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JPM
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 Posté - 16 janv. 2014 : 23:39:17
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L'assemblée nationale a adopté en seconde lecture le projet de loi ALUR avec certaines modifications. A noter en particulier que les petites copropriétés auront le choix pour la gestion de la trésorerie entre deux solutions
- soit refuser la dispense et donc faire le choix du compte séparé
- soit accorder la dispense mais, dans ce cas, le syndic devra ouvrir dans son compte unique un sous compte pour chaque syndicat ayant fait ce choix.
Le texte concernant ces petits immeubles est le suivant :
Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic met à disposition du président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ; »
La rédaction du texte est malheureusement déplorable.
On y trouve des détails inutiles comme la présentation des relevés au président du conseil syndical
mais on n'y trouve pas ce que le syndic doit présenter au banquier pour obtenir l'ouverture d'un sous compte.
L'expression " Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement .. " est effarante 
outre que " comptablement " n'existe pas et ne peut être présenté comme un néologisme admissible.
Il aurait fallu parler de 15 lots principaux ! A la lettre du texte les caves entrent en jeu. C'est pinailler sans doute mais le recensement des expressions confuses voire dépourvues de signification dans le texte ALUR va être fructueux.
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andre78fr
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 Posté - 17 janv. 2014 : 00:19:39
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La rédaction est moyenne mais sur le fond c'est quand même un compromis et un moindre mal par rapport à ce qu'on pouvait craindre :
- c'est limité aux petits syndicats ;
- ce compte doit être individualisé avec des relevés ;
- transmission immédiate de ces relevés au président du CS (je ne trouve pas ça inutile !!!) ;
- enfin l'interdiction d'un tarif différent avec ou sans compte séparé retire aux syndics leur principal argument pour voter cette dispense...
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Viviane
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Posté - 17 janv. 2014 : 01:14:35
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Personnellement, je suis malgré tout consternée. Pour une fois, un peu de "Duflot Bashing" sur cette grosse reculade ne me hérisserait point.
citation: Il aurait fallu parler de 15 lots principaux !
Pas d'accord, ça aurait encore augmenté le nombre de syndicats concernés.
Chez nous plusieurs propriétaires ont au moins 2 lots chacun à usage d'habitation. Nous avons donc 21 lots principaux, mais 24 lots en tout. Où alors, j'ai vraiment rien compris à la définition de lot principal?
citation: transmission immédiate de ces relevés au président du CS (je ne trouve pas ça inutile !!!) Tout à fait d'accord
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Édité par - Viviane le 17 janv. 2014 02:01:42 |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 07:14:29
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J'ai gardé le meilleur pour la fin 
L'auteur de l'amendement a oublié un point important " ouvrir un sous-compte au nom du syndicat "
Il s'avère maintenant qu'on aurait pu sans aucun doute généraliser les sous comptes en fournissant aux copropriétaires des garanties aussi solides qu'avec un compte séparé. Il aurait suffi de demander à un petit groupe de spécialistes avocats copro et droit de la banque de préparer le texte adéquat. La jurisprudence récente sur les garants Lloyd's et assimilés a quasiment donné un statut aux sous-comptes.
Pour les relevés ? C'est une évidence que le CS doit avoir un accès aux relevés comme aux autres éléments comptables. C'est un point qu'on ne traite pas dans une loi, surtout quand on oublie de prévoir l'immatriculation pour assurer la titularité.
Conclusion : la mesure est bonne ! Le texte est vraiment faible.
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 08:00:53
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Les lots principaux ?
Dans l'exemple de Viviane il y a bien 24 lots principaux.
Le nombre des lots principaux est en principe invariable. Il importe peu que deux lots principaux appartiennent à un même copropriétaire.
Par contre on considère habituellement que le vente séparé d'un lot accessoire en fait un lot principal si l'acquéreur n'est pas déja propriétaire de lotdans l'immeuble. C'est faux techniquement et vrai juridiquement.
Mais 11 appartements + 11 lots caves cela fait 11 lots principaux et 24 lots pour le texte cité. Pas très cohérent.
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Posté - 17 janv. 2014 : 08:39:15
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comme je l'ai déjà dit, le fait de laisser dans la loi la possibilité du compte unique pour les syndicats de moins de 16 lots, c'est la porte ouverte lors d'une autre loi sur le logement d'un changement de ce chiffre sans s'en apercevoir...  cela aurait été plus difficile après de rajouter ce type d'exception.
si on cherche l’intérêt d'une telle mesure, c'est laquelle ? 
maintenant, attendons de voir si le sénat va vouloir modifier quelque chose ; le texte étant tellement volumineux, qu'il y a peu de chances qu'il soit voté ainsi par le sénat. |
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Posté - 17 janv. 2014 : 08:54:05
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On voit le niveau des conseillers et des rédacteurs ! vraiment inquiétant.
ANIL : Impossible de connaître avec précision le nombre de copropriétés, qu'on estime grossièrement à 500.000 : l'INSEE recense les "adresses", donc les bâtiments, voire les escaliers et les pavillons lorsqu'il s'agit de copropriétés horizontales ! Du coup la taille moyenne des "immeubles" est de 11 logements et seuls 2% des immeubles ainsi dénombrés comptent plus de 50 logements...
Cela veut dire que le compte séparé obligatoire promis a sauté !
Quand aux relevés de banque des comptes individualisés, cela existe déjà !! comment faire une vérification sans ces relevés, et tous les CS sérieux savent que l'on ne peut pas faire une vérification des comptes et un rapprochement bancaire avecces comptes individualisés.
viviane : les lots principaux sont les appartements, les maisons (copros horizontales), et pas les parkings et les caves. Peu importe le nbre de copropriétaires !
Les syndics calculent leurs honoraires sur ce nbre de lots principaux.
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Posté - 17 janv. 2014 : 09:06:37
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et dans un syndicat de parking Ă louer, c'est quoi un lot principal ? |
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Posté - 17 janv. 2014 : 09:25:23
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 10:13:24
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Les chiffres indiqués comme provenant de l'ANIL ne sont pas sérieux.
Le nombre des copropriétés est parfaitement controlable par le biais des services de la publicité foncière. On dirait vraiment ue personne ne sait cela.
De même le régime des lots et des fractions (terme fondamental) relève des textes sur la publicité foncière et notamment des " Instructions " . Il est ahurissant de constater que certains gestionnaires ou membres d'association ignorent leur existence.
Si les règles élémentaires de la comptabilité sont respectées, il est parfaitement possible de faire un état de rapprochement pour un syndicat déterminé au sein d'un compte unique de syndic sans existence d'un sous compte.
En effet on doit trouver dans le journal et le grand livre tous les renseignements nécessaires comme par exemple, pour un paiement à la Sté Dupont plombier le détail des factures payées le 11 décembre avec indication des immeubles concernés.
Il suffit de prendre le rapprochement global du compte unique à une date donnée, de lister les chèques émis non débités et d'extraire des bordereaux les écritures concernant le syndicat 20 rue des fleurs n° 7584.
Idem pour les remis effectuées non encore créditées. On peut extraire les chéques remis non crédités pour le 7584.
C'est un travail un peu lourd manuellement. Mais, en fin de chaque mois, un bon logiciel peut sortir sela sans aucun problème.
Il est Ă©vident que le travail est plus facile en manuel avec un sous compte
Si le syndic lève les bras au ciel il y a plusieurs possibilités :
1) Très honnetement il ne sait pas qu'il peut le faire.
2) Le logiciel n'a pas prévu cette possibilité. Il y a responsabilité du fournisseur car les logiciels dédiés doivent pouvoir répondre à toutes les exigences raisonnables.
3) Le logiciel peut le faire mais le comptable ne sert pas certaines zones pour aller plus vite. Dans ce cas les données permettant les tris ne sont pas enregistrées et la routinene peut pas tourner.
4) le syndic ne veut pas se casser la tête et vous répond n'importe quoi.
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Posté - 17 janv. 2014 : 11:07:38
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JPM : En effet on doit trouver dans le journal et le grand livre tous les renseignements nécessaires comme par exemple, pour un paiement à la Sté Dupont plombier le détail des factures payées le 11 décembre avec indication des immeubles concernés.
Parole de syndic : c'est facile !!!!! et bien cela ne se passe pas tout Ă fait comme ceal.
Il vous faudra trouver également TOUTES les autres écritures comprises dans le paiement global !!! c'est à dire votre facture du plombier payée par virement avec le 3 ème trimestre d'honoraires, les ampoules, les charges du salariés, .....
SI vous ne passez pas des dizaines d'heures ..................... 
Le compte séparé pour TOUS !!! plus de soucis, le CS PEUT effectuer sa mission de controle.
On voit ici la puissance du lobby syndic, les demandes des assocs sont encore passées à la trappe. |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 11:24:14
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Je regrette le revirement gouvernemental
Les choses étant ce qu'elles sont j'apprécie que le sous-compte soit imposé pour les syndicats de moins de 16 lots. C'est un amendement adopté au cours du débat.
Je maintiens qu'un consensus aurait pu se réaliser sur les sous comptes dotés d'un régime juridique approprié. Cette situation aurait été préférable à l'organisation boiteuse qui va sortir de la seconde lecture à l'Assemblée nationale.
Il reste le seconde lecture au SĂ©nat 
Incidemment un autre problème à voir : concilier les textes de l'ALUR (insérés dans le CCH) sur l'information des acquéreurs avec ceux qui existent présentement dans le statut de la copropriété (état daté etle reste). On attend l'avis des notaires
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JB22
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Posté - 17 janv. 2014 : 11:49:33
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"Il suffit de prendre le rapprochement global du compte unique à une date donnée, de lister les chèques émis non débités et d'extraire des bordereaux les écritures concernant le syndicat 20 rue des fleurs n° 7584."
Le C.S. n' a pas accès au "rapprochement global du compte unique"
Dans le cas d' un compte unique avec usage d' un compte "pivot" il n'y a pratiquement pas d' Ă©cart dans le sous compte du syndicat ou dans le compte unique global des comptes des syndicats.
L' Ă©cart se trouve dans le compte pivot, inaccessible au C.S. |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 13:40:48
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Et pourquoi le CS n'aurait-il pas accès au rapprochement du compte unique ?
Il s'agit seulement d'une réponse faite par un syndic.
Je prétends pour ma part que le syndic gérant par compte unique peut être contraint à établir un rapprochement pour un syndicat administré.
La raison est simple ; le rapprochement est une procédure comptable élémentaire. Le fait d'être géré par compte unique n'écarte pas le droit au rapprochement bancaire.
Si le syndic fournit le rapprochement, c'est OK. Ne compliquons pas les choses.
S'il le refuse ? LRAR, sommation interpellative, référé éventuellement.
Ces exigences un peu inhabituelles doivent aller bien entendu avec une conception raisonnable de la rémunération dusyndic. Quand on lui gratouille les centiments d'euros il ne faut pas le pousser trop. Pour un syndicat 50 € de plus c'est parfois, souvent même, 1000 ou 2000 € de gagnés.
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Sunbird
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Posté - 17 janv. 2014 : 14:08:29
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Je ne comprends vraiment pas cette possibilité d'exception.
La seule raison que je peux voir à cette exception c'est que le volume de fond de ce type de copropriété est très important et que les gros syndics ne voulaient pas perdre la possibilité de faire fructifier ces fonds. |
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Viviane
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Posté - 17 janv. 2014 : 14:14:42
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citation: Je prétends pour ma part que le syndic gérant par compte unique peut être contraint à établir un rapprochement pour un syndicat administré.
Je suis plutôt d'accord. Nous on réussi à le contraindre de nous envoyer un relévé de SON compte bancaire pour vérifier une dépense précise.. Mais il a fallu pour ça entamer une procédure. (qui était de toute façon entamée pour d'autres raisons) . Il y a donc très loin de pouvoir théoriquement obtenir à 'obtenir réellement"...
Mais c'est bon Ă savoir.
citation: Le nombre des lots principaux est en principe invariable. Il importe peu que deux lots principaux appartiennent à un même copropriétaire.
Par contre on considère habituellement que le vente séparé d'un lot accessoire en fait un lot principal si l'acquéreur n'est pas déja propriétaire de lotdans l'immeuble. C'est faux techniquement et vrai juridiquement.
Là j'apprends quelque chose, et en même temps ça reste flou pour moi. Je prends l'exemple de notre immeuble pour essayer de comprendre:
21 copropriétaires
24 lots appartements ou commerces selon le RDC
Un certain nombre de caves, toutes rattachées à un lot, aucune considérée comme lot à elle seule dans le RDC (antédiluvien)
Certains lots ont une cave, d'autres pas.
Trois copro ont deux lots réunis en un seul appartement avec une seule entrée;
Un copro a UN seul lot selon le RDC, comprenant 2 locaux Ă usage de commerce et un Ă usage d'habitation.
Bref, le bins. Les syndics ont toujours considéré pour faire leur prix que lots principaux = nombre de copros, ce qui a une certaine logique.
Je veux surtout pas faire dériver pendant 3 pages la conversation sur autre chose, mais juste, en deux mots, dans notre cas ce serait quoi le nombre juridique de lots principaux? |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 14:25:49
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Je confirme : 24 lots principaux
En réalité, il faut parler de fractions d'immeuble.
Il existe encore des immeubles anciens dans lesquels un lot peut comporter un appartement et un cave. C'est une tolérance.
Le régime actuel exige que chaque fraction soit constituée en un lot : un lot appartement et un lot cave.
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JB22
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Posté - 17 janv. 2014 : 16:34:44
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"Il s'agit seulement d'une réponse faite par un syndic."
Non, il ne s' agit pas d' une réponse d' un syndic; et je confirme que je ne suis pas syndic et que je ne l' ai jamais été.
"Et pourquoi le CS n'aurait-il pas accès au rapprochement du compte unique ?"
Le compte unique du syndic appartient au syndic, il contient les opérations de divers syndicats. Le C.S. n' a pas accès à la comptabilité du syndic.
"La raison est simple ; le rapprochement est une procédure comptable élémentaire. Le fait d'être géré par compte unique n'écarte pas le droit au rapprochement bancaire."
Le rapprochement bancaire est un document de contrôle, mais aussi nécessaire soit-il, il ne fait pas partie des documents que le syndic doit établir, il n'est pas prévu dans le décret comptable.
Donc le C.S. peut demander, et parfois obtenir, mais ne peut pas exiger. |
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Posté - 17 janv. 2014 : 16:39:56
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viviane : 24 lots principaux, car seul le RDC compte, c'est le document juridique recevable !
"Bref, le bins. Les syndics ont toujours considéré pour faire leur prix que lots principaux = nombre de copros, ce qui a une certaine logique."
Ceci est tout à fait FAUX ! Imaginez donc 3 copros bailleurs et 50 lots à gérer: drole de logique !!
Je vous donne une parfaite démonstration ,du JPM de janvier 2004 ( source UI !)
A méditer, car il s'agit d'histoire de la copropriété sur la notion de lots de copropriété :
La notion de base est celle de fraction principale ou secondaire que l'on trouve dans l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.
Est une fraction principale tout local ou volume principal (appartement, boutique, local ou volume Ă usage commercial, professionnel ou industriel), ainsi que les locaux accessoires qui lui sont unis par nature. L'exemple officiel est le fournil avec la boutique de boulangerie.
Est une fraction secondaire tout local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) qui peut être détaché d'une fraction accessoire sans affecter sa nature, sa jouissance et les modalités de son exploitation.
Pour la détermination des honoraires du syndic, l'ancien système de la taxation par arrêté préfectoral comportait des grilles de calcul (comme celles actuelles pour les salaires des concierges) qui se référaient au nombre de lots principaux et de lots secondaires, comme à d'autres critères. La définition des lots principaux et secondaires était calquée sur celle de la publicité foncière.
Le mécanisme n'écartait pas, comme le prétend à tort, les lots secondaires. Ils étaient pris en compte, le plus souvent, par grappes (cinq lots chambres individuelles ou dix lots parkings = un lot principal)
Mieux encore un lot accessoire prenait la qualité de lot principal dès lors qu'il appartenait à une personne qui n'était pas propriétaire par ailleurs d'un lot principal (un parking appartenant à un propriétaire voisin étranger à la copropriété). Cela était équitable puisqu'il fallait tenir un compte particulier pour lui, le convoquer aux assemblées, etc.
On s'aperçoit maintenant que ce système tant critiqué à l'époque avait un avantage qu'ont conservé nos voisins belges : obliger le syndic à faire réellement l'inventaire de ses obligations et des sources de rémunération pouvant être légitimement trouvées dans un immeuble déterminé. Finalement l'obligation qu'avait aussi le syndic de justifier le montant de ses honoraires était relativement accessoire.
Quand on reprend des fiches de calcul ainsi établies il y a une trentaine d'années et qu'on prend la peine de réactualiser le montant ht de l'époque d'une manière objective et réaliste, on s'aperçoit, pour certains immeubles déterminés, que les anciens honoraires de gestion courante actualisés sont supérieurs à ceux actuellement pratiqués !
Car à l'époque la distinction entre gestion courante et prestations exceptionnelles était déjà impérative. Elle n'est pas apparue avec la libération des honoraires et le fameux "contrat de gestion". Elle était clairement définie, ce qui n'est le cas de nos jours. S'il y avait des compteurs d'eau froide et chaude, le syndic avait droit à n francs par compteur. Il devait donc s'informer de tous les éléments d'équipement existant dans l'immeuble et non pas fixer ses honoraires au "pifomètre" en essayant de se rattraper sur les honoraires exceptionnels, qui étaient libres, mais strictement définis.
Pour en finir sur la question posée : le lot principal reste un élément promordial de calcul des honoraires mais un élément parmi tant d'autres. Le nombre des caves, des parkings, des chambres individuelles n'est pas sans incidence. Certains syndics utilisent encore des grilles de calcul de ce genre mais ils restent certainement minoritaires
viviane : rien de juridique dans la notion de lots principaux ! les us et coutumes
Mais à aucun moment les syndics ont calculé leurs honoraires sur le nbre de copropriétaires ! Un copropriétaire pouvant posséder plusieurs lots, ce calcul aurait été totalement idiot.
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 18:09:41
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JB 22 ! avec " c'est une réponse faite par un syndic ", je ne pensais pas le moins du monde à vous. Il est vrai qu'un syndic répond souvent qu'il est impossible d'établir l'état de rapprochement d'un syndicat géré en compte unique. Or la réponse de principe est en sens contraire. Ce n'est réellement impossible que lorsque la comptabilité est mal tenue.
Le CS, si nécessaire, doit avoir accès à tous les niveaux de contrôle. En cas de refus, cet accès peut lui être ouvert judiciairement dans la mesure de ce qui est nécessaire pour justifier la comptabilité demandeur. De toute manière, s'il y a contestation judiciaire avec désignation par le juge d'un expert comptable, celui ci aura bien accès à l'intégralité de la comptabilité des mandants qui n'est affectée d'aucun caractère de confidentialité.
Enfin sur citation: Le rapprochement bancaire est un document de contrôle, mais aussi nécessaire soit-il, il ne fait pas partie des documents que le syndic doit établir, il n'est pas prévu dans le décret comptable.
C'est inexact. Le rapprochement de banque est l'une des premières opérations figurant au programme du CAP. C'est une opération naturellement impérative pour la fiabilité de la comptabilité. La production d'un état de rapprochement bancaire entre dans les obligations liées à la reddition des comptes sans nécessité d'une disposition spécifique dans un décret spécifique à une branche.
Un comptable ne présentant pas un état de rapprochement en faisant valoir que le décret n'en parle pas se ferait virer séance tenante et à juste titre. Faute lourde, lourdissime .
Bref ! il est vrai que certains syndics font la sourde oreille et jouent la montre avec les copropriétaires. Mais il est finalement dans l'intérêt commun, y compris celui des syndics, de mettre les points sur les " i " sur la qualité des prestations.
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JPM
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Posté - 17 janv. 2014 : 18:23:50
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Au hasard d'un cours de comptabilité :
citation: Le rapprochement bancaire, encore appelé réconciliation bancaire est considéré comme la clé de voûte de la comptabilité. En effet, s'assurer de l'enregistrement exhaustif de tous les flux financiers entrants et sortants d'une entreprise, tels que repris sur les relevés d'un tiers, qu'on nomme "la banque", c'est être sûr que tous les faits économiques survenus ont été traduits en comptabilité.
A signaler qu'il est dangereux pour chacun de nous de ne pas " pointer son compte de banque ".
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ALUR Un sous-compte pour les < 16 lots !! 
