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Gédehem
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101
 Posté - 07 sept. 2009 : 14:28:08
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Pardon ainohi, mais vous faites une confusion entre des aspects juridiques incontounables et je ne sais quelle idée sur les syndics en général et leur mandat en particulier. Dont leur date échéance.
On ne cesse de vous préciser que le contrat avec votre ascensoriste (commerce), votre employé personnel (travail) ou la ste d'entretien des espaces verts (commerce) n'est pas du tout de même nature que la délégation de pouvoir donnée au syndic.
Si vous ne retenez pas ce point on ne va pas s'en sortir.
Comme on ne peut passer à coté, il faut intégrer que la seule convocation d'une AG destinée à désigner le syndic induit lors de cette AG la fin automatique du mandat/délégation de pouvoir précédent !
Pour faire simple :
AG 2008 : syndic désigné le 15.05.2008 pour 1 an jusqu'au 30.06.2009
AG 2009 : syndic désigné le 12.05.2009 pour 1 an jusqu'au 30.06.2010.
Question : y a t-il présence de 2 mandats entre le 12.05.2009 (nouveau mandat) et le 30.06.2009 (échéance ancien mandat).
Réponse : bien sur que non !
Pour le syndicat il n'y a qu'une seule délégation possible, qu'UN seul mandat au syndic, UN seul mandataire, peu importe la personne titulaire de cette délagation !
Régle de droit incontournable :
Lorsqu'une AG d'un syndicat est appelée à désigner un syndic, la désignation du syndic entraine automatiquement échéance du précédent mandat.
Lorsqu'une AG d'un syndicat est appelée à désigner un syndic mais que ce syndicat ne désigne personne, ce syndicat est dépourvu de syndic.
Dans les 2 cas le seul fait de convoquer une AG pour désigner le syndic veut dire que le mandat en cours sera à échéance à la date et heure de tenue de cette AG.
Le syndic sortant qui ne voit pas son mandat "reconduit" (qui n'est pas désigné à nouveau), n'est plus syndic.
Point final !
Il n'y a pas ici de prolongation ni même de pratiques que j'appelle "folklo" dans lesquelles il y aurait des prolongations.
Ca c'est au foot ou au rugby, pas en copropriété pour un mandat de syndic. |
Édité par - Gédehem le 07 sept. 2009 18:11:41 |
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ainohi
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 102
Posté - 07 sept. 2009 : 21:27:44
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Gedehem, pourriez nous expliquer de quelle façon, pratiquement, on procède lorsqu'on applique la recommandation n° 15 de la commission relative à la copropriété ?
Supposons que l'exercice coïncide avec l'année civile et que le syndic a été désigné pour un an à compter du 1er juin.
Question subsidiaire.
Peut-on imaginer que le syndic veuille démissionner et convoque l'assemblée avec, à l'ordre du jour les deux questions suivantes :
- démission du syndic à compter du…,
- désignation du nouveau syndic à compter du… ? |
Édité par - ainohi le 07 sept. 2009 21:45:32 |
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Gédehem
Pilier de forums
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103
Posté - 07 sept. 2009 : 21:49:37
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"Supposons que l'exercice coïncide avec l'année civile et que le syndic a été désigné pour un an à compter du 1er juin."
Pourquoi ce mandat "Ã compter du 1.06" ??? Pardon, mais c'est idiot.
Si l'exercice est à échéance du 31.12, il faut 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour les controler (CS, copro) 1 mois pour convoquer l'AG, ce qui nous donne une AG annuelle entre le 15 .03 et la fin avril .
Le syndic est désigné à compter de la date de cette AG. Quid de cette désignation à compter du 1.06 ? Laxisme des copropriétaires ?? Méconnaissance du CS qui n'est pas de bon conseil ???
Il est constant que la durée du mandat de syndic est supérieure à la période fixée.
Le syndic désigné le 12.05.2009 pour UN an pose un gros problème au syndicat : son échéance d'UN an sera au 11.05.2010 à minuit, ce qui oblige à convoquer l'AG suivante avant ce 11.05.2010 ....(*)
C'est pourquoi le UN an se traduit bien souvent par une période plus longue de 1 ou 2 mois. Désigné pour Un an à compter du 12.05.2009 jusqu'au 30.06.2010.
Il faut bien comprendre que cette échéance décalée est nécessaire afin de pouvoir tenir l'AG au cours du mandat.
Les AG annuelles se déroulent à peu près toujours à la même période. Il faut pousser le syndic à la convoquer au plus tot (3 mois après l'arret des comptes doit être un maxi). Mais il peut y avoir un pb de dernière minute nécessitant de la tenir 1 mois ou 1 mois 1/2 plus tard. D'où nécessité de prévoir une marge de manœuvre et de décider d'une échéance décalée.
Pour ma part je préconise le calcul suivant, conforme à la recommandation 15 de la CRC :
Date AG N + 1 an + 30 jours fin de mois.
Ce qui donne (mettons) :
Date AG annuelle 15.04.09, mandat d'UN an jusqu'au 31.05.2010.
L'AG 2010 devrait se tenir vers le 15.04, le syndic recevant alors une autre délégation d'un an jusqu'au 31.05.2011.
On comprend que le syndic à donc une marge pour convoquer une AG avant le terme de son mandat ce 31.05.2011. Mais c'est tout !
Car cela ne change rien au fait que si l'AG 2010 qu'il convoquera se tient le 25.04.2010 et que le sortant n'est pas désigné à nouveaux alors quil n'y a pas de candidat, le syndicat sera dépourvu de syndic ce 25.04 dès la décision prise.
Idem pour l'échéance du mandat du sortant ce 25.04.2010 si un autre syndic est désigné par cette AG.
(*) ce cas est très présent pour les mandats de 3 ans, impérativement de date à date. Le syndic désigné le 15.04.2006 pour 3 ans voit impérativement son mandat à échéance au 14.04.2009 à minuit.
Contrairement aux périodes de 1 ou 2 ans, il n'y a là aucune marge, aucune possibilité d'échéance pour une date plus tardive que ce 14.04.2009.
C'est pourquoi le mandat de 3 ans est à exclure.
Ajout.
Si le syndic veut démissionner en cours de mandat (ex : mandat de 3 ans auquel il veut mettre fin au bout de 2 ans) il doit faire ratifier sa démission par l'AG. D'où les 2 questions.
Mais s'il est à échéance de mandat lors de l'AG, qu'il propose un candidat sans présenter sa propre candidature il n'y a pas de démission.
Il est à échéance du mandat en cours et ne se représente pas pour un nouveau, c'est tout : une seule question "Désignation du syndic" qui concerne la nouvelle proposition.
Démission ou révocation s'entendent en cours du mandat, bien avant son terme.
Lorsqu'une AG est convoquée pur désigner le syndic c'est que le mandat précédent est à terme. Il n'y a donc pas démission ou révocation d'un mandat à échéance à la date de l'AG appelée à désigner le syndic.. |
Édité par - Gédehem le 08 sept. 2009 16:25:26 |
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ainohi
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104
Posté - 08 sept. 2009 : 18:08:48
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Supposons que l'exercice coïncide avec l'année civile et que le syndic a été désigné pour un an à compter du 1er juin."
Pourquoi ce mandat "Ã compter du 1.06" ??? Pardon, mais c'est idiot.
Pour ma part je préconise le calcul suivant, conforme à la recommandation 15 de la CRC :
Date AG N + 1 an + 30 jours fin de mois.
Ce qui donne (mettons) :
Date AG annuelle 15.04.09, mandat d'UN an jusqu'au 31.05.2010.
L'AG 2010 devrait se tenir vers le 15.04, le syndic recevant alors une autre délégation d'un an jusqu'au 31.05.2011.
Vous considérez donc qu'un mandat d'un an à compter du 1er juin est idiot, mais vous proposez un mandat d'un an devant se terminer le 31 mai, ce qui exactement la même chose. Vous êtes en pleine contradiction.
La commission relative à la copropriété recommande de s’abstenir d’utiliser des formules telles que « le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l’assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice clos le… » ;D’utiliser, au contraire, des formules dénuées de toute ambiguïté telles que « le syndic est nommé pour une durée de…, qui commencera le… pour se terminer le… »
Si les mots ont un sens, la deuxième formule, dénuée de toute ambiguïté, signifie, au contraire de la précédente, que, dans l'exemple proposé, le mandat du syndic commence le 1er juin et se termine le 31 mai et ce, quelle que soit la date de la tenue de l'assemblée.
Ce que vous vous refusez à comprendre, c'est que la commission relative à la copropriété préconise justement de sortir du schéma que vous décrivez, ce qui a pour principal avantage de ménager une période de transition pendant laquelle on ne soit pas obligé, entre autres inconvénients, d'attendre un mois pour transférer les fonds et les dossiers. Ce que préconise la commission, c'est que si l'assemblée se tient le 25 avril et désigne un autre syndic pour la période commençant le 1er juin, le syndic sortant conserve son mandat jusqu'au 31 mai. C'est court, mais cela permet au moins de verser le salaire du gardien à temps et cela n'est pas négligeable. Rien n'interdit cependant de prévoir une période plus longue.
Mais, pour vous il n'en est pas question, tout simplement parce qu'on a toujours procédé comme vous le dites et non comme le recommande la commission, et que, pour justifier ce que vous dites, vous imaginez des arguments spécieux qui dénaturent un texte d'une limpidité pourtant parfaite, preuve, s'il en était besoin, que les convictions ancrées et le conformisme social sont plus forts que la raison. Il ne faut pas donc pas s'étonner que Galilée ait été condamné par les autorités religieuses et qu'aujourd'hui encore des gens refusent d'admettre l'évolution des espèces.
J'ai, dans le passé, essayer d'expliquer à un syndic professionnel que la notion de quorum n'existait pas en copropriété : rien à faire. Il n'a finit par l'admettre qu'à la lecture de la lettre du service juridique de la FNAIM auquel il s'était adressé. Les bras lui en tombaient. |
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105
Posté - 08 sept. 2009 : 18:18:52
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ainohi : citation: Mais, pour vous il n'en est pas question, tout simplement parce qu'on a toujours procédé comme vous le dites et non comme le recommande la commission, et que, pour justifier ce que vous dites, vous imaginez des arguments spécieux qui dénaturent un texte d'une limpidité pourtant parfaite, preuve, s'il en était besoin, que les convictions ancrées et le conformisme social sont plus forts que la raison. Il ne faut pas donc pas s'étonner que Galilée ait été condamné par les autorités religieuses et qu'aujourd'hui encore des gens refusent d'admettre l'évolution des espèces.
OUPS !!! Parlez de l'évolution de la branche Homo Erectus Copropriétus ???
ainohi, on ne sait toujours pas qui se cache derrière votre pseudo, mais je crois que l'on pourrait également répondre comme vous l'avez fait sur les réponses de gedehem, sur vos propres posts !!!
Vous êtes aussi affirmatif dans vos argumentations, et quelquefois loin des lois que vous nous servez très souvent, avec vos propres interprétations, sur des textes tout aussi limpides !!! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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106
Posté - 08 sept. 2009 : 20:03:23
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citation: Vu le ton habituellement péremptoire de vos interventions, cette observation est plutôt plaisante.
Derrière mon pseudo se cache un homo sapiens sapiens, terme assez mal choisi, la raison étant la chose la plus mal partagée parmi l'espèce humaine.
Si, pour vous aussi, une date fixe doit être variable, nous n'avons pas fini d'être en désaccord. |
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Gédehem
Pilier de forums
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107
Posté - 09 sept. 2009 : 00:19:20
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ainohi, vous êtes nouveau (nouvelle ?) ici : philippe est coutumier de ce type de propos à l'emporte pièce, inutile de lui répondre lorsqu'il part sur ce terrain ....  .
Par ailleurs :
Entre la recommandation CRC :
- "D’utiliser, au contraire, des formules dénuées de toute ambiguïté telles que « le syndic est nommé pour une durée de…, qui commencera le… pour se terminer le… »"
et ma proposition, que vous n'avez pas bien lu :
"Date AG annuelle 15.04.09, mandat d'UN an jusqu'au 31.05.2010."
laquelle, mise en forme (pardon de ne pas l'avoir fait) donne ceci :
"Le syndic est élu pour un mandat d'UN an, à compter du 15.04.09 (date AG) jusqu'au 31.05.2010."
Avouez qu'entre les 2 il n'y a même pas de place pour une feuille de papier à cigarette !
Sur votre mandat qui part à compter du 1.06, je ne comprend pas trop !
Votre exercice comptable est arreté chaque année le 31.12.
Vos AG annuelles destinées à les approuver doivent se dérouler 3 ou 4 mois plus tard, soit (mettons) vers fin avril, mi mai !
Que vient faire ici un mandat d'UN an à compter du 1.06 et à échéance du 31 mai ???
Pourquoi n'est-il pas désigné pour prendre effet à la date de l'AG ???
Pardon, mais je ne comprend pas, et sans doute avec moi d'autres intervenants !
Il est constant que les décisions d'AG sont d'effet immédiat, aussitot la décision prise !
Quel vent de folie souffle sur les copropriétaires de votre copropriété pour désigner fin avril ou mi mai un syndic dont le mandat prendra effet le 1er juin ???? Cela n'a pas de sens !
Que le nouveau syndic soit le sortant ou un autre ne change rien : c'est un autre mandat.
Vous dites encore :
"Ce que préconise la commission (???), c'est que si l'assemblée se tient le 25 avril et désigne un autre syndic pour la période commençant le 1er juin, le syndic sortant conserve son mandat jusqu'au 31 mai. "
Pardon, mais la CRC ne préconise rien de tout cela, vous avez mal lu ou mal compris !
Elle peut d'autant moins le préconiser que cela remettrait en cause et les règles de droit sur la désignation du syndic et le pouvoir souverain des AG pour décider des périodes et dates du mandat.
Vous repartez dans votre idée que le syndic sortant qui ne serait pas désigné à nouveau accepterait pour les beaux yeux du syndicat de continuer à gérer la copropriété 1 mois 1/2, et que le syndic élu attendrait ce mois 1/2 (et les honoraires qui vont avec) parce que vous le pensez ainsi !
Pardon d'insister : je ne sais pas quelle est votre expérience dans le monde de la copropriété, ni même si vous êtes copropriétaire depuis longtemps, mais cela n'a aucun sens !
La pratique peut éventuellement exister à la marge. Je pense par exemple au rachat d'un cabinet de syndic par un "gros", avec entente pour faire passer l'affaire en douceur.
Mais à part ce cas, très rare, AUCUN syndic n'accepte de poursuivre un mandat qui est échu, qui plus est éventuellement avec un mandat pour 1 mois, et AUCUN syndic n'accepte de décaler sa prise de fonction, uniquement parce que vous avez cette idée dans la tête, idée qui n'a aucun fondement !
Pardon encore, mais vous me semblez bien naive suer cette question, ou plus certainement peu au fait des aspects juridiques et aussi pratiques touchant la désignation d'un syndic. |
Édité par - Gédehem le 09 sept. 2009 00:36:23 |
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ainohi
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108
Posté - 09 sept. 2009 : 00:39:15
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Ce que la commission relative à copropriété recommande, c'est de fixer les dates du mandat du syndic comme on le fait pour autre contrat. Oui, je sais, c'est un contrat de nature spécial. Eh alors ?
Par exemple on nomme le syndic du 1er juin au 31 mai, et le syndic exerce son mandat du 1er juin au 31 mai, quoi qu'il arrive.
Pour ce faire l'assemblée se réunit avant, le 15 avril par exemple.
Si elle a décidé de changer de syndic, le quittant termine son mandat jusqu'au 31 mai et le suivant prend ses fonctions le 1er juin. Simple, logique, efficace. Il n'est pas question de prolongation puisqu'il était entendu dès le départ qu'il en serait ainsi.
L'article 46 du décret le permet.
Cette recommandation de bon sens n'est, il est vrai, suivi que très rarement. Comme bien d'autres d'ailleurs. C'est regrettable. Le poids des usages, je ne vois aucune autre raison.
Cette idée a un fondement. Elle assure le paiement du gardien en fin de mois. Dans le système habituel, si l'assemblée se réunit le 25 et décide de changer de syndic, le gardien ne recevra pas sa paie avant le quinze. S'il est habitué à la toucher le 30 de chaque mois, vous en entendrez parler. Je pense ne rien vous apprendre en disant que la gardien d'une copropriété, c'est un sujet sensible.
Mais les usages, cela se change, sinon nous continuerions à vivre dans des cavernes.
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Édité par - ainohi le 09 sept. 2009 00:48:33 |
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Gédehem
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109
Posté - 09 sept. 2009 : 11:04:57
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Vous oubliez que nos règles, nos normes, ont bien souvent comme origine les coutumes passées, devenues "loi", et que les cavernes étaient déja des sortes de copropriétés (habitat commun partagé que l'on possède) avec leurs règles de vie en commun, en particulier pour l'occupation de l'espace !
La copropriété n'est pas née avec la loi de 65 ni celle de 38 ....
"Si elle a décidé de changer de syndic, le quittant termine son mandat jusqu'au 31 mai et le suivant prend ses fonctions le 1er juin. Simple, logique, efficace."
Naiveté quand tu nous tiens ..... 
Si vous en connaissez UN seul syndic qui soit en accord avec cette pratique (et non cette régle) merci de nous l'indiquer : c'est une perle rare, très rare !
Depuis mon arrivée en 1974 dans le monde de la copropriété je n'en ai pas vu un seul !
Tout simplement parce que le syndic qui n'est pas désigné à nouveau (renouvelé), prend ses affaires et ne s'embarasse pas de cette histoire de prolongation de 15 jours, d'un mois, et encore moins du salaire de l'employé d'immeuble qui est l'affaire du syndicat et du futur syndic.
Le sortant n'en a que faire !!!!
Désolé, mais cet histoire de salaire de l'employé du syndicat n'est le fondement de rien du tout !
Et pourquoi pas aussi le paiement de la cotisation assurance ou l'encaissement de la provision pour travaux qui tombe juste à ce moment là ???
Je vous admire : vous vivez dans un monde merveilleux, plein de beaux rêves ...  ....  |
Édité par - Gédehem le 09 sept. 2009 11:32:22 |
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Posté - 09 sept. 2009 : 11:37:17
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je rejoins gedehem, le salaire d'un employé n'est pas un obstacle au changement instantané de syndic. En effet, celui ci le rencontre peu de temps après , lui explique la situation, lui demande une copie de sa dernière feuille de paie et lui explique qu'il va lui faire un acompte similaire à la fin du mois en cours et que la régularisation sera faite le mois suivant lorsqu'ils se reverront pour établir un nouveau contrat (le syndicat ne chnagepas, mais le mandataire oui).
Puis en fin de mois le syndic envoie le chèque accompagné d'une lettre lui rappelant les termes principaux de la conversation. |
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JB22
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111
Posté - 09 sept. 2009 : 12:04:45
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De rambouillet
"la régularisation sera faite le mois suivant lorsqu'ils se reverront pour établir un nouveau contrat (le syndicat ne chnagepas, mais le mandataire oui)."
Nul besoin d'établir un nouveau contrat puisqu'il n'y a pas de changement d'employeur, qui est et reste le "syndicat".
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112
Posté - 09 sept. 2009 : 12:19:43
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d'accord avec vous JB22, sauf si, dans le contrat précédent, il y a référence avec l'ancien syndic nommément, en tant que mandataire représentant le syndicat. |
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Gédehem
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113
Posté - 09 sept. 2009 : 12:48:09
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Ce qui ne change rien, Rambouillet !
Lorsqu'un mandataire agit pour son mandant c'est le mandant (syndicat, copropriétaire) qui est réputé agir !
Contrat de travail entre "le syndicat d'une part et X d'autre part" avec comme signataire nommément "le syndic", ce dernier n'est que le mandataire du syndicat employeur.
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ainohi
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114
Posté - 09 sept. 2009 : 13:10:45
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citation: Initialement posté par rambouillet
je rejoins gedehem, le salaire d'un employé n'est pas un obstacle au changement instantané de syndic. En effet, celui ci le rencontre peu de temps après , lui explique la situation, lui demande une copie de sa dernière feuille de paie et lui explique qu'il va lui faire un acompte similaire à la fin du mois en cours et que la régularisation sera faite le mois suivant lorsqu'ils se reverront pour établir un nouveau contrat (le syndicat ne chnagepas, mais le mandataire oui).
Puis en fin de mois le syndic envoie le chèque accompagné d'une lettre lui rappelant les termes principaux de la conversation. Ce n'est pas si simple ! L'acompte ne peut être versé que si le nouveau syndic détient des fonds ! Or si l'ancien, dans un esprit de rancune qui est malheureusement la norme, met un point d'honneur à attendre un mois avant de verser les fonds disponibles, le nouveau sera bien obligé de demander au gardien d'être patient. Or, ce dernier ne l'est pas forcément. Certes, en théorie, avec un compte séparé, le changement de signature devrait être rapidement opéré, quoique... En fait cela prend toujours un certain temps. Vous n'avez jamais vu un gardien se mettre en grève ? Moi si. Des résidents qui s'attroupent devant la porte de la loge où est arboré un panneau "Gardien en grève", qui s'interpellent, se querellent, les uns pour le gardien, les autres contre, tous contre le syndic, des noms d'oiseaux à l'adresse du conseil syndical, les poubelles qui débordent etc. Je vous laisse imaginer... De l'animation dans Clochemerle.
Quand on résilie un contrat de maintenance venant à échéance, ascenseurs, chauffage, espaces verts ou autres, on le fait toujours avec un certain préavis. Le prestataire résilié est rarement content, mais il assure néanmoins ses prestations jusqu'au terme de son mandat. Je ne prétends pas qu'il le fait avec un zèle exemplaire. Mais il fait le minimum. Si une personne est coincée dans l'ascenseur, on viendra la libérer. La pelouse sera tondue et la haie taillée, travail peut-être un peu bâclé mais néanmoins fait.
Il ne me semble pas totalement irréaliste d'attendre qu'il en soit de même du syndic quittant.
Gedehem n'a jamais vu un seul syndic qui soit d'accord avec cette pratique. Mais je suis à peu près certain qu'il n'en a jamais discuté avec aucun. Il me semble tout à fait vraisemblable que cette question puisse être posée lors de la recherche d'un syndic. L'accord sur une telle façon de faire peut être utilisé comme argument commercial. Il présente l'avantage, pour le syndic qui y souscrit, de ne rien coûter.
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Gédehem
Pilier de forums
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115
Posté - 09 sept. 2009 : 14:29:02
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ainohi, vous en revenez à comparer "contrat commercial" et "mandataire social"
Je voudrais bien que le syndic agisse dans le cadre d'un contrat commerial en tant que "prestataire de services" !
Hélas il n'en est pas ainsi ! Rien à voir donc entre l'ascensoriste et le syndic ! N'y revenons pas.
"Mais je suis à peu près certain qu'il n'en a jamais discuté avec aucun. Il me semble tout à fait vraisemblable que cette question puisse être posée lors de la recherche d'un syndic."
Que si, quelques fois dans certaine situation particulière !
Sauf que la vision est totalement utopique et que le syndic questionné vous regarde comme si vous tomblez d'une autre planete !
Comprenez enfin que lorsque le syndicat veut changer de syndic c'est qu'il y a un différent, un litige plus ou moins grave avec le sortant !
Comment pouvez-vous penser un instant que, n'étant pas "reconduit", il va continuer à vous gérer 15 jours ou 1 mois, pour vos beaux yeux ou le confort du syndicat, alors que le syndicat le met à la porte !
Ouvrez les yeux : le syndic sortant quitte sa fonction aussitot prise sa "non désignation", la désignation d'un autre mandataire, point final !
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Posté - 09 sept. 2009 : 14:49:34
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ainohi : votre syndic démissionne, votre syndic part en cours d'AG, votre syndic ne désire plus continuer avec votre SDC, 'AG nomme un autre syndic, ... le nouveau élu est IMMEDIATEMENT opérationel, et peut gérer la copropriété, les poublelles, le gardien, .... la copropriété ne s'arrete pas plusieurs mois lors d'un changement de syndic.
Comme le précise gedehem, vous mélangez contrat de mandataire et contrat commercial !!! Pas de préavis lors d'un changement de syndic, et la personne bloquée dans l'ascenseur n'attendra pas 1 mois pour qu'on la délivre car l'AG a élu un nouveau syndic, il est opérationnel, et dans vos démonstrations très personnelles vous avez totalement oublié le CS, qui détient tous les contrats, les clefs de l'ascenseur et du portial du garage, qui connait les électriciens et plombiers travaillant pour la copropriété, le contrat de l'assureur,.... Il est à m^me de sauver cette personne dans l'ascenseur.
Vous ne prenez pas en compte l'attitude du syndic sortant; n'ayant aucun préavis à effectuer car c'est un madataire et non un salarié ou une entreprise, personne ne l'oblige à continuer sa gestion; de prenez le temps de lire quelques posts sur UI ou le syndic " viré" continue de faire
des chèques alors que son contrat a pris fin dès le vote des cpropriétaires!!!
Ainohi : il est très facile au syndic nouveau de récupérer immédiatement le chéquier du SD C si calui-ci a un compte bancaire séparé !!! mais c'est un autre débat,le compte séparé est obligatoire, voilà une bonne raison de ne pas voter la dérogation IMPOSEE par les syndics, qu'en pensez vous ainohi ???
Ainohi : quelle est votre expérience de la copropriété ???
Ainohi : vous opposez toujours des cas extrêmes, le syndic qui est élu à l'AG, et qui se retrouve dès le lendemain avec une grève du gardien, des personnes bloquées dans l'ascenseur, des poubelles partout, un incendie dans la cave, tous les contrats d'entretien arrivant à échéance, plus des dégats des eaux dus à une chute de grêle, des arbres tombés dans le parc, un CS inexistant, des facutres non payées par l'ancien syndic, un traffic de drogue dans les caves, ..... n'aura vraiment pas de chance !!!
De plus une recommandation n'est qu'une recommandation, ce n'est pas une loi, et il existe bien d'autres recommandations de la CNC qui ne sont pas respectées par les syndics beaucoup plus importantes. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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117
Posté - 09 sept. 2009 : 16:10:28
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Ne pas confondre contrat commercial et mandat social, certes, mais l'article 1134 du code civil s'applique aussi au mandat du syndic et s'il est inscrit dans un contrat de mandat, que le syndic a signé, qu'il doit appliquer strictement la recommandation n°15 de la commission relative à la copropriété, il y est tenu.
En outre, vous le savez très bien, un administrateur de biens est un entrepreneur dont l'objet est de faire du profit. En cela son mandat ne le distingue aucunement d'un quelconque prestataire de services. Ce n'est ni un médecin ni un avocat. Il n'a pas pour vocation de soulager des souffrances ni de défendre la veuve et l'orphelin. Il offre des services administratifs contre rémunération : donnant-donnant. Ne dites pas le contraire, je ne vous croirais pas.
Juridiquement, il est mandataire, non fournisseur. De là à en déduire que le premier peut se comporter comme un barbare mais non le second, ce n'est plus du droit mais de la psychologie sociale. Tout comme on admet que les automobilistes puissent s'échanger les pires insultes, qui ne sont plus de mise dès qu'ils sont sortis de leur véhicule.
Quand on change de syndic c'est qu'il y a un différend avec le quittant. Evidemment. Quand on change d'ascensoriste aussi. L'ascensoriste quittant, même le dernier jour de son contrat, intervient quand une personne est bloquée dans l'ascenseur.
Je n'ai absolument pas dit que la vie de la copropriété s'arrêtait lors d'un changement de syndic. Mais il y a inévitablement une période de transition plus ou moins cahotique.
Quant à se passer le chéquier du syndicat, en théorie ce n'est pas plus difficile que lors d'un changement de trésorier dans une association, mais dans la pratique, ça coince. Dans la quasi totalité des cas, l'ancien syndic clôt le compte et le nouveau un ouvre un autre. Quid de l'attitude du banquier si l'on veut procéder autrement et conserver le même compte ? Si vous pouvez faire état d'une expérience vécue, cela m'intéresse.
Je sais bien que de nombreux syndics ayant perdu leur mandat s'autorisent des mouvements sur un compte auquel ils n'ont plus le droit de toucher, surtout lorsqu'il leur reste des honoraires à prélever. Mais ils n'en ont pas le droit et, s'ils sont mal lunés, ne se privent pas du petit plaisir d'opposer cette interdiction.
Vous en rajoutez un peu sur le scénario catastrophe. Cependant quinze jours de retard dans la paie d'un gardien peut avoir des conséquences lourdes. Aussi, quand on vire son syndic, mieux vaut le faire en début qu'en fin de mois. Seulement, c'est le syndic qui convoque et vous ne maîtrisez pas forcément la date.
Mes expériences de la copropriété ? Je n'ai pas envie de vous répondre. rien que pour vous taquiner. Je vous dirai simplement que c'est l'expérience qui a suscité ma réflexion sur les modalités de fin et de prise de mandat.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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118
Posté - 09 sept. 2009 : 17:00:01
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On ne va pas s'en sortir ...... .. car vous y revenez toujours : vous mélangez encore "torchons et serviettes" à vouloir comparer prestataires de services et syndic, donc on ne peut s'en sortir !
Un syndic, comme tout mandataire social, agit dans l'intéret de son mandant, pour "exercer les droits et actions du syndicat " (L.art.18)
Où donc voyez-vous le jardinier, la ste de nettoyage, l'ascensoriste, etc ... agir pour exercer les droits et actions du syndicat, défendre ses intérêts ????
Ils donnent son coup de balai, de tondeuse, de graissage, et hop, c'est terminé selon le contrat !
L'ascensoriste entretien l'ascenseur sans que cela ne touche aux droits et interets du syndicat en tant que "personne" juridique !
Le syndic, comme tout mandataire, agit en lieu et place du syndicat en tant que représentant légal, pas l'ascensoriste ou la Ste de nettoyage, prestataires de services, qui ne représentent qu'eux-mêmes auprès du syndicat cocontractant !
Vous le dites :
"Juridiquement, il est mandataire, non fournisseur."
Tout est dit : point final .....
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ainohi
Contributeur vétéran
2137 message(s)
Statut:
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119
Posté - 09 sept. 2009 : 18:04:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
Un syndic, comme tout mandataire social, agit dans l'intéret de son mandant, pour "exercer les droits et actions du syndicat " (L.art.18 C'est bien pour cela qu'il est obligé de claquer la porte comme un malpropre le soir de l'assemblée : l'intérêt du mandant le commande. C'est évident.
Se séparer d'un syndic c'est comme divorcer. Un divorce est obligatoirement accompagné de haine, d'insultes, de calomnies et de captation de biens. Il est strictement interdit de divorcer dans la dignité et le respect mutuel. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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120
Posté - 09 sept. 2009 : 20:05:51
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Et qui donc en parle ???
"Cher ainohi, vous ne voulez plus de moi comme syndic, restons-en donc là !
Je m'en vais ! Mes amités à votre conjoint. "
Au revoir " (ou plutot "adieu" puisqu'il n'y aura pas de "revoir")
Voyez, c'est avec courtoisie, sans claquement de porte, que le syndic vous laissera, soit dès la désignation du syndic suivant présent, soit plus rarement dès la fin de la séance.
Le divorce amiable peut entrainer, et avec le syndic toujours, la séparation immédiate.
Je viens ajouter un point dont nous n'avons pas parlé, mais qui est important pour tenter d'être complet :
- lorsqu'on souhaite changer de syndic, chacun sait que le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance !
N'ayant aucun rôle officiel pour cette instance décisionnelle qu'est l'AG d'un syndicat, il a les coudées franches pour vous présenter ses salutations distinguées, voire les meilleures, dès la désignation de son successeur ......
Vous pouvez compter sur lui pour s'en servir !
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Édité par - Gédehem le 09 sept. 2009 23:55:37 |
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