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 Posté - 10 avr. 2013 : 11:54:08
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Un copropriétaire vient de proposer un contrat concurrent de syndic à 65 € par lot !!
Notre syndic actuel, très sérieux et actif, est dans la moyenne avec 150 € par lot pour 35 lots, et de plus aucune vacation supplémentaire, pas de forfait divers et variés, .... la facture anuelle finale est de 150 € par lot, plus les débours et frais de copies, rien de plus !!
Je n'ai pas encore le contrat en main pour vérifier toutes les " surprises".
La bagarre se situe aussi entre les petits syndics; la baisse considérables des ventes met de nombreux syndics dans de grosses difficultés!!
Après le cheval à la place du Boeuf, de l'ouvrier Polonais à la place du français, le syndic Low Cost Albanais ou Létons !!!! 
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Posté - 10 avr. 2013 : 13:15:30
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comme vous dites il faut le contrat sous les yeux.
Pour ma part, l'un de mes syndicats a un contrat non low-cost pour environ 85€.... |
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Posté - 10 avr. 2013 : 14:25:06
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rambouillet : 85 € d'honoraires et aucun forfait administratif, vacations diverses, .....? |
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Posté - 10 avr. 2013 : 16:17:26
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non pas de forfait administratif, mais la réalité des débours (contrôlables), quelques vacations pour des sinistres ou des procédures avec avocat (environ 1h/an)... |
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Posté - 10 avr. 2013 : 16:40:18
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rambouillet : alors c'est un des gros gagnant du loto, car à ce prix là il ne peut que perdre de l'argent !! combien d'employés ??
J'ai souvent critiqué les syndics, mais j'ai toujours estimé que ce métier est difficile, et qu'une réforme était nécessaire, avec le compte séparée obligatoire sans dérogation, et des honoraires corrects, et 65 ou 85 e ne sont pas des honoraires crédibles !!
Même les gros syndics ont considérablement augmenté leurs honoraires depuis quelques années.
Il n'existe pas de belles voitures à 10 000 € !!!! et pourtant toutes les voitures ont 4 roues, un moteur, un volant et une carrosserie !!!  |
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Posté - 10 avr. 2013 : 18:08:51
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la carrosserie n'est pa obligatoire, on appelle cela un kart . |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 11 avr. 2013 : 01:45:19
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Y'en a même qui pour le même prix sont 4x4, et pas que pour escalader les bordures de trottoirs des Champs Elysées ! .....
Ceci étant, ce n'est ni le détail du contrat qui compte, ni le montant total affiché !
Et certainement pas la couleur de sa porte d'agence ni mĂŞme la taille du bateau qui foule les mers !
Il faut de "charcuter" pour savoir ce qui "est" et ce qu'il "vaut" : nombre de syndicats gérésn combien de lots, combien de collaborateurs gestionnaires, structure de son cabinet, de ses services, en partuculier celui comptable (et le juridique !).
Il faut faire du "recrutement" afin de "tirer les vers du nez" au candidat et mesurer la plus value qu'il apporte par sa gestion !
Il faut se mettre dans la peau du chef d'entreprise qui cherche son directeur financier ou son DRH : ce n'est pas le salaire demandé qui est un critère de sélection, du moins pas au début ! |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 01:51:29 |
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Posté - 11 avr. 2013 : 08:56:53
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gedehem : c'est une évidence pour certain d'entre nous !! mais les copropriétaires ne vont voir que les honoraires du contrat sans aller plus loin !!!
65 € par lot contre 150 € par lot !!!! ils vont " virer" un bon syndic pour payer moins cher !!! même si vous démontrez que ces 65€ par lot vont devenir 150 € par mot e, ajoutant le forfait administratif de 20 e, des vacations à 250 €, des frais de dossiers divers pour 1000 €, des réunions avec le CS pour 500 €, des visites sur le site pour 500 €, des copies à 0.40€ au lieu des 0.20 € actuel, ....... !!!!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 11:06:07
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"ajoutant le forfait administratif de 20 e, des vacations à 250 €, des frais de dossiers divers pour 1000 €, des réunions avec le CS pour 500 €, des visites sur le site pour 500 €, des copies à 0.40€ au lieu des 0.20 € actuel,..."
Si ce n'est pas prévu dans son contrat des rémunérations, il ne pourra les ajouter de con propre chef !
Pour le reste vous avez raison : la rémunération demandée est la résultante (la contrepartie) des divers services et prestations que propose le syndic !
Entre 150 € et 65 €, il est évident que ces (ses) prestations ne peuvent être quasi identiques, en volume comme en sécurité. Comme ce n'est pas le syndic qui rogne sur ses marges, ou "à la marge", aucun doute que le plus bas rogne sur ses prestations, rendues à minima. |
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Posté - 11 avr. 2013 : 11:10:43
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gedehem :" Si ce n'est pas prévu dans son contrat des rémunérations, il ne pourra les ajouter de con propre chef !"
EN partant de 65 € par lot, je suis sur de trouver un MAX de rémunérations supplémentaires !! en l'attente de ce contrat pour poursuivre ce post
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Posté - 12 avr. 2013 : 09:15:04
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Avec son offre à -40% de Foncia pour ses 40 ans, Foncia se présente au même prix sur un immeuble de près de 200 lots à Montpellier.
Le syndic en place est déjà bas, Fonia s'est aligné et a ensuite fait -40%.
Sans commentaire... |
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Posté - 12 avr. 2013 : 10:11:03
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Arc LANGUEDOC : Foncia est le premier syndic de France avec de gros capitaux ! leur offre était limitée dans le temps, et signer quelques contrats à prix cassés ne va pas mettre en péril cette société.
Mais celui dont je parle est un "petit "syndic qui a ouvert san cabinet début 2011 !! 1er année 100 000 € de CA, 200 000 € de pertes !
Ici la différence est de 60 % sur 65 €/lot au lieu de 150 €/lot , qui est la moyenne des honoraires en 2011.
A voir le bilan 2012 !!!! |
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sparte
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Posté - 12 avr. 2013 : 22:57:37
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Totalement d'accord avec ce qu'a dit Philippe dans ce fil.
Avec 65 euros/an/lot, on ne travaille pas Ă perte mais on s'engage dans les Ordres.C'est un apostolat et pas un job.
Le syndic pro que je suis connaît sur la place où il travaille une boite qui pratique des prix dérisoires, -30%, -40%, et aucune facturation supplémentaire!
Dans un 1er temps, outre le fait qu'ils ont fait chuter les prix (normaux) du marché, ils ont récupéré un nombre impressionnant de copropriétés.
Tout va bien au début, mais quand vous atteignez un seuil critique, il faut embaucher...mais avec quoi?
Eh oui, les contraintes Ă©conomiques existent.
Il y a un ratio prix du lot/coût du personnel( et du reste) nécessaire à une gestion de qualité qui est INCONTOURNABLE.
Alors, on recrute ce qu'on peut et des copropriétaire ultra exigeants qui avaient viré un syndic plutôt bon qui les gérait depuis la nuit des temps en croyant avoir décroché la timbale se retrouvent avec une jeunette qui avait du faire signer 3 baux dans sa vie, n'avait jamais tenu d'ag ni arrêté de comptes de charges, et qui est bombardée gestionnaire par la grâce du tout puissant sans aucune formation préalable et sans même savoir que la loi de 1965 existe...et sans doute pas le code du travail non plus assurant la tenue d'AG le soir sans heures sup payées et sans avoir de statut cadre
Banzai, ça c'est sur ils vont être bien gérés! |
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Posté - 13 avr. 2013 : 09:58:44
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sparte :" Il y a un ratio prix du lot/coût du personnel( et du reste) nécessaire à une gestion de qualité qui est INCONTOURNABLE."
Quel est ce ratio ?? merci.
Ce syndic annonce 5 employés !!! mais son bilan 2011est payant sur infogreffe, je n'ai pas le montant des charges salariales.
Mais 5 employés au SMIC, c'est 100 000 € de salaires et charges sociales à payer, ce qui représenterait déjà près de 2 300 lots !!!! avec un tout tout petit profit, sur les salaires simplement !!!
quid des locaux, emprunts, véhicules, informatiques, électricité, ......
il est impossible de tenir dans de telles conditions ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 avr. 2013 : 14:44:32
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"quid des locaux, emprunts, véhicules, informatiques, électricité, ......"
+ téléphone, internet, sce comptable, juridique (?), le matériel nécessaire à la gestion, etc etc ....
Il est là le "ratio" de base nécessaire à l'activité de syndic de copropriété : ce sont les frais incontournable à avancer avant même de gérer un syndicat.
Sans parler de la quantité "travail de base" qui est identique pour un syndicat de 10 lots ou de 390 !
Etablir LA convocation originale à une AG, préparer les documents à annexer, 10 ou 390 c'est la même quantité "travail". Le reste n'est qu'une affaire de photocieuses et d'enveloppes |
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Posté - 13 avr. 2013 : 15:48:06
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gedehem :" préparer les documents à annexer, 10 ou 390 c'est la même quantité "travail". "
Préparer et envoyer les convocations n'est pas la seule activité du syndic !! une copropriété de 390 lots entraine beaucoup plus de travail qu'une de 10 lots !!
gedehem : quel est donc le bon ratio pour un petit syndic ??? c'est ma question. |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 avr. 2013 : 17:17:11
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"Préparer et envoyer les convocations n'est pas la seule activité du syndic !! une copropriété de 390 lots entraine beaucoup plus de travail qu'une de 10 lots !!"
Bien entendu qu'une copro de 390 lots entraine plus de travail qu'une autre de 10 lots
Ce n'Ă©tait pas le sens de mon propos, qui n'Ă©tait qu'un exemple !
10 ou 390, il est des taches "de base" ajoutées aux frais administratifs incomptéssibles qui fondent le "ratio" dont il est question ici !
Rédiger une convocation de 3 pages, 10 ou 390 lots le coût en est identique.
L'amorissement d'un PC de 1500 € sera identique dans son montant qu'il serve à la gestion de 10 ou 390 lots !!
Même chose pour la facture d'électricité de l'agence !
A combien ce "ratio" ? Comme il sera variable d'un cabinet à l'autre selon sa structure, son organisation, son personnel, les moyens engagés pour gérer des copropriétés, il me semble difficile s'avancer un chiffre, même moyen ...
Chacun a "son" ratio.
Sauf qu'avec un tarif "tout compris sauf.." à 65 €, il est certain que les moyens ne seront pas à la hauteur.
Ou alors ce n'est pas un contrat "tout sauf ...". |
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Posté - 13 avr. 2013 : 17:32:15
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gedehem : le ratio moyen est certainement proche des 150€ par lot: moyenne des honoraires en 2011 !!
J'attends le contrat de ce " petit syndic " et reviendrait vers vous; je doute qu'il soit un contrat TOUT compris.
Ce syndic a un site internet ou déjà il " roule dans ma farine" les lecteurs sur le compte indiviudalisé !!! également les termes " président de la copropriété" y figurent !!! Pour 65 €, on ne va pas être deçu ! |
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filomat
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 Posté - 13 avr. 2013 : 18:25:23
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Je crois que nous sommes Ă trois cent mille euros d'honoraires pour 2800 lots, donc 107 euros par lot.
Ce n'est pas tant en honoraires qu'un syndic revient cher, mais en charges qu'il fait payer aux copropriétaires (pas loin de 60 euros par an et par m², soit 3000 euros par an pour un 50 m², bien plus que les 107 euros d'honoraires).
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 13 avr. 2013 18:56:22 |
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Posté - 13 avr. 2013 : 19:59:16
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filomat :" je crois que nous sommes Ă trois cent mille euros d'honoraires pour 2800 lots, donc 107 euros par lot."
Vous devez connaitre le montnat exact, vous avez le contrat joint Ă l'ODJ !!!
Dans de grandes copros comme la votre, les honraires de base sont logiquement plus bas; il s'agit de 300 000 €, beaucoup d'argent, et aussi beaucoup de boulot!!
Mais attention, a ces honoraires, il faut ajouter TOUTES les autres factures de vacations diverses et variées. Regardez donc votre relevé annuel de dépenses joint également à l'ODJ, et fiates le calcul !!
filoamt :" Ce n'est pas tant en honoraires qu'un syndic revient cher, mais en charges qu'il fait payer aux copropriétaires (pas loin de 60 euros par an et par m², soit 3000 euros par an pour un 50 m², bien plus que les 107 euros d'honoraires).
"
Que veut dire 60 € par m2 et par an !!!!! cela figure t'il dans le contrat ?? !! vous voyez, filomat, peut-être encore une nouvelle anomalie dans votre SDC !!!
expliquez nous cela ! 3000 € doivent être simplement les charges courantes de fonctionnement ( avec les honos du syndic !!) : électricité, gardiens, eau, assurances, entretien, ascenseurs, petits trvaix d'entretien,.... ET les honos du syndic.
De plus le syndic ne vous fait payer que ce que l'AG a décidé !!! La majorité a décidé de ces honoraires "bizarroides" !!! PAS le syndic.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 14 avr. 2013 : 09:56:47
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L'assemblée "dispose" certes, mais ce sont le syndic et le conseil syndical qui "proposent".
Les "honoraires" du syndic sont de 300.000 euros (comprenant la gestion des charges courantes, les photocopies et honoraires pour travaux hors charges courantes sont en plus), le budget annuel est entre 6 et 7 millions d'euros (comprenant les contrats des prestataires, entretien, chauffage etc... les charges salariales des employés d'immeubles, les frais de conseil syndical, d'assemblées générales etc...).
Dans le relevé général des dépenses (dont le "budget" total est entre les 6 et 7 millions) il y a une ligne de 300.000 euros pour les honoraires du syndic, correspondant aux tâches qui figurent dans le contrat et qui reproduisent peu ou prou l'article 18 de la loi de 1965.
Les 60 euros/m² ne sont écrits nulle part, c'est ce que l'on trouve quand on divise tout ce qu'on a payé au syndic en un an par le nombre de m² loi Carrez de l'appartement (Les 6 millions du budget annuel divisés par les 150.000 m² environ des 3000 logements de 50 m² en moyenne conduiraient à 40 euros/m², je suppose que la différence vient des appels pour travaux qui ne sont pas réalisés mais serviraient en partie, à en croire les écrits du conseil syndical, à honorer les factures des fournisseurs en dépit du montant des charges impayées représentant environ 10% du budget)... Je sais bien que c'est interdit (que voulez vous que la bonne y fasse ?). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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syndic LOW COST !! 
