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 Posté - 10 sept. 2009 : 09:50:20
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ainohi : citation: En outre, vous le savez très bien, un administrateur de biens est un entrepreneur dont l'objet est de faire du profit
Comme le dit gedehem, vous mélangez torchons et serviettes, un syndic n'est pas un administrateur de biens. Un syndic est mandataire d'un SDC de copropriétaires, cela n'a aucun rapport avec un administrateur de biens. La même personne peut avoir les 2 casquettes, mais ce sont 2 métiers très différents, avec des contrats et lois très différentes.
ainohi : citation: En cela son mandat ne le distingue aucunement d'un quelconque prestataire de services.
Totalement INEXASTE . Revenez nous voir quand vous aurez assimilé le mot de " mandataire" et de " prestataire ". Un prestataire n'a pas la signture et le chéquier du Client !!!!
ainohi : citation: Juridiquement, il est mandataire, non fournisseur. De là à en déduire que le premier peut se comporter comme un barbare mais non le second, ce n'est plus du droit mais de la psychologie sociale. Tout comme on admet que les automobilistes puissent s'échanger les pires insultes, qui ne sont plus de mise dès qu'ils sont sortis de leur véhicule.
Argument idiot, mais vous reconnaissez ENFIN !!! qu'un mandataire n'est pas un fournisseur !!! Il n'y a pas de psychologie la dedans
ainohi : citation: Quand on change de syndic c'est qu'il y a un différend avec le quittant. Evidemment. Quand on change d'ascensoriste aussi. L'ascensoriste quittant, même le dernier jour de son contrat, intervient quand une personne est bloquée dans l'ascenseur.
Amalgame idiot. Un syndic peut quitter le SDC, donner tous les documents à son successeur, et tout cela dans le calme, et la bonne humeur.
ainohi : citation: Je sais bien que de nombreux syndics ayant perdu leur mandat s'autorisent des mouvements sur un compte auquel ils n'ont plus le droit de toucher, surtout lorsqu'il leur reste des honoraires à prélever. Mais ils n'en ont pas le droit et, s'ils sont mal lunés, ne se privent pas du petit plaisir d'opposer cette interdiction.
Votre expérience de la copro. est bien légère. Si un syndic fait un chèque le lendemain de l'AG, il commet une faute grave condamnable pénalement !!! Ou est son petit plaisir la dedans ??? Lisez la loi.
ainohi : citation: Aussi, quand on vire son syndic, mieux vaut le faire en début qu'en fin de mois. Seulement, c'est le syndic qui convoque et vous ne maîtrisez pas forcément la date.
Pas très important tout cela. Le syndic démissionne, est viré ou non renouvellé, il part de l'AG immédiatement, en début ou fin de mois !!! Le syndic covoque l'AG, mais vous avez oublié que sa présence n'est pas obligatoire, il est invité par l'AG des copropriétaires. !!!!
ainohi : citation: Se séparer d'un syndic c'est comme divorcer. Un divorce est obligatoirement accompagné de haine, d'insultes, de calomnies et de captation de biens. Il est strictement interdit de divorcer dans la dignité et le respect mutuel.
avez vous divorcer d'un époux syndic ???
CIAO |
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ainohi
Contributeur vétéran
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 122
Posté - 10 sept. 2009 : 10:49:35
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: En cela son mandat ne le distingue aucunement d'un quelconque prestataire de services. Totalement INEXASTE . Revenez nous voir quand vous aurez assimilé le mot de " mandataire" et de " prestataire ". Un prestataire n'a pas la signture et le chéquier du Client !!!! Dire qu'il n'y a pas de point commun est une absurdité. Avec votre argumentation vous pourriez prouver n'importe quoi. Par exemple :
Le prestataire de service a droit à une rémunération. Le mandataire n'est pas un prestataire de service, donc il ne peut être rémunéré.
Allons plus loin. Le prestataire de service est un être humain. Le mandataire n'est pas un prestataire de services. Donc le mandataire n'est pas un être humain.
En fait, le mandataire exerce son pouvoir de représentation selon des modalités librement convenues avec son mandat, notamment en ce qui concerne les dates de début et de fin du mandat, et cette convention fait la loi entre les parties.
Fin du débat. |
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123
Posté - 10 sept. 2009 : 12:06:41
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ketta
Nouveau Membre
14 message(s)
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124
 Posté - 11 mai 2010 : 16:04:50
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puis-je proposer ma candidature de syndic benevole alors que sur la convocation d'assemblée generale je n'ai pas prevu cette option
merci de me repondre le plus rapidement possible |
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Gédehem
Pilier de forums
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125
Posté - 11 mai 2010 : 23:36:54
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Pardon, mais si en tant que candidat syndic vous n'avez pas une idée de la réponse, c'est qu'il ne faut pas présenter votre candidature.
La "profession" ayant bien fait les choses pour protéger sa "chasse gardée", il faut présenter une "proposition de contrat de mandat" avec la convocation à l'AG.
Autrement dit, la candidature d'un syndic "non pro" doit maintenant être prévue à l'ODJ avec une proposition de contrat de mandat pour "la validité de la décision" (D.art.11, qu'un copropriétaire lambda devrait connaitre .... alors un candidat syndic !!! ....)
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
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Édité par - Gédehem le 11 mai 2010 23:38:19 |
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RIPOLLET
Nouveau Membre
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126
Posté - 25 juin 2010 : 13:38:39
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Bonjour,
Je vous soumets une clause figurant sur le contrat de syndic non professionnel pour une durée de trois ans que j'ai reçu en RAR, joint à l'ODJ de l'AG du 29 juin prochain :
" PRESTATIONS ET REMUNERATIONS
En contrepartie de l'exécution de ses fonctions, le conseil syndical et le syndic se partageront une somme forfaitaire dont le montant sera fixé lors de l'Assemblée Générale approuvant le présent contrat et sera incluse dans le budget de l'année".
J'ajouterai que le contrat reçu est la réplique de celui préconisé par l'ARC, mais modifié à fort mauvais escient.
Par ailleurs, ce contrat ne fixe ni sa date de prise d'effet, ni les éléments de détermination de la rénmunération du syndic conformément à l'article 29 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Les membres du Conseil Syndical ne peuvent être rémunérer (article 27 du même décret), mais seulement défrayés, le cas échéant sur justification. Ils l'étaient déjà et ce depuis 2001 sans justifications.
Le syndic peut l'être, rien ne l'interdit. En tout état de cause, cela suppose une délibération de l'AG supposant elle-même d'être prévue à l'ODJ ce qui n'est pas le cas.
Néanmoins, ce syndic bénévole depuis 2001, malgré ses incompétences juridiques et comptables (l'égalité de la balance n'est jamais justifiée ; écart cette année de 5500 € !!) sera réélu par l'assemblée pour une durée de TROIS ans, à mon très grand regret !
J'attends que l'AG soit passée pour prendre toutes dispositions. Pas facile !
J'attends tous vos commentaires sur les agissements de ce syndic bénévole qui se déclare au greffe du tribunal "de profession syndic bénévole" et qui postule pour un poste de syndic non professionnel ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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127
Posté - 25 juin 2010 : 15:19:31
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"qui se déclare au greffe du tribunal "de profession syndic bénévole" et qui postule pour un poste de syndic non professionnel ..."
Dans la mesure où il se présente en nom propre dans une copropriété dans laquelle il est titulaire d'un droit, il importe peu qu'il fasse par ailleurs "profession" de syndic de copro !
Reste à savoir d'il exerce ailleurs, dans des copropriétés où il n'a pas de droit !
Rien ne vous interdit de pondre une petite note (diffusion CS + copro)rappelant que les conseillers ne peuvent être rémunéré pour l'exercice de leur mission, et que la clause prévue (la rappeler) est illicite pour ce qui concerne le CS. |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2010 15:23:01 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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128
Posté - 25 juin 2010 : 15:53:13
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citation: Initialement posté par RIPOLLET
En contrepartie de l'exécution de ses fonctions, le conseil syndical et le syndic se partageront une somme forfaitaire dont le montant sera fixé lors de l'Assemblée Générale approuvant le présent contrat et sera incluse dans le budget de l'année". La pratique consistant à fixer une somme pouvant être dépensée de façon discrétionnaire par le conseil syndical est illicite.
citation: Initialement posté par RIPOLLET
Si le mandat de fixe pas de rémunération, la mandat est réputé être exercé à titre gratuit.
Les membres du Conseil Syndical ne peuvent être rémunérer (article 27 du même décret), mais seulement défrayés, le cas échéant sur justification. Ils l'étaient déjà et ce depuis 2001 sans justifications.
Le syndic peut l'être, rien ne l'interdit. En tout état de cause, cela suppose une délibération de l'AG supposant elle-même d'être prévue à l'ODJ ce qui n'est pas le cas.
Néanmoins, ce syndic bénévole depuis 2001, malgré ses incompétences juridiques et comptables (l'égalité de la balance n'est jamais justifiée ; écart cette année de 5500 € !!) sera réélu par l'assemblée pour une durée de TROIS ans, à mon très grand regret !
J'attends que l'AG soit passée pour prendre toutes dispositions. Pas facile !
N'attendez pas, vérifiez les comptes et faites un compte rendu de votre vérification lors de l'assemblée générale. Au besoin, rédigez une synthèse dans laquelle vous indiquez très clairement les insuffisances ou anomalies constatées. Les copropriétaires devraient y prêter attention. Ils sont en général attentif à ce qui concerne leur argent. |
Édité par - ainohi le 25 juin 2010 15:54:07 |
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nefer
Modérateur
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129
Posté - 25 juin 2010 : 18:20:03
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ne s'agirait il pas d'une copropriété dans le sud de la France ? |
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RIPOLLET
Nouveau Membre
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130
Posté - 26 juin 2010 : 11:31:40
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Non, en région parisienne |
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RIPOLLET
Nouveau Membre
France
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131
Posté - 03 juil. 2010 : 18:48:59
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Bonjour,
Je reviens vers vous qui avez bien voulu me répondre. Je m'étais absentée pour être présente à l'AG.
Le délai de communication des justificatifs de charge a été porté, sans vote par l'assemblée, à 30 minutes avant l'assemblée !!!, en violation de l'article 18-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Pas le temps de vérifier quoi que ce soit.
Mes observations comptables à l'assemblée n'ont servi à rien : découvert postal de 2700 €, pour un budget de 9000 €, fonds placé de 2500 €, TVA sur LAR, achat d'un digicode sans TVA, "maintenance" pour logiciel facturé 300 € au lieu de 240 € (tarif Copr. Serv. dont le syndic est adhérent par l'intermédiaire de l'ARC), consommation du compteur général d'eau gonflé de 26 mètres cubes, etc., 60 % de sommes exigibles. La copropriété a dépassé le seuil de "copropriété en difficulté". Elle est en danger ! Néanmoins, les comptes ont été approuvés par la totalité des présents et représentés excepté mes tantièmes.
Par ailleurs le syndic a été réélu pour TROIS ANS avec un contrat non discuté (pas de résolution prévue à cet effet). Sa rémunération est partagée avec le conseil syndical. Le président de séance qui n'était autre que le président du CS a accepté les termes du contrat en violation de l'art. 27 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Douze projets de résolutions que j'avais soumis par LAR ont été votés sans modalités de vote avec l'assentiment du président de séance.
Vous l'aurez compris, mon intention est de le faire virer, d'autant plus que le syndic m'a révoqué l'année passée, sans motifs légitimes, de mon poste de conseiller syndical.
J'avais présentée, cette année, ma candidature au poste de syndic bénévole. Je n'ai pas été élue. Toutes compétences étant un handicap pour postuler au poste de syndic ou de conseiller syndical !
Toutes suggestions pour un travail propre seront les bienvenues.
Merci d'avance.
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ainohi
Contributeur vétéran
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132
Posté - 03 juil. 2010 : 19:11:02
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Je suis malheureusement pessimiste. On a tort d'avoir raison quand tous les autres ont tort.
Des actions en justice ne me sembleraient opportunes que si les conséquences financières en ce qui vous concerne, vous seulement, devaient le justifier. Cela vous ferait passer du statut d'indésirable à celui de bête noire de la copropriété. |
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virago
Nouveau Membre
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133
Posté - 14 juil. 2010 : 19:39:53
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Un syndic bénévole est avant tout un syndic et doit par conséquent proposer un contrat de mandat écrit joint à la convocation d'AG conformément à l'article 11 du décret de 1967.
Quoiqu'en disent certaines associations de soi-dsiant défense des consommateurs qui préconisent et donnent pour acquis la nomination en pleine AG d'un copropriétaire sorti de nulle part en tant que syndic bénévole.
Ce procédé contourne la loi de 1965 qui a par ailleurs prévu le cas d'un syndicat de copropriétaire sans syndic malgré la convocation de l'AG en bonne et due forme, il s'agit de l'article 46 du décret qui prévoit la nomination d'un syndic judiciaire (et non administrateur provisoire).
Permettre le contraire= détourner le sens de la loi.
Cdlt |
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ETASPAK
Contributeur senior
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134
Posté - 19 juil. 2010 : 19:05:46
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Bonsoir,
Je reviens sur l’arrêt de la Cour d’appel que j’avais indiqué sur ce même sujet en date du 27 août 2009, à la page 2, frappé d'un pourvoi en cassation en date du 2 décembre 2009 qui :
« CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée. »
Cour d'appel de Basse-Terre du lundi 11 février 2008 N° de RG : 06/00359
« Attendu que la SFAM prétend encore que la convocation adressée par le syndic est nulle en raison de l'absence de notification des documents prévus à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; »
« Que cependant contrairement à ce qu'elle prétend il résulte des pièces produites que le budget provisionnel avait été annexé à la convocation, même si cette dernière n'indiquait pas qu'il y était annexé ; qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle ; »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...75&fastPos=1
Cour de cassation du mercredi 2 décembre 2009 N° de pourvoi : 08-20073
« 1°) ALORS QUE lors de l'élection ou du renouvellement du syndic, qu'il soit ou non bénévole, les conditions essentielles du mandat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour ; qu'en retenant qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne pouvait être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni le contrat ni projet de contrat, quand il appartenait au syndic même bénévole de notifier les conditions essentielles de son mandat aux copropriétaires amenés à se prononcer sur le renouvellement de son mandat, peu important qu'il soit ou non établi par écrit, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 11 et 29 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable aux faits de l'espèce ; »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...49&fastPos=1
Une pensée plus particulière à Oldman24 qui le 11 juillet 2009, à la page 2, me posait cette question :
Pour ETASPAK, bonjour,
Alors que le syndic professionnel démissionnaire propose la candidature d'un des copropriétaires en qualité de syndic bénévole, dans son ordre du jour d'une prochaine assemblée générale est-il possible, en droit, qu'un autre candidat présente sa candidature, le même jour.
Personnellement je ne le crois pas, Et vous ?
La Cour de cassation répond donc à votre question et vous donne raison …….
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inertia
Nouveau Membre
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135
Posté - 19 juil. 2010 : 23:07:38
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Bonsoir,
A la lecture de cette affaire, je pense :
1/ qu'il semble en effet compromis pour un prétendant syndic bénévole de pouvoir présenter sa candidature pour la première fois le jour de l'AG ;
2/ mais que la solution du dernier arrêt de 2009 semble laissée ouverte une porte pour accepter la candidature d'un syndic bénévole, malgré l'absence de contrat de syndic bénévole dans la convocation.
La Cour énonce en effet :
citation: « 1°) ALORS QUE lors de l'élection ou du renouvellement du syndic, qu'il soit ou non bénévole, les conditions essentielles du mandat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour ; qu'en retenant qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne pouvait être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni le contrat ni projet de contrat, quand il appartenait au syndic même bénévole de notifier les conditions essentielles de son mandat aux copropriétaires amenés à se prononcer sur le renouvellement de son mandat, peu important qu'il soit ou non établi par écrit, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 11 et 29 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable aux faits de l'espèce ; »http://www.legifrance.gouv.fr/affic...49&fastPos=1
Si l'existence (et surtout la communication aux autres copropriétaires) d'un projet de contrat de syndic bénévole avant l'envoi des convocations pouvait être établie par tous moyens de preuve, il semble régulier que la candidature présentée le jour de l'AG soit acceptable. Mais seulement dans ces conditions. |
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snp
Contributeur actif
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136
Posté - 20 juil. 2010 : 08:47:12
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Question:
Pourquoi un syndic bénévole, pur bénévole, aurait-il besoin d'un contrat puisque tout syndic, pro ou non, doit suivre la loi de 1965 et tout ce qui suit. Il ne peut pas, dans un contrat, "faire" moins. Le contrat ne servant qu'à indiquer les honoraires et les différents tarifs des prestations annexes. Ce que n'a pas le syndic bénévole, pur bénévole!
Cela me paraitrait logique, mais.... |
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inertia
Nouveau Membre
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137
Posté - 20 juil. 2010 : 09:01:22
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Le contrat de mandat sert aussi à préciser l'identité et les coordonnées du candidat syndic bénévole, ces informations n'étant pas indiquées dans la loi de 1965 :) |
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snp
Contributeur actif
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138
Posté - 20 juil. 2010 : 09:07:41
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OK.
Mais je pensais surtout au cas où le syndic pro sortant n'est pas désigné, pour éviter la procédure en cas de carence de syndic, la possibilité de nommer un syndic bénévole.
Il est exact aussi, que dans ce cas-là (les copropriétaires qui veulent se séparer du sortant) il y a un manque de préparation. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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139
Posté - 20 juil. 2010 : 09:15:15
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citation: Initialement posté par inertia[quote] « 1°) ALORS QUE lors de l'élection ou du renouvellement du syndic, qu'il soit ou non bénévole, les conditions essentielles du mandat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour ; qu'en retenant qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne pouvait être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni le contrat ni projet de contrat, quand il appartenait au syndic même bénévole de notifier les conditions essentielles de son mandat aux copropriétaires amenés à se prononcer sur le renouvellement de son mandat, peu important qu'il soit ou non établi par écrit, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 11 et 29 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable aux faits de l'espèce ; »http://www.legifrance.gouv.fr/affic...49&fastPos=1
Il n’y a aucune ambigüité dans cet arrêt, bien au contraire :
« ALORS QUE lors de l'élection ou du renouvellement du syndic, qu'il soit ou non bénévole, les conditions essentielles du mandat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour ;
qu'en retenant qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne pouvait être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni le contrat ni projet de contrat,
quand il appartenait au syndic même bénévole de notifier les conditions essentielles de son mandat aux copropriétaires amenés à se prononcer sur le renouvellement de son mandat, peu important qu'il soit ou non établi par écrit,
la Cour d'appel a violé ensemble les articles 11 et 29 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable aux faits de l'espèce »
En conséquence, la seule et unique manière de procéder pour notifier les conditions essentielles de son mandat :
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : »
« I.-Pour la validité de la décision : »
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »
Et l’article 29 du décret du 17 mars 1967 :
« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. »
« Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
PS : Bien à vous, mon cher Oldman24 .
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Édité par - ETASPAK le 20 juil. 2010 09:23:35 |
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snp
Contributeur actif
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140
Posté - 20 juil. 2010 : 09:27:12
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C'est compris! Je n'insiste pas, j'avais tout faux. |
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