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bzh49
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281
 Posté - 14 janv. 2012 : 22:14:06
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Merci Gédehem, je n'avais pas connaissance de cette possibilité qu'a l'AG d'amender un projet donc tout le reste des interrogations est sans objet.
je n'ai plus que quelques milliers de posts en retard pour devenir compétent |
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 282
Posté - 14 janv. 2012 : 23:46:09
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filomat : citation: Un copropriétaire peut à mon avis demander que l'on mette à l'ordre du jour la question du quitus avec un projet de résolution de vote "contre" et le syndic ajouter une autre résolution de vote "pour" ... à moins qu'il ne faille mettre deux questions distinctes à l'ordre du jour : celle du pour et celle du contre.
filomat : citation: Question inscrite accompagnée de projet de résolution 'vote pour le quitus' votée : "valide"
Question non inscrite 'rejet du quitus' avec résolution 'vote contre le quitus' votée : "non valide".
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Totalement " débile" filomat ! vous n'avez rien compris à ce quitus depuis 15 pages, et à l'organisation d'une AG etr de son ODJ.
VOius avez aussi oublier une résolution pour l'absention et une une autre pour ceux qui ne vonrt pas se prononcer !!!
filomat : Une seule résolution concerne le quitus : on vote contre, pour, ou on s'abstient.
filoamt : citation: L'assemblée n'a pas dit oui ? Alors elle n'a rien dit.
Du grand délire !!
Une décison d'AG n'est pas qu'une adoption !!! elle peut rejetter la résolution, cela parait si simple à comprendre. mais par pour tout le monde.
filomat : citation: Si l'assemblée n'adopte pas la résolution d'accorder le quitus elle n'a rien décidé, le syndic peut redemander son quitus l'année prochaine.On n'a pas répondu oui à sa demande, mais il peut toujours "répéter la question".
Si l'assemblée adopte la résolution de refuser le quitus , alors elle a décidé, le syndic ne peut plus poser la question de son quitus à n'importe quelle assemblée ultérieure, on lui a déjà répondu.
OUh !!!!!
le syndic posera la quastuion du quitus chaque année. Bienévidement pour la seule raison que son assurance lui impose pour que le SDC le décharge de sa responsabiliér sur les fautes commises de l'année passée !!!
On adopte pas le quitus pour les 20 années à venir !!!
filomat : citation: ps : pour ce qui est de ne pas voter le quitus préalablement à la désignation le syndic n'est pas fou : si on ne vote pas le quitus d'abord il retire sa candidature !... Bien que l'assemblée puisse toujours lui dire "je n'ai pas confiance pour ce que vous avez fait j'ai confiance pour ce que vous allez faire". Un peu curieux tout de même, raison pour laquelle en général le quitus est voté en premier.
:
Le quitus et le renouvellement du syndic n'ont rien à voir !!!
Le quitus peut être réfusé même si le SDC est très satisfait de son syndis. Cela n'a rien à voir avec la confiance que l'on donne au syndic. Encore une fois le quitis n'est que juridique. Une assurance supplémentaire pour le syndic. L'AG le décharge de ses fautes.
Le renouvellemtn du contrat peu venir avant ou après le vote du quitus !!!!
On peut approuver les comptes sans réserves et rejetter le quitus, CAR il faut rejetter le quitus systématiquement !!!!
filomat : avez vous bien saisi le role du syndic et que signifie syndicat de copropriétaires.  Avez vous au moins assisté à une AG ???
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max2607
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283
Posté - 15 janv. 2012 : 08:08:01
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citation: Initialement posté par GédehemC'est une " Résolution" soumise à un vote, pas une phrase ..... Résolution qui est celle-ci : "L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions pris par le syndic au nom du syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic."OUF ! On est revenu 12 pages en arrière, au sujet du film :....au quitus !
Oui, nous sommes revenu au sujet du film, mais quelle diarrhée !!!
Pour en revenir à cette "résolution", je la ferai mienne si vous n'y voyez pas d'inconvénient !
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Édité par - max2607 le 15 janv. 2012 08:09:14 |
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284
Posté - 15 janv. 2012 : 08:15:20
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sachant qu'il faudra qui de gedehem ou de jpm en a la paternité.
Au cas où, on les remercie tous les deux !!!!!  |
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Gédehem
Pilier de forums
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285
Posté - 15 janv. 2012 : 10:42:20
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JPM n'étant manifestement pas favorable au rejet systématique même étayé du quitus, je me demande qui cela peut bien être ...???
Sur le fond, peu importe ...... 
"......... mais quelle diarrhée !!! "
C'est vrai qu'il y en a qui ont des coliques chroniques !!!!  |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2012 10:46:45 |
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JPM
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286
Posté - 15 janv. 2012 : 11:28:08
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Je ne suis pas l'auteur de cette résolution qui est juridiquement dépourvue d'intérêt et présente les copropriétaires comme de pauvres hères incapables de gérer leur bien.
Parmi ceux qui prétendent ne pouvoir exploiter la balance comptable d'un syndicat de copropriétaires, ils sont peu nombreux à être réellement inaptes à le faire. Je l'affirme formellement par expérience personnelle.
Depuis dix ans j'ai été en contact avec un certain nombre de ceux qui ont bien voulu et pris la peine d'aller fureter dans les études comptables de mon site. Je connais ceux qui après avoir transpiré à s'initier aux bases de la copropriété et de la comptabilité, ont commencé six mois après à faire des observations, signaler des anomalies ou erreurs, suggérer des améliorations dans la présentation, communiquer des modèles intéressants et finalement collaborer utilement à ces travaux.
Pour la plupart, il s'agit de copropriétaires de rang modeste ou moyen qui, initialement profanes, sont devenus des copropriétaires capables d'exploiter les documents comptables. Il m'est arrivé d'avoir des contacts avec leurs syndics professionnels et d'entretenir avec ceux-ci des relations courtoises et réciproquement fructueuses.
Un grand nombre des mises à jour effectuées sont le fruit de ces échanges. Les plus récentes concernent le traitement des salaires des gardiens et concierges, avec la finesse un peu pinailleuse d'enregistrer en produit l'indemnité retenue au titre de l'avantage logement.
Pardon pour cette digression un peu personnelle, mais il est énervant qu'on présente les copropriétaires comme des incapables majeurs qu'il faudrait systématiquement doter de mesures d'assistance pour la vue courante.
Je ne suis pas seul dans le forum UI Ã formuler cette observation.
Pour autant, j'admets bien volontiers qu'avec certains syndics les rapports ne sont pas faciles. J'admets l'opportunité, voire la nécessité pour certains CS de se faire assister.
Sur ce point je me borne à rappeler la primauté de l'assemblée générale pour prendre les décisions appropriées et faire le choix de l'organisme d'assistance, sans contester le principe de l'assistance.
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287
Posté - 15 janv. 2012 : 11:41:23
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citation: Je ne suis pas l'auteur de cette résolution qui est juridiquement dépourvue d'intérêt et présente les copropriétaires comme de pauvres hères incapables de gérer leur bien.
mais c'est une phrase que vous proposez sur votre site... je vous adore jpm |
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288
Posté - 15 janv. 2012 : 12:01:22
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JPM : citation: Pardon pour cette digression un peu personnelle, mais il est énervant qu'on présente les copropriétaires comme des incapables majeurs qu'il faudrait systématiquement doter de mesures d'assistance pour la vue courante.
Je suis entièrement d'accord avec vous !! Mais vous ne l'avez pas souvent affirmé de la sorte.
Mais cela est contradictoire avec vos propos sur le rejet du quitus ???? vous estimiez que cela n'engageait pas le CS a approfondir le controle des comptes !!! EN quoi le rejet du quitus interresserait le CS, qui est totalement indépendant du syndic !!!
La difficulté en comptabilité est tout ce qui concerne le social !!! salaires, charges,.... Pour le reste, le nombre d'écritures est très faibles en copropriété, il est facile de rechercher toutes les contreparties entre les relevés de banques, les factures, les paiements, ET le grand livre !!!
Dans les PME, les secrétaires comptables sont même généralement plus fortes que le comptable !!! Les lois, les taux changent au moins 2 fois par an.
"L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions pris par le syndic au nom du syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic."
max2607 : cette phrase n'est pas la résolution en elle-même mais la décision de l'AG sur la résolution du quitus.
Le syndic ne va pas proposer ce texte à l'ODJ ??? à 99.99% c'est le syndic qui demande le quitus et non le CS ou in copropriétaire !!!! Le syndic demande le quitus pour qu'il soit adopté ( presison des assureurs !!)
Le président de séance devra bien vérifier que sur la demande de donner le quitus l'AG a rejettée cette question, et que cette phrase soit la réponse à cette question ET portée au PV !!!
C'est exactement ce que l'on dit depuis le début de ce poste !!!! Pas de jugement de valeur, pas de manque de confiance, mais que du juridique.
Jany2718 : par cette simple phrase le SDC ne dégarge en rien la repsonsabilité du syndic sur d'éventuelles fautes !!!! L'AG se dit non qualifié pour juger de la légalité ou de la conformité de certains actes de gestion.
Fastoche !!!! |
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bzh49
Contributeur actif
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289
Posté - 15 janv. 2012 : 12:03:37
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JPM:
Votre intervention est honorable mais si l'on se place d'un point de vue statistique les personnes que vous croisez dans votre cabinet et qui sont tout à fait respectable son nettement moins nombreuses que celle que vous "gérez" au titre des copros qui sont celles là votent en majorité.
Gédhem à écrit de nombreuses fois qu'il y a 20% de gens qui savent ce qu'ils font dans une copro et 80% donc qui ne le savent pas vraiment. Je pense qu'il est en dessous de la réalité, notamment avec l’afflux des nouveaux accédant à la propriété pour défiscalisation car aucune information n'est faite
par les vendeurs dans ce sens sur les droits,devoirs et risque car ce n'est pas vendeur de dire d'un coté c'est une source de revenu sans risque et de l'autre c'est la loterie pendant au moins 9 ans, commencer à croiser les doigts.
C'est l'ensemble qu'il faut préserver des dérives ou erreurs possibles en faisant voter cette résolution intelligente. |
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290
Posté - 15 janv. 2012 : 13:08:34
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bzh49 : rien n'empêche les primo accédants à se documenter, à poser des questions à leur syndic, .... Le net est pour cela fabuuleux; chacun peut consulter textes de lois, forums déchanges, .....
IL évident qu'un CS qui se documente, qui a quelques connaissances comptables, qui est informatif, .....est nécessaire à la bonne marche de la copropriété.
Mais le manque d'intérêts, le déficit de lecture, le manque de dialogue concerne la société en générale !! Il suffit d'écouter la grande majorité de nos dirigeants, de droite comme de gauche, pour comprendre que la simple culture personnelle est loin de leur préocupation!!!
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filomat
Contributeur vétéran
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291
Posté - 15 janv. 2012 : 14:00:09
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J'ai une page de retard, la citation ci après est sur la 14
citation: Initialement posté par Gédehem
Je confirme : c'est absurde !
Ce n'est pas parce qu'une AG a refusé ou donné quitus qu'on ne peut pas recommencer l'année suivante dans le même sens ... ou dans un autre !
Le refus du quitus pour l'exercice 2011 n'interdit pas de le donner en 2012 ...ou inversement.
Vous m'en "bouchez un coin" gédehem (mais je vous fais confiance, je vous donne quitus !) ... J'étais tout à fait persuadé qu'on ne pouvait pas retirer le quitus une fois qu'on l'avait donné !
Finalement alors, JPM a raison, ce n'est pas si grave de l'accorder si on peut ensuite le reprendre !
Maintenant je voterai "pour" le quitus comme tous les autres copropriétaires de ma copropriété, qui sont nombreux, et je renonce à envoyer mon modèle de lettre au syndic, j'ai peur qu'il ne me fasse ensuite un procès comme je n'y connais rien.
La masse des copropriétaires n'est pas seulement ignorante, gédehem, elle a peur, car l'ignorance engendre la peur, et la peur engendre l'obéissance, et l'obéissance engendre la "sérénité" !
Oui, philippe j'ai participé aux assemblées générales de ma copropriété, environ une cinquantaine, peut-être plus que vous puisque je suis peut-être plus vieux, ou moins jeune ... Vous n'êtes pas tendre mais je ne me formalise pas, je suis là pour apprendre et vous en savez plus que moi, vous exercez des responsabilités collectives alors que cela n'a jamais été mon cas, donc j'essaie de retirer le maximum de vos commentaires.
Vous me rappelez un professeur de physique a qui j'essayais d'en mettre plein la vue en lui parlant de la couche "antépénultième" des électrons et qui après m'avoir longuement écouté m'a simplement répondu "je vous mets un 2, vous n'avez aucun sens de la physicochimie !"... et je ne lui en veux pas, cela m'a beaucoup servi par la suite ! L'humilité est la première des vertus !
Pour moi le syndic est une personne à qui je fais confiance : à la fin de son mandat et à moins d'avoir la preuve, ou le sentiment, qu'il ne l'ait pas méritée, je lui accorde le quitus, nous restons bons amis et repartons pour un nouveau mandat.
Si je ne pouvais pas faire confiance au syndic ce ne serait pas la peine d'en avoir un.
La "confiance" gédehem ... Tout est dans la confiance ! ... au moins au niveau de la "masse" des copropriétaires ... et c'est la masse qui vote, et la majorité a toujours raison , quand elle est libre et éclairée, bien entendu, et dans les temps présents, fort heureusement, mes voisins le sont suffisamment (libres et éclairés), et en plus ils sont "sages" donc "sereins" . |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
Modérateur
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292
Posté - 15 janv. 2012 : 15:13:14
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Il ne s'agit pas " de reprendre le quitue " donné.
Il s'agit de constater, dans certains cas :
- soit l'existence d'un acte du syndic qui avait été caché
- soit l'irrégularité d'un acte du syndic que les copropriétaires profanes, même bons pères de famille normalement avisés, ne pouvaient déceler
- soit les conséquences d'un acte du syndic que les copropriétaires profanes, même bons pères de famille normalement avisés, ne pouvaient prévoir
Sur ces trois points, la jurisprudence est constante : le quitus est inopposable aux copropriétaires.
Il subsiste pour les autres actes qui avaient portés à la connaissance de l'assemblée.
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Gédehem
Pilier de forums
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293
Posté - 15 janv. 2012 : 15:22:07
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Ce qui montre, Filomat, que malgré vos nombreux passages sur UI, vos interventions, l'expérience de l'age et surtout une cinquantaine d'AG de copropriété, vous n'avez toujours rien compris à la nature du 'quitus', qui, comme nous nous evertuons à le dire et écrire, n'a absolument rien à voir avec la confiance (ou inversement la défiance) que l'on peut avoir en son syndic.
Et sans même vous en rendre compte, vous apportez la contradiction à JPM : on peut très bien s'interesser à "sa" copropriété, participer à 50 et quelques AG, avoir roulé sa bosse un peu partout, il n'en reste pas moins que 80% des copropriétaires sont incultes dans le domaine de la copropriété, ou pour le moins méconnaissent le B A BA de ce qu'ils devraient savoir.
Il y a près de 8 millions de copropriétaires en France.
20 % qui s'y connaissent un peu ou beaucoup cela fait tout de même 1,6 millions, ce qui est pas mal du tout.
Reste nos 6 millions et quelques qui, aux dernières nouvelles sont majoritaires dans bien des syndicats, moutons ignorants qui font du suivisme sans doute par méconnaissance, certainement par laxisme, confort, démission ...., font confiance les yeux fermés car ..: "Si je ne pouvais pas faire confiance au syndic ce ne serait pas la peine d'en avoir un."
S'agissant du 'quitus', cela interpelle !
Fermez le ban ! |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2012 15:25:11 |
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Gédehem
Pilier de forums
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294
Posté - 15 janv. 2012 : 15:39:39
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Petit ajout sur le dernier post de JPM :
"Il s'agit de constater, dans certains cas :
- soit l'existence d'un acte du syndic qui avait été caché
- soit l'irrégularité d'un acte du syndic que les copropriétaires profanes, même bons pères de famille normalement avisés, ne pouvaient déceler
- soit les conséquences d'un acte du syndic que les copropriétaires profanes, même bons pères de famille normalement avisés, ne pouvaient prévoir
Sur ces trois points, la jurisprudence est constante : le quitus est inopposable aux copropriétaires."
Mais alors, pourquoi se casser la tête à vouloir démêler l'acte caché qui ne l'était en fait pas de l'acte connu qui en fait était occulté ????
Il y a une sorte d'autoflagellation" a présenter l'approbation du quitus comme solution "normale" puisque même donné il sera toujours possible de démontrer que l'acte contesté n'était pas connu ???
Je parlais plus haut de tromperie, mais c'est une véritable perversion que d'inciter les copropriétaires à voter le quitus, ..... à charge pour eux de démontrer ensuite que l'acte contesté portant préjudice n'était pas connu d'un copropriétaire profane mais "normalement" avisé !!!!
Rude bataille en perspective, ce qui ne va pas du tout dans le sens de la protection du syndicat, protection qui doit être la préoccupation première de tout copropriétaire "avisé".
Mais ce n'est certainement pas, on le voit ici, la préoccupation des syndics en général, même pas la dernière. |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2012 15:44:18 |
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295
Posté - 15 janv. 2012 : 15:49:28
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filomat : citation: Si je ne pouvais pas faire confiance au syndic ce ne serait pas la peine d'en avoir un.
filomat: 50 AG et plus de 200 posts et vous n'avez toujours pas compris ce qu'est le quitus !!!
filomat : citation: Finalement alors, JPM a raison, ce n'est pas si grave de l'accorder si on peut ensuite le reprendre !
JPM. comme les autres intervenants n'ont jamais écrit cela !!!
confiance ou pas, on ne doit pas voter le quitus !!!!!
Encore une fois le quitus n'a strictement rien à voir avec la confiance en son syndic !!!!!
La compréhension du quitus n'a rien à voir avec l'age du copropriétaire, mais surtout d'un minimum d'intelligence et de reflexion !!
Comme l'a éctit JPM , on ne reprend pas le quitus voté !!!! le quitus concerne des actes passés et non des actes futurs, c'est pourquoi on doit le rejetter chaque année !!!! bien compris ???
gedehem : citation: 20 % qui s'y connaissent un peu ou beaucoup cela fait tout de même 1,6 millions, ce qui est pas mal du tout.
Ah BON !!! un changement dans votre appréciation de la capacité des copros à controler le syndic et les comptes. SI ces 20% sont impliqués dans le CS,nous voilà sauvé. Mais ce n'est pas tout à fait le cas, malheureusement!!!
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Gédehem
Pilier de forums
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296
Posté - 15 janv. 2012 : 16:11:06
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Normal, Philippe : si l'on s'en tient aux données statistiques, les membres du CS étant désigné parmi les copropriétaires, les CS sont composés bien souvent majoritairement de copropriétaires qui ignorent ou méconnaissent non seulement les régles qui s'appliquent dans un syndicat, mais leur propre mission !
On retrouve en gros ces 80/20, ... seraient-ils 70/30. (*)
Alors le quitus .... cela passe par dessus la tête !
Pire : on a parfois des copropriétaires avisés, informés, type de ceux qui suivent des cycles de formation, qui rencontrent/contactent JPM et d'autres .....
Sauf qu'ils se retrouvent minoritaires en AG, au CS, avec des personnes qui sont en place depuis longtemps, qui s'y connaissent avec leur 50 AG au compteur, donnant quitus au syndic les yeux fermés ... "....parce qu'ils ont confiance en lui".
(*) (Croyez moi, après pas loin de 40 ans de "conseils", 20 ans de réunions de formation générale et plusieurs centaines d'AG dans autant de syndicats, j'ai eu le temps de les compter ! ) |
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297
Posté - 15 janv. 2012 : 16:47:50
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gedehem : citation: Sauf qu'ils se retrouvent minoritaires en AG, au CS, avec des personnes qui sont en place depuis longtemps, qui s'y connaissent avec leur 50 AG au compteur, donnant quitus au syndic les yeux fermés ... "....parce qu'ils ont confiance en lui".
Les minoritaires peuvent devenir majoritaires !!! je l'ai réalisé avec 3 voisins aussi tétus que moi:mais cela demande de la pugnacité !!
Un chose compte pour les copropriétaires, ce n'est pas la confiance en leur syndic, ils le rencontrent une fois par an !!; mais le portefeuille et le montant des charges.
Des nouveaux copros doivent s'occuper des comptes etb de la gestion et il y a TOUJOURS des choses à relever, surtout quand les anciens ne vérifient que les factures !!! ET également l'information, les CS en place depuis 20ans n'informent jamais !!!!
Les "anciens" ( par à cause de leur age ) CS offraient mêmle des fleurs au syndic lors de l'AG, payées par le SDC !!!! j'ai refusé de payer ces fleurs pour commencer !!!! j'ai été suivi par une majorité de l'AG !!!
Les membres du CS offraient également des fleurs à notre présidente dictatrice" payées par le SDC ; la patronne qui ne disait pas un mot lors des AG, surveillant de haut les contradicteurs !!! j'ai refusé de payer aussi ces fleurs, ce ne sont pas des charges du CS. ET le syndic n'a pu que me donner raison !! la révolution avait commencée.
Nous avons maintenant un petit syndic très impliqué, très sérieux, très informatif et ouvert, ET notre CS indique à l'AG de rejetter le quitus !!!! elle ne vote pas le quitus alors que tout va pour le mieux. Le rejet du quitus est quasiment automatique et notre CS ne parle même pas de cette résolution posée par notre syndic lors de la préparation - concertation de l'ODJ !!
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air jordan
Contributeur actif
France
192 message(s)
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298
Posté - 15 janv. 2012 : 18:46:11
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voila ce que je fais voter :
Ne pouvant connaître l’ensemble des actes de gestion du syndic et n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité, l' ag décide , afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic et précise que cela ne constitue pas un acte de défiance vis-à -vis du syndic.
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299
Posté - 15 janv. 2012 : 19:10:06
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airjordan : un deuxième point de vue d'un syndic qui va dans le même sens que la majorité des intervenants.
Notre " petit syndic" explique le quitus, la pression des assurances, et nous rejettons celui-ci. 1 minute et l'on passe à la résolution suivnate.
VOtre avis sur la pression des assureurs ? je pense qu'elle n'est pas la même pour des petits cabinets, que pour les grands groupes!!
Un directeur d'gance de Lamy ou de Foncia n'a pas d'autre choix que de " vendre" ce quitus, avec tous les arguments que nous connaissons : le manque de confiance, la demission immédiate,..... |
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max2607
Contributeur actif
France
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300
Posté - 16 janv. 2012 : 06:26:14
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Vous dites que le syndic réclame QUITUS car il est pressé par son assurance à ce niveau...
Si on ne donne pas quitus, quel est le risque ? Celui que l'assurance demande une surprime pour pallier à l'éventualité d'avoir à réparer les fautes comises par le syndic...
Cette surprime sera entièrement supportée par le syndicat donc, je ne vois pas pourquoi l'assurance presserait le syndic à avoir le quitus ?
Je me trompe ?
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Édité par - max2607 le 16 janv. 2012 06:27:48 |
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