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ETASPAK
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41
 Posté - 28 août 2009 : 23:04:54
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Inertia,
Vous précisez « Voici les dates-clés qui concernent notre copropriété : fin de mandat du syndic pro le 25/11 »
Comment se fait-il que la fin du mandat de votre syndic se termine le 25/11/09 alors que votre dernière assemblée générale date du 29/02/09 ?
Vous également précisez « Voici la copie exacte de la résolution en question dans le PV d'AG qui date du 29/02/09 »
Comment se fait-il que le procès verbal de votre assemblée générale date du 29/02/09 alors que le mois de février 2009 comporte seulement 28 jours ?
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Édité par - ETASPAK le 28 août 2009 23:06:10 |
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inertia
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 42
Posté - 29 août 2009 : 01:14:42
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Blâmez l'insomnie que me valent ces questions de changement de syndic  Il s'agit d'une coquille, l'AG a eu lieu le 09/02/2009 (il y a bien des 0, des 2 et des 9 ).
En revanche, je vous confirme la fin du mandat du syndic le 25 novembre prochain.
En 2006, l'AG a eu lieu le 25/11 avec renouvellement du syndic pour 3 ans, prévoyant la fin du mandat le 25/11/2009. Puis il y a eu une AG début janvier 2008, et la dernière en février 2009. Sauf qu'à force de décaler l'AG pour des raisons d'indisponibilité chronique de notre gestionnaire attitrée, eh bien cette année on doit re-convoquer une AG moins d'un an après l'AG précédente pour rester dans les temps.
Voilà voilà .
Je ne suis pas au bout de mes peines avec ce PV, je me suis également aperçue en regardant la liste des présents/représentés/absents que nous ne sommes pas 9 mais 10 copropriétaires... Un mystérieux copropriétaire inconnu de nous, qui n'a pas de nom ni de prénom mais des initiales (donc a priori une personne morale), et doté de 0 millièmes  a fait son apparition dans la liste des copropriétaires.
Je sens que ça va être "comique" de faire convoquer l'AG dans les règles par notre président de CS sans les coordonnées de ce copropriétaire mystère...
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nefer
Modérateur
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43
 Posté - 29 août 2009 : 09:12:35
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si l'AG a eu lieu le 25 novembre, le mandat courre jusqu'au 24 Ã minuit
pour que l'AG soit valide il faut que votre syndic envoie la convocation pendant son mandat soit au plus tard le 24 novembre...mais elle peut se tenir en janvier 2010... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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44
Posté - 29 août 2009 : 10:39:45
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Bonjour inertia,
Dans vos messages précédents, je ne vois aucune carence de la part de votre syndic qui pourrait mettre en cause sa responsabilité civile susceptible d’entrainer sa révocation.
Voyez ce que mentionne précisément ce lien sur la carence d’un syndic.
Empêchement ou carence du syndic :
Il y a carence chaque fois que le syndic ne remplit pas ses obligations légales.
La carence doit être manifeste.
Elle peut être totale ou partielle et doit être établie par les demandeurs.
La carence se distingue d'une simple faute du syndic qui appelle une sanction sur le terrain de la responsabilité civile et qui pourra entraîner sa révocation et non pas la désignation d'un administrateur provisoire.
http://www.mon-immeuble.com/Dossier...onsyndic.htm
Vous précisez « L'utilisation de l'article 8 dans notre situation est quasi forcée, si je puis dire, si nous voulons assurer notre "sécurité". »
Dans votre cas, ce n’est certainement pas l’article 8 du décret qui vous assurera une quelconque sécurité.
Vous n’avez aucun fait concret, vous ne faites que supposez une éventuelle carence de la part de votre syndic.
Votre pseudo est peut-être prémonitoire, mais pour cela vous devez prendre le bon sentier ardu jusqu'aux étoiles.
Dans votre cas, c’est l’article 49 du décret du 17 mars 1967 que vous devez appliquer, pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat.
Avec comme avantage que « le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. »
Voyez ce lien :
Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence ")
En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés).
Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires.
En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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inertia
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45
Posté - 29 août 2009 : 11:28:08
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citation: Initialement posté par nefer
si l'AG a eu lieu le 25 novembre, le mandat courre jusqu'au 24 Ã minuit
pour que l'AG soit valide il faut que votre syndic envoie la convocation pendant son mandat soit au plus tard le 24 novembre...mais elle peut se tenir en janvier 2010...
Bonjour Nefer, nous avons en effet envisagé cette possibilité, mais alors dans ce cas, et dans la mesure où le syndic ne sera plus notre syndic après le 25 (car c'est la date de fin de mandat indiqué dans le PV de l'AG qui a eu lieu le 25/11/06 ; et personne dans la copro ne votera le renouvellement), comment pourrait-il tenir une AG qu'il convoquerait à une date postérieure ?
Par ailleurs, si on lit la résolution relative à "l'élection partielle des membres du CS", on lit
citation: jusqu'à l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice clos à la date du 25/11/2009
Or notre exercice va du 01/10/n au 30/09/n+1, l'arrêté des comptes est donc le 30/09/09. Doit-on comprendre que le syndic voudrait convoquer une AG le 25/11/09 ?
ETASPAK : Relativement aux faits concrets que nous pourrions reprocher au syndic, il y en a une multitude quant à la gestion de la copropriété. Mais les recours qui auront lieu envers le syndic, nous les engagerons ultérieurement, avec un avocat et pas tous seuls.
Pour l'instant, notre priorité est de quitter ce syndic, ne pas nous retrouver sans syndic le 25 novembre et ne pas passer par l'administration judiciaire. Pour cela, il nous faut une AG avant le 25/11 pour nommer un syndic, ce qui pourrait correspondre au point numéro 6 du lien vers l'UNARC que vous avez fourni, si le syndic n'est pas diligent et ne convoque pas d'AG ou convoque tardivement. |
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Édité par - inertia le 29 août 2009 11:31:11 |
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ETASPAK
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46
Posté - 29 août 2009 : 14:07:06
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Inertia,
Le point numéro 6 du lien de l’ARC précise :
6. Convocation d'assemblée générale en cas de refus du syndic :
L'article 8 du décret permet au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant le quart des voix de la copropriété d'imposer au syndic la convocation de l'assemblée générale sur un ordre du jour qu'ils déterminent.
Une mise en demeure est notifiée au syndic précisant l'ordre du jour. En cas de non réponse dans les huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S'il ne convoque pas ou en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du décret.
Dans ce cas, la désignation de la personne habilitée à convoquer est faite par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en
référé.
Vous précisez :
Et voilà comment j'appliquerais les dates :
Le CS envoie aujourd'hui 28/08 une LRAR de mise en demeure au syndic aux fins de convoquer une AG et de nous donner la date d'AG sous 8 jours ;
Le syndic va recevoir la LRAR le 31/08
Notre gestionnaire en vacances ne risque pas de nous répondre sous 8 jours (surtout qu'en général, elle répond au bout de 15-20 jours pour la moindre question)
L’assistante de notre gestionnaire, qui faite le tampon systématique entre la gestionnaire et nous, ne prend jamais de décision à la place de sa chef donc ne risque pas de nous répondre sous 8 jours.
Le président du CS pourra donc envoyer lui-même une convocation d'AG 8 jours après, soit le 07/09, convocation qui sera reçue par tous les copros le 09/09
Ce qui veut dire que le président du CS doit fixer l'AG 21 jours après au plus tôt, soit le 30/09, qui est accessoirement le dernier jour où nous aurons un président de CS...
Donc, votre CS a envoyé le 28/08 une LRAR, mise en demeure au syndic aux fins de convoquer une AG sous les 8 jours.
Sans réponse de sa part, le président du CS pourra adresse lui-même le 07/09 la convocation qui sera reçue par tous les copropriétaires le 09/09.
Le président du CS doit fixer l'AG 21 jours après au plus tôt, soit le 30/09, date de votre assemblée générale.
Soit deux mois avant la fin du mandat de votre syndic, c'est-Ã -dire le 25/11/09.
Et toujours selon vos dires « le CS envoie une LRAR au syndic le mettant en demeure de convoquer une AG avec, dans le projet d'ODJ, la nomination du syndic. »
Au risque de me répéter :
« Vous allez être dans l’obligation de révoquer votre syndic en place afin d’élire un nouveau syndic. »
« Et dans ce cas bien précis, uniquement une situation de carence peut révoquer un syndic. »
A l’heure actuelle, je ne constate aucune faute professionnelle de la part de votre syndic.
Par contre, la seule chose que je constate c’est que vous allez casser un contrat, tout ce qu’il y a de plus légal, et qui va certainement vous coûtez plus cher qu’une administration judiciaire.
Comme vous le précisez à juste titre :
« Relativement aux faits concrets que nous pourrions reprocher au syndic, il y en a une multitude quant à la gestion de la copropriété. Mais les recours qui auront lieu envers le syndic, nous les engagerons ultérieurement, avec un avocat et pas tous seuls. »
En conséquence, reproduisez le point numéro 4 du lien de l’ARC pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat et à défaut vous ferez appel à un avocat.
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »
Ce qui ne vous empêchera pas d’engager tous les recours que vous jugerez utiles ultérieurement.
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Édité par - ETASPAK le 29 août 2009 14:12:55 |
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inertia
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47
Posté - 29 août 2009 : 14:57:39
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ETASPAK,
citation:
Le point numéro 6 du lien de l’ARC précise :
6. Convocation d'assemblée générale en cas de refus du syndic :
L'article 8 du décret permet au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant le quart des voix de la copropriété d'imposer au syndic la convocation de l'assemblée générale sur un ordre du jour qu'ils déterminent.
Une mise en demeure est notifiée au syndic précisant l'ordre du jour. En cas de non réponse dans les huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S'il ne convoque pas ou en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du décret.
Dans ce cas, la désignation de la personne habilitée à convoquer est faite par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en
référé.
Demander au syndic de convoquer une AG en invoquant 8D67 permet de convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic non pro dans tous les cas, parce que c'est ce que nous voulons :
Hypothèse 1 : si le syndic ne répond pas à notre mise en demeure de convoquer une AG de désignation de syndic, alors le président du CS pourra convoquer cette AG conformément à 8D67,
Hypothèse 2 : si le syndic convoque l'AG de désignation de syndic avant le 25/11 comme demandé, alors c'est parfait on fera avec le syndic, après tout il est payé pour le faire ;
Hypothèse 3 : si le syndic convoque avant le 25/11 mais sans ajouter la question de la désignation de syndic alors que nous l'avons demandé, alors on fera 2 AG, une avec le syndic selon son ordre du jour, et une AG de désignation de syndic une conformément à 8D67 où le président du CS pourra en outre ajouter à l'ODJ toutes les questions que le syndic ne manquera pas de faire figurer à son propre ODJ. Le fait de ne pas ajouter la désignation de syndic à l'ODJ alors que c'est demandé dans les règles, et qu'en plus ça impliquera de se retrouver sans syndic après le 25/11, si ce n'est pas une carence, je ne vois pas ce que cela peut être d'autre ;
Hypothèse 4 : si le syndic convoque après le 25/11, il y a encore carence, le président du CS peut convoquer l'AG de désignation de syndic dans les temps selon 8D67.
citation: « Vous allez être dans l’obligation de révoquer votre syndic en place afin d’élire un nouveau syndic. »
On ne le révoque pas, on ne renouvelle pas le mandat du syndic, ce qui n'a rien à voir.
citation: « Et dans ce cas bien précis, uniquement une situation de carence peut révoquer un syndic. »
Comme je l'ai précisé plus haut, si le syndic s'amuse à dépasser les délais et nous met en position de ne plus avoir de syndic, nous forçant à être placés sous administration judiciaire, cela ressemble à un bon gros problème dans la gestion de la copropriété qui nous fait perdre du temps et de l’argent, bref une carence.
citation: Par contre, la seule chose que je constate c’est que vous allez casser un contrat, tout ce qu’il y a de plus légal, et qui va certainement vous coûtez plus cher qu’une administration judiciaire.
Nous ne cassons pas de contrat, il arrive à terme le 25/11/09 et nous ne le renouvelons pas.
citation: « Relativement aux faits concrets que nous pourrions reprocher au syndic, il y en a une multitude quant à la gestion de la copropriété. Mais les recours qui auront lieu envers le syndic, nous les engagerons ultérieurement, avec un avocat et pas tous seuls. »[/i]
En conséquence, reproduisez le point numéro 4 du lien de l’ARC pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat et à défaut vous ferez appel à un avocat.
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »[/i]
Ce qui ne vous empêchera pas d’engager tous les recours que vous jugerez utiles ultérieurement.
En effet, nous ne manquerons pas de faire tous recours utiles sur les manquements du syndic dans sa gestion.
En revanche, 49D67 pourrait nous servira dans les hypothèses 3 et 4, mais ce n’est pas intéressant : je suis bien d'accord sur le fait que le résultat sera le même (on ne renouvelle pas et on change de syndic), mais en passant par 8D67 nous gagnons du temps, nous n'avançons pas les frais d'AJ, et nous n’avançons pas de frais de procédure pour une action fondée sur 49D67.
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ETASPAK
Contributeur senior
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48
Posté - 29 août 2009 : 16:47:00
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Inertia,
Je m’aperçois que l’on ne se comprend pas.
Si vous êtes vraiment certaines de vos convictions.
Après tout, c’est vous qui êtes la mieux placée pour en juger.
Mais mon point de vue est complètement neutre, puisque je ne connais pas votre copropriété et encore moins votre syndic.
Comprendre le Code de la copropriété, pour la plupart des copropriétaires, n’est certainement pas la chose la plus aisée à faire.
Votre syndic le sait très bien et croyez-moi, vous n’avez certainement pas droit à l’erreur dans votre façon de procéder au risque de le payer très cher.
C’est pour cela que je vous demande de bien vouloir lire et interpréter ces deux liens qui émanent de juriste ou d'avocat spécialisé en droit de l’immobilier.
Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ?
http://www.universimmo.com/fiches/u...Fiche_Code=4
Copropriétaires, comment faire pour évincer un syndic indélicat ?
http://www.brane-avocats.com/module...licat--.html
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Édité par - ETASPAK le 29 août 2009 16:48:14 |
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inertia
Nouveau Membre
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49
Posté - 29 août 2009 : 23:38:39
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ETASPAK,
Tout d'abord, je tiens à vous dire que je vous remercie de tous les efforts que vous déployez pour m'aider et m'informer, parce que vous le faites bénévolement  et de bon coeur, et malgré le fait que je sois allée pêcher mes infos toute seule à la source (il paraît que c’est une déformation professionnelle), j’apprends beaucoup en vous lisant ici, et je vous prie de croire que je cela me touche, alors MERCI.
Maintenant, pour répondre à votre message, croyez également je ne tiens pas à vous tenir tête, je n'y ai aucun intérêt, mon intérêt c'est de quitter mon syndic actuel sans qu'il nous mette dans le KK, pour rester polie.
J'ai lu avec attention les deux derniers liens que vous avez fournis, mais ils apportent de l’eau à mon moulin !
Par exemple, au sujet du premier lien qui explique clairement la différence entre la carence et la vacance et les conséquences qui en découlent : j’ai bien compris cette différence, et c’est justement le fait de faire prendre au syndic le risque de se mettre en position de carence qui va nous permettre d’atteindre notre objectif, qui est de provoquer une AG de désignation d’un syndic bénévole en évitant la vacance et en évitant le passage par l’administration judiciaire.
Si le syndic ne veut pas être en position de carence, il est obligé de répondre à la mise en demeure fondée sur 8D67 et de convoquer une AG conforme à l’ordre du jour demandé dans la mise en demeure (notamment le non-renouvellement et la désignation d’un syndic bénévole).
S’il ne le répond pas, carence => 8D67 => convocation par le président du CS conformément à l’ordre du jour que nous souhaitons.
S’il répond après 8 jours et/ou sans respecter l’ordre du jour demandé, carence aussi, le président du CS peut convoquer l’AG sur la base de 8D67. Nous aurons certes une 2e AG convoquée en parallèle par le syndic, mais elle se bornera sûrement à l’approbation des comptes (et sûrement aussi au quitus qu’il ne manquera pas de quémander, son mandat arrivant à expiration).
Vous voyez, trois cas, trois fois nous avons une AG nous permettant de voter le non-renouvellement et la désignation d’un nouveau syndic bénévole, et nous avons évité la vacance et l’administration judiciaire. Objectif atteint, dans le respect des textes.
S’agissant du 2e lien, il décrit l’utilisation de 8D67 en cours de mandat (point 3) et à l’expiration du mandat (point 4). C’est le point 4 qui nous concerne.
Après, peut-être en effet ne parlons-nous pas de la même chose ETASPAK, mais moi je parle d’utiliser 8D67 pour forcer la convocation d’une AG ayant pour objet de ne pas renouveler le syndic pro et de nommer un syndic bénévole. Que cette AG soit convoquée par le syndic ou par notre président de CS importe peu, en fait (enfin, à part les frais de tenue d’AG, mais nous n’en sommes plus à cela près…).
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Édité par - inertia le 30 août 2009 00:01:05 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 30 août 2009 : 07:47:15
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citation: On ne le révoque pas, on ne renouvelle pas le mandat du syndic, ce qui n'a rien à voir .
inertia,juste mon point de vue.......il est le même qu' ETASPAK.
Lors de l'AG que vous pensez convoquer,avant la fin du mandat,celui du syndic actuel est toujours en cours et valable;donc pour que vous en nommiez un autre ( pro ou non) il vous faut d'abord révoquer le sien
Cette "sentence" ,si elle est considérée comme abusive peut,notamment, permettre au syndic d'obtenir devant les tribunaux des dommages et intérêts.
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ETASPAK
Contributeur senior
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51
Posté - 30 août 2009 : 11:13:12
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Bonjour inertia,
Merci à vous également pour votre amabilité à mon égard et loin de moi l’idée d’une quelconque polémique entre nous, bien au contraire, il s’agit tout simplement d’un (ancien) point de vue différent.
Vous précisez :
ELECTION PARTIELLE DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Suite au départ de M. AAAAA, candidature de Mlle BBBBB.
Rappel : les personnes ci-après sont membres du conseil syndical.
L'assemblée désigne en qualité de membres du conseil syndical pour une durée allant de la date de présente réunion jusqu'à l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice clos à la date du 25/11/2009 les personnes ci-après (vote distinct pour chaque membre) :
Melle BBBBB
Mme CCCCC est élue Présidente du Conseil Syndical jusqu'à l'arrêté des comptes au 30/09/2009.
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
Votent pour : 7 copropriétaire(s) totalisant 938 tantièmes/ 1000 tantièmes.
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ce qui signifie que votre conseil syndical est valablement élu jusqu’à la date du 25/11/2009
Ce qui signifie également que votre présidente du conseil syndical est valablement élue jusqu’au 25/11/2009
Soit votre conseil syndical est élu pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu'à l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice clos à la date du 25/11/2009
Et votre présidente du conseil syndical est également élue pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu'à l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice clos à la date du 25/11/2009
Soit le conseil syndical est élu pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu'à l'arrêté des comptes au 30/09/2009
Et votre présidente du conseil syndical est également élue pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu'à l'arrêté des comptes au 30/09/2009
Ou c’est le 30/09/2009 ou c’est le 25/11/2009 mais certainement pas les deux dates ensembles.
Et dans votre cas bien précis, c’est la date du 25/11/2009 qui est inscrite dans le procès verbal de votre assemblée générale du 29/02/09.
En conséquence, cette résolution n’a pas lieu d’être, elle n’a aucune valeur juridique :
« Mme CCCCC est élue Présidente du Conseil Syndical jusqu'à l'arrêté des comptes au 30/09/2009. »
D’autant plus que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. »
A partir de là , ce n’est pas l’assemblée générale qui élit le président du conseil syndical mais uniquement les membres du conseil syndical spécialement réunies entre eux.
Voyez ces liens pour vous en convaincre :
Le président du conseil syndical : nomination et rôle.
« C'est le conseil syndical, et non l'assemblée, qui élit le président. Cette élection est obligatoire. »
« Si le syndic tente de faire élire un président pendant l'assemblée générale, il faut le refuser et demander une suspension de séance. »
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4-5.htm
Les syndics et le conseil syndical :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1047.htm
Jusqu’ici, ce détail important m’avait échappé, mais à partir d’aujourd’hui il me semble bien vous pouvez attendre sereinement le retour de vacances de votre syndic.
Nul besoin d’anticiper une assemblée générale au 30/09/2009 pour les raisons que j’ai évoqué ci-dessus.
Au risque de vous voir condamner pour « rupture abusive de contrat » comme vous le confirme à juste titre Felix1930 :
« Cette "sentence", si elle est considérée comme abusive peut, notamment, permettre au syndic d'obtenir devant les tribunaux des dommages et intérêts. »
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Édité par - ETASPAK le 30 août 2009 11:20:32 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 août 2009 : 14:15:29
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citation: Initialement posté par felix1930citation: On ne le révoque pas, on ne renouvelle pas le mandat du syndic, ce qui n'a rien à voir . inertia,juste mon point de vue.......il est le même qu' ETASPAK. Lors de l'AG que vous pensez convoquer,avant la fin du mandat,celui du syndic actuel est toujours en cours et valable;donc pour que vous en nommiez un autre ( pro ou non) il vous faut d'abord révoquer le sien Cette "sentence" ,si elle est considérée comme abusive peut,notamment, permettre au syndic d'obtenir devant les tribunaux des dommages et intérêts. J'ai lu ce fil assez rapidement, mais si j'ai bien compris, il y a deux questions :
- Peut-on dès à présent désigner un nouveau syndic sachant que le mandat de l'actuel expire le 24 novembre ?
- Un syndic non professionnel peut-il être valablement élu s'il ne présente sa candidature que le jour de la tenue de l'assemblée ?
Rien n'interdit à l'assemblée qu'elle désigne, avant le 25 novembre, un nouveau syndic dont le mandat prendra effet le 25 novembre. La pratique courante que le mandat du syndic commence dès l'instant de sa désignation ne repose sur aucune obligation légale.
Le décret du 17 mars 2004 a été modifié en 2004 en ce qui concerne le contrat du syndic, ce qui rend la jurisprudence produite par ETASPAK caduque. L'article 11 du décret, dans sa rédaction actuelle dispose que Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, doit être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour, sous peine de nullité.
Il y a forcément un contrat, dont le contenu minimal est l'accord entre la personne désignée et la copropriété à ce que le premier soit investi de la mission de syndic.
Le décret dispose qu'il faut qu'il y ait un projet de contrat, donc, a minima, le nom d'un candidat.
Je pense donc qu'une candidature simplement annoncée lors de la réunion de l'assemblée serait irrégulière.
Quoi qu'il en soit, ce ne serait pas sérieux
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Édité par - ainohi le 30 août 2009 14:16:35 |
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inertia
Nouveau Membre
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Posté - 30 août 2009 : 16:04:55
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ETASPAK, Felix1930, je pense que j’ai compris pourquoi on ne se comprend pas : quand je parle de convoquer une AG avant la fin du mandat, je veux dire par là que nous voulons que la convocation (et non la tenue) de l’AG soit faite avant la fin du mandat du syndic, pas que l’AG soit forcément tenue avant la fin du mandat du syndic.
S’agissant de la date de l’AG elle-même, au départ, je craignais que la date du 29/09 nous bloque au cas où le syndic convoquerait l’AG et n’inscrive pas à l’ODJ la désignation d’un nouveau syndic, et qu’après cette date nous n’ayions plus de président de CS pour convoquer valablement une AG avant le 25/11.
Mais à la lecture des liens fournis par ETASPAK, je comprends que la phrase mettant une date de fin aux fonctions du président de CS est réputée non-écrite, alors tant mieux ! C’est en effet moins stressant ! Quand je vous disais ETASPAK que j’apprenais en vous lisant
Ceci dit, notre CS n’aurait-il pas intérêt à notifier/rappeler au syndic qu’il prolonge la présidence jusqu’au 25/11 (quand bien même c’est le cas en réalité et sans qu’il soit besoin de le dire), et ceci afin que le syndic ne tente une interprétation douteuse de la résolution et ne décide de nous poursuivre ?
En tout cas, ainohi a bien résumé la chose ! Nous voulons que l'AG soit régulièrement convoquée avant de ne plus avoir de syndic, et que cette AG puisse régulièrement décider de ne pas renouveler le syndic actuel et de nommer un nouveau syndic |
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ETASPAK
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54
Posté - 30 août 2009 : 21:11:06
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citation: Initialement posté par ainohi
Le décret du 17 mars 2004 a été modifié en 2004 en ce qui concerne le contrat du syndic, ce qui rend la jurisprudence produite par ETASPAK caduque.
Ainohi,
Prétendre qu’une jurisprudence est caduque.
Comment pouvez-vous être aussi affirmatif.
Vos affirmations demandent des explications.
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ETASPAK
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55
Posté - 30 août 2009 : 21:36:54
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citation: Initialement posté par inertia
ETASPAK, Felix1930, je pense que j’ai compris pourquoi on ne se comprend pas : quand je parle de convoquer une AG avant la fin du mandat, je veux dire par là que nous voulons que la convocation (et non la tenue) de l’AG soit faite avant la fin du mandat du syndic, pas que l’AG soit forcément tenue avant la fin du mandat du syndic.
Ceci dit, notre CS n’aurait-il pas intérêt à notifier/rappeler au syndic qu’il prolonge la présidence jusqu’au 25/11 (quand bien même c’est le cas en réalité et sans qu’il soit besoin de le dire), et ceci afin que le syndic ne tente une interprétation douteuse de la résolution et ne décide de nous poursuivre ?
Inertia, je vous réitère mes propos, vous n’avez qu'à reproduire « le point numéro 4 du lien de l’ARC pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat et à défaut vous ferez appel à un avocat. »
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »
« Ce qui ne vous empêchera pas d’engager tous les recours que vous jugerez utiles ultérieurement. »
Et comme vous le précisez à juste titre dans votre Hypothèse 2 « le syndic convoque l'AG de désignation de syndic avant le 25/11 comme demandé, alors c'est parfait on fera avec le syndic, après tout il est payé pour le faire. »
Dans votre courrier en recommandé AR vous lui notifierez également, si vous le souhaitez, un contrat de syndic bénévole, aidez-vous de ce lien :
CONTRAT SYNDIC BENEVOLE :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=36526
Voyez également ce lien de l'ARC :
Syndic : comment pallier l'absence de concurrence ?
2- L’élection d’un copropriétaire comme syndic :
Une autre parade est possible, mais elle est réservée à de petites copropriétés : elle consiste à élire un syndic provisoire parmi les copropriétaires, qui aura juste pour mission de reconvoquer une assemblée générale pour élire le syndic de votre cœur. En effet, on ne peut pas élire un syndic professionnel dont le contrat n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée, parce que ce syndic est rémunéré et que cette rémunération doit être portée à la connaissance des copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale. Mais, le syndic « bénévole » n’étant, en ce qui le concerne, pas rémunéré, il n’a évidemment pas à fournir les conditions de sa rémunération…
Certes, en principe, lorsqu’on souhaite élire un syndic bénévole il faudrait joindre aussi un « contrat » (durée et conditions d’exercice), mais il ne s’agit pas là d’une formalité substantielle dans la mesure où, précisément, celui-ci ne recevra aucune rémunération. Dans ces cas, on peut donc considérer qu’on peut élire un copropriétaire comme syndic provisoire (le temps de convoquer une autre assemblée pour élire un autre syndic, professionnel ou non).
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus789.htm
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Édité par - ETASPAK le 30 août 2009 21:38:08 |
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ainohi
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56
Posté - 30 août 2009 : 22:52:27
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citation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par ainohi
Le décret du 17 mars 2004 a été modifié en 2004 en ce qui concerne le contrat du syndic, ce qui rend la jurisprudence produite par ETASPAK caduque.
Ainohi, Prétendre qu’une jurisprudence est caduque. Comment pouvez-vous être aussi affirmatif. Vos affirmations demandent des explications.
L'arrêt cité porte sur une affaire jugée en première instance en 2001. En ce qui concerne l'obligation de fournir un contrat de syndic, il se réfère au décret dans sa rédaction de l'époque, selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole.
L'article 11 du décret a été modifié en 2004. Il fait désormais obligation de joindre un contrat, qu'il s'agisse d'un syndic professionnel ou non. Cela rend, sur ce point, la jurisprudence citée caduque. |
Édité par - ainohi le 30 août 2009 22:54:57 |
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inertia
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57
Posté - 30 août 2009 : 23:33:46
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citation:
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
citation:
Article 50
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
citation:
Article 49
Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. (…)
*******
citation: Initialement posté par ETASPAK
Inertia, je vous réitère mes propos, vous n’avez qu'à reproduire « le point numéro 4 du lien de l’ARC pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat et à défaut vous ferez appel à un avocat. »
8, 50 et 49D67 sont apparemment des dispositions en cascade.
8D67 se suffit à lui-même pour demander la convocation d’AG, sans recourir au tribunal.
Mais si les conditions de 8D67 ne sont pas remplies (pas de CS ou pas assez de copropriétaires pour demander la convocation ; ou pas de président de CS pour convoquer l’AG), la convocation d’AG peut être demandée sur la base de 50D67 par tout copriétaire, et tout copropriétaire pourrait convoquer l’AG (après habilitation judiciaire).
49D67 devient alors superfétatoire (il le dit lui-même : "sous réserve des dispositions des articles 8 et 50") quand on a plus du quart des voix des copros pour demander la convocation d’AG, et qu’on a un président de CS d’accord pour convoquer l’AG au cas où le syndic manquerait de diligence.
Pourquoi assigner le syndic quand on peut se contenter de lui envoyer une LRAR l’enjoignant de convoquer une AG conformément à l’ordre du jour demandé dans la LRAR (et en ayant joint le projet de contrat de syndic bénévole, bien sûr) ?
Une lettre recommandée, même électronique, coûte moins cher qu’une assignation : il faut payer un avocat pour rédiger l’assignation, nous représenter, faire les démarches auprès du greffe... Il faut encore payer un huissier pour signifier l’assignation... Et il y a les frais de justice en plus 
Et 8D67 est plus rapide : il suffit attendre 8 jours ! Si on assigne, il faut déjà attendre 15 jours rien que pour laisser le temps au syndic de préparer sa défense.
Et il y autre chose aussi qui me chiffonne : convoquer l'AG en passant par 49D67, c'est prendre le risque que le syndic riposte et nous traîne au fond, et là , bonjour les frais de justice...
Nous voulons agir en justice contre ce syndic, mais sûrement pas pour polémiquer sur notre droit ou non à demander une convocation d'AG.
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inertia
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58
Posté - 30 août 2009 : 23:57:59
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par ainohi
Le décret du 17 mars 2004 a été modifié en 2004 en ce qui concerne le contrat du syndic, ce qui rend la jurisprudence produite par ETASPAK caduque.
Ainohi, Prétendre qu’une jurisprudence est caduque. Comment pouvez-vous être aussi affirmatif. Vos affirmations demandent des explications. L'arrêt cité porte sur une affaire jugée en première instance en 2001. En ce qui concerne l'obligation de fournir un contrat de syndic, il se réfère au décret dans sa rédaction de l'époque, selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole. L'article 11 du décret a été modifié en 2004. Il fait désormais obligation de joindre un contrat, qu'il s'agisse d'un syndic professionnel ou non. Cela rend, sur ce point, la jurisprudence citée caduque.
Je rajouterais que, de manière générale, la hiérarchie des normes veut qu'une loi postérieure détruit la jurisprudence antérieure contraire.
Reste l'argumentation sur le contrat écrit/non écrit du syndic non pro que j'ai essayé de présenter quelques messages en arrière mais qui est passée inaperçue  |
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ETASPAK
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59
Posté - 31 août 2009 : 01:02:14
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citation: Initialement posté par ainohi
L'arrêt cité porte sur une affaire jugée en première instance en 2001. En ce qui concerne l'obligation de fournir un contrat de syndic, il se réfère au décret dans sa rédaction de l'époque, selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole.
L'article 11 du décret a été modifié en 2004. Il fait désormais obligation de joindre un contrat, qu'il s'agisse d'un syndic professionnel ou non. Cela rend, sur ce point, la jurisprudence citée caduque.
Vous faites vraiment une lecture très personnelle de la loi.
L’ancienne version de l’article 11- 4° du 17 mars 1967 précise :
« 4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret. »
La nouvelle version du décret 11-4° du 17 mars 1967 précise :
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »
Ou voyez-vous une quelconque allusion « selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole. »
Vous faites également une interprétation très personnelle de cette jurisprudence.
Attendu que la SFAM prétend encore que la convocation adressée par le syndic est nulle en raison de l’absence de notification des documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Que cependant contrairement à ce qu’elle prétend il résulte des pièces produites que le budget provisionnel avait été annexé à la convocation, même si cette dernière n’indiquait pas qu’il y était annexé ; qu’en l’absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle.
Dans quelle version l’article 11-4° du décret du 17 mars 1967 précise le terme « projet de contrat ».
Il me semble bien que ce soit dans la nouvelle version de l’article 11-4° du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004.
D’autant plus que l’arrêt que je cite « a été rendu le 11 FEVRIER 2008 ».
Donc, toute votre théorie sur la caducité de cette jurisprudence ne repose que sur des affirmations qui vous sont strictement personnelles.
Le décret modifiant le décret du 17 mars 1967 est enfin paru (décret du 27 mai 2004) :
http://www.unarc.asso.fr/site/actua...4/decret.htm
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Édité par - ETASPAK le 31 août 2009 01:10:25 |
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ainohi
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Posté - 31 août 2009 : 08:49:36
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Vous faites vraiment une lecture très personnelle de la loi.
L’ancienne version de l’article 11- 4° du 17 mars 1967 précise :
« 4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret. »
L'article 29 du décret porte sur les conditions de rémunération du syndic et l'article 39 sur les conventions passées parallèlement à son mandat avec le syndic, ses préposés ou ses parents. En appliquant à la lettre ce texte, le candidat syndic bénévole n'est pas tenu de fournir un projet de contrat écrit.
citation: Initialement posté par ETASPAK
La nouvelle version du décret 11-4° du 17 mars 1967 précise :
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. » Maintenant, lorsque l'assemblée doit désigner son syndic, il doit être communiqué un projet de contrat, que le syndic soit rémunéré ou non.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Ou voyez-vous une quelconque allusion « selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole. » Dans l'arrêt de la cour d'appel que vous citez où l'on peut lire : en l’absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant [b]ni contrat ni projet de contrat
citation: Initialement posté par ETASPAK
D’autant plus que l’arrêt que je cite [u]« a été rendu le 11 FEVRIER 2008 ».
On juge par rapport à la loi qui était en vigueur au moment des faits et non au moment du jugement. L'arrêt peut dater de 2008, les faits étant antérieurs à 2004, ils ont été jugés par rapport aux textes en vigueur antérieurement à 2004.
citation: Initialement posté par ETASPAK |
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