|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
401
 Posté - 19 janv. 2012 : 17:22:22
|
Art D18 : « …la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants… »
Peu importe la rédaction de la résolution adoptée :
affirmative, négative, avec double négation, avec fautes d’orthographe ou sans fautes , compréhensible ou incompréhensible, absurde ou non … : la notification par LRAR doit être faite aux copropriétaires minoritaires ou défaillants. ( puisqu’il faudra considérer comme opposants les copropriétaires minoritaires ).
|
|
|
|
|
|
|
 402
Posté - 19 janv. 2012 : 17:29:08
|
|
ainohi : citation: C'est comme le bouton de la minuterie : soit vous décidez d'appuyer dessus et l'ampoule s'allume, soit vous ne décidez pas, ou vous refusez, ce qui revient au même, et l'ampoule reste éteinte.
ainohi : pas si sur : la minuterie de ma cave s'éteint sans que l'on est actionné le bouton !!!! on appuie pour ouvrir la lumière, mais pas pour l'éteindre !!
Je crains que cela n'aide pas filomat et jany2718, qui vont nous parler du va et vient !! car l'on peut alors allumer par un bouton et éteindre la lumière par une autre bouton !!!! 
ainohi : Déjà que l'on peut voter POUR pour ne pas accorder le quitus , avec une résolution négative, et voter CONTRE pour ne pas accorder le quitus avec une résolution positive. ( ne donne pas ou donne le quitus !!!) !!!!! pour filomat !! et lycée de Versailles !!
jany2718 : je pense avoir trouvé le fond de votre peur du quitus, et de votre syndic !! votre syndic du haut de son estrade est un très bon hypnotiseur , car c'est la seule manière de manipuler les copropriétaires sans qu'ils s'en apercoivent !!! Il les fait regresser jusqu'au foetus, pile au moment de l'adoption du quitus !!!
Ce syndic fait également croire à jany2718 qu'elle connait la loi et peut même lire entre les lignes de la loi de 1965, et de l'article 18 !!!
Tout s' éclaire enfin , ce syndic a réellement manipulé l'AG, mais aucun des copros ne se souvient de rien !!! jany2718 continue de tourner en boucle sur ce post en restant totalement sourde aux autre intervenants !!! |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
403
Posté - 19 janv. 2012 : 17:36:46
|
|
citation: Initialement posté par ainohi
[Il n'y aucune jurisprudence en sens contraire déclarant que le quitus n'a aucune valeur.
... d'où, l'importance de tout faire pour empêcher que le quitus soit voté :
- 1°) ne pas l'inscrire à l'OJ
- 2°) si toutefois la question est prévue à l'OJ, malgré les explications du CS au syndic pour l'en dissuader : voter contre ...
Mais là est le problème , car il sera impossible d'obtenir un vote négatif dans la grande majorité des cas , considérant ce que l'on sait tous du comportement moutonnier des copropriétaires en AG. |
|
|
|
404
Posté - 19 janv. 2012 : 17:50:42
|
|
jany2718 : citation: Mais là est le problème , car il sera impossible d'obtenir un vote négatif dans la grande majorité des cas , considérant ce que l'on sait tous du comportement moutonnier des copropriétaires en AG.
Voilà une affirmation encore sans fondements !!!! D'ou sortez vous une telle statistique !!! 
Si vous avez un CS sérieux et qui a compris ce qu'est le quitus ( pas comme vous!!!) , que le choix de l'AG est important, et que quelques uns de ses membres, ou qu'un copropriétaire pugnace contre les arguments connus et propose la phrase toute simple du "principe de pécaution" , la majorité des copropriétaires suivra ce principe de précaution !!!
|
|
|
|
max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
|
|
405
Posté - 19 janv. 2012 : 18:09:05
|
|
citation: Initialement posté par philippe388jany2718 : citation: Le seul acte de gestion auquel le syndic est tenu dans la préparation de la convocation est d’envoyer les convocations, complètes et sans erreur Quelle bétise !!!!! Savez vous qu'il existe des secrétaires pour ce genre de travail, ET même des stagiaires qui s'occupent très bien de cela !!! jany2718 : pour vous un syndic ne sert à rien !!! ou juste à lêcher le timbre sur les convocations pour l'AG ?????
C'est vite oublier qu'il existe des vignettes autocollante depuis pas mal de temps maintenant ! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
406
Posté - 19 janv. 2012 : 18:58:56
|
Un rappel quand même que beaucoup rechignent à admettre :
Le quitus accordé est doté d'un champ d'opposabilité au syndicat
Ce champ comporte, pour un exercice déterminé, tous les actes de gestion manifestement portés à la connaissance de l'assemblée d'une manière ou d'une autre
A l'égard des actes non portés à la connaissance du syndicat, le quitus n'est pas nul. Il est inopposable par le syndic au syndicat.
Il y a encore le cas particulier d'un acte formellement régulier et porté à la connaissance de l'assemblée mais dont les conséquences inéluctables ou prévisibles ont porté préjudice au syndicat alors que les copropriétaires profanes ne pouvaient raisonnablement avoir conscience de ce risque qui aurait dû être signalé par le syndic professionnel. Dans ce cas le syndic ne peut invoquer le quitus.
Dans la jurisprudence on trouve tous les cas possibles, et notamment des arrêts constatant l'inopposabilité du quitus au syndicat.
[b]Il faut distinguer soigneusement la demande en inopposabilité du quitus présentée par le syndicat et celle présentée par un copropriétaire.
Pas de mandat entre un copropriétaire et le syndic = pas de quitus.
Pour autant la quitus accordé par l'assemblée n'est pas sans valeur.
Mais le cadre juridique est différent.
|
|
|
|
|
|
407
Posté - 19 janv. 2012 : 19:53:33
|
jpm, vous dites depuis longtemps (vous etes constant), que voter le quitus ne porte pas préjudice, car si le copropriétaire "moyen" n'a pu avoir connaissance d'une erreur ou d'une faute, entre autres, (appelons comme on veut), les tribunaux en tiennent compte et dans ce cas le quitus accordé n'a pas d'influence.
permettez moi :
1- ce que vous dites de la justice est peut-être vrai, mais pas obligatoire dans le temps
2- qu'il faut prouver au tribunal que le copro "moyen" n'avait pas connaissance
aussi, si on prend le raisonnement inverse : si, à vous lire, le quitus voté n'a pas d'influence en cas de souci, alors à quoi sert-il ? si ce n'est à rien, à vous lire et donc dans ce cas, à mon avis, si cela ne sert à rien, il est plus judicieux pour éviter toute équivoque de ne pas le voter, voir, si c'est possible, ne pas le faire inscrire.
Voter sur un "truc/machin" qui n'a pas d'influence, ne sert pas dans certains cas, etc... est donc inutile. |
|
|
|
408
Posté - 19 janv. 2012 : 20:08:34
|
rambouillet : votre syndic ne vous a pas fait le coup de " voter le quitus , cela ne sert à rien, cela n'a pas d'influence !! " C'est simplement un gest de confiance envers votre syndic !!
JPM est un syndic !!! il continue son boulot de désinformation !!
C'est un reflexe conditionné !!
|
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
409
Posté - 19 janv. 2012 : 20:44:30
|
JPM,
J'attends impatiemment une réponse à mon post N° 376 qui faisait réponse à votre post N° 361.
Vous donniez une affirmation très osée qui suggérait une question que j'ai formulée.
Je ne voudrait pas avoir déformé vos propos, lesquels, s'ils sont confirmés, méritent d'être développés.
citation: Initialement posté par etccitation: Initialement posté par JPMEtc, en écrivant citation: J’ai donné comme autre exemple que si le CS fait un compte-rendu écrit de l’exécution de sa mission à joindre à la convocation, le syndic est dans l’obligation de le joindre.
Pourtant, ce compte-rendu n’a absolument pas à être notifié ! Est en retard d'un décret. 1) Le CS est dans l'obligation d'établr un rapport écrit 2) Le syndic est dans l'obligation de notifier avec la convocation le rapport communiqué en temps utile par le CS Le fait que 2) soit dans le II de l'article 11 du décret qui concerne les documents notifiés " pour l'information des copropriétaires " est neutre. Au demeurant, l'information préalable des membres d'une assemblée est un principe deux fois millénaire. Une atteinte à ce principe constitue un vice de l'assemblée, au moins pour les décisions pour lesquelles le rapport aurait dû fournir des informations. JPM, vous n’avez visiblement pas compris ce que j’ai exposé… 1) Merci, je sais…mais mon « si » ne suggérait pas que le compte-rendu de CS est facultatif ! 2) Vous parlez de la ‘notification’ de la convocation par le syndic (qui peut d’ailleurs, contrairement à la notification de question à l’odj, être faite par remise contre émargement). …alors que je parlais de la remise au syndic par le CS de son compte-rendu de mandat. En bref, je répète : Le CS envoi en lettre simple, ou remet son rapport (contre signature c’est mieux certes, c’est une preuve, mais sans signature c’est la même chose). Ici, il n’est absolument pas question d’une ‘notification’ qui serait juridiquement nécessaire. Le syndic est dans l’obligation de joindre ce compte-rendu à la convocation !!! (et là , oui, la 'notification' est obligatoire) Effectivement, il faut bien différencier l’art. 22 et l’art. 11: Art. 22 : il est obligatoire pour le CS de rendre compte à l’AG, chaque année, de l’exécution de sa mission (dont contrôle de la gestion du syndic). Art. 11 : il est obligatoire pour le syndic de mettre ce compte-rendu dans la convocation. Oui, ce compte-rendu du CS est dans le II de l’art. 11. : ce qui veut simplement dire que s’il a été ‘oublié’ par le syndic, cela ne joue dans la validité des décisions. Mettre ce compte-rendu dans l’enveloppe convocation n’en est pas moins obligatoire pour le syndic ! Encore une fois, ne pas confondre absence d’obligation avec absence de sanction ! Pour finir, comme vous parlez très justement d’information préalable de l’AG, et surtout qu’ « Une atteinte à ce principe constitue un vice de l'assemblée, au moins pour les décisions pour lesquelles le rapport aurait dû fournir des informations ». Je vous salue pour cette affirmation osée et vous suit en lançant alors dans ce débat la piste suivante : Si il y a bien une décision pour laquelle le rapport du CS sur l’exécution de sa mission (dont contrôle de la gestion du syndic) fournie des informations, c’est le « Quitus » ! Ce rapport est bien le document N° 1 dans lequel le CS peut rendre compte à l'AG, et l'informer avant qu'elle ne se prononce sur le Quitus, des multiples fautes de gestion du syndic. Alors, je ne dis pas que, je pose simplement la question suite à ce que vos propos suggèrent : « Vice d’AG » si le syndic ‘oublie’ de joindre le rapport du CS à la convocation ???. |
 |
|
 |
 |
 |
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
410
Posté - 19 janv. 2012 : 22:02:12
|
"JPM est un syndic !!! il continue son boulot de désinformation !!"
Voila bien le type même d'affirmation mensongère :
- D'abord parce que JPM n'est pas syndic de copropriété.
- Ensuite parce que son dernier post est uniquement informations, rappelant un certains nombre de points, sans prendre parti ou exposer sa vision de l'affaire (qu'il a pu exposer par ailleurs mais pas ici !).
Tout ce qu'expose JPM dans ce post est vrai, et il faudrait être particulièrement ignorant pour affirmer le contraire.
On en pense ce que l'on veut, mais on ne peut certainement pas parler de désinformation.
Les points étant mis sur le 'i', ce rappel de JPM n'apporte aucun élément supplémentaire sur le vote du quitus, ou plus exactement de l'accorder.
Au risque de répeter une 50ème fois ce qui a été réaffirmé 15 pages plus tôt, et même dès la 1ère page, ce n'est parce que :
"Dans la jurisprudence on trouve tous les cas possibles, et notamment des arrêts constatant l'inopposabilité du quitus au syndicat."
...qui justifirait l'approbation du quitus !
Au contraire, c'est bien parce qu'on trouve à l'inverse tout un tas de cas où la jurisprudence a constaté l'opposabilité du quitus qu'il ne faut pas le donner.
C'est pourquoi, quels que soient par ailleurs les qualités des prestations du syndic, sa bonne mine, son attention aux besoins des copropriétaires, tous points totalement étrangers au quitus/décharge de responsabilité, la sécurité du syndicat, la préservation de ses intérets tant individuels que collectifs COMMANDENT, pour ne pas dire imposent, de ne pas voter la décharge de toute responsabilité demandée par le mandataire du syndicat.
Les arguments tels que "ce n'est pas dans la loi",... "Poser la question va à l'encontre des intérets du syndicat, c'est donc une faute du syndic" ... sont sans aucun intéret.
Ne pas donner quitus c'est prendre une ASSURANCE destinée à protéger le syndicat.
C'était en page 1, avec la proposition de résolution motivant ce refus.
400 et quelques posts plus loin sur 21 pages, il n'y a rien de neuf, rien de nouveau à ajouter !! 
|
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2012 22:10:30 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
411
Posté - 19 janv. 2012 : 22:28:13
|
Pour etc
L'information des membres d'une assemblée est un principe fondamental du droit des assemblées depuis réellement 2500 ans.
Lorsqu'un membre peut se faire représenter, l'information doit être fournie avec la convocation pour qu'il puisse donner des instructions à son mandant.
On a voulu donner un rôle important au CS. Le rapport écrit a un double objet : 1) imposer au CS sinon une reddition de comptes du moins un compte rendu d'activité 2) informer les copropriétaires. Pour que cet objet soit respecté et utile le rapport doit être joint à la convocation.
C'est indispensable pour ceux qui donnent procuration. C'est utile même pour ceux qui assisteront à l'assemblée.
Pour moi, l'omission du rapport du CS dans la convocation est un vice fondamental dès lors que l'information préalable est un principe fondamental du droit des assemblées. Ceci étant, il n'existe aucune jurisprudence encore sur la question.
Le texte lui-même est vicieux quand il fait une distinction entre les omissions affectant la validité de la décision et elles n'affectant que l'information des copropriétaires. Cette distinction est vicieuse.
Pour Rambouillet :
Il ne faut pas essayer d'enfiler un pull over dont les manches sont retournées
Dans tous les cas c'est le syndic qui invoque le quitus pour écarter une action en responsabilité.
C'est donc à lui de prouver que l'assemblée a bien eu connaissance de l'acte critiqué. Il peut l'avoir signalé dans un rapport de gestion. Il peut faire valoir que le rapport du CS en fait mention, ou qu'il en a été question au cours des débats. Il peut faire valoir que le coût de travaux engagés sans autorisation, ainsi que leur nature apparaissent clairement dans les comptes approuvés.
Dans quasiment tous les cas il s'agit de prouver un fait juridique objectif et précis, et non pas un sentiment, une intention ou une vague rumeur. Donc il peut apporter la preuve et bénéficie alors du quitus, ou il ne le peut pas et sa prétention au bénéficie du quitus est écartée.
A ce propos le Juge ne statue pas sur le fondement de son intime conviction mais en fonction de l'existence ou non de le preuve exigée.
Les copropriétaires peuvent contester le fait apporté en preuve par le syndic. Ils doivent alors présenter un argument également objectif et précis. Dans la pratique, il est rare que la balance de la Justice ait à s'interroger longtemps sur le sens dans lequel elle va pencher.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
412
Posté - 20 janv. 2012 : 00:11:21
|
Cependant, dans la grande majorité des cas, en vitesse de croisière et en l'absence de litiges trop évidents, le quitus sera donné par une majorité de moutons ignorants et dociles ; et cela nous le savons tous et les quelques récalcitrants qui auront osé refuser le quitus publiquement seront évidemment toujours minoritaires et ne pourront rien si ce n'est faire opposition (art. 42) ... avec l'aléa que cela comporte et les frais , car évidemment : représentation obligatoire !
Le syndic joue donc sur le velours : il lui sera facile de faire rire l’AG en désignant le farfelu , le « paranoïaque » ( c’est bien le mot utilisé par l’un de participants à cette discussion ) qui se permet de troubler la fête .
C’est pourquoi cet usage de voter le quitus, et donc d’accepter que le syndic puisse le demander( ! ) , est une véritable incongruité et une incohérence : voire une monstruosité juridique .
. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
413
Posté - 20 janv. 2012 : 00:42:27
|
"Le texte lui-même est vicieux quand il fait une distinction entre les omissions affectant la validité de la décision et elles n'affectant que l'information des copropriétaires. Cette distinction est vicieuse."
Elle l'est d'autant plus que la jurisprudence au moins administrative est bien établie là dessus, que l'on peut résumer ainsi :
"une information préalable absente ou insuffisante est un vice de forme substantiel qui n'a pas permis à ... (l'assemblée .. , la collectivité ..., le conseil minicipal, etc ...) ... de statuer en pleine connaissance de cause."
Manque/absence d'informations préalables = décision non valide.
"Donc il peut apporter la preuve et bénéficie alors du quitus, ou il ne le peut pas et sa prétention au bénéficie du quitus est écartée."
D'où l'impérieuse nécessité de ne jamais donner quitus, ce qui n'ouvre pas la voie à une recherche de preuve, un débat, une contestation, ni d'un coté ni de l'autre.
Le syndicat est couvert, bien bordé, il peut dormir en paix ! 
" le quitus sera donné par une majorité de moutons ignorants et dociles"
Sans entrer dans un débat d'actualité, je connais plein de "moutons ignorants et dociles" (et d'autres moins) qui se mordent les doigts depuis 2007 !
Mais c'est ainsi depuis toujours !
Faut-il faire comme je ne sais plus qui : " Le peuple a tort, il faut supprimer le peuple" !!!
Il faut informer, informer, et encore informer, par tous moyens ... ce qui permet au mouton ignorant d'être moins chêvre .....
(Encore une page et je vous en fais des meilleures .....)
PS : je note accessoirement encore une fois (il y a 10 pages ?) que le débat à un peu dévié sur la question du "CR d'activité du syndic" qui entrainerait le vote du quitus sur les points rapportés.
D'une part ce CR n'est pas prévu, imposé, mais le serait-il, il ne serait en aucun cas justification du quitus, de la décharge de responsabilité, au motif que : " il (le syndic) ne le peut pas (apporter la preuve d'une information préalable. ndlr) et sa prétention au bénéficie du quitus est écartée.". |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2012 01:04:17 |
|
|
|
max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
|
|
414
Posté - 20 janv. 2012 : 07:24:50
|
|
citation: Initialement posté par GédehemNe pas donner quitus c'est prendre une ASSURANCE destinée à protéger le syndicat.C'était en page 1, avec la proposition de résolution motivant ce refus. 400 et quelques posts plus loin sur 21 pages, il n'y a rien de neuf, rien de nouveau à ajouter !!
G2M, vous avez résumé la situation, il n'y a plus rien à dire il me semble sur ce sujet...
Il semblerait que l'on veuille faire du papier à tout prix...
Peut être une prime au nombre de page est accordée ?
Dites nous en plus svp ! |
|
|
|
415
Posté - 20 janv. 2012 : 08:57:41
|
gedehem : cririquez ces 400 pages alors que vous participez activement à celle-ci, est un eu gonflé !!! un médiateur n'a pas à juger de la longueur des débats.
gedehem : de quels mensonge sparlez vous ?? JPM n'est pas un syndic ? si il n'est plus syndic il le fût !!!!! Etes vous l'avocat de JPM ?? A lui de démentir mon affirmation.
Quand à mes propos sur le quitus, VOUS reprenez exactement mes propos, il me semble.
"voter le quitus , cela ne sert à rien, cela n'a pas d'influence !! " C'est simplement un gest de confiance envers votre syndic !!"
Vous n'avez jamais entendu ces arguments des syndics en AG : ce que je repette sur ce forum est très courant. Qui y t'il de mensogers dans celui-ci ?
Si vous ne supportez ce long post, n'y participez plus !!! ET ne le remancez plus !!! |
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
416
Posté - 20 janv. 2012 : 08:59:28
|
JPM,
citation: Pour etc
L'information des membres d'une assemblée est un principe fondamental du droit des assemblées depuis réellement 2500 ans.
Lorsqu'un membre peut se faire représenter, l'information doit être fournie avec la convocation pour qu'il puisse donner des instructions à son mandant.
On a voulu donner un rôle important au CS. Le rapport écrit a un double objet : 1) imposer au CS sinon une reddition de comptes du moins un compte rendu d'activité 2) informer les copropriétaires. Pour que cet objet soit respecté et utile le rapport doit être joint à la convocation.
C'est indispensable pour ceux qui donnent procuration. C'est utile même pour ceux qui assisteront à l'assemblée.
Pour moi, l'omission du rapport du CS dans la convocation est un vice fondamental dès lors que l'information préalable est un principe fondamental du droit des assemblées. Ceci étant, il n'existe aucune jurisprudence encore sur la question.
Le texte lui-même est vicieux quand il fait une distinction entre les omissions affectant la validité de la décision et elles n'affectant que l'information des copropriétaires. Cette distinction est vicieuse.
Réponse très claire! Merci.
Et je suis bien d'accord avec vous sur ce point.
Comme nous parlons du quitus, le rapport du CS sert également à dire "voilà ce que nous pouvons vous dire de la gestion du syndic".
Surtout si le seul constat qu'à pu faire le CS est celui d'une gestion catastrophique, Oui, cette information préalable est importante (avant le vote sur le Quitus).
Oui, maigre consolation: si le syndic a oublié de joindre le rapport à la convocation, le CS peut exiger en AG que celui-ci soit annexer au PV.
Mais il y a bien des questions mises à l'ordre du jour qui doivent obligatoirement être accompagnées de certains documents:
Il devrait en être de même pour la validité de la question du Quitus...
. |
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
417
Posté - 20 janv. 2012 : 09:14:12
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
418
Posté - 20 janv. 2012 : 09:15:54
|
Je crois en effet que dans le cadre du post tout a été dit voire rabaché.
On peut cliquer sur désabonnement.
Reste à sortir et publier un joli tableau de jurisprudence sur la question.
But clair : remplacer le pilori par le podium
Mettre à l'honneur les conseils syndicaux et les syndics qui font bien leur travail ; montrer que les copropriétaires ne sont pas des crétins moutonniers et que le contrôle de la gestion d'avère finalement aussi bénéfique aux syndicats qu'aux syndics eux-mêmes ;
|
|
|
|
|
|
419
Posté - 20 janv. 2012 : 09:29:43
|
|
citation: que le contrôle de la gestion d'avère finalement aussi bénéfique aux syndicats qu'aux syndics eux-mêmes
là je suis d'accord avec vous, qui connait mieux la copro que le CS ... (normalement), mais ne repartons pas sur ce nouveau sujet, merci |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
420
Posté - 20 janv. 2012 : 09:57:14
|
Pour Rambouillet :
Permettez moi de vous indiquer aimablement que le pull over a encore les manches retournées.
Primo le juge, au moment de statuer, lit évidemment l'assignation avant de lire les conclusions en défense du syndic. Mais c'est dans l'instant de raison nécessaire pour lire les deux documents.
Fatalement le syndicat fait valoir qu'il n'y a pas de quitus sur la question litigieuse (soit pas de quitus dans l'ordre du jour, soit refus de voter sur le quitus, soit quitus refusé, soit quitus voté mais inopposable au syndicat sur la question litigieuse)
Le Juge passe alors en vitesse sur les conclusions du syndic :
soit il apporte la preuve formelle de la vanité des allégations du syndicat et la demande est rejetée,
soit il ne l'apporte pas. Il a bien commis une faute. Elle n'a pas été couverte par une ratification de l'assemblée. Dans certains cas elle ne pouvait pas être couverte parce que le conseil syndical, aurait-il été très consciencieux, n'avait pas les connaissances nécessaires pour relever l'existence d'une faute (sic pour la nullité d'une opposition à paiement de prix lors d'une vente. Le syndic est condamné.
Vous écrivez : citation: Donc pour éviter tout cela (sans compter les frais d'assignation ) ne votons pas POUR le quitus... et même votons CONTRE le quitus
Éviter quoi ?
Si le syndicat assigne pour faire juger que le syndic a engagé de lui-même des travaux qui auraient nécessité une autorisation alors que la facture figurait clairement dans les comptes qui ont été approuvés il est débouté.
Il aura engagé des frais frustratoires parce qu'il a négligé de s'informer sur le régime juridique applicable.
Ces incidents ne se produisent pas quand le syndic et le CS se concertent pour l'établissement d'un rapport commun dans lequel, le cas échéant, figurent des critiques du CS et les réponses du syndic.
L'assemblée est alors en mesure de délibérer utilement. Elle peut ratifier ou décider de maintenir une réclamation contre le syndic. Dans bon nombre de ces cas une transaction intervient en cours d'assemblée. S'il s'agit vraiment d'un gros problème le syndic saisit son assureur. C'est son intérêt évident.
Les assureurs sont critiquables dans la mesure où, bien souvent, ils invoquent le quitus systématiquement et à l'aveugle. C'est un comportement très regrettable dont ils sont d'ailleurs les premières victimes quand l'inopposabilité du quitus est criante.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
et même votons CONTRE le quitus 
