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ERIC9
Contributeur débutant
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21
 Posté - 10 juil. 2009 : 13:05:59
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Quand j'écris : "qui rédige le procès-verbal d'assemblée, syndic démissionnaire ou nouveau ?", je voulais demander qui est ce qui s'occupe d'envoyer le compte-rendu de l'assemblée aux copropriétaires? |
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oldman24
Contributeur senior
France
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 22
 Posté - 10 juil. 2009 : 15:36:49
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Un jour, un savant a répondu " Tout ce que je ne sais, c'est que je ne sais rien ".
Vous, vous n'êtes pas savant mais vous ne savez rien non plus !
A quoi vous sert ce forum, alors que toutes vos questions ont déjà été posées et y ont reçu des réponses plus pertinentes, à mon sens, que celles données ci-dessus !
Au fait, seriez vous candidat au poste de syndic de votre SDN ?
Ou , alors comment se fait il que vous n'êtes pas renseigné par les deux postulants , dont la candidature de l'un ne devrait pas être recevable, en séance.
Il est étonnant que rien n'ait été dit ces jours ci , sur ce point, qui est le plusl important ! |
Édité par - oldman24 le 10 juil. 2009 16:25:13 |
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ERIC9
Contributeur débutant
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23
Posté - 10 juil. 2009 : 16:21:08
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oldman24 pourquoi autant d'agressivité dans vos propos? |
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oldman24
Contributeur senior
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24
Posté - 10 juil. 2009 : 17:39:38
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Il ne faut pas confondre réalisme et "agressivité" ?
Vous ne remerciez même pas ceux qui vous aident !
Occupez vous de votre syndicat !
J'en finis avec vous ! |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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25
Posté - 10 juil. 2009 : 19:32:35
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C'est le syndic élu qui doit envoyer le procès verbal de l'A.G., en LR.A.R. aux opposants ou défaillants (Absents). L'envoi peut être fait par lettre simple aux autres copropriétaires.
Certes selon oldman24, le Pape N°2, encore une réponse peu pertinente ? |
Édité par - JB22 le 10 juil. 2009 20:40:44 |
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oldman24
Contributeur senior
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26
Posté - 10 juil. 2009 : 20:12:29
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JB22 ,
Combien faites vous de watts ?
Vous brillez trop lors de vos séances (et non scéances).
Attention aux nouvelles dispositions relatives aux économies d'énergie
PS : faites vous offrir un dictionnaire et faites en bon usage !
Dominus Bobiscus |
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ERIC9
Contributeur débutant
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27
Posté - 10 juil. 2009 : 20:54:11
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Merci JB22 pour cette réponse.
Ce forum serait plus serein sans les interventions intempestives d'oldman24....
Est ce que quelqu'un peut me renseigner sur les modalités du vote quad il y a plusieurs candidats: vote successif pour chaque candidat, un seul vote avec les deux candidats? |
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snp
Contributeur actif
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28
Posté - 11 juil. 2009 : 08:21:57
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Réponse à ERIC9 (10 juil. 2009 : 20:54:11)
Si il n'y a pas d'antagonisme entre les divers candidats, mettez vous en syndic coopératif comme le préconise gédehem. Vous n'avez même pas besoin de contrat puisqu'en tant que syndic pro ou non, vous êtes contraint de suivre la loi de 1965 et les modifications. Le contrat sert pour la fixation des honoraires et frais supplémentaires demanndé par le syndic pro.
De cette façon, qu'un seul vote pour la forme de syndic, et un vote pour chaque conseiller syndical. Tout ceci à l'art.25. Cela ne devrait pas poser de problème... |
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ERIC9
Contributeur débutant
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29
Posté - 11 juil. 2009 : 08:47:52
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Bonjour snp,
Malheureusement il y a antagonisme entre les différents candidats! |
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ETASPAK
Contributeur senior
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30
Posté - 11 juil. 2009 : 10:56:09
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Bonjour,
Si malheureusement, dans une copropriété à six lots, il y a antagonisme entre les différents candidats.
Je vous conseille fortement de trouver un consensus (de préférence à l’unanimité) afin d’élire un syndic bénévole « uniquement pour trois mois » qui se contentera de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un nouveau syndic professionnel.
Ce qui permettra de vous éviter l’administrateur judiciaire, qui au final aura le même résultat.
C'est-à -dire, l’élection d’un syndic professionnel, mais en faisant de réelle économie.
Voyez ces liens :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
« Voici néanmoins un bon moyen d’échapper à l'administrateur judiciaire : iI suffit qu'un copropriétaire se fasse élire syndic " bénévole " durant l’assemblée générale ; celui-ci n’ayant en effet pas de contrat d’honoraires à soumettre à l'assemblée générale, un bénévole pourra être élu même si sa candidature n'a pas été prévue. »
« Ce syndic " bénévole " pourra juste se contenter de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un autre syndic. »
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
INTERETS PRIVES et les syndics bénévoles
LES CLÉS DE LA RÉUSSITE
« La gestion directe n'est pas forcément la garantie d'une gestion réussie (…). »
« Mais, en présence d'une équipe de personnes motivées et prêtes à donner de leur temps, l'aventure mérite d'être tentée. »
http://www.unarc.asso.fr/site/actua...interets.htm
Election syndic bénévole
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=36494
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Édité par - ETASPAK le 11 juil. 2009 10:58:52 |
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oldman24
Contributeur senior
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31
Posté - 11 juil. 2009 : 12:02:10
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Pour ETASPAK,bonjour,
Alors que le syndic professionnel démisionnaire propose la candidature d'un des copropriétaires en qualité de syndic
bénévole ,dans son ordre du jour d'une prochaine assemblée générale est-il possible ,en droit, qu'un autre candidat présente sa candidature , le même jour.
Personnellement je ne le crois pas , Et vous ?
Pour snp, bonjour
Vous préconisez la création d'un syndicat coopératif.Bien !,
Mais faudrait il que ce point soit inscrit à l'ODJ de la prochaine AG !
Par ailleurs ,cette forme de syndicat n'est valable que lorsque il y a un parfait accord entre tous les copropriétaire !
Or, il n' y a que six copropriétaires qui ne s'entendent pas ! (Les votes de la prochaine AG le prouveront)
Je n'insiste pas sur l'insuffisance des connaissances élémentaires nécessaires pour le bon fonctionnement
de cette copropriété.
La suffisance notoire de l'initateur du topic ne suffira pas pour remédier à la situation ! |
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snp
Contributeur actif
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32
Posté - 11 juil. 2009 : 15:42:05
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Réponse à ERIC9 (11 juil. 2009 : 08:21:57)
Tout dépend du degré d'antagonisme:
- s'il est fort, il serait préférable de suivre le conseil d'ETASPAC
- s'il est un peu moins, toujours dans un but de trouver une solution meilleure que l'administration judiciaire, essayer de trouver un compromis pour l'éviter, en proposant la fonction de syndic-président au plus véhément et de prendre le poste de trésorier. De toute façon, les décision seront collégiales. Sauf avoir affaire à des enf..., tous les copropriétaires y verront leurs intérêts, surtout le financier.
- autre solution, plus discutable, et plus aléatoire, serait de prendre, et surtout de se faire élire, la place du calife. dans ce cas il ne faut pas avoir peur des coups et savoir manier à propos la batte de base-ball...ou plus, ou autre en fonction des affinités!!!
Réponse à oldman24 (11 juil. 2009 : 12:02:10)
Pourquoi serait-il obligé de le formuler dans OdJ?
L'AG peut, du moins le président du bureau de l'AG, demander à voter pour les conseillers syndicaux avant le vote du syndic. Puis que ces même conseillers, lors du vote pour le syndic, se déclarent vouloir se "lier" en un syndic coopératif. Pas besoin de contrat, puisque pas d'honoraires. Bien sûr, on peut toujours imaginer un grincheux, défaillant (cà d absent non représenté) qui voudra contester, mais ira-t-il jusqu'à pousser la porte du tribunal pour cela??? En Kalliste, peut-être...et encore, en période estivale... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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33
Posté - 11 juil. 2009 : 16:53:48
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citation: Initialement posté par oldman24
Pour ETASPAK,bonjour,
Alors que le syndic professionnel démisionnaire propose la candidature d'un des copropriétaires en qualité de syndic
bénévole ,dans son ordre du jour d'une prochaine assemblée générale est-il possible ,en droit, qu'un autre candidat présente sa candidature , le même jour.
Personnellement je ne le crois pas , Et vous ?
Bien le bonjour Oldman24,
Pour répondre directement à votre question.
L’article 11-4 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : »
« I. - Pour la validité de la décision : »
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »
ERIC9 nous précise :
« Je viens de recevoir l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La résolution pour l'élection du syndic est rédigée de la manière suivante: " suite à la démission du cabinet untel, nomination d'un nouveau syndic : candidature bénévole de MR.( nom du copropriétaire). »
Il ne me semble pas que le simple fait d’écrire « candidature bénévole de MR. (nom du copropriétaire) » soit conforme à l’article 11-4 du décret « Le ou les projets de contrat du syndic. »
Que l’ordre du jour d’une assemblée générale fasse uniquement acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans qu’il y soit annexé le projet de contrat.
Ou qu’un autre copropriétaire fasse le jour même de cette assemblée générale acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans aucun projet de contrat, bien évidemment.
Ne me semble pas contradictoire quant à la désignation d’un syndic bénévole entre ces deux candidatures.
Par contre, en droit, ces deux candidatures sont contraires à l’article 11-4 du décret du 17 mars 1967.
Bien à vous  .
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inertia
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34
Posté - 27 août 2009 : 10:26:44
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Bonjour à tous,
Malgré ma "jeunesse" sur le forum, je me permets de rebondir sur cette remarque de ETASPAK
citation: Initialement posté par ETASPAK
Il ne me semble pas que le simple fait d’écrire « candidature bénévole de MR. (nom du copropriétaire) » soit conforme à l’article 11-4 du décret « Le ou les projets de contrat du syndic. »
Que l’ordre du jour d’une assemblée générale fasse uniquement acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans qu’il y soit annexé le projet de contrat.
Ou qu’un autre copropriétaire fasse le jour même de cette assemblée générale acte de candidature bénévole (nom du copropriétaire) à la désignation d’un syndic sans aucun projet de contrat, bien évidemment.
Ne me semble pas contradictoire quant à la désignation d’un syndic bénévole entre ces deux candidatures.
Par contre, en droit, ces deux candidatures sont contraires à l’article 11-4 du décret du 17 mars 1967.
J’ai tendance à considérer que la candidature au poste de syndic non professionnel « bénévole » d’un copropriétaire, que ce soit le copro désigné dans l’ODJ, ou un autre copro que celui mentionné à l’ODJ, est tout à fait conforme à la loi dans le cas où l’ODJ prévoit la nomination d’un nouveau syndic, et voici mon raisonnement :
1) La convocation de l’AG a prévu dans son ODJ prévu la nomination d’un nouveau syndic : il s’agit donc d’une « assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet » aux termes de l’article 46D67.
2) L’article 11-I°-4 D67 prévoit que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour […] le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ». C’est bien de ce genre d’assemblée qu’il est ici question.
3) L’article 2L70 (loi Hoguet) énonce que ses dispositions ne s’appliquent pas « Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ». On est d’accord (depuis longtemps  ) que cela signifie que les dispositions de la loi Hoguet ne s’imposent pas aux copropriétaires qui exercent l’activité de syndic non professionnel pour le compte de leur copropriété, et que ces derniers peuvent donc faire autrement que ce qu’énonce la loi Hoguet.
4) Or 6-I L70 dispose que « Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit […] ». Si l’on effectue la lecture de 2 L70 ensemble 6-I L70 a contrario, on découvre (enfin) la base légale qui justifie le fait que les syndics non professionnels peuvent candidater sans avoir besoin de faire joindre leur projet de contrat écrit à la convocation de l’AG qui statuera sur la nomination d’un nouveau syndic ! En effet, le projet de contrat du copropriétaire peut donc très bien être un contrat oral (du moment qu’il y a projet de contrat…). D’où j’en conclus que le projet de résolution qui stipule « nomination d’un nouveau syndic : candidature bénévole de MR. (nom du copropriétaire) » sans qu'il ait été joint de projet de contrat est tout ce qu’il y a de valide.
Et de manière incidente, je voudrais préciser que cette base légale permet la nomination d’un syndic non pro, qu’il demande ou non une rémunération.
Et de manière encore incidente, ces textes me laissent penser que la candidature du copro indiqué dans l’ODJ pourrait être invalidée par le fait qu’il n’aurait pas signalé sa candidature à ces collègues copropriétaires avant l’envoi de la convocation d’AG, non pas parce que ce serait de la cachoterie ou de l’incorrection, mais tout simplement parce que ce copropriétaire candidat n’aurait aucune preuve du fait qu’il aurait présenté oralement son projet de contrat aux autres. Ah, la preuve… Ca ne lui aurait rien coûté d’envoyer un petit mail à ses voisins pour les informer de son intention de candidater.
5) Enfin, la jurisprudence semble admettre la candidature d’un autre copropriétaire qui n’interviendrait que le jour de l’assemblée. En effet, il a été jugé que « Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite » (CA Paris, 23° ch., 15 février 1994).
Pour résumer :
- si l’AG est convoquée en vue de nommer un nouveau syndic, la candidature d’un copropriétaire prévue à l’ODJ mais sans contrat joint à la convocation est valable, parce que la législation admet que le projet de contrat du syndic non professionnel ne soit pas écrit ;
- Si l’AG est convoquée en vue de nommer un nouveau syndic, la candidature du copropriétaire qui intervient le jour de l’AG est recevable, parce qu’il s’agit d’une question « connexe ou complémentaire » à une question qui a effectivement prévue à l’ODJ.
Affirmer la validité de ces candidatures ne suffit bien sûr pas à pallier toutes les difficultés, notamment en matière de preuve (au cas, où un jour, il devait s’élever un litige entre le syndicat et le syndic non pro élu).
D’où l’intérêt d’acter par écrit dans le PV de l’AG les conditions d’exercice de ce syndic non professionnel, conformément aux dispositions de l’article 29 D67 (durée du contrat de mandat, date de prise d’effet du contrat, détermination de la rémunération du syndic, conditions d’exécution de la mission du syndic).
L’AG pourrait par exemple décider que :
« M. Tartempion est élu aux fonctions de syndic non professionnel (contrat) bénévole (rémunération) provisoire pour trois mois (durée), à compter de la date de la présente AG (date de prise d’effet) et jusqu’au XX/XX/XXX (date AG + 3 mois), aux fins de convoquer une nouvelle AG de nomination d’un syndic (conditions d’exécution de sa mission) ».
La jeunesse ne demandant qu’à apprendre, je sollicite l’avis des « anciens » sur mon raisonnement, d’autant plus que la question me touche de près (très prochain giclage de syndic pro inside).
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Édité par - inertia le 27 août 2009 10:28:51 |
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ETASPAK
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Posté - 27 août 2009 : 18:31:34
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Bonsoir inertia,
Voyez ce que précise cette jurisprudence.
Cour d'appel de Basse-Terre - chambre civile 3 - Audience publique du lundi 11 février 2008 N° de RG : 06/00359.
« Attendu que la SFAM prétend encore que la convocation adressée par le syndic est nulle en raison de l'absence de notification des documents prévus à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; »
« Que cependant contrairement à ce qu'elle prétend il résulte des pièces produites que le budget provisionnel avait été annexé à la convocation, même si cette dernière n'indiquait pas qu'il y était annexé ; qu'en l'absence de tout contrat écrit ou de projet de contrat écrit concernant le syndic qui exerçait ses fonctions à titre bénévole, il ne peut être fait grief à celui-ci d'avoir adressé une convocation n'annexant ni contrat ni projet de contrat ; que de ce chef la convocation ne peut être considérée comme nulle ; »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...75&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 27 août 2009 18:32:06 |
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inertia
Nouveau Membre
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36
Posté - 28 août 2009 : 00:43:09
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Bonsoir ETASPAK,
je vous remercie de m'avoir indiqué cette jurisprudence qui, même si elle semble relever du cas d'espèce, reste quand même une bonne illustration (en outre assez récente) de la validité de la candidature d'un syndic non pro bénévole qui n'aurait pas fait joindre de contrat écrit à la convocation d'AG.
Je la garde sous le coude pour remballer notre futur ex-syndic qui ne va pas manquer de ruer dans les brancards 
Du coup, deux petites questions me taraudent suite à une discussion que j'ai eue avec mes voisins copros aujourd'hui :
1) Si le CS envoie une LRAR au syndic le mettant en demeure de convoquer une AG avec, dans le projet d'ODJ, la nomination du syndic, et que le syndic convoque bien l’AG mais n'ajoute pas la question de la nomination dans l'ODJ, on fait comment ? Parce que du coup mon "super" raisonnement tombe à l'eau dès son premier point...
2) Dans l’hypothèse où le syndic ne daigne même pas convoquer l’AG après la mise en demeure du CS, ai-je bien compris si je dis que, 8 jours après la LRAR envoyée par le CS, le président du CS peut convoquer lui-même l’AG, avec l’ODJ que nous voulons (dont la nomination d’un nouveau syndic), et nous pouvons tenir l’AG en l’absence du syndic actuel ?
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ETASPAK
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37
Posté - 28 août 2009 : 11:31:39
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inertia
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38
Posté - 28 août 2009 : 13:20:42
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Bonjour,
L'utilisation de l'article 8 dans notre situation est quasi forcée, si je puis dire, si nous voulons assurer notre "sécurité".
Voici les dates-clés qui concernent notre copropriété :
- fin de mandat du syndic pro le 25/11 ;
- fin des fonctions de l'actuel président de CS le 30/09, qui est la date d'arrêté des comptes : je l'ai découvert hier soir en relisant le dernier PV d'AG, je n'ai pas souvenir que l'AG ait voté une fonction de président de CS à durée déterminée, le président du CS lui-même ne sait pas, bref nous avons manqué d'attention quand nous avons reçu ce PV et je n'aurais de toute manière pas imaginé à l'époque que cette date allait nous poser problème ;
- notre gestionnaire revient de vacances le 07/09 ;
Et voilà comment j'appliquerais les dates :
- le CS envoie aujourd'hui 28/08 une LRAR de mise en demeure au syndic aux fins de convoquer une AG et de nous donner la date d'AG sous 8 jours ;
- le syndic va recevoir la LRAR le 31/08
- notre gestionnaire en vacances ne risque pas de nous répondre sous 8 jours (surtout qu'en général, elle répond au bout de 15-20 jours pour la moindre question)
- l'assistante de notre gestionnaire, qui faite le tampon systématique entre la gestionnaire et nous, ne prend jamais de décision à la place de sa chef donc ne risque pas de nous répondre sous 8 jours.
- le président du CS pourra donc envoyer lui-même une convocation d'AG 8 jours après, soit le 07/09, convocation qui sera reçue par tous les copros le 09/09
- ce qui veut dire que le président du CS doit fixer l'AG 21 jours après au plus tôt, soit le 30/09, qui est accessoirement le dernier jour où nous aurons un président de CS...
Au vu de ces dates serrées, je ne pense pas que nous pouvons sereinement attendre le retour de vacances de notre gestionnaire.
Sans vouloir forcément affirmer qu'elle fait tout mal, si nous attendons, et que le syndic ne nous convoque pas, comment va-t-on faire pour convoquer une AG avant la fin du mandat de notre syndic actuel et surtout avant de ne plus avoir de président de CS ? Et cela sans passer par la case tribunal que nous voulons absolument éviter en raison des frais que nous ne pouvons pas payer (petite copro de petits proprios qui sortons littéralement d'une grosse réfection urgente de toiture) ?
Si le syndic nous convoque avant le 30/09 (impossible car il n'aura pas encore édité les annexes à la convocation) ou au pire avant le 25/11, tant mieux, mais au regard de nos rapports tendus, si le syndic ne rajoute pas à l'ordre du jour des questions qui nous importent telles que la nomination d'un nouveau syndic et la prorogation des fonctions de notre président de CS, nous allons nous retrouver coincés sans syndic de la même manière !
Tout ceci bien sûr serait le pire des cas pour nous : si le syndic nous convoque avant le 25/11 et ajoute nos deux questions à l'ODJ, nous nous en contenterons et annulerons l'AG convoquée par le président du CS.
Mais l'expérience veut que l'on ne soit jamais trop prudents avec notre syndic  |
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ETASPAK
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39
Posté - 28 août 2009 : 14:44:54
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Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Ce n’est pas l’assemblée générale qui élit le président du conseil syndical.
Ce sont uniquement les membres du conseil syndical réuni entre eux.
En conséquence, c’est uniquement la date d’échéance du mandat des membres de votre conseil syndical voté par l’assemblée générale qui est en prendre en considération.
Qu’en est-il exactement ?
Voyez ce lien :
Le président du conseil syndical : nomination et rôle :
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4-5.htm
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inertia
Nouveau Membre
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40
Posté - 28 août 2009 : 21:56:56
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Bonsoir,
Voici la copie exacte de la résolution en question dans le PV d'AG qui date du 29/02/09 :
citation: ELECTION PARTIELLE DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Suite au départ de M. AAAAA, candidature de Mlle BBBBB.
Rappel : les personnes ci-après sont membres du conseil syndical.
L'assemblée désigne en qualité de membres du conseil syndical pour une durée allant de la date de présente réunion jusqu'à l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice clos à la date du 25/11/2009 les personnes ci-après (vote distinct pour chaque membre) :
Melle BBBBB
Mme CCCCC est élue Présidente du Conseil Syndical jusqu'à l'arrêté des comptes au 30/09/2009.
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
Votent pour : 7 copropriétaire(s) totalisant 938 tantièmes/ 1000 tantièmes.
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Je ne comprends pas pourquoi il est question d'élections "partielles" (enfin, si, j'ai peur de comprendre).
Avant cette AG, nous avions 4 membres du CS, dont AAAAA qui a quitté la copropriété le 10/01/09 et était alors président du CS. Dans la convocation à l'AG du 29/02/09, il est fait référence à "la liste des membres du Conseil Syndical ci-jointe" mais aucune liste de membres du CS n'a été jointe à la convocation. Aucun des 7 copros présents à l'AG n'a souvenir que le CS se soit prononcé sur une date de fin des fonctions de la présidente CCCCC, et surtout pas CCCCC. Et histoire d'en rajouter une couche, cette année le rapport du CS n'a pas été annexé au PV alors qu'il l'était les années précédentes.
Autant dire que l'on ne sait plus trop qui est membre du CS : seulement BBBBB et CCCCC ? ou BBBBB, CCCCC, et le 4e membre du CS outre AAAAA qui a quitté la copropriété ?
D'après le lien que vous m'avez indiqué, la date de fin des fonctions de président au 30/09 nous est-elle opposable ou ce n'est pas une décision valide ? Là , je comprends que CCCCC est président jusqu'au 30/09/09, puis sera "simple" membre du CS du 01/10/09 jusqu'au 25/11/09.
Et après, il n'y a plus de syndic et plus de CS à compter du 26/11/09 
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