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 Posté - 16 janv. 2012 : 06:57:09
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c'est de l'assurance de l'agence dont on parle et non de l'assurance souscrite par le syndicat.
Mais pas d'illusion, nous sommes dans le cas d'une entreprise et tous les frais de l'entreprise sont répercutés dans les prix moyens de "vente", et dans l'espèce les honoraires moyens. |
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 302
Posté - 16 janv. 2012 : 08:26:21
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max2607 : citation: Je me trompe ?
ET OUI !!!!!
encore une fois : donner le quitus c'est décharger le syndic des fautes commises par ceuli_ci au cours de son mandat !!
Le syndicat ne pourra pas se retourner contre le syndic; sauf pour des fautes dont le SDC n'auraient pas eu connaissance !!!!
Vous avez certaienemt zappé des posts. J'ai donné un exemple trouvé sur le site de l'ARC concernant les conséquences pour le SDC d'avoir voté le quitus. relisez bien ce cas !!!
Les assurances font la pression sur les syndics afin de limiter les frais importants de procédures judiciaires. En donnant le quitus, les procédures judiciaires seront limitées, ainsi que les DI !!
Donner le quitus, c'est donner une assurance tout risque aux syndics. C'est un acte simplement juridique Ă classer dans le dossier Risques !!!
IL est évident que les primes d'assurances sont des charges du syndic, qui sont répercutées dans les honoraires. mais comme toute entreprise, faire baissez les charges d'assurances est important. Un syndic ne peut pas payer des surprimes alors que le simple vote du quitus limite cette augmentation, même si elles sont répercutées sur les SDC !!!
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oldman24
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303
Posté - 16 janv. 2012 : 11:32:26
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Bonjour,
Malgré les 15 pages consacrées à ce topic , on ne voit rien sur le cas des petits SdC qui n'ont pas de CS et où la concertation de l'art 26D s'avère difficile sinon impossible.
Les rédateurs du décret n'ont rien prévu dans ces cas ? |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 16 janv. 2012 11:33:40 |
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JPM
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304
Posté - 16 janv. 2012 : 14:18:27
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Le vote du quitus n'est pas une manifestation de confiance.
La confiance est une notion subjective, même lorsqu'elle fondée sur des éléments objectifs comme la compétence et la pratique courante d'opérations du genre de celle qu'on veut réaliser.
Le vote du quitus est objectivement la suite logique d'un contrôle strict des comptes et de la gestion n'ayant révélé aucune irrégularité.
Le modèle idéal pour nous est la réception des travaux d'un chantier dont la durée a été assez courte.
L'architecte qui conseille le maître d'ouvrage doit mettre au fond de sa poche la confiance qu'il peut avoir habituellement pour un entrepreneur.
Il doit y avoir 15 poteaux ; il y a bien 15 poteaux
Leur diamètre prévu est 0,40 ; il est bien de 0,40
Leur hauteur prévue est 5,20 ; elle bien de 5,20
Le piètement doit être un bloc de béton 1x1x1 ; il est conforme
La peinture doit être "antirouille Dupont " + 2 couches vernis Truc 12aa ; un coup de grattage permet de constater la conformité
Rideau ! Le maître d'ouvrage peut signer le PV de réception sans réserve ; on parle effectivement de quitus à ce propos.
Dans ce domaine : la carence du maître d'ouvrage à participer à la réception et/ou à donner quitus a des effets juridiques comme également le refus injustifié de quitus. En l'état des textes ce n'est pas le cas pour les copropriétés.
L'entrepreneur est-il alors absolument Ă l'abri d'un recours ? NON
S'il apparaît ultérieurement que l'entrepreneur a trafiqué le dosage du béton du piètement (d'ou affaissement de poteaux) sa responsabilité peut bien entendu être mise en cause nonobstant le quitus.
Mutatis mutandis, le modèle est applicable au contrôle de la gestion. C'est vrai avant tout lorsque l'assemblée a doté la conseil syndical d'une assistance extérieure (= architecte)
Cela reste vrai avec des accommodements en l'absence d'assistance extérieure, comme dans le cas d'un maître d'ouvrage traitant directement avec un entrepreneur.
Dans les deux cas le professionnel est tenu à des obligations d'information et de bonne foi à l'égard du profane qui sont plus étendues et la Juge en tient compte pour apprécier le comportement du professionnel comme aussi celui du maître d'ouvrage.
Si celui ci a signé le PV de réception alors qu'il n'y avait que 14 poteaux, c'est qu'il a accepté cette modification. N'importe qui peut compter jusqu'à 15.
Pareil si l'assemblée a approuvé les comptes comportant clairement une facture de travaux non décidés par la précédente assemblée. Elle a ratifié l'initiative du syndic sans même qu'il y ait besoin de quitus à ce sujet.
Si l'on se réfère à la doctrine ancienne en matière de copropriété, on constate qu'il y avait alors confusion entre l'approbation des comptes et le quitus parce que la bonne qualité de la reddition des comptes et du rapport de gestion établis par le syndic épuisaient les sources de conflit.
C'est alors tout naturellement que l'approbation des comptes s'accompagnait de l'octroi du quitus et interdisait tout recours individuel sauf preuve d'erreur, omission ou fraude.
L'évolution ultérieure et surtout l'exclusion de la répartition des charges du champ de l'approbation des comptes (possibilité pour un copropriétaire ayant approuvé les comptes de contester ensuite la répartition d'une charge) est une solution irénique plus néfaste que bénéfique pour les copropriétaires.
Mais la complexité croissante de l'administration et de la gestion parait justifier l'existence de deux questions distinctes dans l'ordre du jour
Approbation des comptes
Approbation de la gestion et de l'administration du syndicat
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305
Posté - 16 janv. 2012 : 15:10:35
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JPM : citation: Mais la complexité croissante de l'administration et de la gestion parait justifier l'existence de deux questions distinctes dans l'ordre du jour
Approbation des comptes
Approbation de la gestion et de l'administration du syndicat
Volià encore de la belle désinformation.
L'approbation des comptes est une résolution obligatoire de l'ODJ. Mais le quitus, OU l'approbation de la gestion et de l'administration du syndicat N'EXISTE PAS EN COPROPRIETE.
Avant d'approuver la gestion du SDC ou donner le quitus, le législateur devrait obliger le syndic à faire ce rapport moral et financier, comme le CS doit maintenant joindre à l'ODJ son rapport d'acivité.
C'est bien l'AG qui donne quitus, et pour cela les copropriétaires sont dans l'incapacité de controler sérieusement cette gestion et les comptes du SDC; même si la loi autorise une telle vérification entre la réception de la convoc. et l'AG !! mais les syndics refusent que les copropriétaires aillent plus loin que la vérification des facutres !!! cela ne peut être considéré comme une vérifictaion permettant de donner quitus au
syndic.
L'hisoire des poteaux est rigolote mais est juste faite pour noyer le poisson !!! jany2718 pourrait écrire à juste titre que cela est une manipulation de l'AG et une tromperie du syndic, car donner le quitus est un acte juridique précis.
On ne donne pas quitus à un maçon ou à un médecin !!!!
JPM : vous n'osez mĂŞme pas employer le mot QUITUS !!!! VOus zappez Ă©galement sur le eole de vos assurances professionnelles !!! Oubli ou une autre tromperie !!!
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GĂ©dehem
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306
Posté - 16 janv. 2012 : 15:20:09
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La démonstration de JPM a le mérite de donner "des billes" aux détracteurs du quitus systématique les yeux fermés, en prenant pour exemple la réception d'un chantier !
La réalsation en est mesurable, quantifiable, la lecture de l'étiquette des pots de peinture apportant des réponses sur les matérieux/produits utilisés. C'est objectif, factuel.
Concernant les comptes du syndicat, 2 et 2 faisant 4, tout étant vérifiable avec une bonne calculette, leur approbation ne pose dans les généralité des cas pas de problème.
Concernant la gestion elle-même, on est dans un autre domaine. Il n'existe pas de calculette pour mesurer la qualité d'un acte, d'un calibreur pour en vérifier la conformité.
On peut mettre en avant tous les copropriétaires intelligents disponibles, il ne sera raisonnablement pas possible d'apporter une répnse claire au "bon diametre de tel acte", à la conformié "mesurable" de tel autre.
Autrement dit, s'agissant d'apprécier la qualité et la légalité des actes de gestion du syndic, elle est soumise à la subjectivité des copropriétaires qui majoritairement n'y connaissent rien, non par crétinisme, mais par impossibilité de mesurer tel et tel acte ... sous réserve qu'ils en connaissent.
Si l'on y ajoute l'argument fallacieux avancé par bien de bien des syndics "Si vous ne votez pas le quitus c'est que vous n'avez pas confiance en moi", on à la tous les ingrédients de la tromperie destinée à "enfoncer" le syndicat !
Regardons les choses dans un autre sens, avancé par les défenseurs du quitus (repris par JPM) : "puisqu'il est toujours possible dans bien des cas de démontrer que l'acte contesté n'est pas couvert par le quitus, pourquoi refuser le quitus ??"
Que l'on peut alors retourner : "Puisque c'est possible, alors pourquoi vous le donner, au risque de ne pouvoir démontrer ensuite que l'acte contesté était 'couvert' ??? "
Au final, il y a très curieusement une volonté manifeste d'induire en erreur les copropriétaires, d'une part en n'expliquant pas que le "quitus" est essentiellempent un acte juridique sans rapport avec une appréciation subjective, ce que beaucoup ignorent avec l'argument de la "défiance" qui leur est opposé, mais surtout en affirmant que donner quitus n'est pas grave, parfois sans conséquence puisqu'il sera toujours possible de démontrer que l'acte en question n'est pas concerné.
Puisque ce sera parait-il facile à démonter, ne donnons pas quitus, il n'y aura rien à démontrer !
PS pour Philippe :
"donner le quitus c'est décharger le syndic des fautes commises par celui-ci au cours de son mandat !!
Ce n'est pas exact : c'est une "décharge de responsabilité" sur l'acte engagé au nom du mandant. (faute ou pas, on n'en sait rien : il ne faut pas voir des "fautes" partout quand on parle du syndic !  ) |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2012 15:45:44 |
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JPM
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307
Posté - 16 janv. 2012 : 16:00:27
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Il est évident que le rapport de gestion du syndic est déterminant.
On peut même affirmer qu'en faisant abstraction d'une décision de quitus, un rapport complet + l'approbation des comptes aboutit à éviter toute contestation ultérieure sauf le cas, très important, d'une erreur du syndic lui-même sur la qualité de l'action qu'il a réalisée, ou d'un oubli de sa part, dont il n'a pas eu conscience en temps utile.
Il s'agit en fait du seul type de cas dans lequel le problème du bien fondé d'une action en responsabilité du syndicat peut se poser.
Exemple type : oubli ou nullité d'une opposition à paiement de prix de vente pour le recouvrement des charges du vendeur.
La notion de quitus est admise par la jurisprudence.
Il est parfaitement admis d'inscrire à l'ordre du jour la question du quitus à donner au syndic. Il est donc parfaitement possible de remplacer le libellé de la question par " Approbation de la gestion ".
Tout copropriétaire qui contesterait l'inscription de cette question serait débouté. Le droit commun des institutions collectives comporte l'obligation pour le représentant légal de rendre compte de sa gestion, et la possibilité pour les membres de la critiquer.
Je répète ma question : en l'état, si l'assemblée veut formuler des réserves portant sur la gestion, où peut-elle placer en l'absence d'une rubrique dédiée de l'ordre du jour ?
Nulle part sauf si la réserve porte par exemple sur une affaire faisant elle-même l'objet d'une question : procédure contre Dupont.
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max2607
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308
Posté - 16 janv. 2012 : 16:25:11
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citation: Initialement posté par philippe388max2607 : citation: Je me trompe ?
ET OUI !!!!!
Lors de mon intervention je disais :
citation: Initialement posté par maxou Vous dites que le syndic réclame QUITUS car il est pressé par son assurance à ce niveau...
Si on ne donne pas quitus, quel est le risque ? Celui que l'assurance demande une surprime pour pallier à l'éventualité d'avoir à réparer les fautes comises par le syndic...
Cette surprime sera entièrement supportée par le syndicat donc, je ne vois pas pourquoi l'assurance presserait le syndic à avoir le quitus ?
Je ne vois pas, vu votre réponse, où est mon erreur ?
L'assurance presse bien le syndic pour avoir ce quitus et s'il ne l'a pas risque de faire monter le prix de la prime.
En conséquence, cette prime sera bien payé par les copropriétaires et non le syndic, c'est ce que vous expliquez ici :
citation: Initialement posté par philippe388
encore une fois : donner le quitus c'est décharger le syndic des fautes commises par ceuli_ci au cours de son mandat !!
Les assurances font la pression sur les syndics afin de limiter les frais importants de procédures judiciaires. En donnant le quitus, les procédures judiciaires seront limitées, ainsi que les DI !!
Donner le quitus, c'est donner une assurance tout risque aux syndics. C'est un acte simplement juridique Ă classer dans le dossier Risques !!!
IL est évident que les primes d'assurances sont des charges du syndic, qui sont répercutées dans les honoraires. mais comme toute entreprise, faire baissez les charges d'assurances est important. Un syndic ne peut pas payer des surprimes alors que le simple vote du quitus limite cette augmentation, même si elles sont répercutées sur les SDC !!!
Je n'ai peut ĂŞtre pas tout lu certes, mais vous non plus il me semble et pourtant ma prose n'est pas loin !
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309
Posté - 16 janv. 2012 : 16:40:16
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JPM : citation: La notion de quitus est admise par la jurisprudence.
Il est parfaitement admis d'inscrire à l'ordre du jour la question du quitus à donner au syndic. Il est donc parfaitement possible de remplacer le libellé de la question par " Approbation de la gestion ".
Tout copropriétaire qui contesterait l'inscription de cette question serait débouté. Le droit commun des institutions collectives comporte l'obligation pour le représentant légal de rendre compte de sa gestion, et la possibilité pour les membres de la critiquer.
JPM : mais tout cela continue dans la grande désinformation des syndics. On ne parle plus de quitus mais d'approbation de la gestion, ce qui est exactement le même chose. ET juridiquement l'AG vote la même décharge des fautes.
Vous avancez des évidences que le quitus peut être proposé, donc l'approbation de la gestion également, mais vous ne dites toujours pas la vérité sur cette décharge de responsabilité et la pression des assurances pour avoir ce quitus !!!
JPM : citation: Je répète ma question : en l'état, si l'assemblée veut formuler des réserves portant sur la gestion, où peut-elle placer en l'absence d'une rubrique dédiée de l'ordre du jour ?
Super !!! Vous savez très bien que les réserves émises par des copros ne servent strictement à rien !!! il est très difficile pour un copropriétaire d'attaquer le SDC !!!
Difficultés évidentes pour se défendre,alors l'AG doit voter le quitus !!!! C'est l'assurance pour le SDC de pouvoir agir en justice sans que le juge sorte ce quitus votée par l'AG.
JPM : Vous nous confirmez par ces posts successifs la belle manipulation, la belle tromperie des syndics, et vous ommettez de signaler le caractère juridique du Quitus !!!!
JPM : citation: La notion de quitus est admise par la jurisprudence
Magnifique !!!! voilà ce que chaque AG entend tous les ans !!! la jurisprudence admet le quitus !!! Mais il faudrait ajouter en faveur du syndic si le quitus est voté par l'AG, et en faveur du SDC si le quitus est rejetté !!!
JPM : rien Ă dire vous ĂŞtes un vrai syndic !!!!
Vous connaissez bien la leçon : " comment entortiller l'AG pour faire voter le quitus sans dire la vérité sur les conséquences pour le SDC ", " comment faire croire que le quitus est une obligation légale", "comment faire croire sue le SDC n'aime pas son syndic quand il ne donne pas le quitus", et " comment fiare croire aux copropriètaires qu'il peut emmettre des réserves lors de l'AG pour conserver son droit de contestation devant le TGI" !!!!!
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GĂ©dehem
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310
Posté - 16 janv. 2012 : 16:45:49
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"Je répète ma question : en l'état, si l'assemblée veut formuler des réserves portant sur la gestion, où peut-elle placer en l'absence d'une rubrique dédiée de l'ordre du jour ? "
Sur la question : "Quitus au syndic" ...... quasi systématiquement inscrite dans bien des syndicats ! (*)
Mais que veut dire "réserve" ????
Quel est l'effet juridique d'une "réserve" qui ne serait pas suivi d'une contestation en raison d'un litige ?
Faut-il faire "réserve" sur tous les points avancés par le CR de gestion du syndic au cas où, pour protéger le syndicat dans l'avenir ????
Autant ne pas donner quitus ! 
Ici il faut préalablement relever que curieusement, si le CR d'activité du CS a été rendu obligatoire, il n'en est rien pour le syndic. Oubli ou volonté délibérée ??? 
S'il est souhaitable que ce CR soit fait, il ne peut pour autant ĂŞtre "mesure" d'un acte !
Rapporter un acte, qui plus est sous son meilleur jour dans des domaines parfois "pointus" (procédure recouvrement créances par ex.), ne permet pas d'en mesurer ni la pertinence ni la conformité.
La question "où les réserves" est donc sans objet, et sur le fond sans intéret : il n'y a pas de réserve lorsque le quitus n'est pas donné.
Prétendre sérier les actes pour déterminer que celui-ci mérite une "réserve", qui doit être motivée, relève de la haute voltige.
Et à l'extreme, si les "reserves" sont telles qu'il n'est plus possible de travailler sereinement "avec ce cheval foi qui nous entraine dans le fossé", on change de syndic.
Mais si on est à priori content et qu'il ne semble pas y avoir de gros problème, on refuse le quitus pour se protéger au cas où et on désigne à nouveau le sortant au besoin avec une augmentation d'honoraires tellement on est content de lui ... .
(*) pour ma part je ne suis pas du tout pour la suppression de la question : je suis pour le refus/rejet du quitus, c'est à dire un acte volontaire du syndicat (voir résolution proposée), ce qui n'est pas la même chose. |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2012 17:00:49 |
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311
Posté - 16 janv. 2012 : 16:56:57
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gedehem : citation: Oubli ou volonté délibérée ??
OH !!! je connais la réponse !!
JPM : faites vous un rapport moral et financier sur votre gestion chaque année ???? Hors la copropriété, ce rapport est une obligation, et le vote du quitus suit ce rapport.
Ne comparez pas un rapport annuel dans des collectivités locales ou des sociétés anonymes. Cet argument ne tient pas en copropriété, car le rapport du syndic n'existe pas. |
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GĂ©dehem
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312
Posté - 16 janv. 2012 : 17:02:42
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Il faudrait en finir une bonne fois : JPM est retraité, même s'il est toujours actif comme beaucoup de retraités !  |
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313
Posté - 16 janv. 2012 : 17:06:12
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max2607 : Le fait que le SDC paie dans les honoraires du syndic la hauuse des ses propres charges dont l'assurance, n'a strictement rien Ă voir avec le Quitus !!!!
Le risque de donner quitus au syndic n'a rien Ă voir avec des augmentations de primes !!!
Encore une petite lecture des posts précédents !!!
DĂ©charger de ses fautes le syndic sur sa gestion de l'exercice soulis aux votes de l'AG est LE risque que le SDC n'a pas Ă prendre, quelque soit la gestion, bonne ou mauvaise , du syndic.
La pression des assurances pro des syndics est une évidence et bien connue. Donner quitus c'est limiter les contentieux, les conflits, les frais d'avocats, des charges supplémentaires, les condamnations, et DI !!!
Les assurances ne désirent pas qu'il y ai beaucoup plus d'accidents de voitures, de morts et de bléssés !!! |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 16 janv. 2012 : 17:37:33
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citation: Initialement posté par philippe388Les assurances ne désirent pas qu'il y ai beaucoup plus d'accidents de voitures, de morts et de bléssés !!!
NON :
Erreur : les assureurs ne sont pas des philanthropes .
Le sinistre est la raison même de l'existence de l'assureur et la cause de sa richesse, s'il est bien géré, car bien évidemment c'est la mutualité des assurés qui finance les sinistres en payant des cotisations adossées aux risques de chacun. La marge de l'assureur est proportionnelle à son chiffre d'affaires , cà d à la charge totale des sinistres , à partir de laquelle il adapte son tarif.
Cela à toutes fins utiles et pour fixer les idées !
Il serait intéressant de savoir si vraiment les assureurs de RC des syndic professionnels leur demandent des comptes sur le nombre de quitus obtenus et refusés pour fixer les cotisation de la prochaine échéance ... Cela me paraît peu probable ou peu raliste car trop compliqué à obtenir et contrôler . En revanche il est certain que la prime pourra être augmentée après sinistre , et , à cet égard, l'assureur connaît les déclarations de sinistres que lui aura faites le syndic... |
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Posté - 16 janv. 2012 : 18:03:07
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jany2718 : le retour de jany2718.
Le sinistre est la raison mĂŞme de l'existence de l'assureur et la cause de sa richesse,
OH !!!!! Vous voulez dire que plus il y a de sinistres, plus les assurances sont riches !!!!
C'est tout Ă fait FAUX.
Vous semblez ignorer que les gros sinistres - tempĂŞtes, inondations,.... plombent les comptes des assureurs.
Ce n'est pas le nombre de sinistres qui constituent le CA d'un assureur mais le montant des quotisations d'assurances. Plus il y a de gens assurés pour tout et n'importe quoi, plus le CA est important; moins il y a de sinistres à rembourser, plus le bénéfice sera important !!!
Lorsque les sinistres augmentent, les cotisations augmentent, mais cela ne veut pas dire que le bénéfice de l'assureur augmentera aussi, c'est plutot le contraire/
jany2718 : attention à ne pas confondre CA et bénéfices !!!
jany2718 : citation: En revanche il est certain que la prime pourra être augmentée après sinistre , et , à cet égard, l'assureur connaît les déclarations de sinistres que lui aura faites le syndic...
jany2718 : ne mélangez pas le quitus avec des sinsitres du SDC de copropriété !!!
Le SDC est assuré, mais cela ne concerne en rien le syndic et son quitus. Naturellement si le nombre de sinistres dans la copropriété et non chez le syndic !!, augement la prime va augmenter !!
Le quitus est une assurance supplémentaire pour le syndic. C'est l'assurance qu'il sera déchargé de fautes commises pendant son mandant. Avoir ce quitus limitera le risque de contestation auprès des tribunaux !! donc le risque de perdre quelques proçès, de payer des charges d'avocats, ......
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Jany2718
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316
Posté - 16 janv. 2012 : 18:13:50
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citation: Initialement posté par Jany2718
En revanche il est certain que la prime pourra être augmentée après sinistre , et , à cet égard, l'assureur connaît les déclarations de sinistres que lui aura faites le syndic...
Bien Ă©videmment il s'agit ici des contentieux opposant le syndic au SDC ( dans le cadre de la RC pro. du syndci ) et non les sinistres DDE ou incendie ou accidents du SDC ! |
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max2607
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317
Posté - 16 janv. 2012 : 18:23:20
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citation: Initialement posté par philippe388max2607 : Le fait que le SDC paie dans les honoraires du syndic la hauuse des ses propres charges dont l'assurance, n'a strictement rien à voir avec le Quitus !!!! Le risque de donner quitus au syndic n'a rien à voir avec des augmentations de primes !!! Encore une petite lecture des posts précédents !!! Décharger de ses fautes le syndic sur sa gestion de l'exercice soulis aux votes de l'AG est LE risque que le SDC n'a pas à prendre, quelque soit la gestion, bonne ou mauvaise , du syndic. La pression des assurances pro des syndics est une évidence et bien connue. Donner quitus c'est limiter les contentieux, les conflits, les frais d'avocats, des charges supplémentaires, les condamnations, et DI !!! Les assurances ne désirent pas qu'il y ai beaucoup plus d'accidents de voitures, de morts et de bléssés !!!
philippe388, on ne se comprend pas très bien ...
Il ne me semble pas avoir dit que de donner le quitus faisait que les primes d'assurance augmentait, mais l'inverse, à savoir que le fait de ne pas donner le quitus au syndic fasse que l'assurance pouvait en conséquence augmenter sa prime vu que le risque augmentait...
Vous dites que "le risque de donner quitus au syndic n'a rien à voir avec des augmentations de primes"... bien sûr que si puisqu'en l'occurence s'il y a mauvaise gestion de la part du syndic il y a risque de procédures et donc frais à venir !
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Édité par - max2607 le 16 janv. 2012 18:24:57 |
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JPM
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318
Posté - 16 janv. 2012 : 18:52:36
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Quand la question " quitus au syndic " figure distinctement dans l'ordre du jour on peut considérer que cela équivaut à approbation de la gestion et de l'administration.
Il est donc possible d'insérer des réserves
- soit en donnant le quitus dont le champ est limité par les réserves. Une affaire faisant l'objet d'une réserve précise et motivée ne peut être couverte par le quitus
- soit en refusant le quitus au syndic en renouvelant néanmoins son mandat ou en ne le renouvelant pas.
Il est en particulier possible d'insérer une réserve portant en réalité sur les comptes. Une facture déterminée est contestée pour tel motif.
Il n'est pas possible logiquement de l'insérer dans la rubrique des comptes puisque méthématiquement ils sont justes. La réserve insérée dans la rubrique "quitus " permet une action éventuelle.
Mais par ailleurs, il a été constaté que le compte d'un vendeur demeure débiteur d'une somme importante. Le syndic n'a pas pu justifier la réalisation d'une opposition entre les mains du notaire.
L'insertion d'une réserve à ce sujet oblige pratiquement le syndic à effectuer une déclaration de sinistre à son assureur RCP. S'il ne la fait pas, l'assureur restera tenu d'indemniser le syndicat mais pourra se retourner contre son assuré en raison de la tardiveté de sa déclaration.
De plus, la réserve peut (et à la vérité doit) être assortie d'une autorisation au syndic d'agir en justice pour obtenir l'indemnisation du syndicat. Cette autorisation vaudra pour le successeur si le mandant du syndic n'est pas renouvelé. En principe la notion d'incident de séance justifie la validité de la décision bien que la question de l'autorisation n'ait pas figuré à l'ordre du jour.
L'insertion de réserves a par ailleurs l'avantage de constituer une " mémoire " des questions litigieuses. Cela peut notamment faciliter ultérieurement une révocation du syndic. Plus généralement, cela sert à ne pas oublier l'existence de litiges potentiels avec un copropriétaire ou un tiers jusqu'à extinction du délai de prescription (quand le syndicat est en position de défendeur potentiel).
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GĂ©dehem
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319
Posté - 16 janv. 2012 : 18:55:19
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Pardon, mais ce dernier aspect d'un débat qui en est à sa 16ème page, soit au moins 10 pages de trop, est totalement accessoire !
Qui connait ou est capable d'estimer la part "assurance RCP" imputée à tel syndicat pour sa gestion par le syndic ????
Serait-ce là un motif de donner quitus par crainre d'être imputé de 22,78 € d'une éventuelle part de "surprime" pour "refus du quitus" ??
Pardon,mais cela est risible !!!! 
Fait-on autant d'histoires pour l'augmentation de la ramette de papier ou pour les tarifs appliqués aux copies de documents ???
Il serait préférable de se pencher sur ces questions plutot que sur une prétendue augmentation de prime d'assurance RCP dont personne ne sait rien !!
(Entre nous, combien de syndicat/CS demandent Ă leur syndic une attestation de son assurance RCP, ainsi que celle du garant financier avant montants couverts ???
Alors la quote-part de prime .....)  |
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320
Posté - 16 janv. 2012 : 19:30:49
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gedehem : vous voyez vous commencez Ă vous Ă©nerver !!!
Il est vrai que l'histoire des surprimes des assurances du syndic est assez loufoque !!!
IL vaut mieux se préoccuper de la propre assurance du SDC !!! il y a toujours des centianes d'euros à gagner. les syndics ne négocient jamais les primes, aucune mise en concurrence n'est faite. Volià une mission du CS importante. Nous avons changé d'assureur, - 20 % sur les primes et une assurance beaucoup sérieuse. L'ancien contrat datait de 20 ans, avec des augmentations annuelles constantes et sans sinistres !!!! et surtout sans tenir compte des améliorations de la résidence. D'ailleurs les surfaces pris en compte ne correspondaient à rien et très surévalués !!! Les pavillons de 2 étages étaient pris en compte pour 3 et 4 étages !!!
Même si le quitus a une importance, surtout pour les syndics, il y d'autres choses plus importantes en copropriété.
On parle beaucoup du principe de précaution !!! voilà l'argument pour rejetter ce quitus en 3 seconds et demies !!!
Les copros ne comprennent rien au quitus, les syndic racontent que des histoires, alors appliquons au SDC le principe de précaution : pas d'explications nécessaires du syndic, l'AG rejette le quitus.
L'AG passe à la résolution suivantes sans s'occuper de réserves possibles en qui seuls les syndics croient, car aucun copro. n'ira au tribunal, ou si peu !!!
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