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ETASPAK
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61
 Posté - 31 août 2009 : 14:18:22
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Ainohi,
Au risque de me répéter, mes affirmations sont fondés sur des faits et certainement pas sur de la théorie.
Mes affirmations émanent d’une jurisprudence du 11 février 2008 qui précise :
« qu’en l’absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle. »
Je vous démontre par A + B que le terme « projet de contrat » prononcé par un juge le 11 février 2008 appartient à l’article 11-4° du nouveau décret modifié.
Et vous me maintenez que le jugement rendu tient compte de l’ancienne version du même décret.
Vous précisez :
« L'arrêt cité porte sur une affaire jugée en première instance en 2001. En ce qui concerne l'obligation de fournir un contrat de syndic, il se réfère au décret dans sa rédaction de l'époque, selon laquelle on pouvait admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole. »
Je vous réponds :
« L'arrêt cité porte sur une affaire jugée en première instance en 2001. En ce qui concerne l'obligation de fournir un contrat de syndic, il se réfère au décret modifié dans sa rédaction, selon laquelle on peut admettre l'absence de contrat pour un syndic non professionnel bénévole. »
Et jusqu’à preuve du contraire, cette jurisprudence fait autorité et référence depuis le 11 février 2008.
Et ce n’est certainement pas par hasard si cette jurisprudence se trouve sur le site « Legifrance ».
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ainohi
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 62
Posté - 31 août 2009 : 15:30:03
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Je vous démontre par A + B que le terme « projet de contrat » prononcé par un juge le 11 février 2008 appartient à l’article 11-4° du nouveau décret modifié. Ce n'est pas possible. La cour a jugé par rapport au texte en vigueur au moment des faits jugés, c'est à dire dans sa rédaction antérieure à 2004.
Imaginez les conséquences de ce que vous avancez : on pourrait vous reprocher aujourd'hui de n'avoir pas exécuté il y a deux ans un acte qui n'est obligatoire que depuis l'année dernière. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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63
Posté - 31 août 2009 : 16:35:40
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citation: Initialement posté par ainohi
Ce n'est pas possible. La cour a jugé par rapport au texte en vigueur au moment des faits jugés, c'est à dire dans sa rédaction antérieure à 2004.
Votre théorie s'arrête à ce que « La cour a jugé par rapport au texte en vigueur au moment des faits jugés, c'est à dire dans sa rédaction antérieure à 2004. »
Et pourtant les faits parlent d’eux-mêmes.
Cette jurisprudence précise :
« qu’en l’absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle. »
Et certainement pas (ancienne version) :
« qu’en l’absence des conditions essentielles du contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant les conditions essentielles du contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle. »
Cette jurisprudence parle d’elle-même, elle est tout à fait appropriée à l’article 11-4° du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 qui précise :
« Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »
Et jusqu’à preuve du contraire, cette jurisprudence fait autorité et référence depuis le 11 février 2008.
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Édité par - ETASPAK le 31 août 2009 16:37:40 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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64
Posté - 31 août 2009 : 17:05:06
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citation: Initialement posté par inertiaPourquoi assigner le syndic quand on peut se contenter de lui envoyer une LRAR l’enjoignant de convoquer une AG conformément à l’ordre du jour demandé dans la LRAR (et en ayant joint le projet de contrat de syndic bénévole, bien sûr) ? Une lettre recommandée, même électronique, coûte moins cher qu’une assignation : il faut payer un avocat pour rédiger l’assignation, nous représenter, faire les démarches auprès du greffe... Il faut encore payer un huissier pour signifier l’assignation... Et il y a les frais de justice en plus 
Inertia,
Il y a un léger malentendu entre nous, je ne faisais que répondre directement à votre question.
« Ceci dit, notre CS n’aurait-il pas intérêt à notifier/rappeler au syndic qu’il prolonge la présidence jusqu’au 25/11 (quand bien même c’est le cas en réalité et sans qu’il soit besoin de le dire), et ceci afin que le syndic ne tente une interprétation douteuse de la résolution et ne décide de nous poursuivre ? »
D’où ma réponse :
« Inertia, je vous réitère mes propos, vous n’avez qu'à reproduire « le point numéro 4 du lien de l’ARC pour obliger votre syndic à convoquer l’assemblée générale avant la fin de son mandat et à défaut vous ferez appel à un avocat. »
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »
« Ce qui ne vous empêchera pas d’engager tous les recours que vous jugerez utiles ultérieurement. »
Et comme vous le précisez à juste titre dans votre Hypothèse 2 « le syndic convoque l'AG de désignation de syndic avant le 25/11 comme demandé, alors c'est parfait on fera avec le syndic, après tout il est payé pour le faire. »
Dans votre courrier en recommandé AR vous lui notifierez également, si vous le souhaitez, un contrat de syndic bénévole, aidez-vous de ce lien :
Comme vous pouvez le constater, je ne parle pas d’assignation mais uniquement de LRAR.
Il me semble bien que vous avez toutes les cartes en mains pour arriver à vos fins  .
Cordialement.
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Édité par - ETASPAK le 31 août 2009 17:06:13 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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65
Posté - 31 août 2009 : 18:27:43
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Ainohi, je vous rassure, ce n’est pas l’article 2 du code civil qui est abrogé, mais uniquement votre message, ce n’est pas grave, je vous réponds quand même.
L’article 2 du code civil précise :
« La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. »
Mais si la loi ne dispose que pour l’avenir « La cour n’a pas pu juger en 2008 par rapport au texte en vigueur au moment des faits jugés, c'est à dire dans sa rédaction antérieure à 2004, » puisqu’elle n'a point d'effet rétroactif.
Que voulez vous que je vous dise de plus.
Qu’il y a nullité de cet arrêt qui date du 11 février 2008 pour vice de forme.
L’espoir fait vivre mais quand même  .
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090831
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Édité par - ETASPAK le 31 août 2009 18:29:21 |
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ainohi
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66
Posté - 31 août 2009 : 19:01:33
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citation: Initialement posté par ETASPAKAinohi, je vous rassure, ce n’est pas l’article 2 du code civil qui est abrogé, mais uniquement votre message, ce n’est pas grave, je vous réponds quand même. L’article 2 du code civil précise :« La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. »Mais si la loi ne dispose que pour l’avenir « La cour n’a pas pu juger en 2008 par rapport au texte en vigueur au moment des faits jugés, c'est à dire dans sa rédaction antérieure à 2004, » puisqu’elle n'a point d'effet rétroactif. Que voulez vous que je vous dise de plus. Qu’il y a nullité de cet arrêt qui date du 11 février 2008 pour vice de forme. L’espoir fait vivre mais quand même . http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090831 J'ai supprimé mon message dans les minutes suivant son émission mais vous avez répondu plus vite que votre ombre.
Effectivement, la cour reprend bien le texte nouveau, ce qui est aberrant, mais peu importe, et l'on peut lire dans son arrêt qu'elle ne trouve pas indispensable un contrat écrit annexé à la convocation. Prenons donc les choses telles qu'elles sont.
Dans l'arrêt que vous citez, il s'agit d'un syndic bénévole en place qui se propose pour un nouveau mandat. Selon la cour d'arrêt, il n'était pas indispensable à ce syndic d'insérer un contrat avec la convocation.
Mais il en va différemment d'un candidat qui surgit par surprise au cours de la réunion.
Car le décret dispose bien qu'il faut produire un contrat et il ne limite pas cette obligation aux seuls syndics rémunérés. Le minimum, dans un contrat, c'est le nom du contractant et l'objet du contrat. L'objet, on le connaît, c'est le mandat de syndic suffisamment détaillé dans la loi pour qu'on puisse s'abstenir de le définir plus avant. Mais reste le nom du contractant : il doit être connu au plus tard simultanément à la convocation, ce qui était le cas dans l'affaire interminable que vous évoquez, mais non dans l'hypothèse qui fait l'objet de la question initiale.
C'est pourquoi je maintiens qu'on ne peut régulièrement désigner comme syndic un copropriétaire qui n'ait pas fait acte de candidature au plus tard lors de la notification de la convocation.
Je retire la qualification de caducité que j'ai donnée à votre jurisprudence. Mais je ne la trouve pas convaincante pour autant sur le sujet qui nous préoccupe. Ce qui serait intéressant serait d'en trouver une sur une candidature à la fonction de syndic non annoncée au préalable.
L'esprit de la loi, c'est que sur les questions d'une certaine importance, il faut ménager aux copropriétaires un délai suffisant de réflexion ou d'information.
Ou alors on doit considérer que confier la gestion de sa copropriété est un acte mineur. |
Édité par - ainohi le 31 août 2009 19:03:05 |
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ETASPAK
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67
Posté - 31 août 2009 : 22:51:28
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Ainohi, voyez mon post du 11 juillet 2009 précédent à la jurisprudence que je cite :
citation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par oldman24
Pour ETASPAK,bonjour,
Alors que le syndic professionnel démisionnaire propose la candidature d'un des copropriétaires en qualité de syndic
bénévole ,dans son ordre du jour d'une prochaine assemblée générale est-il possible ,en droit, qu'un autre candidat présente sa candidature , le même jour.
Personnellement je ne le crois pas , Et vous ?
Bien le bonjour Oldman24, Pour répondre directement à votre question. L’article 11-4 du décret du 17 mars 1967 précise :« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : »
« I. - Pour la validité de la décision : »
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »ERIC9 nous précise : « Je viens de recevoir l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La résolution pour l'élection du syndic est rédigée de la manière suivante: " suite à la démission du cabinet untel, nomination d'un nouveau syndic : candidature bénévole de MR.( nom du copropriétaire). »Il ne me semble pas que le simple fait d’écrire « candidature bénévole de MR. (nom du copropriétaire) » soit conforme à l’article 11-4 du décret « Le ou les projets de contrat du syndic. »Que l’ordre du jour d’une assemblée générale fasse uniquement acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans qu’il y soit annexé le projet de contrat. Ou qu’un autre copropriétaire fasse le jour même de cette assemblée générale acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans aucun projet de contrat, bien évidemment. Ne me semble pas contradictoire quant à la désignation d’un syndic bénévole entre ces deux candidatures. Par contre, en droit, ces deux candidatures sont contraires à l’article 11-4 du décret du 17 mars 1967.Bien à vous .
L’ARC préconise cette façon de faire pour éviter un administrateur judiciaire.
Mais uniquement comme syndic provisoire, le temps de convoquer une autre assemblée pour élire un autre syndic, professionnel ou non.
Voyez ce lien :
Syndic : comment pallier l'absence de concurrence ?
2- L’élection d’un copropriétaire comme syndic
Une autre parade est possible, mais elle est réservée à de petites copropriétés : elle consiste à élire un syndic provisoire parmi les copropriétaires, qui aura juste pour mission de reconvoquer une assemblée générale pour élire le syndic de votre cœur. En effet, on ne peut pas élire un syndic professionnel dont le contrat n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée, parce que ce syndic est rémunéré et que cette rémunération doit être portée à la connaissance des copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale. Mais, le syndic « bénévole » n’étant, en ce qui le concerne, pas rémunéré, il n’a évidemment pas à fournir les conditions de sa rémunération…
Certes, en principe, lorsqu’on souhaite élire un syndic bénévole il faudrait joindre aussi un « contrat » (durée et conditions d’exercice), mais il ne s’agit pas là d’une formalité substantielle dans la mesure où, précisément, celui-ci ne recevra aucune rémunération.
Dans ces cas, on peut donc considérer qu’on peut élire un copropriétaire comme syndic provisoire (le temps de convoquer une autre assemblée pour élire un autre syndic, professionnel ou non).
Cette solution permet d’échapper au « piège » de la non-concurrence.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus789.htm
Vous avez raison « Dans l'arrêt que je cite, il s'agit d'un syndic bénévole en place qui se propose pour un nouveau mandat. »
Mais cela ne change à cet arrêt, puisqu’il s’agit bien de la désignation « comme syndic d’un copropriétaire qui n'ait pas fait acte de candidature au plus tard lors de la notification de la convocation » et donc, sans aucun projet de contrat.
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Édité par - ETASPAK le 31 août 2009 22:55:23 |
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inertia
Nouveau Membre
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68
Posté - 01 sept. 2009 : 01:02:33
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citation:
Inertia,
Il y a un léger malentendu entre nous
C'est en effet l'impression que ça donne 
Vous nous conseillez de suivre le point numéro 4 de la fiche ARC c'est-à -dire mettre le syndic en demeure de convoquer une AG en invoquant 49D67. Le souci, c'est que cela revient à faire du chantage au procès (certes aux frais du syndic, si on obtient gain de cause). Et qu'arrive-t-il si le syndic n'est pas diligent ? Bah, un procès (qui commence par une assignation du syndic, en effet), avec les inconvénients qui vont avec (délais, $$$$).
D'où le fait que je vous ai répondu que je pense qu'il suffit de mettre en demeure sur la base de 8D67 dans notre situation (point numéro 6 de la même fiche ARC). On peut le faire (plus du quart des copros veulent l'AG, on a un président de CS qui veut bien convoquer l'AG), c'est plus rapide, moins cher, et le plus gros inconvénient sera que, au pire, on recevra 2 convocations d'AG avant le 25/11.
Bref, je vois que l'on peut faire ceci :
1. on met le syndic en demeure de convoquer une AG sur la base de 8D67, en joignant l’ordre du jour et le contrat de syndic non pro
2. le CS va, entre temps, notifier au syndic l'élection de son président sans date de fin de fonctions, à part celle "décidée" (si l'on peut parler de décision quand le syndic prévoit tout seul cette date lors de la rédaction du PV) par l'AG mais qui concerne tous les membres du CS.
3. si le syndic ne répond pas/répond tardivement/ne suit pas l'ordre du jour demandé :
3.1 le président de CS régulièrement élu peut convoquer une AG sur la base de 8D67 (le recours à 50D67 n'étant pas nécessaire dans notre copro qui a des copropriétaires solidaires, un CS et un président de CS)
3.2 ou alors on pourrait faire au syndic du chantage en le remettant en demeure de convoquer une AG sur la base de 49D67, mais ce n'est pas intéressant d'aller au tribunal juste pour convoquer l'AG (outre le fait que c'est une perte de temps et d'argent). Je préfère que le juge se réserve pour ce qui va tomber plus tard sur notre syndic 
citation: Comme vous pouvez le constater, je ne parle pas d’assignation mais uniquement de LRAR.
Là -dessus, nous sommes d'accord, au stade de la demande de convocation d'AG, nous en sommes à rédiger une LRAR sans rien oublier dedans !
C'est juste que je pense qu'il est préférable d'invoquer 8D67 dans la LRAR pour ne pas nous priver de la possibilité de faire convoquer l'AG par le président du CS en cas de réticence sur l'AG et/ou sur l'ordre du jour demandé.
citation: Il me semble bien que vous avez toutes les cartes en mains pour arriver à vos fins .
Et ce n'est pas au poker que nous voulons jouer, mais aux échecs (du syndic) 
citation: Cordialement.
Tout le plaisir est pour moi, et j'espère vous rejoindre bientôt et sans encombre dans le club privilégié des copropriétaires qui se prennent en main 
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Gédehem
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Posté - 01 sept. 2009 : 22:27:49
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Je n'ai pas tout lu des 4 pages , mais sur l'arret que rapporte Etaspak on peut faire 2 commentaires :
- le premier, tout simple :
"qu’en l’absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d’avoir adressé une convocation n’annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle. "
L'action était sans doute mal engagée : l'absence de contrat pouvait éventuellement entacher de nullité la décision désignant le syndic, ainsi que le précise D.art.11 ("...pour la validité de la décision ..."
Mais l'absence de projet de contrat joint à la convocation ne peut en aucun cas entrainer la nullité de la convocation d'AG !
D'où la solution adoptée par la Cour.
L'autre point concerne le "contrat" lui-même !
On doit préalablement rappeler qu'un tel "contrat de syndic" est totalement absent de la loi de 65 !
On peut donc raisonnablement s'interroger sur un "contrat" sorti du chapeau dans un décret d'application d'une loi !
Un décret d'application applique ce qui est prévu par laloi mais n'invente pas des point qui nesont pas prévu par la loi qu'il applique ! ..
Plus imporant : quid de ce "contrat de syndic " ?
D.art.29 : "- Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965."
Dans la mesure où ce syndic n'est pas rémunéré (bénévole) qu'il donc exerce à titre "non professionnel" en qualité de "titulaire de droit dans l'immeuble" et que l'AG a fixé la durée de son mandat, qui ne peut exéder 3 ans de date à date, on peut se poser la question sur la nécessité d'un tel "contrat", dont on ne rappelera jamais assez qu'il n'est pas prévu par la loi !
Rappelons que tous les copropriétaires so soumis à la loi de 65, dont les art.14 à 18 cités !
Il y a nécessité de les rappeler à un syndic "pro", étant tiers au syndicat !
Ce n'est pas nécessaire au pour un copropriétaire/syndic, puisqu'il leur est soumis, syndic ou pas.
Se pose donc la question de ce "contrat" pour un syndic non pro exerçant bénévolement (un non pro peut être rémunéré).
Pour ma part l'approche de l'ARC me semble en gros la bonne. |
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Gédehem
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Posté - 01 sept. 2009 : 22:48:29
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J'ai jeté un oeil sur la page 3 .....
la demande d'AG selon D.art.8 et l'éventuelle convoc par le PDT di CS ne me semblae pas être la bonne solution !
Le syndic a été désigné pour 3 ans en 2006, jusqu'au 24.11.2009 à minuit.
La demande d'une convocation d'AG hors de la période normale prévoyant la désignation d'un autre syndic nécessite préalablement la révocation du mandat en cours. C'est incontournable !
La révocation du syndic doit être dument motivée au rique qu'il vous poursuive pour obtnir des DI.
D'autre part, si j'ai bien compris,vous n'auriez pas trés exactement la liste de tous les copropriétaires avec adresse. Impossible alors au pdt du CS de convoquer une AG valablement.
Sur le fond, je ne vois pas trop le probleme pur notifier dès maintenat au syndic une demande d'inscription de questions pour "laprochaine AG", dont :
" Désignation du syndic : syndic non pro avec contrat joint ...
"Contrat de mandat de syndic (conforme D.art.29)
Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
Ce contrat prendra effet à la date de l'AG l'ayant désigné à moins qu'il n'en soit décidé autrement par la même AG.
La durée du contrat sera celle du mandat fixé par l'AG.
Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat.
"
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inertia
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Posté - 02 sept. 2009 : 00:42:42
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Bonjour/soir Gédehem,
J'attendais avec une hâte non dissimulée votre avis sur ce sujet :)
J’ai tout de la personne en apparence butée mais c’est surtout que je tente de suivre rigoureusement les textes régissant la copro (si ça s’applique au syndic, ça s’applique aussi et d'abord à nous !!), alors je voudrais comprendre.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic a été désigné pour 3 ans en 2006, jusqu'au 24.11.2009 à minuit.
La demande d'une convocation d'AG hors de la période normale prévoyant la désignation d'un autre syndic nécessite préalablement la révocation du mandat en cours. C'est incontournable !
S’agissant d’un non-renouvellement à l’issue du mandat, et non d’une révocation, cela change-t-il la donne ? Il se trouve juste que la demande de convocation d’AG se fait à l’approche de l’expiration du mandat du syndic, quelle coïncidence
En tout cas, le décret est sans ambiguïté sur notre droit de demander la convocation d’une AG, annuelle ou pas annuelle :
7D67, alinéa 1 : "Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ».
8D67, alinéa 1 : « La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée ».
citation: La révocation du syndic doit être dument motivée au risque qu'il vous poursuive pour obtnir des DI.
Pas révocation, mais non-renouvellement du mandat à son échéance (avec en super bonus la désignation d’un syndic non pro). Il faut que nous nous prémunissions contre « l’oubli » de cette résolution dans l’ordre du jour d’une AG convoquée avant le 24/11 minuit afin d’éviter de nous retrouver sans syndic. Vous dites d’ailleurs :
citation: Sur le fond, je ne vois pas trop le probleme pur notifier dès maintenat au syndic une demande d'inscription de questions pour "la prochaine AG", dont :
" Désignation du syndic : syndic non pro avec contrat joint ...
Une fois la mise en demeure fondée sur 8D67 envoyée, et après l’écoulement du délai de 8 jours, nous n’allons certes pas nous ruer pour faire tenir une AG, surtout que ETASPAK m’a fait comprendre que la date du 29/09 qui, au départ, me semblait une échéance couperet, est en fait contournable. C’est pourquoi, en attendant la réponse du syndic à la mise en demeure, la première priorité sera que notre CS notifie qu’il a reconduit son président jusqu’au 25/11, afin que ce soit clair et que le syndic ne nous retourne pas dans la face l'illégalité de la résolution qu'il a lui-même rédigée...
En revanche, ayant prévu la question du non-renouvellement et celle de la désignation d’un syndic bénévole dans la mise en demeure, nous savons maintenant que le syndic ne pourra plus empêcher la convocation d’une AG sur ces points : soit il le fait lui-même, soit notre président de CS est fondé à le faire sur la base de la mise en demeure 8D67.
citation: D'autre part, si j'ai bien compris,vous n'auriez pas trés exactement la liste de tous les copropriétaires avec adresse. Impossible alors au pdt du CS de convoquer une AG valablement.
Ce point qui me chagrinait tant a en fait été résolu. Au départ, je voulais demander la liste des copros au syndic, mais au regard de la qualité des documents produits par ce dernier de manière générale, j’ai préféré faire une demande au bureau des hypothèques et consulter le registre du commerce et des sociétés, ce qui m’a permis de trouver identité et adresse exacte des (il y en avait plusieurs, les bougres) copropriétaires fantômes ! Et au passage, j’ai pu retracer une partie de l’histoire de notre copropriété, ce qui a un côté sympa :)
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Édité par - inertia le 02 sept. 2009 00:45:31 |
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Gédehem
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Posté - 02 sept. 2009 : 16:47:41
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Comprenons nous !
Le mandat d'un syndic de copropriété est obligatoirement à durée déterminée : 1 2 ou 3 ans, 3 ans de date à date (sans 1 jour de plus).
C'est comme pour un CDI : arrivant à échéance il n'est pas besoin de voter un "non-renouvellement" puis que "renouvellement" n'existe pas. Le mandat est échu tel jour et c'est fini.
Le syndic qui est à échéance de mandat peut être désigné "à nouveau", pour un autre mandat qui n'a rien à voir avec le précédent.
Le fait même de prévoir à l'ODJ de l'AG la question "Désignation du syndic" entraine automatiquement à cette date la fin du mandat précédent.
"D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical. (....)"
Lorsqu'une AG est convoquée avec la question de la désignation du syndic inscrite à l'ODJ, le sortant étant le seul candidat, la non-désignation de ce dernier fait que le syndicat est dépourvu de syndic.
Encore une fois, par le fait même d'inscrite la question "désignation du syndic" avec propositions concurrentes entraine automatiquement la fin du mandat en cours du sortant dès le vote d'un autre mandat, à ce sortant ou à un autre syndic.
Il n'y a pas de vote sur un "non renouvellement" qui n'existe pas.
Dans votre cas, si j'ai bien compris , une AG devra se dérouler un peu avant le 24.11 ( ou être convoquée avant ce 24.11) afin entre autres points de désigner le syndic.
Il suffit de notifier une demande d'inscription de questions selon procédure D.art.10, joindre la ou les propositions. Pas besoin de demander dès maintenant la convoc d'une AG, qui plus est en envisageant une convoc par le pdt du CS.
Ajout :
Je n'ai pas tout lu mais ne comprend pas ceci :
"... surtout que ETASPAK m’a fait comprendre que la date du 29/09 qui, au départ, me semblait une échéance couperet, est en fait contournable. C’est pourquoi, en attendant la réponse du syndic à la mise en demeure, la première priorité sera que notre CS notifie qu’il a reconduit son président jusqu’au 25/11,....."
Les régles qui s'applique au syndic s'appliquent au CS. Quid de cett date "couperet" du 29.09 ???
S'il s'agit de l'échéance du mandat des conseiller, elle est incontournable : le 30.09 il n'y a plus de CS et donc de pdt !
S'il s'agit de la désignation du pdt du CS, conforme au RFCS que les conseillers ont fixé à échéance du 29.09, une simple décision du CS prorogeant sa fonction suffit.
Comprenons nous : s'il s'agit du mandat des conseillers, seule l'AG a le pouvoir de statuer sur sa durée.
S'il s'agit de fonctions internes au CS, aux conseillers d'en décider mais toujours dans la limite de la durée des mandats fixée par l'AG.
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Édité par - Gédehem le 02 sept. 2009 16:59:08 |
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inertia
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73
Posté - 02 sept. 2009 : 21:27:30
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citation: Comprenons nous !
Le mandat d'un syndic de copropriété est obligatoirement à durée déterminée : 1 2 ou 3 ans, 3 ans de date à date (sans 1 jour de plus).
C'est comme pour un CDI : arrivant à échéance il n'est pas besoin de voter un "non-renouvellement" puis que "renouvellement" n'existe pas. Le mandat est échu tel jour et c'est fini.
Le syndic qui est à échéance de mandat peut être désigné "à nouveau", pour un autre mandat qui n'a rien à voir avec le précédent.
C’est la raison pour laquelle la question qu’il est demandé de prévoir à l’ordre du jour est le renouvellement du mandat du syndic, non le non-renouvellement, question absurde comme vous le signalez.
Pour l'histoire du mandat qui dure 3 ans de date à date, je le comprends tout à fait. Seulement, le contrat de mandat du syndic précise que le mandat "est d'une durée de 3 ans, et entrera en vigueur à l'expiration du contrat en cours, soit le 25/11/2006, pour se terminer le 25/11/2009". Faut-il tenir compte de cette date indiquée du 25/11/2009 (inclus), ou ne doit-on retenir que le fait que le mandat du 3 ans (sous-entendu de date à date) et donc se termine le 24/11/2009 minuit ?
citation: Le fait même de prévoir à l'ODJ de l'AG la question "Désignation du syndic" entraine automatiquement à cette date la fin du mandat précédent.
"D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical. (....)"
La date de fin du mandat du syndic n’est pas automatiquement la date de l’AG convoquée pour désigner un syndic, puisque cette « automaticité » résulte de la pratique mais ne repose sur aucun fondement textuel.
Si l’AG convoquée pour désigner un syndic décide de ne pas renouveler le syndic en place à l’issue de son mandat, et de désigner un autre syndic dont le mandat commence à l’expiration du mandat de son prédécesseur, il y a déconnexion entre date de l’AG et date de fin du mandat en cours, le tout en application stricte de la loi.
citation: Lorsqu'une AG est convoquée avec la question de la désignation du syndic inscrite à l'ODJ, le sortant étant le seul candidat, la non-désignation de ce dernier fait que le syndicat est dépourvu de syndic.
C’est pour cela que les copropriétaires ont prévu, dans la mise en demeure de convoquer une AG, de joindre un autre contrat de mandat de syndic (bénévole dans notre cas).
citation: Encore une fois, par le fait même d'inscrite la question "désignation du syndic" avec propositions concurrentes entraine automatiquement la fin du mandat en cours du sortant dès le vote d'un autre mandat, à ce sortant ou à un autre syndic.
Il n'y a pas de vote sur un "non renouvellement" qui n'existe pas.
Cf. ci-dessus
citation: Dans votre cas, si j'ai bien compris , une AG devra se dérouler un peu avant le 24.11 ( ou être convoquée avant ce 24.11) afin entre autres points de désigner le syndic.
Il suffit de notifier une demande d'inscription de questions selon procédure D.art.10, joindre la ou les propositions. Pas besoin de demander dès maintenant la convoc d'une AG, qui plus est en envisageant une convoc par le pdt du CS.
10D67 aurait en effet pu suffire pour demander l’ajout de ces questions à l’ODJ de la prochaine AG. Mais 8D67 nous permet de prévoir une convocation d’AG par le président de CS au cas où le syndic ne respecterait pas notre souhait d’ajouter certaines questions à l’ODJ, ou ne convoquerait tout simplement pas l’AG… Pour rappel, notre syndic a pris l’habitude de faire les AG en janvier/février tous les ans, alors s’il faisait pareil cette année et que nous ne faisions rien, nous nous retrouverions sans syndic le 25/11.
Bref, nous ne souhaitons pas que le président de CS convoque absolument une AG, nous voulons juste en avoir la possibilité au cas où le syndic ne serait pas diligent.
citation: Ajout :
Je n'ai pas tout lu mais ne comprend pas ceci :
"... surtout que ETASPAK m’a fait comprendre que la date du 29/09 qui, au départ, me semblait une échéance couperet, est en fait contournable. C’est pourquoi, en attendant la réponse du syndic à la mise en demeure, la première priorité sera que notre CS notifie qu’il a reconduit son président jusqu’au 25/11,....."
Les régles qui s'applique au syndic s'appliquent au CS. Quid de cett date "couperet" du 29.09 ???
S'il s'agit de l'échéance du mandat des conseiller, elle est incontournable : le 30.09 il n'y a plus de CS et donc de pdt !
S'il s'agit de la désignation du pdt du CS, conforme au RFCS que les conseillers ont fixé à échéance du 29.09, une simple décision du CS prorogeant sa fonction suffit.
Comprenons nous : s'il s'agit du mandat des conseillers, seule l'AG a le pouvoir de statuer sur sa durée.
S'il s'agit de fonctions internes au CS, aux conseillers d'en décider mais toujours dans la limite de la durée des mandats fixée par l'AG.
Pour résumer, la résolution de la dernière AG relative à la nomination des conseillers syndicaux est la suivante :
ELECTION PARTIELLE DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Suite au départ de M. AAAAA, candidature de Mlle BBBBB.
Rappel : les personnes ci-après sont membres du conseil syndical.
L’assemblée désigne en qualité de membres du conseil syndical pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu’à l’assemblée qui statuera sur les comptes de l’exercice clos à la date du 25/11/2009 les personnes ci-après (vote distinct pour chaque membre)
Melle BBBBB
Mme CCCCC est élue Présidente du Conseil Syndical jusqu’à l’arrêté des comptes au 30/09/2009.
Si je comprends bien, nous avons un CS jusqu’au 25/11.
Nous aurions un président de CS seulement jusqu’au 29/09, mais ETASPAK m’a signalé que cette disposition est nulle, donc le CS peut tout à fait décider que son président reste président jusqu’au 25/11 aussi.
Est-ce bien cela ?
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Posté - 03 sept. 2009 : 00:56:19
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"C’est la raison pour laquelle la question qu’il est demandé de prévoir à l’ordre du jour est le renouvellement du mandat du syndic,...."
NON : il n'y a pas "renouvellement" d'un mandat qui est à son terme.
Il y a un autre mandat pour une autre période avec d'autres conditions éventuelles. S'il s'agit d'un nouveau mandat donné au syndic sortant il s'agit d'une désignation "à nouveaux" ainsi que le précisent les textes !
LA seule question qui DOIT être inscrite à l'ODJ : " Désignation du syndic".
"La date de fin du mandat du syndic n’est pas automatiquement la date de l’AG convoquée pour désigner un syndic, puisque cette « automaticité » résulte de la pratique mais ne repose sur aucun fondement textuel."
Pas du tout ! Il ne s'agit pas de "pratique" mais de la stricte application des textes, de D.art.46 qu'il vous faut relire.
Il ne faut pas se tromper : lorsqu'une AG est convoquée pour, entre autres points, désigner le syndic, l'absence de désignation d'un syndic (dont le sortant) rend automatiquement le syndicat dépourvu de syndic, peu importe que le mandat du syndic sortant coure encore, mandat qui prend alors fin à la date de cette AG .
""D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical(le syndicat se trouvant automatiquement dépourvu de syndic, ndlr) . (....)"
Il faut comprendre que la date échéance du mandat du syndic est en principe calculée pour permettre la convocation d'une AG sans risque. D'où l'échéance à date AG + (1) an + x jours ou mois.
Mais la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic entraine à cette date la fin automatique du mandat du sortant, ainsi que le précise non la pratique mais D.art.46 trop méconnu !
Il 'y a pas chevauchement de 2 mandats, seraient-ils sur une même personne !
Il faut insister !
La question du "mandat du syndic" (désignation) étant prévue à l'ODJ d'une AG entraine automatiquement la fin du mandat du sortant .... qui peut se voir attribuer un nouveau mandat qui prend effet immédiatement sans chevauchement avec le précédent.
Si personne n'est désigné syndic, les copropriétaire ne souhaitant pas désigner "à nouveau" le sortant, le syndicat est automatiquement dépourvu de syndic à l'instant du vote refusant ce nouveau mandat faute d'une autre proposition!
Le mandat précédent ? Il a pris fin automatiquement, D.art.46 le précise sans ambiguité..
"Mme CCCCC est élue Présidente du Conseil Syndical jusqu’à l’arrêté des comptes au 30/09/2009."
Que fait cette mention dans un PV d'AG ????
Par qui et selon quelles modalités cette Mme CCC a été élue pdte du CS ???
Pdt du CS est une fonction interne au CS.
Seuls participent à cette élection les membres du CS au cours d'une réunion des seuls conseillers, élection selon les modalités prévues au RDC ou RFCS.
Le reste relève du folklore sans fondement juridique, dont la désignation du pdt du CS par une AG.
Les PV de réunion de CS sont distincts des PV d'AG.
En conclusion sur ce point, seuls les conseillers syndicaux ont qualité pour désigner leur pdt, pour la durée qu'il souhaite, du moins dans la limite de la durée de leur(s) mandat.
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inertia
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75
Posté - 03 sept. 2009 : 03:38:34
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OK pour remplacer "renouvellement" par "désignation" (mais vous parliez à l'origine de "non-renouvellement", donc je vous répondais par rapport à cela). Vous faites bien d'insister sur ce point car je comprends désormais la portée de cette nuance terminologique ! Nouveau contrat et non reconduction de contrat.
Vous me demandez de relire 46D67, mais cet article n'impose pas de fin automatique au mandat du syndic sortant à la date de l'AG : cet article se borne à préciser qu'à défaut de nomination du syndic par l'AG dûment convoquée à cet effet, le syndicat est dépourvu de syndic (cf. renvoi à 46D67 par 47D67 alinéa 1), d'où le recours au président du TGI pour désigner un syndic.
Si l'AG dûment convoquée pour nommer le syndic, nomme un syndic dont le mandat court à compter de la date d'échéance contractuelle du syndic sortant, le syndic sortant termine son mandat comme tout bon cocontractant (s'il ne le fait pas, il se met en position de carence), et le nouveau syndic ne prend ses fonctions qu'à la date décidée par l'AG, en l'occurrence à la suite du mandat du syndic sortant. Il ne peut alors y avoir chevauchement ; et je suppose que la pratique de la fin automatique à date d'AG s'est justement mise en place pour éviter le chevauchement de mandats lorsque l'AG omet d'indiquer que le mandat du syndic entrant ne prend effet qu'à compter de l'expiration du mandat du syndic sortant.
Je ne vois nulle part dans 46D67 de fin automatique du mandat du syndic sortant à l'issue de l'AG de nomination de syndic. Ou alors il faut trouver l'origine de cette fin automatique dans un autre article, mais pour le moment je ne vois pas lequel. Allez, je vais relire le décret pour la 1000e fois
Quant à la résolution portant sur la désignation des membres du CS qui évoque la désignation du président de CS et la fin de son mandat, nous sommes d'accord, ça n'a rien à faire dans le PV d'AG. C'est ce qu'a indiqué ETASPAK.
Ceci étant acquis, la seule question qui importe est : a-t-on à ce jour un président de CS ? La réponse a l'air d'être négative, le CS ne s'étant réuni à aucun moment pour élire son président. D'où l'intérêt que le CS élise rapidement son président (sans date de fin, qui sera automatiquement la date de fin du mandat des conseillers syndicaux, le 25/11 dans notre cas), et le notifie au syndic. Pour lever tout risque d'interprétation sur ce point par le syndic.
NB : j'en ai profité pour relire les PV des AG des années précédentes, chaque fois il est question de la présidence du CS, mais cette indication était alors portée en fin de PV, dans la partie "questions diverses (sans vote)", comme s'il était fait mention de la désignation du président du CS à titre informatif. Pour le dernier PV de février dernier, cette mention du président du CS est au coeur de la résolution, et s'il n'avait pas été indiqué une date de fin de mandat du président de CS, j'avoue que je n'aurais pas tiqué Enfin, il faut avouer que c'est "bizarre" que le syndic ait soudainement changé son habitude de reléguer l'info en fin de PV ; de là à dire que le syndic nous prépare une entourloupe de derrière les fagots, je n'ose encore franchir le pas (c'est mauvais pour le karma de penser du mal des autres ). |
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Gédehem
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Posté - 03 sept. 2009 : 15:28:29
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Concernant la durée du MANDAT du syndic (à ne pas confondre avec son "contrat de mandat") on pourrait vous suivre si nous étions dans une relation contractuelle, qui plus est de nature commerciale.
Pour ma part je mets en avant cet aspect des choses sur la base de D.art.11 : la validité du mandat (désignation du syndic) découle de la présentation d'un contrat.
Mais les juges ne l'entendent pas (encore) ainsi !
Le syndic, désigné par un AG à l'issue d'un vote est mandataire du syndicat selon les règles de droit commun qui s'attachent au "mandat" (voir art.1984 et suiv.C.c).
Il n'est pas (encore) dans une relation contractuelle de "prestataire de services" . On ne peut donc parler ici d'une relation contractuelle (bien qu'on puisse dans certains cas mettre en avant ce "contrat").
Il n'y a pas en copropriété de relation contractuelle de syndicat "client" et de syndic "prestataire". (pour combien de temps encore, lorsqu'on voit l'importance que revet ce "fumeux" contrat de syndic ?)
Lorsqu'une AG donne mandat au syndic, elle adopte également son "contrat de mandat", qui est (pour le moment) une déclinaison explicative du mandat.
(D.art29 ancienne mouture précisait : " Les conditions de la rémunération du syndic (...) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées (...) par l'AG...." Les choses étaient claires !)
En conclusion : la non désignation "à nouveau" du syndic sortant pour un nouveau mandat lors de l'AG convoquée à effet de désigner le syndic entraine automatiquement la fin de son mandat précédent, le contrat de mandat qui lui était lié tombant aussitot.
Vous écrivez :
"... mais cet article (D.art.46) n'impose pas de fin automatique au mandat du syndic sortant à la date de l'AG : cet article se borne à préciser qu'à défaut de nomination du syndic par l'AG dûment convoquée à cet effet, le syndicat est dépourvu de syndic,(...) d'où le recours au président du TGI pour désigner un syndic."
CQFD : faute pour l'AG convoquée à effet de désigner un syndic, ici le sortant seul candidat, le syndicat est dépourvu de syndic !
Ce qui sous entend avec fracas que le mandat du syndic sortant, serait-il à échéance 15 jours ou 2 mois après la date de cette AG convoquée pour désigner le syndic, à pris fin automatiquement à la date de cette AG appelée à désigner le syndic puisque personne n'a reçu mandat.
S'il en était autrement D.art.46 ne préciserait pas que le syndicat est dépourvu de syndic aussitot l'absence de désignation.
Il n'y a pas d'exception : l'AG appelée à désigner le syndic ne désignant pas de syndic il n'y a pas/plus de mandataire pour ce syndicat, point final.
Vous écrivez :
"Si l'AG dûment convoquée pour nommer le syndic, nomme un syndic dont le mandat court à compter de la date d'échéance contractuelle du syndic sortant, le syndic sortant termine son mandat comme tout bon cocontractant (s'il ne le fait pas, il se met en position de carence), et le nouveau syndic ne prend ses fonctions qu'à la date décidée par l'AG, en l'occurrence à la suite du mandat du syndic sortant. "
Certes ! Sauf que ma (longue) pratique montre que le syndic qui ne serait pas "reconduit" par l'AG prend aussitot ses affaires et quitte la réunion laissant en plan les copropriétaires !
Pas d'autre candidat = syndicat dépourvu de syndic !
Il faut bien comprendre les choses. L'AG appelée à désigner le syndic est (généralement) celle annuelle où sont adoptés les comptes passés. Cette AG se déroule 4, 5 voire 6 mois après la fin de l'exercice précédent !
Je ne connais pas UN syndic pro qui accepterait "pour vos beaux yeux" de poursuivre son mandat ou d'agir pour un autre mandat quelques semaines ou mois en attendant la prise de fonction de son successeur !
Votre employeur vous met à la porte séance tenante : vous allez continuer à bosser pour lui 15 jours, 2 mois ???
Le syndic "non reconduit" s'en va aussitot, puisque telle est la volonté majoritaire des copropriétaires de ne pas le "reconduire" et du sens des textes.
Il ne manquera pas de vous facturer les 4, 5 ou 6 mois de l'exercice en cours, sans compter les plaisanteries du style "remise des dossiers au successeur".
Ne vous tromprez pas : "non reconduit", son mandat passé prend fin aussitot. Il saura vous le dire. Ne vous restera que la procédure D.art.46 réservée aux seuls copropriétaires (à la différence de D.art.47).
Le monde de la copropriété est un marécage où il faut bien voir où l'on met les pieds, qui plus est avec des textes qui ne sont parfois pas dans le sens des interets des copropriétaires ! |
Édité par - Gédehem le 03 sept. 2009 15:43:12 |
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inertia
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77
Posté - 03 sept. 2009 : 20:35:21
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Je pense que vous partez d'une mauvaise interprétation du droit.
Votre exposé est convaincant, toutefois il part de présupposés erronés, qui sont que :
- le mandat et le contrat de mandat sont deux "choses" différentes
- le mandat n’est pas un contrat mais la désignation du syndic
- la relation syndicat/syndic est une relation « commerciale » de prestations de services.
Tout mandat signé entre un mandat et un mandataire, qu’il relève du droit commun (1984 et suivants du c.civ.) ou relève en plus de règles particulières (droit de la copropriété, droit de la consommation,droit bancaire, droit des assurances ; il y a foultitude de mandats particuliers) est un contrat !
1984 c.civ. donne d’ailleurs la définition du mandat :
citation: Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
Or l’essence même de la mission du syndic est bien de représenter le syndicat et de gérer en son nom et pour son compte l’immeuble de la copropriété !
On peut certes déplorer le glissement de ce rôle de représentation vers un rôle « commercial » de prestations de services, en raison du développement des « prestations particulières » fournies (et facturées…) par les syndics professionnels.
Mais l’ajout de prestations particulières n’enlève rien au rôle fondamental du syndic qui, comme vous le rappelez, est le mandataire du syndicat.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic, désigné par un AG à l'issue d'un vote est mandataire du syndicat selon les règles de droit commun qui s'attachent au "mandat" (voir art.1984 et suiv.C.c).
Il n'est pas (encore) dans une relation contractuelle de "prestataire de services" . On ne peut donc parler ici d'une relation contractuelle (bien qu'on puisse dans certains cas mettre en avant ce "contrat").
Là encore, la simple application du droit commun des contrats vous donne la réponse : à l’issue de l’AG, il y a contrat (de mandat) entre le syndic et le syndicat.
Pourquoi ? 11D67 oblige les syndics à fournir un projet de contrat, qui plus est écrit si le syndic est professionnel (article 6 loi Hoguet). Puis l’AG de nomination de syndic « choisit » le projet de contrat qui lui convient le mieux.
Si l’on traduit en termes juridiques, nous avons une offre de contrat de mandat de syndic (c’est-à -dire une offre précise et ferme de conclure un contrat à des conditions determinées par l’offrant ou pollicitant) formulée par le candidat-syndic, suivie d’une acceptation de ce contrat par l’AG dûment convoquée à effet de nommer le syndic (c’est-à -dire l’expression du consentement de l’AG à souscrire à l’offre qui lui a été proposée). La rencontre des volontés a eu lieu, le contrat est parfait (au sens juridique, entendons-nous).
citation: Il n'y a pas en copropriété de relation contractuelle de syndicat "client" et de syndic "prestataire". (pour combien de temps encore, lorsqu'on voit l'importance que revet ce "fumeux" contrat de syndic ?)
En effet, la relation « normale » syndicat/syndic n’est pas une relation client/prestataire : c’est une relation mandant/mandataire. Mais c’est quand même une relation contractuelle.
Le « contrat de syndic » n’a rien de fumeux. Il est légalement formé (les quatre conditions fondamentales de formation d’un contrat sont à 1108 c. civ.).
citation: Lorsqu'une AG donne mandat au syndic, elle adopte également son "contrat de mandat", qui est (pour le moment) une déclinaison explicative du mandat.
Non, l’AG n’adopte pas de contrat, elle accepte l’offre de contracter d’un syndic (offre que 11D67 appelle « projet de contrat »). Ce qu'adopte l'AG, c'est la résolution de porter son choix sur tel ou tel contrat de syndic proposé, elle ne peut pas inventer de contrat de syndic ni imposer un contrat de mandat au syndic (preuve en est qu’elle ne peut valablement décider de nommer un syndic que sur la base des projets dûment notifiés en même temps que sa convocation).
En ce sens, l'ex-29D67 donnait d'ailleurs plus de pouvoirs (réels ou théoriques) à l'AG pour "imposer" des conditions au syndic.
citation: (D.art29 ancienne mouture précisait : " Les conditions de la rémunération du syndic (...) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées (...) par l'AG...." Les choses étaient claires !)
L’ancienne version de 29D67 ne faisait que donner un pouvoir de négociation à l’AG qui pouvait, à la majorité de 24D67, statuer sur le prix (rémunération du syndic) et le contenu du contrat (les modalités particulières d’exécution du mandat).
Etait-ce plus clair ? Je l’ignore, en tout cas une chose est sûre : sous l’empire de l’ex-29D67, si les conditions (prix et/ou contenu du mandat) ne satisfaisaient pas le syndic pollicitant, il pouvait retirer ses billes (son offre), le contrat de mandat ne pouvait se former, faute de rencontre des volontés. Et l’AG n’avait plus qu’à choisir un autre mandataire, enclin à accepter les conditions imposées par l’AG.
citation: En conclusion : la non désignation "à nouveau" du syndic sortant pour un nouveau mandat lors de l'AG convoquée à effet de désigner le syndic entraine automatiquement la fin de son mandat précédent, le contrat de mandat qui lui était lié tombant aussitot.
Je ne vois pas de lien logique entre la nomination d’un nouveau syndic et la validité du (contrat de) mandat de l’ancien syndic.
La nomination d’un nouveau mandataire à expiration du mandat du mandataire précédent n’entraîne pas de déchéance du mandat du mandataire précédent. La déchéance ne serait éventuellement automatique que dans l’hypothèse où l’AG ne statue pas sur la date d’effet du (contrat de) mandat du nouveau syndic, et c’est là ce que j’appelle la « pratique ». Et c'est une pratique a priori contraire à la loi et au contrat signé par le syndic et le syndicat.
citation: Vous écrivez :
"... mais cet article (D.art.46) n'impose pas de fin automatique au mandat du syndic sortant à la date de l'AG : cet article se borne à préciser qu'à défaut de nomination du syndic par l'AG dûment convoquée à cet effet, le syndicat est dépourvu de syndic,(...) d'où le recours au président du TGI pour désigner un syndic."
CQFD : faute pour l'AG convoquée à effet de désigner un syndic, ici le sortant seul candidat, le syndicat est dépourvu de syndic !
Je ne vois toujours pas le lien logique. Seule la « pratique » fait qu’à l’issue de l’AG, le syndicat se retrouve sans syndic.
Le mandat est un contrat, qui plus est à durée déterminée. Les contractants sont liés par les termes de ce contrat, et notamment s’agissant de sa durée. Le syndic qui ne respecterait pas ses obligations contractuelles et « lâcherait » le syndicat à la date de l’AG parce qu’il serait vexé comme un pou d’être désavoué par l’AG en n’étant pas renommé à l'issue de son mandat actuel, se retrouverait en position de carence et pourrait voir sa responsabilité contractuelle engagée par le syndicat.
citation: S'il en était autrement D.art.46 ne préciserait pas que le syndicat est dépourvu de syndic aussitot l'absence de désignation.
Il n'y a pas d'exception : l'AG appelée à désigner le syndic ne désignant pas de syndic il n'y a pas/plus de mandataire pour ce syndicat, point final.
Vous extrapolez : 46D67 ne prévoit pas à quelle date le syndicat est dépourvu de syndic. Il dit que si l’AG ne désigne pas de syndic, le syndicat n’a pas de syndic (ce qui est logique ).
Point final ^^
citation: Certes ! Sauf que ma (longue) pratique montre que le syndic qui ne serait pas "reconduit" par l'AG prend aussitot ses affaires et quitte la réunion laissant en plan les copropriétaires !
Pas d'autre candidat = syndicat dépourvu de syndic !
Ah, enfin, vous avouez : ce qui arrive relève de la pratique. C’est dommage pour les copros, car le syndic leur fait ni plus ni moins du chantage au défaut de syndic. Mais ces syndics défaillants sont ni plus ni moins en situation de carence. Si les syndics ne s’amusaient pas avec l’ignorance des copros et que les copros savaient qu’un tel comportement de leur syndic leur permettrait de mettre en jeu la responsabilité contractuelle de ce dernier, je mettrais ma main à couper que peu (voire pas) de syndics joueraient avec le feu de cette manière.
citation: Il faut bien comprendre les choses. L'AG appelée à désigner le syndic est (généralement) celle annuelle où sont adoptés les comptes passés. Cette AG se déroule 4, 5 voire 6 mois après la fin de l'exercice précédent ! Je ne connais pas UN syndic pro qui accepterait "pour vos beaux yeux" de poursuivre son mandat ou d'agir pour un autre mandat quelques semaines ou mois en attendant la prise de fonction de son successeur ! Votre employeur vous met à la porte séance tenante : vous allez continuer à bosser pour lui 15 jours, 2 mois ???
Ce n’est pas ma faute, ni celles des copropriétés, mais bien celle des syndics, si la pratique des syndics est de faire statuer l’AG des mois après la fin de l’exercice précédent, surtout quand cela pose problème parce que ça arrive l’année de fin du mandat.
Les syndics qui sont nommés pour 3 ans peuvent se permettre de faire ainsi la 1e et la 2e année car ça ne porte pas à conséquence pour le syndicat, mais la 3e année, ça coince !
Dans le monde merveilleux des bisounours, les syndics convoqueraient (j’ai bien dit, convoqueraient, pas tiendraient) l’AG avant la fin de leur mandat pour statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice écoulé. Après tout, pas besoin que le syndic soit là pour que l’AG approuve les comptes, il suffit qu’il ait convoqué l’AG.
Parallèlement, un syndic qui souhaiterait se faire renommer en démontrant qu’il fait bien son boulot aurait tout intérêt à convoquer et tenir l’AG d’approbation des comptes avant la fin de son mandat, et cette même AG serait aussi l’AG de nomination de syndic à laquelle il présenterait son projet de contrat. S’il fait bien son boulot, que risque-t-il ? Au contraire, il fait preuve d’une bonne gestion de la copropriété en étant prévoyant et en évitant à la copro de se retrouver sans syndic à l’issue de son mandat.
Mais nous ne sommes pas dans le monde merveilleux des bisounours, votre longue pratique en témoigne d’ailleurs, et c’est bien dommage que les syndics n’agissent pas ainsi.
citation: Le syndic "non reconduit" s'en va aussitot, puisque telle est la volonté majoritaire des copropriétaires de ne pas le "reconduire" et du sens des textes.
Ce n’est pas parce que les copropriétaires ne veulent plus de leur syndic à l’instant T qu’ils peuvent s’en débarrasser à l’instant T. Eux aussi, au même titre que le syndic, sont tenus par le contrat de mandat, qui doit aller à son terme. Le seul moyen de réviser le contrat serait que le syndic et le syndicat se mette de nouveau d’accord pour abréger la durée du mandat du syndic sortant, par exemple lors de l’AG de désignation.
Quant au sens des textes, il est clair : 46D67 dit que si l’AG convoquée pour nommer un syndic ne nomme pas de syndic, il n’y a pas de syndic, mais 46D67 ne dit pas à quelle date il n’y a plus de syndic. Pour la simple raison que cette question de la fin du mandat est censée être déjà réglée dès l'origine du contrat de mandat du syndic qui prévoit une date de fin de mandat.
La seule chose qu’on puisse sous-entendre, c’est que l’AG étant souveraine, elle peut ne pas reprendre le même syndic si elle n’en veut plus ; mais est liée par les décisions qu’elle prend elle-même (elle a nommé un syndic pour un mandat de X temps, le mandat dure X temps ; sauf à se mettre d’accord avec le syndic si les deux veulent en finir immédiatement, et alors il faut acter cette nouvelle convention pour que chacun se prémunisse contre un recours en responsabilité contractuelle engagé par l’autre).
citation: Il ne manquera pas de vous facturer les 4, 5 ou 6 mois de l'exercice en cours, sans compter les plaisanteries du style "remise des dossiers au successeur".
Si ces « prestations particulières » sont prévues dans le contrat de mandat, bah faut payer ; c'est dur, mais c'est la loi (éventuellement, ici le débat peut dévier sur la protection des copropriétaires au titre de contractants "fragiles" et sur les dispositions à prendre pour que les copros ne se voient pas imposer des frais "abusifs"). Si ça n’y est pas, le syndic n’a pas le droit de facturer ces fantaisies. S'il n'y a plus de contrat parce que celui-ci est expiré, c'est encore un autre débat, qui mériterait lui aussi qu'on s'y arrête longuement, mais restons-en si vous le voulez bien au problème de la fin du mandat d'un syndic, cela nous occupe déjà beaucoup ici
citation: Ne vous tromprez pas : "non reconduit", son mandat passé prend fin aussitot. Il saura vous le dire.
Ce n’est pas parce que le syndic le dit qu’il a raison. Un syndic qui menacerait de la sorte devrait se voir répondre qu’il n’a qu ‘à essayer et qu'il serait attaqué (à ses frais) sur la base de 18L65/49D67 (l'article préféré de ETASPAK ). Notre copropriété ne veut pas de 49D67 au vu des frais de procédure et des frais d'administration judiciaire, mais si c'est le syndic qui paie, why not
Bref, Ã chantage, chantage et demi, comme on dit.
citation: Ne vous restera que la procédure D.art.46 réservée aux seuls copropriétaires (à la différence de D.art.47).
Pas besoin de recourir à 46D67 dans notre cas, 8D67 nous permettant d’anticiper l’absence de syndic en nous assurant que quelqu'un (syndic ou président de CS) convoquera en dû temps l'AG de désignation de syndic.
citation: Le monde de la copropriété est un marécage où il faut bien voir où l'on met les pieds, qui plus est avec des textes qui ne sont parfois pas dans le sens des interets des copropriétaires !
Même remarque pour le monde du droit C'est pourquoi, en non-spécialiste du droit de la copropriété, je m'y suis intéressée plus avant, avant d'envisager une gestion de notre copro par un syndic bénévole !
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Gédehem
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Posté - 03 sept. 2009 : 22:43:59
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Hum ! ......
On ne va pas polémiquer des heures sur le sexe des anges, ici sur la nature d'un "mandat" !
Le "mandat" est par lui même un "contrat" par lequel (pour simplifier) le mandant délégue à un tiers le pouvoir de faire quelque chose en son nom !
Lorsque vous donnez mandat de représentation pour l'AG a votre voisin il y a contrat entre vous sans qu'il y ai là un lien contractuel particulier autre que mandant-mandataire.
Pour le syndic, le "contrat de mandat" (absent de la loi de 65, vous l'aurez noté) procède, découle du mandat, du vote, de la décision désignant le mandataire du syndicat.
Pas de "mandat", pas de "contrat de mandat".
Dans l'ancienne version de D.art.29 le "contrat" du syndic était indépendant du "mandat", "contrat" pouvant être adopté lors d'une autre AG (dissociation mandat-contrat de mandat)
C'est toute la différence avec une relation contractuelle lambda n'entrant pas dans le cadre d'un mandat.
L'employé d'immeuble, la société de nettoyage sont des "contractuels", pas le syndic qui est "mandataire". Point !
Il a été jugé que les syndics mandataires ne relevaient pas du Code du commerce n'agissant pas dans le cadre d'une relation contractualisée. Ils sont "mandataires sociaux", ce qui est tout différent.
Personnellement je déplore cette position et vous rejoindrais, les syndics étant de fait dans une relation essentiellement contractuelle, commerciale. Mais les juges ne l'estime pas ainsi, (hélas).
C'est pourquoi on ne peut avancer comme vous le faites le "contrat" ici ou là comme si nous étions dans une relation contractuelle et rien de plus.
Nous sommes dans une relation mandat-mandataire qui par elle même forme contrat sans qu'il n'y soit rien ajouté.
Notez encore sur le mandat que les conseillers syndicaux sont aussi des "madataires" pour effectuer par délégation au nom du syndicat une mission précise .... tout comme votre voisin "mandaté " pour vous représenter à l'AG et faire en vos lieu et place ce qui convient ....
Ce ne sont pas là pour autant des relation "contractualisées" dans le sens que vous avancez.
En l'état du droit et de la jurisprudence on ne peut donc mettre en avant une relation essentiellement contractualisée avec le syndic (qui plus est commerciale), bien que tout montrerait le contraire, et de plus en plus (voir le débat actuel sur ce "contrat de syndic")
Si vous avez fait du droit revoyez vos cours, en particulier sur les art.1101 et suiv du C.c pour ce qui est du "contrat" réciproque et 1984 et s pour ce qui concerne le "mandat" ou délégation de faire..
"Non, l’AG n’adopte pas de contrat, elle accepte l’offre de contracter d’un syndic ....
Hum !
La délégation de pouvoir/mandat au syndic est donné par une décision d'AG à telle personne pour agir au nom du syndicat (personne candidate de son plein gré pour recevoir cette délégation et non cocontractante), le "contrat de mandat" (c'est à dire les particularités qui découlent de la délégation de pouvoir/mandat donné par l'AG) est également voté, décidé par l'AG.
J'insiste :
- le contrat de mandat d'un mandataire découle de la délégation de pouvoir/mandat mais n'existe pas seul, par lui même, sans délégation.
- Passer contrat avec un prestataire ne pré-suppose pas une délégation de pouvoir.
On ne peut donc comme vous le faites mettre en avant une relation contractualisée qui n'existe pas ! Nous sommes dans le cadre d'une délégation de pouvoir dont certains aspects sont précisées par un écrit, ce qui n'en fait pas une relation contractuelle .....
C'est pourquoi, s'agissant d'une relation dans le cadre d'un mandat, le syndicat convoqué en AG pour désigner le syndic s'en trouve dépourvu s'il ne désigne personne pour le représenter !
Le mandat passé préalablement avec le sortant n'existe plus, la convocation d'AG formalisant explicitement la volonté du syndicat de donner une autre délégation de pouvoir, puisque la question "désignation du syndic" est inscrite à l'ODJ, ici par le syndic sortant qui présente éventuellement sa candidature.
Le "contrat de mandat" du sortant importe peu, n'est ici d'aucun effet, n'étant qu'une déclinaison qui procède de la délégation de pouvoir donnée antérieurement. Le projet de "contrat de mandat" du prochain syndic obligatoirement joint à la convocation de cette AG montre bien, s'il en était besoin, que les actes précédents sont à échéance de cette AG.
D.art.46 précise bien ce point !
Sur votre affaire, vous souhaitez mettre en œuvre la procédure prévue par D.art.8 afin de permettre au pdt du CS d'éventuellement convoquer une AG. Soit, pourquoi pas !
Cela me parait bien compliqué alors que le mandat de votre syndic est à échaéance du 25.11 et qu'il devra convoquer une AG avec obligatoirement la question "désignation du syndic" !
Il y a plein d'autres points que vous avancez sur lesquels il y aurait des choses à dire ...
Comme " .... sur la protection des copropriétaires au titre de contractants "fragiles" ...." : les copropriétaires ne sont cocontractants de rien du tout !
Ils sont membres d'un "syndicat", personne civile, "personne" juridiquement parlant qui est dans un cas "mandant" et dans d'autres "cocontractant" sans que les copropriétaires pris individuellement n'aient leur mot à dire !
Ou encore : "Ce n’est pas ma faute, ni celles des copropriétés, mais bien celle des syndics, si la pratique des syndics est de faire statuer l’AG des mois après la fin de l’exercice précédent.."
Sauf qu'ils ont cette prataique parce que les copropriétaires laissent faire, par méconnaissance, confort, laxisme, j'm'enfoutisme .....
Mais ce serait trop long d'en discuter ici.
Je vous souhaite bon courage dans vos affaires, avec un dernier conseil : le syndic non pro (bénévole ou non) agissant en nom propre, en solitaire, est à proscrire sur le long terme. Il ne faut l'envisager que sur le court terme.
Si vous envisagez la gestion du syndicat par le copropriétaires il faut adopter impérativement la forme "syndicat coopératif".
La gestion par un syndic non pro solitaire est un danger pour tous : pour ce syndic, mais surtout pour le syndicat.
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inertia
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Posté - 04 sept. 2009 : 04:51:37
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Ma réponse pourrait (j'ai dit "pourrait" ) être courte, elle se contiendrait dans 1984 c. civ. que vous évoquez vous-même :
citation: Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
2 phrases – 2 concepts liés.
Mais tout d’abord, et afin de faire dégager trois questions qui ont peu d’intérêt ici :
- Vous parlez du fait que le mandat de syndic échappe au code de commerce, mais je n'ai jamais dit le contraire, le mandat d'un syndic est soumis en premier lieu, comme tout mandat, au droit commun, c'est-à -dire au code civil. Le code civil donne d’ailleurs toutes les définitions dont nous avons besoin pour comprendre (contrat, mandat, obligation, etc.).
- Vous parlez également de la « relation contractuelle » syndicat/syndic en comparant les syndics et les employés d’immeuble et les entreprises de nettoyage. A part souligner une confusion (fréquente) entre contrat de mandat, contrat de travail et contrat d’entreprise, je ne comprends pas vraiment l’intérêt de cette comparaison.
- Enfin, vous me conseillez de voir le B-A-BA du contrat (1101 s. c. civ.) et du mandat (1984 s.), mais je ne vois pas quelles informations cela pourrait m’apporter en fait. Nous avons bien un contrat, régulièrement formé, réciproque (le syndic exécute son mandat, le syndicat en paie le prix), etc.. Nous avons bien un mandat, avec les obligations qui en découlent pour le mandataire (rendre compte, répondre de sa gestion, etc.) et pour le mandant (engagement personnel, défrayer le mandataire, etc. ) ; du reste, ces obligations sont précisées dans la loi et le décret pour le cas particulier des syndics.
Ensuite, L65 ne parle pas de « contrat de mandat » parce que, selon moi, le « mandat » dont il est question dans L65 a deux aspects, incluant le contrat de mandat, et ces deux aspects sont dévoilés à la lecture de 18L67 qui nous indique deux choses :
1) le syndic reçoit un ou des pouvoirs : il peut signer des contrats au nom et pour le compte du syndicat, il peut ester en justice pour le syndicat, etc. C’est le mandat social auquel vous faites allusion.
2) le syndic a des obligations (administrer l'immeuble, représenter le syndicat, établir le budget prévisionnel, etc.) que l’on appelle communément les « missions » du syndic, et ces missions doivent être effectuées selon les conditions définies par le décret de 67, qui fixe les conditions de fond et de forme du mandat. D67 explicite L65 en en précisant les modalités d’application : le syndic exerce ses missions dans le cadre d’un contrat (cf. 11-I-4° D67), et ces missions relèveront alors biennd’obligations contractuelles (qui mettent en jeu la responsabilité contractuelle du syndicat et du syndic en cas de manquement). C’est le contrat du syndic.
2 concepts liés. Et l’un ne saurait fonctionner sans l’autre.
Bref, à mon avis, la solution est binaire (et vous le remarquez vous-même, la distinction était plus claire avec l’ex-49D67 comme vous dites) : pour moi, la notion de « mandat » du syndic évoquée dans L65 englobe un mandat (social) et un (contrat de) mandat.
D’ailleurs, vous ressentez la même chose : nous ne pouvez vous résoudre à accepter que la relation syndicat/syndic soit purement contractuelle, il y a quelque chose en plus ; mais je vous rejoins sur ce point !
Mais moi, je ne peux me résoudre à ce qu’on mette de côté quand ça ne nous arrange pas la nature contractuelle de la relation syndicat/syndic, avec les obligations qui découlent d’une telle relation (et en premier lieu : respecter le contrat).
Je pense que c’est sur le point suivant que nos avis divergent :
J’ai l’impression que vous pensez que désignation de syndic et mandat (social) du syndic se confondent, et dès lors, toute décision relative à la désignation du syndic, et donc à son mandat social selon vous, entraînerait une conséquence sur le (contrat de) mandat.
Alors, ne pas renommer le syndic reviendrait à révoquer le mandat social, ce qui mettrait fin au contrat de mandat devenu sans objet. Ai-je bien compris ?
Quant à moi, je distingue la désignation du syndic et le mandat du syndic (y inclus mandat social et contrat de mandat, le second n’étant pas l’accessoire du premier mais les deux étant liés).
Alors, si la décision de l’AG est de ne pas désigner à nouveau le syndic, l’effet de cette décision se borne à ne pas désigner à nouveau le syndic, mais cela n’affecterait pas le « mandat » (mandat social + contrat de mandat) parce que les parties sont toujours liées par le contrat de mandat, qui est lui-même intimement lié au mandat social (difficile pour le syndic d’assumer ses obligations contractuelles sans pouvoirs), ce mandat (social + contrat de) courant toujours jusqu’à son terme, sauf accord.
Pour le reste :
citation: La délégation de pouvoir/mandat au syndic est donné par une décision d'AG à telle personne pour agir au nom du syndicat (personne candidate de son plein gré pour recevoir cette délégation et non cocontractante), le "contrat de mandat" (c'est à dire les particularités qui découlent de la délégation de pouvoir/mandat donné par l'AG) est également voté, décidé par l'AG.
Je n’ai pas dit que le candidat-syndic était un cocontractant, j’ai dit que c’était un offrant. Il devient cocontractant avec le syndicat une fois devenu de syndic du syndicat, c’est-à -dire après décision de l’AG d’accepter avec sous sans modifications son offre/projet de contrat, et après acceptation par lui des modifications en question. Je n’arrive pas à imaginer, surtout en l’état actuel de l’équilibre des forces en présence, une AG « imposer » les termes de son mandat à un syndic. Si l’AG décide que le mandat du syndic s’exécutera comme elle l’entend et non comme le syndic l’a proposé dans son projet de contrat, il y a de fortes chances que le syndic-candidat (surtout professionnel) lui rie au nez et demande à l’AG d’aller voir ailleurs s’il y est.
De toute manière, le moment de l'AG n'est plus le moment de négocier le projet de contrat, la négociation devrait avoir eu lieu avant.
citation: J'insiste :
- le contrat de mandat d'un mandataire découle de la délégation de pouvoir/mandat mais n'existe pas seul, par lui même, sans délégation.
Je suis d'accord pour dire que le contrat de mandat n'existe pas seul. Mais je ne suis pas d'accord pour faire du contrat l'accessoire de la délégation. Selon moi, les deux sont complémentaires et le mandat du syndic n'est pas viable s'il manque l'un ou l'autre, le contrat est le cadre du mandat, et pas possible d'exécuter le mandat sans délégation.
citation: - Passer contrat avec un prestataire ne pré-suppose pas une délégation de pouvoir.
Vous comparez encore contrat de prestations de services et contrat de mandat de syndic, qui n'ont rien à voir.
citation: On ne peut donc comme vous le faites mettre en avant une relation contractualisée qui n'existe pas !
Je me permets encore d’insister : offre + acceptation = contrat.
citation: Nous sommes dans le cadre d'une délégation de pouvoir dont certains aspects sont précisées par un écrit, ce qui n'en fait pas une relation contractuelle .....
C’est parce que, à mon avis, mandat (social) et (contrat de) mandat sont les deux aspects intimement liés de ce que l’on appelle un « mandat de syndic ». Ce mandat n’est pas qu’une délégation, ce n’est pas qu’un contrat, c’est les deux en même temps, je rappelle pour ceux qui ont décroché que je me fonde sur 18L65 pour le dire.
citation: Sur votre affaire, vous souhaitez mettre en œuvre la procédure prévue par D.art.8 afin de permettre au pdt du CS d'éventuellement convoquer une AG. Soit, pourquoi pas !
Cela me parait bien compliqué alors que le mandat de votre syndic est à échaéance du 25.11 et qu'il devra convoquer une AG avec obligatoirement la question "désignation du syndic" !
Je me permets d’invoquer votre longue pratique des syndics, qui s’amusent à convoquer l’AG annuelle (en vue d’approuver les comptes et de désigner le syndic) des mois après la clôture de l’exercice, sauf que dans notre cas, la fin du mandat de notre syndic arrive 25 jours après la clôture de l’exercice, alors nous ne pouvons pas nous permettre d’attendre et d’espérer que le syndic remplira son « obligation » et convoquera cette AG.
Déjà parce que nous ne voulons pas rester avec notre syndic après le 25/11, donc nous n’avons pas envie qu’il nous force la main. Et aussi parce que nous ne souhaitons pas prendre le risque (que je pense réel) de voir le syndic ne pas convoquer d’AG de désignation de syndic dans les temps ou ne pas convoquer du tout sur cette question.
citation: Il y a plein d'autres points que vous avancez sur lesquels il y aurait des choses à dire ...
Comme " .... sur la protection des copropriétaires au titre de contractants "fragiles" ...." : les copropriétaires ne sont cocontractants de rien du tout !
Ils sont membres d'un "syndicat", personne civile, "personne" juridiquement parlant qui est dans un cas "mandant" et dans d'autres "cocontractant" sans que les copropriétaires pris individuellement n'aient leur mot à dire !
Mea culpa, en guise de « copropriétaires », je voulais parler évidemment des « copropriétés », bref des syndicats.
citation: Ou encore : "Ce n’est pas ma faute, ni celles des copropriétés, mais bien celle des syndics, si la pratique des syndics est de faire statuer l’AG des mois après la fin de l’exercice précédent.."
Sauf qu'ils ont cette prataique parce que les copropriétaires laissent faire, par méconnaissance, confort, laxisme, j'm'enfoutisme .....
Je me joins à votre désarroi face au laxisme, raison pour laquelle je suis ici avec vous en train de refaire le monde . Je n’ai pas pour habitude de subir, or c’est ce qui m’arrive depuis presque 3 ans que je suis dans ma copro actuelle : pas de bol, j’ai acheté un mois après la désignation de notre syndic, qui fait n’importe quoi ou rien selon les cas ; mais ça m’a permis de me "faire la main" pendant 3 ans dans le CS, au début sans trop d’infos, aujourd’hui avec les idées un peu plus claires.
citation: un dernier conseil : le syndic non pro (bénévole ou non) agissant en nom propre, en solitaire, est à proscrire sur le long terme. Il ne faut l'envisager que sur le court terme.
Si vous envisagez la gestion du syndicat par le copropriétaires il faut adopter impérativement la forme "syndicat coopératif".
La gestion par un syndic non pro solitaire est un danger pour tous : pour ce syndic, mais surtout pour le syndicat.
Je ne sais plus si vous l’aviez lu, nous sommes une relativement petite copro de 9, dont 8 résidents (le 9e non-résident est un salarié du syndic...).
Sur ces 8, 1 est le menfoutiste qui se moque totalement de ces histoires de syndic (j’ai même eu droit à un « je m’en fiche de payer, j’ai les moyens »… Sympa pour nous autres qui n’avons pas les mêmes moyens de nous faire empapaouter sans rechigner ) ; 3 sont des gros râleurs qui ne font pas grand chose mais sont des super bricoleurs ; et nous sommes 4 à travailler de concert depuis des mois pour rattraper les bourdes de notre syndic et assurer un minimum de gestion de notre copro. Et bien sûr, les 8 sont d'accord pour un syndic bénévole, avec des motivations diverses pour chacun (reprise en main, économies, transparence, etc.).
A 4, dans une configuration syndic (éventuellement à tour de rôle) + CS, je pense qu’on devrait s’en sortir pendant un bon moment
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Édité par - inertia le 04 sept. 2009 04:52:54 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2129 message(s)
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80
Posté - 04 sept. 2009 : 09:56:36
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Le mandat est un contrat.
Entre autres éléments, les dates de prise d'effet et de fin sont convenues librement entre les mandant et mandataire. La loi du 10 juillet 1965 n'inclut aucune disposition limitant cette liberté et ce n'est que le poids d'une tradition enracinée dans l'esprit des copropriétaires qui fait qu'on trouve des arguments tirés par les cheveux par lesquels on transforme en loi ce qui n'est qu'une pratique néfaste.
Le décret envisage effectivement le cas où le syndic évincé quitte la salle dans un geste théâtral, laissant les copropriétaires sans représentant. Mais ce faisant il donne réponse à une situation fréquente qui survient en conséquence d'une certaine pratique, il ne rend pas cette pratique obligatoire, n'inversons pas les choses.
Il appartient aux copropriétaires d'éviter de se trouver dans cette situation en décidant de donner mandat de date à date et en s'assurant que l'assemblée générale destinée à désigner le syndic soit convoquée suffisamment tôt avant la date d'expiration, en usant si nécessaire de la possibilité donnée au président du conseil syndical de convoquer cette assemblée si le syndic s'y refuse.
On y perdrait en spectacle mais on y gagnerait en garantie de gestion.
On chercherait vainement dans le code civil les caractères ontologiques du mandat qui obligeraient à faire coïncider la date de prise d'effet avec la date de décision.
Je suis tout à fait d'accord avec inertia. Voyons les choses simplement.
Je suis d'autant plus sûr que cette façon de voir est la bonne que les concepteurs du code civil ont fait dans la simplicité et dans la clarté. Ils n'avaient pas l'esprit fumeux. Faisons comme eux, restons-en à des idées simples et de bon sens. |
Édité par - ainohi le 04 sept. 2009 10:03:06 |
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