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JPM
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361
 Posté - 18 janv. 2012 : 23:42:53
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Etc, en écrivant citation: J’ai donné comme autre exemple que si le CS fait un compte-rendu écrit de l’exécution de sa mission à joindre à la convocation, le syndic est dans l’obligation de le joindre.
Pourtant, ce compte-rendu n’a absolument pas à être notifié !
Est en retard d'un décret.
1) Le CS est dans l'obligation d'établr un rapport écrit
2) Le syndic est dans l'obligation de notifier avec la convocation le rapport communiqué en temps utile par le CS
Le fait que 2) soit dans le II de l'article 11 du décret qui concerne les documents notifiés " pour l'information des copropriétaires " est neutre.
Au demeurant, l'information préalable des membres d'une assemblée est un principe deux fois millénaire. Une atteinte à ce principe constitue un vice de l'assemblée, au moins pour les décisions pour lesquelles le rapport aurait dû fournir des informations.
J'ai reçu l'étude de M. Carassus " De l'obligation d'une reddition de comptes auditée pour un renforcement de la démocratie locale ".
Merci aux éditions Dalloz pour leur bienveillante attention 
C'est une mine d'or. Mais le traitement du sujet nécessite une étude structurée incompatible avec le cadre du forum.
Traitant des communes françaises l'auteur note :
que l'information municipale ne correspond pas à l'attente des utilisateurs qui demandent une information liée à la nature et à la performance des services publics existants alorsque les seuls documents disponibles concernent une information budgétaire ou financière brute.
La médiocre transparence des états financiers des collectivités locales s'accompagne ici ou là d'une fausse transparence du rapport de gestion.
Quant à l'obligation de reddition des comptes, elle implique l'explication ou la justification de ce qui a été fait, de ce qui est actuellement fait, et de ce qui a été planifié. Elle implique donc le fait de donner des informations.
Mutatis mutandis, tout cela est applicable aux copropriétés et la reddition des comptes semble bien englober le rapport financier et le rapport de gestion.
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Gédehem
Pilier de forums
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 362
Posté - 18 janv. 2012 : 23:56:27
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Pour Jany :
 .... Rêve ... réalité ... : c'est votre interprétation depuis le début !
Le syndic n'a pas "toute liberté" puisqu'il est moralement tenu par les copropriétaires qui, à défaut, risquent de lui tirer les oreilles.
Pour le reste, sur le strict plan juridique, en l'état des textes concertation ou pas, c'est le mandataire du syndicat "droit dans ses bottes" qui décide au final de l'ODJ des AG ....mises à part les demandes qui lui sont notifiées comme il est dit D.art.10.
Il faudrait enfin comprendre qu'entre "être tenu/obligé moralement" ne veut pas du tout dire "imposé par D.art.26", lequel n'impose rien du tout si ce n'est de se "concerter", ce qui ne présage de rien quant au résultat.
Quand partrons et syndicats sont contraints par un texte de se "concerter" , cela ne veut pas dire qu'il doit en ressortir obligatoirement quelque chose ou qu'une des parties prend le pas sur l'autre ! (ex : l'UNEDIC)
Dans ce cas la solution finale est prise par l'Etat ou celui ayant compétence, décision imposée !
Pour D.art.26 c'est la même chose : on n'a rien inventé en copropriété !
Un conseil : cessez donc de rêver en tournant en rond.
Ajout sur le post de JPM :
Qui montre bien les rapprochements qui peuvent être fait entre les collectivités territoriales et nos copropriétés.
Lorsque nous parlions "Audit", comme dans les entreprises ou ces collectivités, certains sortaient le fusil :
"Nos copropriétés ne sont pas des entreprises".
En oubliant que la commune non plus, pas plus que le Conseil général ou régional ne sont destinés à faire du profit, et que les actions de service du public ne sont pas "marchandes" .... à l'image de nos syndicat, qui n'ont pour but que le service commun de cette mini collectivité locale, sans rien vendre" à ses membres ....
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Édité par - Gédehem le 19 janv. 2012 00:08:17 |
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Jany2718
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363
Posté - 19 janv. 2012 : 00:02:36
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On est tous d’accord sur le fait que ni le CS ni le syndic ne peut écarter de l’OJ une question dont l’inscription aura été demandée régulièrement par un copropriétaire.
Le CS ne pourra pas non plus écarter de l’OJ les questions incontournables ( approbation des comptes, vote du budget, seuil de mise en concurrence, etc…) .
Mais je ne vois pas sur quelle base légale des questions , n’émanant pas d’un copropriétaire et en outre totalement étrangères aux intérêts du SDC pourraient figurer dans l’OJ et cela contre la volonté du CS ( D26 : « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic.. »! )
En fait rien ne permet au syndic d’inscrire à l’OJ ces questions , non demandées par les copropriétaires et d’autant moins qu’elles n’auraient pas été approuvées ( D26 : « en concertation »…) et surtout en raison du fait que le vote préconisé ( la proposition de résolution ) , à savoir le quitus, est étrangement et manifestement contre les intérêts du SDC !
On sait bien que les leaders de cette discussion diront que si rien ne le permet explicitement , en revanche rien ne l’interdit , n’est-ce pas ?
Mais, cette position qui est celle d’un copropriétaire qui s’oppose en outre au vote du quitus me paraît bien incompréhensible , ou alors remarquable de probité et de loyauté ( au point de trouver dans le décret des droits qui ne sont pas prévus pour le syndic) ou encore peut-être voltairienne (« Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai pour que vous ayez le droit de le dire » ) .
Mais cette prétendue probité envers le syndic, serait-elle vraiment une preuve de loyauté du CS envers son mandant le SDC , puisque cette question du quitus, et le projet de résolution approbatif, seraient délibérément contraires aux intérêts du SDC ! Vers qui devrait donc aller la plus grande marque de loyauté du CS : envers le SDC ou envers le syndic ? En outre, sur quelle base contractuelle le CS aurait-il quelque obligation que ce soit envers le syndic ?
Il faut aussi considérer un aspect ignoré jusqu’ici : qui propose la rédaction du projet de résolution d’une façon générale ? : le CS ou le syndic ? et surtout dans le cas de la question du quitus ?
A mon humble avis , de modeste copropriétaire ( et non de syndic professionnel, ni de syndic bénévole, ni de membre de CS) , la règle de bon sens commande que le projet de résolution doit refléter la position conseillée par la CS ( ou émanant de la majorité de celui-ci) et non pas la position souhaitée par le syndic.
Ainsi, si certains estiment que le syndic peut prévoir à l’OJ la question de son quitus, le CS, lors de la « concertation » devrait pouvoir faire connaître sa position en « contrôlant » ( D 26 …) la rédaction du projet de résolution, qui logiquement devrait donc être dans le sens du refus .
Une autre question déjà soulevée précédemment, mais prudemment ignorée par les syndic professionnels (restée sans réponse ) est celle de la responsabilité du syndic se permettant ainsi de proposer au vote de ses mandants ( donc des personnes dont il doit défendre les intérêts) une résolution délibérément contraire à leurs intérêts , puisque les privant d’une possibilité de recours !
On voit bien ici l’absurdité pour le syndic de faire voter le quitus pour son compte, puisqu’en croyant s’exonérer d’une mise en cause pour manquements , il commet en fait une faute professionnelle délibérée pour avoir organisé, par ce vote, la privation d’un droit de son mandant .
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Gédehem
Pilier de forums
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364
Posté - 19 janv. 2012 : 00:12:32
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"Mais je ne vois pas ......."
 Pardon, mais à ce stade et à cette heure, après au moins 100 posts qui ont largement expliqués les choses, voyez Afflelou : changez de lunettes, vous en aurez même 3 pour le prix d'une !!!! ! 
".... la règle de bon sens commande que le projet de résolution doit refléter la position conseillée par la CS ( ou émanant de la majorité de celui-ci) et non pas la position souhaitée par le syndic."
OUI, et personne n'a prétendu le contraire !
Mais entre le "bon sens", à condition de savoir lequel, le sens étant variable d'un individu à l'autre (alors 'bon' !!), et la "règle de droit" qui est fixe et s'impose à tout le monde, comprencez enfin qu'il y a un fossé.
Si le "bon sens" et la pression des copropriétaires commandent au syndic de tenir compte de ce qui lui est demandé, aucune "règle de droit" n'impose au syndic de tenir compte de ce qui serait "concerté" !
Est-ce si compliqué à comprendre, même sans lunettes ???? |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2012 00:31:21 |
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Posté - 19 janv. 2012 : 07:18:16
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pour les partisans du : l'ordre du jour est fixé obligatoirement par la réunion avec le CS et le syndic ne pourrait rien rajouter...
j'aimerai qu'ils me répondent à cette question très simpliste : suivant leur hypothése, que va t il se passer si syndic et CS ne tombent pas d'accord ensemble sur l'ordre du jour final !!!! quelle solution avez vous pour que le syndic procède à la convocation de l'AG annuelle qui est une tache obligatoire pour lui ?
A mon avis, vous n'avez pas la réponse légale, ce qui signifie que :
* le syndic doit mettre les questions concertées avec le CS
* le syndic doit mettre les questions obligatoires et périodiques
* le syndic doit mettre les questions notifiées par un/des copropriétaires
* le syndic peut mettre des questions qui relèvent de sa mission article 18 ou non, et cela même en désaccord avec le CS.
Au delaà du quitus, je prends un autre exemple :
* le syndic estime, à l'aide de rapport d'expert, qu'il faille refaire l'étanchéité d'une toiture
* il veut mettre à l'OdJ ces trvavaux
* le CS refuse (car ils se croient les "chefs" de la copro  )
* au titre de l'article 18, le syndic DOIT mettre cette question à l'ordre du jour.
* ensuite l'AG tranchera |
Édité par - rambouillet le 19 janv. 2012 07:20:04 |
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max2607
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366
Posté - 19 janv. 2012 : 07:55:23
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votre réponse est tout à fait logique Rambouillet, c'est durant l'AG que tout se décide ! |
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etc
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367
Posté - 19 janv. 2012 : 07:59:36
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Rambouillet, voilà un post qui en peu de mots résume pas mal de points. c'est rare...
(j'ai moi-même souvent du mal à être concis  )
Pour ma part, je suis d 'accord en tout point avec ce que vous venez de dire. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JPM
Modérateur
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368
Posté - 19 janv. 2012 : 09:41:20
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Sur le plan strictement juridique, de la proposition de Rambouillet, il faut retenir :
* le syndic doit mettre les questions obligatoires et périodiques
* le syndic doit mettre les questions notifiées par un/des copropriétaires ou le conseil syndical
* le syndic peut mettre des questions qui relèvent de sa mission article 18 ou non, et cela même en désaccord avec le CS.
Sur le plan pratique, le bon usage commande d'ajouter :
* le syndic doit mettre les questions concertées avec le CS (non incluses dans la liste qui précède)
Jany2718 est bien sympathique mais ne fait que répéter vingt fois le même refrain sans grande utilité.
Je suis content qu'avec Gedehem nous soyons en accord pour dire qu'il y a beaucoup d'enseignements à tirer de l'examen comparatif entre le régime public des municipalités et le régime privé des copropriétés.
C'est vraiment un élément positif du débat tant pour la reddition des comptes que pour le régime de la comptabilité des syndicats dans lequel on retrouve des éléments de la loi LOLF
A propos de la copropriété-entreprise et de l'audit externe, je relance ma remarque sur l'équipe de Syndic + , qui se donne clairement pour but de transformer les copropriétés en entreprises 
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Jany2718
Contributeur senior
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369
Posté - 19 janv. 2012 : 10:19:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
".... la règle de bon sens commande que le projet de résolution doit refléter la position conseillée par la CS ( ou émanant de la majorité de celui-ci) et non pas la position souhaitée par le syndic."
Même si l'on accepte que le syndic peut inscrire à l'OJ la question du quitus qui ne concerne que son intérêt et non celuii du SDC ( ce qui est plutôt choquant ! ) , il faut alors reconnaître que le projet de résolution est un autre aspect de la question , car évidemment il n'appartient pas au syndic d'influer sur le vote en préconisant la résolution qui fait son affaire et en faisant prévaloir sa volonté sur celle du CS , par cette rédaction du projet de résolution dans le sens de l'approbation ... |
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370
Posté - 19 janv. 2012 : 10:35:28
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jany2718 : que vient faire un RFCS dans ce problème de quitus ???
Comptez le nombre de posts de chaque participants ne sert pas à grand chose. Ce qu'il faut c'est comprendre enfin ce que dit la loi, et les divers intervenants.
jany2718 : citation: Pour cela, si certains estiment toujours que la volonté du CS ne peut prévaloir sur celle du syndic dans la préparation des questions de l’OJ, dans l’état actuel du décret de 1967 ( bien que rien ne permette cette lecture , au contraire : puisque selon l’Article 26 « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic … » ) , pour imposer la volonté du CS au syndic dans l’élaboration de l’OJ de l’AG, il suffit à un copropriétaire ( en principe un membre su CS ou son président) de demander l’inscription à l’OJ de la question proposant l’adoption du RFCS ( ou de sa modification, s’il existe) , lequel comportera un article précisant tout simplement et naturellement que le CS a, entre autres, pour mission de fixer l’ordre du jour de l’AG, et d’en fixer également le lieux , la date et l’heure .
Un RFCS est un simple réglement de fonctionement,
Ce RFCS ne peut pas contenrir un article qui fixerai des pouvoirs que le loi ne lui accorde pas !!!! le CS n'a pas de pouvoir de décsion !!!
jany2718 : avez vous comptez comblen de fois vous avez radoté les mêmes ???
Ne donnez un pouvoir absolu diu CS en copropriété. Le CS n'est qu'un organe consultatif, il ne peut emettre que des avis. Son role est de controler les comptes et la gestion du syndic, et d'en informer l'AG par un rapport d'activité annuel.
Le CS ET le syndic doivent rendre des comptes à la seule autorité en copropriété : l'AG.
RIEN dans la loi n'empêche le syndic de proposer le quitus !!!! ET tant pis pour le SDC si l'AG donne ce quitus. Les copropriétaires sont responsables de leur décision. Ils décident de la gestion du SDC.
Vos interprétations de la loi sont toutes érronées !!! |
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JPM
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371
Posté - 19 janv. 2012 : 10:45:24
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Édité pour correction d'un terme
Dans tous les cas de figure, un projet de résolution doit être rédigé dns une forme positive d'acceptation de la résolution :
L'assemblée autorise M. X à effectuer tel ou tel travail affectant les parties communes.
Les copropriétaires favorables votent OUI
Les copropriétaires défavorables votent NON
La raison n'est pas de favoriser le pétitionnaire. Les opposants sont assez grand pour voter NON. Ce ne sont pas de fieffés crétins.
Elle est d'assurer la clarté du vote car certains s'embrouillent quand la présentation est sous la forme négative du refus.
Mais surtout elle a pour but d'éviter des erreurs dans la détermination de la qualité d'opposant à la décision finalement prise, et de savoir à qui elle doit être notifiée pour faire courir valablement le délai de contestation prévu par l'article 42 al 2.
La remarque citation: il n'appartient pas au syndic d'influer sur le vote en préconisant la résolution qui fait son affaire
est méprisante pour le quotient individuel intellectuel moyen des copropriétaires
et néfaste du point de vue procédural.
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Édité par - JPM le 19 janv. 2012 10:53:59 |
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Posté - 19 janv. 2012 : 10:58:28
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jany2718 : pour votre information la présence du syndic n'est pas obligatoire en AG !!!
Le syndic prépare l'ODJ, et convoque l'AG; mais le secrétaire de séance peut être un copropriétaire.
Si vous pensez que le syndic influence les votes pour l'adoption du quitus, l'AG peut demander à celui-ci de sortir de la salle au moment de cette résolution, ou plus radical, que le syndic rentre chez lui après les signatures de la feuille de présence et de l'élection du président, des scrutateurs, et du secrétaire.
jany2718 : vous n'aurez plus peur de ce syndic et de son pouvoir subliminal !!!!!!
Et tout cela est peut-être idiot, MAIS tout à fait légal !! |
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Jany2718
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373
Posté - 19 janv. 2012 : 11:19:48
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citation: Initialement posté par rambouillet
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* le syndic peut mettre des questions qui relèvent de sa mission article 18 ou non, et cela même en désaccord avec le CS.
....
* au titre de l'article 18, le syndic DOIT mettre cette question à l'ordre du jour.
En relisant, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ( version 2010 ) , vous pourrez vérifier qu’il n’existe aucune disposition permettant au syndic de faire ce qu’il veut au regard de la rédaction de l’OJ . En fait rien n’est prévu quant à ses droits ou libertés à ce sujet , bien évidemment . Cela signifie simplement que cette question ne lui incombe pas car ne le concerne pas : elle n’intéresse que les copropriétaires lesquels sont représentés par le CS lors de la préparation de l’OJ en concertation avec le syndic ( pour les questions incontournables, ou demandées par les copropriétaires, ou pour la détermination de la majorité requise selon la nature de la question , ou pour la rédaction des projets de résolution si le CS demande conseil à cet égard ).
Si cela avait été possible ( droit du syndic d’imposer les questions qu’il souhaite voir traiter et qui le concerne seulement contre l’avis du CS) , cela aurait été indiqué explicitement ( mais , franchement, cela était-il concevable ? ) … car on ne peut considérer que cette liberté entre dans le cadre de sa mission d’administration.
Le seul acte de gestion auquel le syndic est tenu dans la préparation de la convocation est d’envoyer les convocations, complètes et sans erreur . Même, le lieu de la réunion de l’AG, la date et l’heure doivent être convenues avec le CS (et c’est la volonté du CS qui doit évidemment prévaloir sur ces trois points comme sur celui de la fixation de l’OJ ).
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374
Posté - 19 janv. 2012 : 11:51:20
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jany2718 : citation: Le seul acte de gestion auquel le syndic est tenu dans la préparation de la convocation est d’envoyer les convocations, complètes et sans erreur
Quelle bétise !!!!!
Savez vous qu'il existe des secrétaires pour ce genre de travail, ET même des stagiaires qui s'occupent très bien de cela !!!
jany2718 : pour vous un syndic ne sert à rien !!! ou juste à lêcher le timbre sur les convocations pour l'AG ?????
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Jany2718
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375
Posté - 19 janv. 2012 : 12:20:13
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citation: Initialement posté par philippe388 pour vous un syndic ne sert à rien !!! ou juste à lêcher le timbre sur les convocations pour l'AG ?????
c'est vous qui le dites ; mais ce n'est pas loin de la vérité .
La mission du syndic est précisée exhaustivement dans L18 .
Rien n'est prévu quant à la fixation de l'OJ .
Le syndic EXECUTE les décisions de l'AG et administre .
Exécuter les décisions ne peut signifier que le syndic organise l'ordre du jour dans son seul intérêt et sans se soucier de l'assentiment du CS dans cette préparation !
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etc
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376
Posté - 19 janv. 2012 : 12:47:26
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citation: Initialement posté par JPMEtc, en écrivant citation: J’ai donné comme autre exemple que si le CS fait un compte-rendu écrit de l’exécution de sa mission à joindre à la convocation, le syndic est dans l’obligation de le joindre.
Pourtant, ce compte-rendu n’a absolument pas à être notifié ! Est en retard d'un décret. 1) Le CS est dans l'obligation d'établr un rapport écrit 2) Le syndic est dans l'obligation de notifier avec la convocation le rapport communiqué en temps utile par le CS Le fait que 2) soit dans le II de l'article 11 du décret qui concerne les documents notifiés " pour l'information des copropriétaires " est neutre. Au demeurant, l'information préalable des membres d'une assemblée est un principe deux fois millénaire. Une atteinte à ce principe constitue un vice de l'assemblée, au moins pour les décisions pour lesquelles le rapport aurait dû fournir des informations.
JPM, vous n’avez visiblement pas compris ce que j’ai exposé…
1) Merci, je sais…mais mon « si » ne suggérait pas que le compte-rendu de CS est facultatif !
2) Vous parlez de la ‘notification’ de la convocation par le syndic (qui peut d’ailleurs, contrairement à la notification de question à l’odj, être faite par remise contre émargement).
…alors que je parlais de la remise au syndic par le CS de son compte-rendu de mandat.
En bref, je répète :
Le CS envoi en lettre simple, ou remet son rapport (contre signature c’est mieux certes, c’est une preuve, mais sans signature c’est la même chose). Ici, il n’est absolument pas question d’une ‘notification’ qui serait juridiquement nécessaire.
Le syndic est dans l’obligation de joindre ce compte-rendu à la convocation !!! (et là , oui, la 'notification' est obligatoire)
Effectivement, il faut bien différencier l’art. 22 et l’art. 11:
Art. 22 : il est obligatoire pour le CS de rendre compte à l’AG, chaque année, de l’exécution de sa mission (dont contrôle de la gestion du syndic).
Art. 11 : il est obligatoire pour le syndic de mettre ce compte-rendu dans la convocation.
Oui, ce compte-rendu du CS est dans le II de l’art. 11. : ce qui veut simplement dire que s’il a été ‘oublié’ par le syndic, cela ne joue dans la validité des décisions.
Mettre ce compte-rendu dans l’enveloppe convocation n’en est pas moins obligatoire pour le syndic !
Encore une fois, ne pas confondre absence d’obligation avec absence de sanction !
Pour finir, comme vous parlez très justement d’information préalable de l’AG, et surtout qu’ « Une atteinte à ce principe constitue un vice de l'assemblée, au moins pour les décisions pour lesquelles le rapport aurait dû fournir des informations ».
Je vous salue pour cette affirmation osée et vous suit en lançant alors dans ce débat la piste suivante :
Si il y a bien une décision pour laquelle le rapport du CS sur l’exécution de sa mission (dont contrôle de la gestion du syndic) fournie des informations, c’est le « Quitus » !
Ce rapport est bien le document N° 1 dans lequel le CS peut rendre compte à l'AG, et l'informer avant qu'elle ne se prononce sur le Quitus, des multiples fautes de gestion du syndic.
Alors, je ne dis pas que, je pose simplement la question suite à ce que vos propos suggèrent :
« Vice d’AG » si le syndic ‘oublie’ de joindre le rapport du CS à la convocation ???
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 19 janv. 2012 : 13:06:09
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Pour illustrer la discussion voici les résultats de vote du quitus de ma dernière assemblée générale :
1-Election du président de séance,
Cette résolution est adoptée à l'unanimité
Après ouverture de la séance à 19h le Président, après avoir vérifié les pouvoirs et signé la feuille de présence, remercie les copropriétaires présents et représentés et annonce :
Sont présents et représentés 1200 copropriétaires représentant 61000 tantièmes
Sont absents 1000 copropriétaires représentant 40000 tantièmes.liste nominative des absents
2-Election de scrutateurs,cette résolution est adoptée à l'unanimité
3-Election du Secrétaire de séance,cette résolution est adoptée à l'unanimité
.rapport moral du conseil syndical
.rapport du Syndic
4-Approbation des comptes de l'exercice du 01/01/2010 au 31/12/2010 pour un montant de 6.000.000 euros annexe 1
"L'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, entendu la présentation et les commentaires qui en ont été faits, notamment par le Syndic et le Conseil Syndical, approuve dans leur intégralité et sans réserve, les comptes de l'exercice du 01/01/2010 au 31/12/2010, leur teneur, présentation et répartition pour un montant de 6.000.000 euros"
Pour 48000, contre 7000, abstentions 3000, non exprimés 3000
Listes nominatives des contre, abstentions et non exprimés.
La résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.
5-Quitus au syndic pour la période du 01/01/2010 au 31/12/2010 Art24 Majorité simple.
"L'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, donne quitus au syndic de sa gestion du 1er Janvier 2010 au 31 décembre 2010"
Votes pour 46500/61000
votes contre 8500/61000 - liste nominative des contre
abstentions 3300/61000 - liste nominative des abstentions
Non exprimés 2700/61000 - liste nominative des Non exprimés
La résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.
On voit que les chiffres sont très voisins entre l'approbation des comptes et le vote du quitus.
Telle est du moins la "vox populi" du "quitus" !
ps: J'ai eu la curiosité de regarder le pv de l'assemblée précédente :
approbation des comptes du 01/01/2009 au 31/12/2009 : " l'assemblée approuve les comptes etc..."
pour:46300 contre:400 abstention:100 : adoptée
"quitus à l'administrateur judiciaire, le cabinet ... officiant en qualité de syndic pour la période du 01/01/2009 au 09/04/2009 " :
"l'assemblée générale, après en avoir délibéré ne donne pas quitus à l'administrateur judiciaire, le cabinet ... officiant en qualité de syndic, pour la période du 01/01/2009 au 09/04/2009"
pour:46000 contre:800 : adoptée
"quitus au syndic, le cabinet yyy pour la période du 10/04/2009 au 31/12/2009" l'assemblée générale donne quitus au cabinet yyy pour la période du 10/04/2009 au 31/12/2009" :
pour 46000 contre 800 adoptée.
La "vox populi" ne vote pas forcément le quitus a chaque fois qu'elle approuve les comptes, mais elle vote à chaque fois dans les mêmes proportions aux deux résolutions présentées (approbation des comptes et accord - ou refus d'accord - pour le quitus).
Donc le quitus ne va pas avec les comptes, mais les deux vont avec les moutons blancs d'un coté et les moutons noirs de l'autre (ceux qui disent toujours oui à tout et ceux qui disent systématiquement non à tout )!
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Posté - 19 janv. 2012 : 13:19:04
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jany2718 : citation: c'est vous qui le dites ; mais ce n'est pas loin de la vérité .La mission du syndic est précisée exhaustivement dans L18 .
Rien n'est prévu quant à la fixation de l'OJ .
Le syndic EXECUTE les décisions de l'AG et administre .
Exécuter les décisions ne peut signifier que le syndic organise l'ordre du jour dans son seul intérêt et sans se soucier de l'assentiment du CS dans cette préparation !
jany2718 : vous ne comprenez rien à la copropriété !!
Si le quitus n'existe pas juridiquement en copropriété et que le syndic désire le proposer à l'AG, RIEN dans le loi ne lui interdit cela !!! L'AG est libre de le rejetter ou non !!
Il est tout à fait faut que le syndic puisse organiser l'ODJ dans son seul intérêt !! Il n'a pas à obéir au CS, qui n'a pas d'autorité sur le syndic, CS qui ne dirige pas le SDC.
jany2718 : administrer la copropriété, ce n'est pas que lêcher des timbres !!!! Vous réduisez à rien le rôle et la mission du syndic et vous donnez un role immense au CS qui n'existe pas dans la loi !!!
Vous ne faites pas partie du CS!!! et pourquoi si vous avez réellement de chose à reprocher à votre syndic ?
etc : citation: « Vice d’AG » si le syndic ‘oublie’ de joindre le rapport du CS à la convocation ???
QUI va assigner le syndic pour cela !!!!
Le CS envoie son rapport d'activité pour le joindre à l'ODJ, et le syndic l'oublie !!! Le président du CS peut faire ce rapport au début de l'AG, et demandera que ce rapport soit joint au PV.
Depuis plusieurs années, je fais un long rapport d'acivité du CS, très précis sur les comptes du SDC, comptes de dépenses et travaux, ...... ET ce rapport est joint au PV ( les absents sont donc également informés)
C'est aussi le moment ou nous abordons les problèmes qui fachent, les questions des coprorpiétaires. je demande au syndic de répondre aux questions.
Il est très facile de passer aux votes sur chaque résolutions. L'AG ayant été informée sur l'approbation des comptes, sur le budget a voté, sur des réserves possibles proposés par le CS, elle se décide rapidement.
Les copropriétaires rejettent le quitus après les explications sur le danger de ce quitus et l'information complète sur les comptes du SDC donnée par le CS.
La grande majorité des problèmes et des questions diverses ayant été abordés avant le passage à l'ODJ, nous gagnons beaucoup de temps sur ce passage aux votes.
ET depuis 3 ans, la majorité des résolutions est votée à l'Unanimité !!!
Nous avons ( CS ) commencé cela avec un "grand" syndic, avec qui nous étions en conflit. Les résolutions souhaitées par le CS étaient toujours notifiées en RAR. Ce syndic ne préparait pas l'ODJ avec le CS !!!
Nous avons maintenant un syndic qui informe les copropriétaires des problèmes juridiques, comptables. L'ODJ est fait avec lui; nous sommes très satisfait de ce syndic, MAIS l'AG rejette toujours le quitus !!!!
Ce syndic ne nous joue pas le grand role du manque de confiance, il nous a informé de la pression des caisses d'assurances, et du caractère juridique de ce quitus !!!
jany2718 : ne cherchez pas des interprétations fausses de la loi. Votre syndic doit rigoler de vos élucubrations, et il lui sera facile de faire passer le quitus auprès de vos voisins.
Pourquoi une telle frousse de l'AG et du syndic ?? |
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filomat
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Posté - 19 janv. 2012 : 13:50:38
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Posté - 19 janv. 2012 : 14:05:25
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filomat : citation: Serait-il possible de voir votre modèle de résolution ? (pour le comparer avec ceux que je cite au-dessus) Mon assemblée générale (AG) ne "rejette" jamais rien  , elle adopte certaines résolutions, ou ne les adopte pas.Si vous proposez une résolution de donner le quitus et que la résolution n'est pas adoptée, c'est différent que proposer une résolution proposant de ne pas donner le quitus et qu'elle est adoptée.
filomat : charabiat que tout cela !!!!
JPM nous a écrit cela : citation: Dans tous les cas de figure, un projet de résolution doit être rédigé dns une forme positive d'acceptation de la résolution :
Les résolutions sont faites pour être adoptées. Il est donc proposée à l'AG de donner le quitus au syndic sur sa gestion de l'année passée.
Les NON sont majoritaires, l'AG a rejetté ou n'a pas adopté cette résolution !!! Les OUI sont majoritaires, l'AG a adopté cette résolution !!!!!
filomat : rejetté = n'a pas été adopté ????? pas chez vous ???
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