|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
341
 Posté - 18 janv. 2012 : 10:17:06
|
|
gedehem : citation: Ce qui montre, Philippe, et ceci dit sans vous faire injure, que vous n'avez rien compris "au sujet du film", ou du moins que vous n'en avez pas bien saisi le fil conducteur ! !
gedehem : saissez de vous prendre pour le petit génie de la copropriété, et de critiquez les intrervenants.
Vous nous faites avec gédehem un beau discours de technocrates qui n'a rien à voir avec un controle des comptes par un CS !!!!
gedehem : citation: Vient se greffer là dessus un élément important présenté par JPM : la nécessité impérieuse de « présenter des comptes », c’est à dire de rendre compte de façon exhaustive autant que faire ce peut, à la fois sur un plan comptable mais aussi sur le plan administratif ... à l'image de ce qui se passe dans l'administration et le monde de l'entreprise.
La copropriété n'est rien à voir avec une entreprise, ni avec une administration !!! cette comparaison est ridicule !!!
Quans au rapport moral et financier, je le réclame depuis des lustres à notre syndic !!!! ET pour le moment cela n'interresse pasdu tout les syndics !!!
gedehem : citation: Ce qui impose, et qu’expose le mémoire cité, un contrôle, un audit externe par une autorité à même d’apprécier non seulement l’exactitude comptable (2+2=4), mais aussi la conformité des actes de gestion (loi, réglementation), et plus encore, l’efficience et l’efficacité de ces actes de gestion (et des fonds engagés pour ce faire).
Bravo pour les charges de copropriété !!!
Mais vous-mêmes et JPM vous avez affirmé très souvent qu'un comptable n'est pas capable de comrendre la copropriété et sa gestion !!!!
vous affirmez que 80% des copropriétaires sont des ignorants, et vous nous proposez des belles leçons techniques sur des audits d'entreprises et de collectivités ou donner le quitus est une obligation !!!
Le rapport de gestion moral et financier du syndic n'existe pas en copropriété, le quitus n'existe pas en copropriété !!!!
Vous discutez sur du vent !!!
Vous êtes tous deux loin de la réalité de la copropriété: dans le beau monde des disocurs technocratiques ou de syndicalistes !!!!
gedehem citation: Je relève encore page 13 :
"...... « chaque fois que l’avance de la civilisation a suscité le
besoin de confier à un homme la propriété d’un autre homme, la sagesse d’une sorte de contrôle sur la fidélité de ce premier devient nécessaire ». L’existence d’une relation supérieur/subordonné demande alors l’intervention d’une partie tierce, susceptible de contrôler et d’informer sur l’activité de l’individu ou de l’organisation ayant reçu délégation."
Que c'est beau !!!! AMEN !!!!!
Etes vous sur que l'on parle bien de rapport supérieur/subordonné en copropriété ?????  |
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 342
Posté - 18 janv. 2012 : 10:32:23
|
"Quant au rapport moral et financier, je le réclame depuis des lustres à notre syndic !!!!"
Ce qui permet, une fois ce rapport "bien ficelé" en main, de voter le quitus ???
Que sait-on de la conformité de ce qui est rapporté, de la pertinence des fonds engagés, de leut efficacité ?
Si un compte rendu d'activité est sans doute nécessaire, il n'est certainement pas suffisant pour l'information des copropriétaires et leur permettre de décider une éventuelle décharge de responsabilité avec tous les éléments en main, ....pour statuer "en pleine connaissance de cause."
"Mais vous-mêmes et JPM vous avez affirmé très souvent qu'un comptable n'est pas capable de comrendre la copropriété et sa gestion !!!! "
OUI : un comptable aura une approche comptable (2+2=4), mais dans l'impossibilité d'apprécier la pertinence de l'acte ayant entrainé le premier '2', l'efficacité de l'acte du second '2', et encore moins la légalité/conformité de ces deux actes ayant amené ces deux "2" de dépense, ...n'étant pas "auditeur de gestion" !
Si les copropriétaires ou certains d'entre eux peuvent avoir une compétence pour vérifier la conformité comptable, les écritures, ils n'en ont certainement pas pour vérifier la conformité/légalité des actes de gestion (de tous), sans parler même de leur pertinence, de leur efficacité.
D'où l'impossibilité de donner "décharge de responsabilité, quitus.
J'ose espérer que vous n'allez pas contester cette affirmation ni les éléments avancés pour l'étayer ? 
(PS : il ne faut pas en rester à une vision "au raz des paquerettes" ! Il faut savoir regarder plus loin que le bout de son nez ou de SA copropriété") |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2012 11:09:42 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
343
Posté - 18 janv. 2012 : 11:35:18
|
Un comptable de copropriété digne de ce nom connaît parfaitement les dispositions du statut de la copropriété et les mécanismes comptables qui sont propres à l'institution.
Il existe heureusement beaucoup de comptables ayant ce niveau.
Qu'il y en ait d'autres insuffisamment formés, nul ne peut le contester.
Les défaillances de la formation professionnelle présentent des inconvénients dans la pratique mais restent sans incidence sur le régime de l'institution.
|
|
|
|
|
|
344
Posté - 18 janv. 2012 : 11:36:59
|
|
gedehem : citation: (PS : il ne faut pas en rester à une vision "au raz des paquerettes" ! Il faut savoir regarder plus loin que le bout de son nez ou de SA copropriété")
Cette remarque est totalement inutile et idiote !!!
EN réclamant un rapport au syndic, je pense que c'est un minimum pour le mandataire que de rendre des comptes et d'expliquer sa gestion devant l'AG; cela doit faire partie de sa mission sans pour cela proposer le quitus !!!!
Nous connaissons les danger de ce quitus.
Je ne suis pas le seul à constater qu'aucun syndic ne fait ce rapport !!! le législateur a obligé le CS de joindre un rapport d'activité à l'ODJ.
Le lobby des syndics et des collègues à JPM a bien fonctionné. Le CS n'a pas de pouvoirs de décision, il ne gère pas le syndic. Il est tout à , fait normal qu'il donne devant l'AG un rapport de son mandat. Je le fais depuis 7 ans !!!
Vous vous gargarisez de ces textes QUI NE REGARDE EN RIEN UN SDC DE COPROPRIETAIRES.
gedehem : Je ne suis pas au ras des paquerettes mais dans la vrai vie
de la copropriété, et non dans des considérations techniques qui n'ont pas de rapport avec cette vrai vie !!! Vous planez au dessus des cimes, en vous shootant avec de beaux textes et de belles paroles !!!
La gestion d'une copropriété n'a rien de compliquée; aucun rapport avec la gestion d'une TPE ou d'une PME.
Un auditeur de gestion en copropriété !!!!!! a quel prix ??
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
345
Posté - 18 janv. 2012 : 12:24:49
|
"La gestion d'une copropriété n'a rien de compliquée; "
Si c'est tout simple, pas de problème, alors !
Pas besoin d'en mettre 350 posts sur 18 pages, rien n'étant compliqué, chacun ayant compris que du moment où l'on a confiance en son syndic et que 2+2 font 4, ce qu'il est facile de voir, pas de problème pour donner un blanc seing, 'quitus', puisque c'est pas compliqué, à la portée du premier venu !
"Un comptable de copropriété digne de ce nom ......."
Je parlais plus haut du comptable externe, copropriétaire ou tiers, qui viendrait 'controler' la comptabilité, en tant que CS ou assistant du CS.
Car nous sommes touijours dans le "contrôle/audit externe".
A ma connaissance, sauf formation spécifique, un comptable d'entreprise ou de collectivité territorale, qui est la généralité des cas, n'a pas la compétence pour apprécier la conformité/légalité de tel acte ou engagement de fonds d'un syndic. Quant à en apprécier son efficience .....
Ce n'est pas le "comptable de copropriété" du syndic, son employé, qui viendra contester sa propre comptabilité ni les actes de son 'patron' ...
|
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2012 12:30:38 |
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
346
Posté - 18 janv. 2012 : 15:21:43
|
|
citation: Philippe388 : OUI : un comptable aura une approche comptable (2+2=4), mais dans l'impossibilité d'apprécier la pertinence de l'acte ayant entrainé le premier '2', l'efficacité de l'acte du second '2', et encore moins la légalité/conformité de ces deux actes ayant amené ces deux "2" de dépense, ...n'étant pas "auditeur de gestion" !
citation: JPM : Un comptable de copropriété digne de ce nom connaît parfaitement les dispositions du statut de la copropriété et les mécanismes comptables qui sont propres à l'institution.
Il existe heureusement beaucoup de comptables ayant ce niveau.
JPM,
Sur ce point je trouve que vous faites fausse route et ne peut que rejoindre philippe388 :
C’est toujours un plus d’avoir une culture, voire formation, supplémentaire, certes, mais on ne demande certainement pas à un comptable de syndic d’être diplômé en droit immobilier !
(cela est d’ailleurs vrai dans pratiquement tous les domaines…).
Dans un syndic-pro (sauf bien sûr un one-man syndic) :
Le gestionnaire ne tient pas la comptabilité !
Le comptable ne s’occupe pas de la gestion de l’immeuble !
…
|
 |
|
 |
 |
 |
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
347
Posté - 18 janv. 2012 : 16:10:08
|
OK pour le copropriétaire contrôleur.
Il est alors contrôleur interne.
Je pense que Gedehem noircit un peu le tableau.
Avec 1000 visiteurs / jour et les messages que certains m'envoient, je peux me faire une petite idée au sujet de la population des copropriétés et notamment des conseillers syndicaux.
Je constate que certains qui ne comprenaient rien aux comptes en 2006 se débrouillent très bien maintenant etdepuis deux ou trois ans.
C'est un échantillon modeste certes mais pas dénué d'intérêt.
Ceux qui veulent s'informer et participer activement à la gestion le font sans réelle difficulté. Tout ce petit monde manient fort bien l'informatique, les appareils de photo numériques, les machines à la ver, etc... Ce n'est guère plus difficile.
Je pense en toute conscience que 50 % des copropriétés sont dotées d'un, deux ou trois conseillers syndicaux capables de vérifier utilement les comptes.
Quant à l'audit de copropriété ? Nous ne sommes pas dans le CAC 40.
La plus grande difficulté des copropriété réside dans le contentieux. La dessus il y a beaucoup à faire car les pièges et les irrégularités pullulent. A commencer par le fait que les assignations délivrées aux syndicats de copropriétaires sont assez rarement communiquées aux copropriétaires.
Il faut aussi compter sur les informations erronées que l'on peut trouver ça et là , y compris sur des sites officiels.
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
348
Posté - 18 janv. 2012 : 16:20:52
|
Sur l'observation d'etc, je maintiens mon affirmation.
La première raison est qu'il est impossible de tenir la comptabilité d'une copropriété sans connaître le statut. C'est une évidence absolue.
Il en va de même pour le chef comptable d'une société anonyme qui ne connaîtrait pas le statut des SA.
En second lieu les institutions de formation professionnelle se conforment bien entendu à cette évidence.
Tertio : la vérité est que tout gestionnaire doit également connaître les règles élémentaires de la comptabilité des syndicats.
Vous connaissez peut être des collaborateurs de syndic qui ne répondent pas à ces exigences ? Je sais très bien qu'il en existe. C'est l'employeur qui est responsable de cette situation.
En outre, il y aurait beaucoup à faire dans le domaine de la formation des gestionnaires. C'est vrai aussi.
Certains copropriétaires systématiquement acrimonieux ont aussi leur responsabilité sur ces points.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
349
Posté - 18 janv. 2012 : 16:30:15
|
En considérant la situation au 18-01-2012 à 15h30 on peut constater que 15 personnes ont été intéressées à cette discussion et ont émis au total 346 messages en 18 pages , dont principalement ( quant au nombre des messages ) :
Pilippe388 : 73 messages, le grand vainqueur !
Gédehem : 54
Filomat : 42
Jany2718 : 40
JPM : 38
Rambouillet : 20
Etc : 18
Max2607 : 17
Oldman24 : 11
Bzh49 : 7
Réd Uni : 2
Air jordan : 2
Guymmo : 2
Louis92 : 1
( chaque page contient 20 messages).
Il serait intéressant et utile de pouvoir accéder à un message précis directement par son numéro . Cela est-il possible ?
Existe-t-il aussi la possibilité de regrouper directement tous les messages d’un même participant dans une discussion ?
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
350
Posté - 18 janv. 2012 : 16:33:26
|
Je ne sais pas trop qu'elle est la couleur du tableau (pourquoi le 'noir' serait-il plus négatif que le 'blanc', du "racisme" ?? !), mais force est de constater le rapport de "force" extremement déséquilibré entre :
- d'un coté la masse des 8 millions de copropriétaires répartis dans environ 550.000 copropriétés (?) dont une grande majorité ne connait pas grand chose (nos 80%)
- de l'autre environ 100.000 syndics (plus ?), professionnels de la gestion immobilière tous censés détenir le savoir (dont "nos" grands groupes), ce qu'ils ne manquent pas de rappeler "aux masses moutonières" lorsque quelques copropriétaires informés/bien formés (par JPM entre autres) prétendent rectifier une affiramation, ou pire la contester..
Y compris sur les comptes !
Alors le contentieux ........ 
PS :
Merci à Jany pour sa state, très parlante !
Permettez moins une autre :
4300 lecteurs, 350 interventions = 3950 personnes qui sont venues lire sans intervenir, sans doute faute de pouvoir participer au débat avec des arguments constructifs, de préférence étayés.
Reste donc effectivement à faire le tri des 350 interventions, celles inutiles, hors sujet, ... voire idiotes (si si !), celles interogatives, constructives, étayées, même si les arguments avancés sont osés.
C'est comme cela qu'on peut faire avancer le schimili ... non, le schmibili ... enfin ... les idées !  |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2012 16:46:13 |
|
|
|
351
Posté - 18 janv. 2012 : 16:49:39
|
|
JPM : citation: La plus grande difficulté des copropriété réside dans le contentieux. La dessus il y a beaucoup à faire car les pièges et les irrégularités pullulent. A commencer par le fait que les assignations délivrées aux syndicats de copropriétaires sont assez rarement communiquées aux copropriétaires.
En cas de contentieux le syndic ne gère pas grand chose, sauf de communiquer les docs à l'avocat et de passer des factures de suivi de dossier !!!!
JPM : citation: Quant à l'audit de copropriété ? Nous ne sommes pas dans le CAC 40.
ET OUI !!!!
gedehem : citation: Si c'est tout simple, pas de problème, alors !
Quelle mauvaise foi !! Comprendre qu'il ne fait pas donner le quitus est facile !! ce qui est plus difficile c'est de le faire comprendre à ses voisins copropriétaires !!!!
JPM : citation: la vérité est que tout gestionnaire doit également connaître les règles élémentaires de la comptabilité des syndicats.
et OUI !!!!! et ce n'est pas toujours le cas, surtout chez les " grands" syndics. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
352
Posté - 18 janv. 2012 : 17:19:24
|
Bonne observation aussi de Gedehem : citation: 4300 lecteurs, 350 interventions = 3950 personnes qui sont venues lire sans intervenir, sans doute faute de pouvoir participer au débat avec des arguments constructifs, de préférence étayés
J'ai déja signalé dans le passé que parmi les visiteurs non intervenants il y aussi des fins connaisseurs ou " pointures " comme on voudra qui correspondent directement avec des intervenants.
C'est plus vrai encore quand le sujet est dans Google ou autre lieu de ce genre.
|
|
|
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2137 message(s)
Statut:
|
|
353
Posté - 18 janv. 2012 : 17:25:45
|
|
citation: Initialement posté par philippe388
EN réclamant un rapport au syndic, je pense que c'est un minimum pour le mandataire que de rendre des comptes et d'expliquer sa gestion devant l'AG; cela doit faire partie de sa mission sans pour cela proposer le quitus !!!! Oui et non. Dans une grosse copropriété qui abrite une population plus nombreuse que celle de la moyenne des communes rurales, un rapport de synthèse du syndic sur l'exercice écoulé s'impose.
Dans une petite copropriété d'une dizaine de lots ou moins, une logorrhée illustrée par une débauche de graphiques ne sert qu'à expliquer pourquoi les frais de gestion absorbent la moitié du budget.
citation: Initialement posté par philippe388
La gestion d'une copropriété n'a rien de compliquée; aucun rapport avec la gestion d'une TPE ou d'une PME. Oui et non. De gros travaux pour plusieurs centaines de milliers d'euros nécessitent tout de même certaines compétences (rapports avec les entrepreneurs et leurs sous-traitants, droit du travail, assurances, sécurité, voire urbanisme). Fort heureusement, si le syndic ne les a pas, l'architecte, lui, les a.
citation: Initialement posté par philippe388
Un auditeur de gestion en copropriété !!!!!! a quel prix ?? Les associations de copropriétaires fournissent des prestations adaptées à la taille de la copropriété pour un prix acceptable.
|
Édité par - ainohi le 18 janv. 2012 17:34:20 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
354
Posté - 18 janv. 2012 : 17:32:32
|
Pour Google c'est fait !
Universimmo.com - QUITUS
www.universimmo.com/forum_un...ic.asp?...1...
En cache
+1 publié par vous pour ce contenu Annuler
2 messages - 2 auteurs - Il y a 4 jours
JPM, on ne peut vous suivre dans votre argumentation. Comme par exemple celle qui tendant à faire croire qu'un refus systématique du quitus ...
Vous pouvez voir Facebook
|
|
|
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
355
Posté - 18 janv. 2012 : 18:12:48
|
C’est vrai qu’on trouve de tout en utilisant les moteurs de recherche.
Y’a même des syndics qui ont repris le mot « quitus » dans le nom de leur société, du genre « Quitus immob***** » :
C’est quand même étrange, car, on ne le dira jamais assez, le quitus n’existe pas dans la loi et le décret…
Aussi, il semble que quelques personnes ont « Quitus » pour patronyme, j’espère qu’ils ne sont pas copropriétaires (et qu’ils ne liront pas ce sujet) ! 
Il y a apparemment pas mal de poneys qui s’appellent « Quitus » ! 
« Quitus » cherche d’ailleurs un nouveau propriét… euh maître !
http://www.chevalannonce.com/forums-2721222-quitus
Parmi les interventions sur ce ‘loulou’, vous pourrez d’ailleurs lire des commentaires très révélateurs comme :
« oué il a un enorme potentiel malheureusement on ne s'entend pas trop :( » 
PS : dans la résolution, est-il nécessaire de préciser qu’il ne s’agit pas de donner un poney ou copropriétaire au syndic ?
. |
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
356
Posté - 18 janv. 2012 : 19:11:11
|
Pour éviter d’avoir le désagrément de refuser le quitus au syndic, lors de l’AG, il suffit de ne point prévoir cette question à l’OJ. Le RFCS étant désormais incontournable ( D22) , devrait permettre très facilement cette solution de bon sens.
Pour cela, si certains estiment toujours que la volonté du CS ne peut prévaloir sur celle du syndic dans la préparation des questions de l’OJ, dans l’état actuel du décret de 1967 ( bien que rien ne permette cette lecture , au contraire : puisque selon l’Article 26 « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic … » ) , pour imposer la volonté du CS au syndic dans l’élaboration de l’OJ de l’AG, il suffit à un copropriétaire ( en principe un membre su CS ou son président) de demander l’inscription à l’OJ de la question proposant l’adoption du RFCS ( ou de sa modification, s’il existe) , lequel comportera un article précisant tout simplement et naturellement que le CS a, entre autres, pour mission de fixer l’ordre du jour de l’AG, et d’en fixer également le lieux , la date et l’heure .
Si le RFCS ou les modifications de celui-ci , sont adoptés , il devra être appliqué par les CS dès la préparation de la prochaine AG, et le syndic ne pourra que s’y conformer et se ranger à la volonté du CS dans le choix des questions à inscrire à l’OJ .
Il sera d’ailleurs plus aisé au CS d’expliquer au Syndic ( lors de la préparation de l'OJ en « concertation »… ), qu’il est préférable pour lui de ne point solliciter le quitus, plutôt que de se voir opposer un refus lors de l’AG et un désaveu public toujours désagréable ..
|
|
|
|
357
Posté - 18 janv. 2012 : 20:55:56
|
un RFCS ne peut avoir une influence sur les textes qui régissent le rôle et les responsabilités du syndic, donc pas possible jany.
le RFCS concerne le fonctionnement du Cs, non les règles du syndic.... |
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
358
Posté - 18 janv. 2012 : 21:26:10
|
Jany2718,
Encore quelque chose que vous n’avez malheureusement pas compris :
A la rigueur vous parleriez du RDC, et encore, mais le RFCS, comme son nom l’indique concerne uniquement le fonctionnement du CS et ne peut comporter des clauses disant que le CS a tout pouvoir sur le syndic sur tel ou tel point !
« contrôler » ne veut pas dire « avoir tout pouvoir sur… ».
Le CS contrôle la gestion du syndic comme il contrôle les comptes du syndicat sans pour autant pouvoir imposer toute écriture comptable.
Dans tout ça, la seule base légale pour laquelle il y a débat est le dernier alinéa de l’article 26 : « l’ordre du jour est établi en ‘concertation’ avec le conseil syndical » et ses implications.
(pas la peine d’en chercher d’autres…)
A ceux qui martelait la ‘notification’ obligatoire de l’article 10, par laquelle le CS comme tout copropriétaire (car aucune différence n’était faite avant 2010) pouvait demander l’inscription d’une question (et il le peut toujours):
- J’ai moi-même en retour continuellement rappelé la ‘concertation’ obligatoire (D26) et le fait qu’elle ait été introduite dans les textes après cette ‘notification’ (D10).
- Non, cette ‘concertation’ obligatoire ne rend pas pour autant caduque la ‘notification' de l'art. 10 :
Le CS le peut toujours, comme n’importe quel copropriétaire, et en premier lieu et surtout dans le cas où il n’y a pas eu de concertation (ne résultant pas forcément de la mauvaise volonté du syndic mais par exemple de l'indisponibilité du CS), et en second lieu avant comme après cette ‘concertation’.
Mes conclusions (qui resteront les mêmes, et j’ai d’ailleurs depuis suivi de loin les échanges supplémentaires car tout avait été dit) ont été les suivantes (toujours sur la seule base D26) :
- Rien n’empêche le syndic d’inscrire une question que le CS ne souhaite pas (comme par exemple le quitus).
- Dans l’autre sens, le syndic ne peut pas non plus s’opposer à l’inscription des questions exigées par le CS lors de cette ‘concertation’ : il doit les mettre à l’ordre du jour ‘concerté’.
Physiquement mais pas légalement (car certains font une confusion entre absence d'obligation et absence de sanction), il peut jouer l’entourloupe et ne pas le faire car cela ne sera pas un motif d’annulation de l’AG (comme il peut, toujours physiquement mais pas légalement, ne pas glisser dans l’enveloppe de la convocation votre compte-rendu d’exécution de la mission du CS car certains passages sur sa mauvaise gestion le dérange)*.
Le seul recours possible, comme je l’ai déjà exposé (et d'ailleurs pas un seul intervenant n’a à ce jour émis la moindre réserve sur la recevabilité de la demande) est que :
- Surprise (en recevant la convocation) ! l’ordre du jour est un autre que celui qui a été établi en ‘concertation’ avec le CS.
L’obligation de ‘concertation’ de l’art. 26 (d’ordre public) n’a pas été respectée :
Le juge peut donner raison au CS et au moins obliger le syndic à convoquer, à ses frais, une autre AG comportant les questions qu’il a ‘oubliées’.
*Ici, encore une fois, il n’est absolument pas question de l’art. 10 et donc de ‘notification’ (certains peuvent s'épuiser à marteler D10, cela ne change rien) car le recours s’appuie sur la seule base légale de l’art. 26 : ‘concertation’ obligatoire.
J’ai donné comme autre exemple que si le CS fait un compte-rendu écrit de l’exécution de sa mission à joindre à la convocation, le syndic est dans l’obligation de le joindre.
Pourtant, ce compte-rendu n’a absolument pas à être notifié !
Tout comme les questions exigées par le syndic lors de la ‘concertation’, remettre ce compte-rendu contre émargement est simplement une preuve plus tangible qu’un témoignage mais cela ne vaut pas ‘notification’ au sens de l’art. 64 qui, ici, n’est juridiquement pas nécessaire.
Voilà pour moi ce qui a changé depuis 2010, et bonne chance aux détracteurs pour trouver la faille en ce qui concerne la recevabilité de cette demande.
. |
|
|
|
|
|
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
359
Posté - 18 janv. 2012 : 22:57:12
|
Jany (qui tourne en rond ...) :
"... si certains estiment toujours que la volonté du CS ne peut prévaloir sur celle du syndic dans la préparation des questions de l’OJ, dans l’état actuel du décret de 1967 ( bien que rien ne permette cette lecture ....."
Vous ignorez encore une fois D.art.9, que nous avons rappelé il y a au moins 100 posts  , qui précise que celui qui rédige la convocation à l'AG et préside à sa notification doit y préciser le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que son ODJ.
Comme il appartient au syndic (ou à l'Adm.judiciaire s'il n'y a pas de syndic) et à lui seul de rédiger et notifier les convocations, D.art.26 n'y change rien, on a fait le tour de la question depuis longtemps.
Concernant une éventuelle "prééminence" du CS sur le syndic elle n'existe QUE pour les actions de controle, et uniquempent à celles-ci, ainsi que le précise L.art.17 :
"....leur exécution est confiée à un syndic placé sous le controle d'un CS."
2 remarques ici :
- ce texte de 1965 est antérieur au 31.12.1985, date à compter de laquelle la constitution d'un CS a été rendu obligatoire (L.art.21)
- ce "placé sous" veut dire que le syndic ne peut s'opposer au controle du CS, aux demandes (pièces, documents, etc ..liées à ce controle.
Point renforcé par L.art.21, sans que cela n'entraine pour autant une subordination du syndic au CS.
Pour revenir à D.art.26, pour la Xème fois, il ne change rien du tout de fondamental à la place première reconnue à tout représentant légal, qui est "la main et la bouche du mandant". Que CS et syndic se soient concertés ou pas sur l'ODJ ne change rien à la qualité et à la place des uns et des autres.
Le RFCS n'a pas sa place ici, si ce n'est qu'un Cs sans RFCS n'est pas un CS régulièrement formé. J'avance même qu'un CS sans règles d'organisation et de fonctionnement, pourtant obligatoires (D.art.22) et/ou sans président n'est pas formé du tout, n'existe pas en tant qu'entité "collège" CS. Il y a bien des conseillers individuellement mandatés, mais sans un statut interne la collectivité CS n'existe pas.
On est un peu hors sujet du "quitus".
Sauf qu'un CS doté d'un RFCS et d'un pdt ne peut rien imposer légalement au syndic pour l'ODJ (sauf notification de questions), ce qui laisse imaginer ce que pourrait faire un CS sans RFCS et/ou sans pdt, tant pour l'ODJ que pour le controle du syndic : RIEN.
Sur ce que dit Etc, on ne peut que le rejoindre... avec un gros bémol :
"- Rien n’empêche le syndic d’inscrire une question que le CS ne souhaite pas (comme par exemple le quitus).
- Dans l’autre sens, le syndic ne peut pas non plus s’opposer (formellement .ndlr) à l’inscription des questions exigées par le CS lors de cette ‘concertation’ : il doit les mettre à l’ordre du jour ‘concerté’."
Pourquoi formellement ?
Parce que rien légalement n'oblige le syndic à tenir compte de ce qui a été "concerté". Il y est contraint de fait , par les copropriétaires et donc le CS, au risque de se faire sérieusement "botter les fesses".
Il y est tenu moralement, c'est tout, ce qui est sans doute suffisant, pratique courante dans la très grande majorité des syndicats.
Sur "Concertation obligatoire" ... :
Certes, on peut prendre ses rêves pour la réalité !
Sauf que ...sollicité, le juge va regarder de près si une réunion a bien été convoquée, si elle a eu lieu, si tous en sont sortis vivants et en bonne santé.
Mais il ne lui appartient pas de décider ce qu'il est ressorti de cette réunion ni des questions à inscrire !
Entre le syndic qui va affirmer que c'est tel ODJ et le CS qui prétendra que c'est tel autre, il se déclarera incompétent.
En revanche, il sanctionnera le CS (en fait le syndicat) pour son action abusive car la réunion de concertation prévue D.art.26 a bien eu lieu, ce que nul ne conteste !
Il ne faudrait pas que certains prennent leurs fantasmes ou leur interprétation personnelle des textes pour une réalité juridique.
C'est pourquoi, et je comprends mal les réserves qui sont faites sur ce point, le CS doit notifier au syndic dès le lendemain de la réunion de concertation les questions qui ont été "concertées", éventuellement avec référence à D.art.10 en cas de relation difficile avec le syndic seul moyen de lui rendre opposable les questions demandées.
Cela a été présenté il y a au moins 150 posts, avec modèle de lettre ! (100 fois sur le métier ......)
A part 5 € pour la LRAR (frais d'administration du CS) cela ne coute rien mais peut rapporter gros.
Ajout sur cette notification :
"Sollicité, le juge va regarder de près si une réunion a bien été convoquée, si elle a eu lieu, si tous en sont sortis vivants et en bonne santé, ainsi que les questions qui en sont ressorties sur la base de la notification faite au syndic par le CS au visa de D.art.10.
Entre le syndic qui va affirmer que c'est tel ODJ et le CS qui prétendra que c'est tel autre ainsi que l'atteste sa demande d'inscription notifiée au syndic, le juge ne va pas hésiter 30 secondes. " |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2012 23:36:30 |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
Statut:
|
|
360
Posté - 18 janv. 2012 : 23:33:30
|
|
citation: Initialement posté par GédehemVous ignorez encore une fois D.art.9, que nous avons rappelé il y a au moins 100 posts , qui précise que celui qui rédige la convocation à l'AG et préside à sa notification doit y préciser le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que son ODJ.
Malheureusement D9 ne peut être interprété de cette façon !
J'ai bien relu D9, voici exactement ce que l'on peut lire :
« La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée… » et rien d'autre .
Or cette convocation et ce qu'elle contient ne peut que résulter de la concertation avec le CS :
D26 : « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic.. ..L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.»
Comment peut-on comprendre que le syndic a toute la liberté de fixer l'OJ, de fixer le lieu , la date et l'heure de l'AG ? C'est plutôt le contraire qu'il faut comprendre : le syndic doit seulement exécuter les décisions d'AG , administrer le SDC et préparer l'AG selon le souhait du CS . |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
