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GĂ©dehem
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 Posté - 03 juil. 2009 : 14:45:39
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Albifrons, ce que vous exposez dans votre dernier post (ce n'est pas une critique !) n'est qu'un aspect du problème !
"cette démarche n'est pas simplement normale Gedehem, elle est systématique. Là dessus aucune ambiguité.
Dans ces opérations de rachat, absorption,.... c'est même le seul objectif recherché, ce qui va forcément le plus souvent à l'encontre des copropriétés."
Le fait que la conserverie "cassepompe" soit rachetée par la maison "St Joseph", bien connue pour être la n°3 sur le marché, n'est pas à priori une manœuvre destinée "forcément" à pénaliser le consommateur !
Idem pour EADS qui absorbe telle boite pour étendre son marché ou diversifier ses activités.
C'est la loi du commerce.
"D'où l'intérêt d'avoir un compte séparé avant que le problème ne se pose ...."
Sans doute !
Mais QUI refuse cette ouverture, QUI vote la dispense ????
Et d'une façon générale QUI, ou COMBIEN de syndicats vont négocier pied à pied le contrat proposé par des candidats syndics, en particulier leurs honoraires, avant la prise de décision en AG ???
Que les syndics vendent des "salades", ce n'est pas interdit !
Le problème (dans le sens de THE problème), c'est que les copropriétaires sont prets à tout gober sans doute par ignorance, mais bien souvent par laxisme, par confort, par lacheté, ...parce qu'après tout "on paye le syndic pour gérer notre copropriété", sous entendu "vous ne voulez-pas qu'en plus on s'en occupe aussi !" (entendu des milliers de fois !).
Soyons conscients que dans une copropriété il y a 2 intervenants : le syndic d'un coté, le syndicat de l'autre !
Si le syndicat démissionne de son rôle, il ne faut pas être surpris que le syndic occupe toute la place !
Pour jouer Ă 2 il faut ĂŞtre 2 !
Si l'un des 2 ne joue pas, celui qui reste s'amusera seul sur tout le terrain.
(A rapprocher de l'actualité : la répartition majorité/opposition n'est pas uniquement liée au "vilain majoritaire" qui occupe toute la place. Peut être qu'il occupe cette place faute pour d'opposant qui occuperait aussi le paysage politique !) |
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poum
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 42
Posté - 03 juil. 2009 : 18:31:51
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citation: Initialement posté par Gédehem
Foncia, Lamy et autres font des affaires sur notre dos ???
Et alors, QUI s'en offusque vraiment au moment de désigner le syndic et ensuite au cours de l'année, en particulier au CS ???
On regarde davantage le prix de la boite de petits pois ou le kilo de viande que de regarder d'aussi près les contrats proposés par les syndics pour les négocier AVANT de le désigner ....
Sans parler qu'une fois Ă©lu, pus grand monde pour le suivre, l'assister et le controler...
Et oui c'est vrai ! Du moins dans notre copropriété.
Je reconnais que je n'ai même pas lu l'an dernier le détail du contrat de notre syndic F.
Je viens de m'apercevoir que ce contrat comporte la facturation, à 2.99 € le lot, du suivi des attestations pour avoir une TVA à taux réduit alors que la copro est à 100 % occupée par des logements.
J'espère bien d'ailleurs arriver à supprimer cette facturation si celle-ci n'est pas légale.
Ceci dit je crois que le meilleur syndic c'est celui avec lequel on négocie un bon contrat que ce syndic soit Foncia, Lamy ou quiconque d'autres |
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attylha
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Posté - 03 juil. 2009 : 21:18:41
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Ceci dit je crois que le meilleur syndic c'est celui avec lequel on négocie un bon contrat que ce syndic soit Foncia, Lamy ou quiconque d'autres
[/quote]
Un bon syndic pour un, c'est un syndic dans lequel on a un bon interlocutaire, qui est réactif et à l'ecoute des copropriétaire que ce soit foncia, lamy ou un autre. c'est n'est pas qu'une histoire de contrat, car un syndic que veut récupérer la résidence dira oui à tout concernant le mandat, et derrière une fois nommé ne fera rien. cela arrive souvent avec des syndics qui casse les prix juste pour faire du chiffre. |
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ALH14U
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44
 Posté - 03 juil. 2009 : 21:48:11
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Il y a de plus avec ces absorptions non déclarées aux copropriétaires, aux Préfectures, voire aux tribunaux du commerce d'énormes fraudes aux droits sociaux.
Il y a un problème énorme dont sont victimes les gens ou sociétés honnêtes, devant des prêtes noms ou salariés souvent obligés de bacler le travail, c'est le laxisme, l’incompétence des administrations censées effectuer une régulation et un contrôle notamment lors des autorisations de qualification des dirigeants et de changement des statuts des sociétés (cf rapport VORMS).
Cela explique la démission civique, éthique collective que nous observons depuis un certain temps en France devant les malheurs des autres copropriétaires (surcoûts _ escroqueries – malfaçons - ….) , voire devant ses propres malheurs quand cela nous arrive !
C’était galère et calvaire pour nous depuis 10 ans et le nouveau conseil syndical malgré des surcoûts divers a accepté la mise en administration judiciaire inique seule possibilité d’échapper à notre agence « ripou » !
cf mes liens depuis 4 ans bientĂ´t !
J'ai fait de nombreuses dénonciations restées lettres mortes malgré leurs véracités, et les relations ne se sont certainement pas améliorés entre copropriétaires et agences.
Vers une meilleure compétence des magistrats
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=44339
Vers une compétence des syndics professionnels ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
Que faire maintenant ?
Je donne de mes nouvelles après une absence d'un certain temps.
Porter plainte au pénal c’est bien !
Il faut savoir que c’est fatigant, il faut indiquer les articles pénaux et sans doute insister, insister, insister, insister,….. insister,……… car je n'ai rien vu venir, sauf une convocation rue des rentiers à paris,
J'insiste encore aujourd’hui. Trois semaines avant la prescription de cette affaire pénale.
Suite à la découverte d’une substitution dans le métier de syndic entre père et fils, notre copropriété étant en train de négocier une antenne de téléphonie mobile avec Bouygues Télécom, j’ai préféré dénoncé ce fait en janvier 2004 au procureur de la République de paris en demandant un administrateur et naturellement par la suite j’ai demandé des explications aux Préfectures de Paris et du Val de Marne (nous avions retrouvé le père aujourd’hui à la retraite dans une agence à Saint Mandé dans le Val de marne).,
De façon constante depuis 2004 ces deux Préfectures confondent lors de leurs réponses, ce qui permet naturellement de ne pas faire avancer la plainte :
Le demandeur de la carte : personne physique ou représentant légal ou statutaire d’une personne morale
La personne morale effectivement représentée par un certains nombre de représentants légaux ou statutaires,
Cette confusion parait largement existante naturellement auprès de milliers de copropriétaires et de prestataires, est plus inquiétante dans le milieu professionnel, policier et de la justice, car elle permet de multiples trafics, malversations et détournements.
J’ai effectué une dénonciation pour abus de confiance, confusion de personnes auprès du Procureur de la République de Paris le 8 janvier 2004 et vu un inspecteur de la brigade de la délinquance économique et financière. Depuis plus rien ?
Si vous pouvez faire du lobbying et transmettre, merci, il reste trois semaines !!!
Que faire de plus ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=47985
Vos discours de professionnels sont terribles, effectivement « Que faire maintenant » pour votre corporation ?
Il faut faire cesser ce deni de la fraude et de l'escroquerie astucieuse qui existe au sein des administrations pour permettre aux uns et aux autres de vivre sans surcoût et sans escroquerie. Sans doute en les réformant profondemment en renégociant des objectifs "qualité / efficience" avec les fonctionnaires qui y travaillent !
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poum
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45
Posté - 04 juil. 2009 : 06:51:40
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citation: Initialement posté par air jordan
[
Anecdote d'un syndic (moi en l'occurrence) :
Je viens d'assister à une ag où une jeune gestionnaire d'un grand groupe s'est faite débarquer.
Elle s'est mise à pleurer une fois virée et un autre syndic retenu (je n'ai pas eu cette chance). Venue seule en AG, seule contre tous!!!
Nous avons discuté un peu ensemble peu après et le métier n'est pas vraiment facile pour ces gestionnaires F
Bonjour
Je me permets de vous poser une question car vous ĂŞtes de la profession.
Est ce que dans les copro que vous gérez, lors de l'AG annuelle, vous demandez à chaque copropriétaire une "attestation individuelle de l'usage du bien" dans le cadre de la TVA à taux réduit ?
Si vous ne le faites pas quelle est votre raison ? Ne craignez vous pas d'avoir des "ennuis" avec le fisc ?
Je pourrais poser la mĂŞme question Ă attylha.
Par ailleurs est ce que le travail des gestionnaires de F est vraiment plus difficile que dans un petit groupe ?
Par curiosité combien de copropriétés sont gérées par un seul gestionnaire ? |
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JPM
Modérateur
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46
Posté - 04 juil. 2009 : 09:56:30
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Il faut prendre le problème des gestionnaires par le bon bout de la lorgnette.
Dans nombre d'immeubles, quelle que soit la catégorie du syndic, le gestionnaire est un junior (au masculin) sympathique et plein de bonne volonté mais inexpérimenté et insuffisamment formé (méconnaissance de pans entiers du statut et/ou des évolutions récentes légales ou jurisprudentielles).
Côté féminin ? il semble y avoir moins de gestionnaires junior. Les jeunes femmes semblent passer au départ de leur carrière par d'autres postes et venir ensuite à la fonction de gestionnaire après quatre à sis ans dans une autre fonction copro. Il en résulte une relative assurance et souvent de meilleures connaissances, à côté d'une manque de la pratique du terrain. Les femmes compensent assez vite ce déficit, c'est une qualité féminine. Ou bien elles capotent assez rapidement et reviennent alors à leurs anciennes fonctions.
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attylha
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47
Posté - 04 juil. 2009 : 10:36:09
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Etre gestionnaire chez foncia n'est pas plus difficile que chez un autre syndic, c'est difficile partout.
En ce qui concerne les attestation de TVA, la ou je suis on la demande systematiquement, car avant pour bénéficer de la TVA à 5,5 %, une simple attestation du syndic suffisait et il n'y avait pas de controle. mais maintenant un syndicat peut etre controlé, et la seul façon de justifié que la copropriété à droit a ce taux de TVA réduite est l'attestation des copropriétaires.
en ce qui concerne les femmes gestionnaire, c'est que celle qui arrive à ce poste se débrouille relativement bien, mais le probleme, et je l'ai vu, c'est que comme c'est une femme, certain copropriétaire se croivent supérieur et en font voir de toutes les couleurs. mais heureusement tous les syndicat ne sont pas comme ça, dans ce cas le syndic change le gestionnaire de la copropriété quand il a d'autre gestionnaire.
dans les agences foncia que je connais, les gestionnaires ont en moyenne entre 50 et 60 immeubles avec une assistante. |
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ALH14U
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48
Posté - 04 juil. 2009 : 12:18:22
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Je pense contrairement à ce qui se dit, que vraissemblablement il vaut mieux une grande structure bien responsabilisée, avec des délégations et responsabiltés dien définies que des pseudo petites structures.
En effet sauf erreur une petite structure (entre 1 et 5 salariés pour la gestion et la transaction), unique 'siège social principal sans autre bureau) a certainement du mal à vivre, à se financer et de ce fait rapidement se pose le problème d'alliance ou de substitution.
Au niveau des compétances également et de réseau de connaissances une agence toute seule est même assez dangereuse pour gérer les immeubles que ceux ci soient petits ou grands.
Je pense que pour la gestion immobilière (très différente de la transaction), il faudrait de façon urgente lors des autorisations que les bureaux des professionnels de l'immobilier dans les Préfectures s'interesse aux compétences et vérifient la complémentarité des délégations et responsabilités des différents intervenants : gestionnaires, assistants,.... et des différentes sociétés dans lesquelles sont retrouvés des homonymes !
C'est un chantier certainement vaste mais obligatoire à mettre en route par la FNAIM, les Préfectures et Mairies pour assurer la sécurité et la bonne gestion de nos immeubles, au vu de la complexité législative croissante et des bouleversements liés à l'introduction des technologies modernes.
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air jordan
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France
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49
Posté - 04 juil. 2009 : 12:51:05
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citation: Initialement posté par poum
Je me permets de vous poser une question car vous ĂŞtes de la profession.
Est ce que dans les copro que vous gérez, lors de l'AG annuelle, vous demandez à chaque copropriétaire une "attestation individuelle de l'usage du bien" dans le cadre de la TVA à taux réduit ?
Si vous ne le faites pas quelle est votre raison ? Ne craignez vous pas d'avoir des "ennuis" avec le fisc ?
Je pourrais poser la mĂŞme question Ă attylha.
Par ailleurs est ce que le travail des gestionnaires de F est vraiment plus difficile que dans un petit groupe ?
Par curiosité combien de copropriétés sont gérées par un seul gestionnaire ?
bonjour,
Oui je fait partir un courrier type Ă chaque copro.
Je pense que le travail des gestionnaires des grands groupes est plus dur car ces derniers doivent vendre des produits et appliquer la politique du groupe : compte unique, carnet d'entretien payant, archivage.....
En moyenne , un gestionnaire devrait gerer une 50 aine de copro.
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Édité par - air jordan le 04 juil. 2009 13:36:45 |
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poum
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Posté - 04 juil. 2009 : 13:34:27
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Et bien, merci Attylha et air jordan.
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Posté - 05 juil. 2009 : 18:46:17
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airjordan : citation: En moyenne , un gestionnaire devrait gerer une 50 aine de copro.
pour info : chez lamy de 70 Ă 90 copros !!!!! |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 05 juil. 2009 : 19:09:56
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Qui est gestionnaire d’immeuble sur ce forum ?
Nous devons tous Ĺ“uvrer :
POUR UNE RECONNAISSANCE PROFESSIONNELLE DES GESTIONNAIRES D’IMMEUBLE
Je pense que le critère majeur de jugement d’un « syndic » (professionnel physique, gestionnaire d’immeuble en direct ou par délégation) pour le copropriétaire, comme pour les journalistes et autres personnes intéressés par le domaine de la gestion d’immeubles en copropriété devrait être tout simplement le suivi de l’immeuble et non le coût des prestations du syndic.
C’est la qualité de la présence « honnête » auprès du conseil syndical, puis des convocations de l’ensemble des copropriétaires avec tous les éléments de choix,
C’est la qualité de la présence honnête comme représentant du maître d’ouvrage (le syndicat) auprès des prestataires après le choix des travaux par exemple, c’est à dire lors du suivi et surtout de la réception, sans malfaçons, sans destruction, sans surcoût pour des oublis, ou changement abusifs imposés au cours des travaux.
En ce sens il faut un gestionnaire d’immeuble, et gestionnaire des projets variés, bien identifié, compétents s’articulant pour l’immeuble avec les copropriétaires, les prestataires, et l’architecte (seulement maître d’œuvre, trop souvent laissé représentant du maître d’ouvrage par l’agence !). S’il n’est pas directement le demandeur de carte ou le directeur de l’Agence, s’il est simplement gestionnaire avec attestation d’emploi (carte grise), qu’il s’articule également avec les autres personnels de l’Agence et notamment avec le service financier, le service juridique et surtout avec le titulaire de la carte qui lui a donné les délégations de pouvoirs et de responsabilité dans l’agence.
En fait surtout dans les petites agences la fonction gestionnaire d’immeuble n’est souvent pas reconnue et tout est mélangé astucieusement et malhonnêtement par le demandeur de la carte induisant auprès des copropriétaires, des prestataires et lors des demandes de la carte de gestion immobilière : les qualifications, responsabilités compétences statutaires diverses le représentant de l’Agence est également le représentant gestionnaire de l’immeuble auprès du syndicat, le syndic est présenté comme étant l’agence.
L’enquête que j’ai effectué il y a quelques années, m’a montré qu’il est extrêmement simple de « ne pas donner » les bonnes indications sur les bordereaux cerfa utilisés par les Préfectures, car les rubriques se confondent.
http://www.prefecture-police-paris....11555_02.pdf
Pour éviter toutes les discussions précédentes et que j’observe depuis des années
Ce terme gestionnaire d’immeuble gagnerait à apparaître de façon objective par exemple en ajoutant une autre rubrique, la rubrique 4 :
4 - Gestionnaires d’immeubles
Il faudrait également que les rubriques que les rubriques 1 – 2 – 3 soient correctement et intégralement remplies,
D’après les documents que j’ai obtenu des préfectures (cf. autres liens) et des résultats de ma « mini enquête « nationale, Certains demandeurs sont très malins et rayent entièrement la rubrique : I Demandeur (personne physique ou représentant légal ou statutaire d’une personne morale), ainsi pourront ils prétendrent pouvoir exercer sur plusieurs lieux d’activité depuis de nombreuses années sans avoir été sanctionné par les Préfectures et nul contestataire ne pourra prouver leur mauvaise foi.
Dans la rubrique 2 personne morale nombre de représentants légaux, d’il y en a plusieurs il faut les noms et prénom.
Un sport facile et sans doute de faire passer la même agence de « pèreenfils » en quelques années (à l’époque des renouvellement annuels) SCHMOLL Henri de la rubrique I et III, à la seule rubrique III comme SCMOLL, pour faire revenir lors de certaines modifications statutaires à SCHMOLL Pierre en rubrique III, puis en I uniquement, en attendant l’arrivés de SHMOLL Daniel petit fils qui viendra prendre sa place comme syndic professionnel de troisième génération, sans qu’aucune nouvelle demande de cartes n’est été faite,…. Merci la Préfecture !
Il faudrait que soit indiqué également le statut de siège principal ou siège secondaire de la personne morale.
Les nombreux fonctionnaires et les avocats que j’ai rencontré, sont complètement perdus, le Kbis n’étant pas à mon avis le seul document de renseignement.
Trois éléments sont indispensables et devraient être mis à jour en même temps !
1 / celui gratuit de la photocopie demande de cartes (et sous cartes éventuellement demandées par le même demandeur) obtenu auprès des Préfectures
2 / L’extrait Kbis
3/ La déclaration au greffe du tribunal
Cela sera complémentaire et la base des différents conseils des contributaires préconisant l’étude des numéros RCS et numéros de la carte professionnelle de gestion immobilière
« Tant que la Société DUPONT N°RC 123456789 n'est pas " absorbée" fusionnée dans la société DURANT, il n'y a pas de changement d'identité juridique. »
Tout n’est pas mis en règle, la même personne demande plusieurs cartes dans plusieurs endroits et départements ou bien exerce avec la même carte dans plusieurs agences (il s’agit de petites agences, voire virtuelles entièrement !) et il y a non indication de bureau secondaires !
En effet d’après ce que j’ai pu constater dans la vie de mon syndicat, et des divers changements non notifiés (aussi bien aux Préfectures, qu’à nous mêmes, et aux salariés,… !), il y a très souvent fraudes, infraction civile des agences personnes morales (souvent sans demandeur identifiable de cartes et sans directeur sur les demandes cerfa !) par non information (des absorptions ou fin d’absorption,…) des copropriétaires par le représentant physique du syndicat et fraude pénale par non information des préfectures du demandeur de la carte,…. On n’arrive pas toujours à savoir les identités respectives, s’il s’agit d’une personne localisable,… C’est très fatigeant et usant (CADA,…. Injures,… désintérêts des interlocuteurs,.. ). Et chacun laisse tomber,… alors qu’il y a souvent, très souvent à mon avis de nombreuses et multiples escroqueries sous jacentes.
Aujourd’hui avec les renouvellements sur changement, qu’en est il des demandes lorsqu’il y a embauche d’un nouveau gestionnaire d’immeuble, quel suivi de ce nouveau salarié, quel sérieux apportent les différentes administrations : répressions des fraudes, inspections du travail, Préfecture, FNAIM ?
Je me le demande plus et vos échanges montrent qu’il est plus que temps de mettre cela à plat, pour éviter le paiement, d’architectes, d’avocats, prestataires peu scrupuleux profitant de l’absence de suivi par « un bon gestionnaire » dans l’intérêt de tout le monde.
Pour mémoire quelques relectures, sur ce même sujet (qui est syndic ? qui est gestionnaire d’immeuble ?), que j’appellerais curiosité subite et déclenchée sans doute par des dysfonctionnements probables et doute d’honnêteté d’un copropriétaire quand à l’Agence (personne morale) représentant son syndicat !
Rachat des syndics et avenir des copropriétaires (ocean) octobre 2007
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=59876
Cas pratique : carte attribuée de gestion immobilière ? (ALH) septembre 2007
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55922
Changement forcé de syndic (pierrecla) janvier 2007
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=49249
qui est syndic sur ce forum ? (philippe388) février 2007
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=2
Gestionnaire d’immeuble (ALH) 30 juillet 2006 :
Le PDG de notre Agence "syndic", considère que chacun de ses salariés est gestionnaire d'immeubles.
Ainsi actuellement et depuis 2 ans, à mon avis et selon les problèmes actuelles de notre copropriété (voir par ailleurs), nous avons une dame complètement incompétente et dangereuse
Qu'elle est la définition légale exacte du terme "gestionnaire d'immeubles" dans la classification des professions et où puis je trouver cette définition ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=42277
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ALH14U
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Posté - 05 juil. 2009 : 19:28:21
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3 / Greffe des tribunaux de commerces, déclaration des sociétés :
Pour mon enquĂŞte perso :
interessant à voir, signatures illisibles, manque d'indication des prénoms, ... !
Complètes ontradictions avec les décclarations en Préfectures pour demander les cartes.
et également avec les déclarations écrites faites auprès de notre conseil syndical !
Bref, à complétement revoir du coté des administrations en concertation (préfectures - mairies) avec la FNAIM et les associations, si l'on veut éviter les riques, escroqueries astucieuses très faciles ! et surtout si l'on veut travailler la qualité du service rendu au moindre coût 'efficience).
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