cette expertise, et appellera les fonds en conséquences.
Le CS qui est là de puis 14 ans, comme le syndic ne sont pas des experts.
Quant un avocat est mauvais, et celà arrive comme dans toutes les professions, on le change ( comme le syndic et le CS !!)
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Viviane
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Posté - 20 sept. 2017 : 12:00:57
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Ceci dit si vous omettez de donner a l avocat des données essentielles comme ce qu'a vote une AG, vous aurez fort potentiellement payé pour des réponses ou conseils erronées ou inutiles ou cote de la plaque. |
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118
Posté - 20 sept. 2017 : 12:28:03
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et une fois encore, vos intérêts propres étant divergents de ceux du syndic et de ceux de la copro, il vous appartient de prendre l'attache de votre propre conseil. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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pataubagne
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Posté - 20 sept. 2017 : 12:43:32
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J'ai mis ces documents pare que certains me les ont demandé. Mais sans être un spécialiste, ni juge ni avocat, j'arrive tout de même à interpréter, et je savais bien que cela n'allait pas apporter un chamboulement dans l'analyse de la situation. Après pour pouvoir changer, sur une grosse copro, quand le syndic et le CS agissent de concert, il est difficile d'apporter des changements. Nous l'avons vu en décembre 2016. |
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pataubagne
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Posté - 20 sept. 2017 : 12:47:15
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citation: Initialement posté par Viviane
Ceci dit si vous omettez de donner a l avocat des données essentielles comme ce qu'a vote une AG, vous aurez fort potentiellement payé pour des réponses ou conseils erronées ou inutiles ou cote de la plaque.
Euh...; excusez-moi mais sur quoi vous vous basez pour savoir ce qui est ou non donné à l'avocat??? Faut savoir que c'est l'avocat qui a décidé de l'ordre du jour, pas le syndic. Le syndic ne voulant pas se mouiller, a suivi les directives de l'avocat, j'ai le mail.
Si vous parler d'avocat que je peux aller consulter pour défendre mes intérêts, sachez que je n'y vais pas avec ma bonne parole mais avec tous les documents (décisions de justice, PV d'AG, ...). |
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Sujet |
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Abus de majorité? 
