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GĂ©dehem
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261
 Posté - 14 janv. 2012 : 11:38:26
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Jany, vous remettez votre disque rayé sur le vieux phono pour la (au moins) 50ème fois sans avoir bougé d'un pouce faute d'avoir bien lu et compris les éléments de droit exposés ici !
Restons en là , nous avec les régles de droit qui s'imposent à tous, vous avec vos convictions personnelles sans fondement.
JPM, on ne peut vous suivre dans votre argumentation.
Comme par exemple celle qui tendant à faire croire qu'un refus systématique du quitus conduirait à négliger le controle de gestion !
Il n'y a aucun lien entre les 2 : le controle de gestion est indispensable pour vérifier qu'il n'y a pas eu d'erreur ou de faute visibles immédiatement (sachant qu'un tel controle est la plupart du temps, dans la pratique, réduit à pas grand chose : manque de disponibilité du syndic/de ses services, des copropriétaires controleurs.)
Mais il ne saurait en aucun cas recouvrir tous les actes de gestion, même si rien n'est occulté, en particulier pour en apprécier la conformité, la légalité.
Comme le fait que les copropriétaires ne sont pas des crétins mais des personnes avisées au fait des diverses réglementations.
C'est faire là abstraction du fait que ces copropriétaires intelligents, éclairés, ne sont pas des spécialistes du droit du travail, des régles concernant la passation de marchés, d'engagement de fonds, ou encore de procédures s'agissant de recouvrements de créances.
(ne serait-ce que sur le "quitus" dont il s'agit ici, combien de copropriétaires savent de quoi il s'agit exactement sur le plan juridique : appréciation de la gestion ou décharge de responsabilité ?)
Ici aussi, qui est à même d'apprécier la conformité d'un acte, le respect d'une procédure, la légalité de l'acte ???
En revanche, le syndic, professionnel de la gestion immobilière faisant commerce de ces/ses prestations, est réputé être un spécialiste dans ces domaines, juridiques comme techniques, qui sont la base de son métier !
Toute personne a quelques compétence (plus ou moins) en mécanique ou électricité. Est-ce à dire que sur ce prétexte elle est à même de controler TOUT ce que fait un garagiste/mécanicien professionnel, une entreprise d'électricité, à la fois dans les matériels utilisés que dans la techniques mise en œuvre ?
Les "histoires" survenues lors de la 'mise en conformité' des ascenseurs sont de la même veine : les copropriétaires (le syndicat en tant que "personne") sont démunis
Sur de tels arguments, bien connus, on ne peut raisonnablement vous suivre.
Sur la question des procédures, nous sommes encore plus loin du compte.
Les copropriétaires sont ici particulièrement démunis lorsque le syndicat intervient, en demande comme en défense : l'intervention d'un avocat est la règle, et nous savons bien vous et moi ce qu'il en est de certains dossiers "mal ficelé", y compris lorsque le syndicat a toute les cartes en main, l'affaire dans la poche par avance, ..... d'affaires perdues pour des questions de procédures, parce qu'il manque une pièce ....
Lorsque le syndic engage une action en recouvrement mais que le syndicat est débouté, à qui la responsabilité ?
Qui peut apprécier la qualité des éléments avancés (ou non) tant par le syndic ... que par l'avocat, qui se seraient l'un et/ou l'autre fourvoyés ???
Ici, les copropriétaires (le syndicat partie à l'affaire) sont dans tous les cas courts-circuités n'ayant pas voix "au chapitre".
Refuser (dénier ?) au syndicat la possibilité de s'assurer, de se protéger, sorte de "principe de précaution" au cas où, mis en avant dans bien d'autres domaines parfois futiles, est très contestable.
PS : CHIC !!!! On est passé en page 14 !!!!!!!  |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2012 12:13:13 |
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 262
Posté - 14 janv. 2012 : 13:01:56
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jany2718 citation: - comment peut-on comprendre que celui qui procède à l’envoi d’un pli doit en préparer le contenu ?
- comment peut on comprendre qu’un tiers, ( une personne autre que copropriétaire ) puisse introduire une question à l’OJ sans l’accord ou le parrainage d’un copropriétaire ( qui serait dès lors censé être celui qui demande l’inscription de cette question dans le cadre de D10) .
Ridicule !!!!!!
Le parrainage n'existe pas en copropriété !!!
Vous réduisez le role important du syndic et bien fixé par la loi au l'envoi des convocations !!!
Ecrire qu'un syndic n'est pas un coprorpiétaire est aussi idiot, mais pas tout à fait juste en cas de syndic bénévole, qui a également des comptes à rendre à l'AG !!
jany2718 : vous ne connaissez pas le role du syndic et sa qualité de mandataire !!!
Gedehem : nous constatons que JPM est dans la droité ligne de ses collègues syndics sur le quitus. Il ramène cela sur un jugement de la bonne gestion des syndics par l'AG, ce qui est totalement faux !!!!
le quitus n'existent pas dans la loi, comment pourrait il réclamer ce jugement sur sa bonne gestion et se voir refusé ce quitus !!!! c'est assez idiot et masochiste.
JPM : le quitus est " exigé " par vos caisses d'assurances, pour les dégager de toutes responsabilités !!!! A aucun moment vous n'abordez ce sujet JPM ?? pourquoi ?? Beaucoup de copropriétaires le savent, et certains de vos collègues l'avouent sans problèmes !!
JPM : citation: NON ! Parce qu'elle conduit le CS et les copropriétaires à négliger le contrôle de la gestion de la comptabilité, en se bornant au contrôle des comptes de charges, qui peut générer des ratifications d'engagements téméraires de dépenses, comme il est indiqué plus haut. Pas la peine de se casser la tête puisqu'on va refuser le suitus !
Cela est parfaitement scandaleux !!!! l'AG rejetterai le quitus, et comme cela le CS est assui dégager de sa mission. Scandaleux et d'une mauvaise foi incroyable !!!! JPM, si vous parlez comme cela des CS et des copros, comment voulez vous qu'il vous donne quitus !!!
JPM : Vous n'avez pas remarqué que des Uinautes ont écrit le contraire; que le controle des comptes de ne limite pas au controle des factures annuelles, mais aussi au contriole du grnad livre, des relevés de banques, des contrats, des comptes trvaux, .....ET ils ont également constaté que la majorité des grands syndics refusent ou trainent les pieds quand il s'agit de communiquer la tOTALITE des documents comptables.
Un syndic qui refusent de communiquer UN seul des documents consernant le SDC doit se voir refuser le quitus !!!!!
gedehem : citation: Refuser (dénier ?) au syndicat la possibilité de s'assurer, de se protéger, sorte de "principe de précaution" au cas où, mis en avant dans bien d'autres domaines parfois futiles, est très contestable.
Très très contestable; et de plus avec une telle argumentation il va dans le sens de jany2718 !!!!! Le syndic trompe ses mandataires, se moque du CS et des copropriétaires !!
Retout Ă la page 1  |
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bzh49
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263
Posté - 14 janv. 2012 : 16:09:54
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ça y est j'ai enfin fini les 14 pages de ce roman, pour essayer de sortir
de certain combats partisans je vous propose un cas fictif:
Je prends des POSTULATS simples (postulat selon larousse: Principe de base, qui ne peut ĂŞtre mis en discussion.)
- La réunion préparatoire à l'AG n'a pas aboutie sur un accord sur l'ODJ et le syndic présente sa demande de "quitus".
- Le CS envoi par LAR la résolution préconisée par Gédehem, elle est mis à l'ordre du jour.
- Le jour de l'AG l'assemblée vote OUI aux 2 (je sais c'est idiot) mais ils sont souverains et rien ne les empéchent de le faire.
Que se passe t il dans ce cas ?
Y a t il un ordre de passage des résolutions qui rend la seconde caduque ?
Les 2 sont elles invalides car contradictoires ? |
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264
Posté - 14 janv. 2012 : 17:22:23
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bzh49 : vous allez devoir recommencer votre lecture !!!
bzh49 : citation: La réunion préparatoire à l'AG n'a pas aboutie sur un accord sur l'ODJ et le syndic présente sa demande de "quitus".
NON le quitus demandé n'a strictement rien à voir avec un désaccord pendant la préparation de l'ODJ. Le syndic peut proposer de voter le quitus MEME si sa gestion est bonne et qu'il existe une bonne entente avec le CS !!!
La réunion préparatoire de l'ODJ avec le CS et le syndic ( obligation légale) est faite pour mettre au point un ODJ, avec les sugestions obligatoires prévues par la loi, les demandes notifiées par les copropriétaires, les demandes du CS, ET celles proposées par le syndic comme le quitus.
Le CS ET le syndic n'ont aucun pouvoir de faire un choix entre ces demandes si elles ont été valablement notifiées.
SI le CS et le syndic sont en conflit, c'est votre postulat de départ, nous conseillons au CS de notifier ces demandes par RAR. Une bonne entente entre le CS et le syndic n'obligera pas au CS de faire cette demarche.
Le syndic, qui rédige l'ODJ, est dans l'obligation de porter ces résolutions à l'ODJ. Si il ne le fait pas c'est un motif d'annulation de l'AG.
Le syndic peut tout à fait demander le quitus, et proposer d'autres questions sur des travaux, l'entretien, .... même si le CS n'est pas d'accord sur certianes résolutions, celui-ci n'ayant aucune autorité ( jany2718) sur le CS, le syndic portera ces questions à l'ODJ.
l'AG est la seule "autorité " décisionnaire.
Comme la majorité des intervenants copropriétaires et non syndics, l'ont compris, le quitus n'est pas un jugement de valeur sur la qualité de la gestion du syndic. C'est un acte juridique demandé par les assurances des syndics qui les exonerera des fautes commises et sans aucune possibilté d'engager un action en justice pour le SDC SAUF pour des actes cachées à l'AG!!! C'est pourquoi le QUITUS doit être rejetté.
Le quitius n'a aucune base juridique en copropriété.
bzh49 : citation: Le jour de l'AG l'assemblée vote OUI aux 2 (je sais c'est idiot) mais ils sont souverains et rien ne les empéchent de le faire.
L'AG décide de donner ou non le quitus. Donner la quitus c'est donner une garantie au syndic de non poursuite. A NE JAMAIS VOTE .
bzh49 : citation: Que se passe t il dans ce cas ?
Y a t il un ordre de passage des résolutions qui rend la seconde caduque ?
Les 2 sont elles invalides car contradictoires ?
IL n'y a qu'une résolution possible sur le quitus ?? quelle est la deuxième proposée par gedehem !! N'est-ce pas plutot une phrase que le secrétaire de séance devra porter à l'odJ après le rejet du quitus par l'AG ?
En général un bon CS demande au syndic de ne pas porter cette résolution, le syndic n'est pas obligé de suivre cette demande, et le CS devra apporter les éléments pour que l'AG rejette ce quitus.
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265
Posté - 14 janv. 2012 : 17:23:59
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je corrige une petite faute : A NE JAMAIS VOTER !!!! |
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bzh49
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266
Posté - 14 janv. 2012 : 18:26:45
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Philippe388:
Vous allez devoir apprendre à lire, j'ai écrit postulat et j'ai mis la définition derrière.
Si je résume votre post :
1 ligne pour placer une vacherie gratuite
24 lignes pour répéter ce qui à été dit dans les 262 posts précédents et reformuler les postulats de la question.
et enfin 4 dernières pour avoir enfin une réponse à la question.
Cela laisse rĂŞveur....... |
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oldman24
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267
Posté - 14 janv. 2012 : 18:49:23
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Dans les cas où le QUITUS figure en 2ème position de l'odJ ne serait il pas opportun que le président de l'AG place ce point aprés les résolutions relatives aux budgets et aux comptes, de façon à ce que copropriétaires votent en fonction des résolutions
venant d'ĂŞtre prises.
Aucune réponse sur l'inscription dans les affaires diverses !.
Merci quand mĂŞme |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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bzh49
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268
Posté - 14 janv. 2012 : 19:24:38
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C'est effectivement une bonne idée on peut même aller plus loin,
et voter le renouvellement du mandat du syndic (ce qui démontre la confiance en ce dernier) et ensuite mettre le vote du quitus, le refuser.
Cette chronologie balayera l'argument refus = manque de confiance dans le syndic.
J'ai cru comprendre que le président de séance avait le pouvoir de passer les résolution dans l'ordre qu'il voulait sans causer de problème pour la validité de l'AG, ce devrait donc être possible.
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filomat
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269
 Posté - 14 janv. 2012 : 19:39:30
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La réponse à bzh49 est toute simple : si la résolution rambouillet n'est pas inscrite à l'ordre du jour figurant dans la convocation la décision prise à son sujet n'est pas valide.
Question inscrite accompagnée de projet de résolution 'vote pour le quitus' votée : "valide"
Question non inscrite 'rejet du quitus' avec résolution 'vote contre le quitus' votée : "non valide".
Si vous voulez voter contre le quitus il vous faut modifier la résolution figurant dans la convocation, si vous la votez telle quelle est la seule valide.
Tout copropriétaire peut exiger (dans les délais prévus avant l'assemblée) que soit inscrite à l'ordre du jour la question du rejet du quitus accompagnée du projet de résolution correspondante.
Si seule la question "quitus" est inscrite sans projet de résolution l'assemblée peut en délibérer et voter une résolution pour ou contre, mais elle ne peut pas voter deux fois pour la même question, une fois pour et une fois contre.
Il est pas mal ce sujet du quitus (on passe bientôt à la quinzième ?).
ps : pour ce qui est de ne pas voter le quitus préalablement à la désignation le syndic n'est pas fou : si on ne vote pas le quitus d'abord il retire sa candidature !... Bien que l'assemblée puisse toujours lui dire "je n'ai pas confiance pour ce que vous avez fait j'ai confiance pour ce que vous allez faire". Un peu curieux tout de même, raison pour laquelle en général le quitus est voté en premier.
S'il y a déjà plusieurs candidatures c'est que la confiance n'est plus là et il peut s'attendre que le quitus lui soit refusé s'il n'est pas désigné, c'est le syndic suivant qui aura la charge de présenter la question du quitus du syndic précédent (ce qui s'est passé dans ma copropriété, le mandat du premier syndic ayant été écourté par le tribunal de grande instance). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 14 janv. 2012 20:02:22 |
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bzh49
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270
Posté - 14 janv. 2012 : 20:28:11
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filomat:
je vous suit bien dans votre logique pas 2 résolutions pour la même question, c'est clair. Par contre l'ordre des résolutions reste bien sous contrôle du président de séance donc à moins que cette personne soit complétement acquise à la cause du syndic, il lui est possible de passer les résolutions dans un ordre modifié par rapport à l'ODJ me semble t il.
Il me vient une autre question suite au fait qu'il ne puisse y avoir 2 résolutions sur la même question.
Y a t il une notion d'antériorité sur la propriété de la question.
Je prends un postulat extrême (encore un) le lendemain de l'AG de la copropriété le CS envoie une LAR au syndic demandant pour que l'on ne vote pas le quitus à la prochaine AG est ce possible (je sais qu'il pourrait ne pas solliciter un nouveau mandat, la question est purement théorique) |
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filomat
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271
Posté - 14 janv. 2012 : 20:38:59
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Posté - 14 janv. 2012 : 20:43:51
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citation: Finalement le système rambouillet est astucieux : si l'on considère que les deux résolutions concernent la même question (celle du quitus) et qu'elles sont approuvées toutes les deux elles s'annullent
ne me faites pas dire ce que je n'ai pas Ă©crit ;
en tant que président de séance, lors du vote sur la question du quitus (et lorsque le syndic persisite à la mettre), je ne fais pas voter la résolution proposée par le syndic, mais la mienne que j'explique à l'assemblée ; si elle est approuvée (ce qui est toujours le cas)le vote de celle du syndic tombe à l'eau.... |
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filomat
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273
Posté - 14 janv. 2012 : 20:52:05
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D'accord rambouillet(et merci ... et pardon d'avoir déformé vos écrits ... le défaut des "non juristes" : ils ne vérifient pas à chaque fois les textes précis et croient pouvoir se fier à leur mémoire ... leur mémoire qui les arrange ) , donc l'assemblée modifie le projet de résolution qui accompagnait la question du quitus dans la convocation : Elle la renverse afin qu'elle soit adoptée.
La pratique est courante (si une résolution est rejetée on examine - on peut examiner - si on pourrait adopter la résolution contraire à propos du même sujet, de la même question).
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Édité par - filomat le 14 janv. 2012 21:20:35 |
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bzh49
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274
Posté - 14 janv. 2012 : 20:53:57
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merci de cette précision rambouillet, pourriez vous SVP pousser un peu plus loin votre explication. Je m'explique vous n'étes pas propriétaire (je ne sais pas si c'est le bon terme) de la question et de sa demande de projet de résolution, comment pouvez vous le modifier puisque si j'ai bien compris il devait être déposer dans l'ODJ pour être voté? |
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etc
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275
Posté - 14 janv. 2012 : 20:57:21
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filomat
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Posté - 14 janv. 2012 : 21:08:08
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citation: Initialement posté par etc
Une résolution est soumise au vote, elle est adoptée ou rejetée. Quel que soit le résultat, la question a été posée.
Si on vous suit, il faudrait alors ne même pas faire figurer les questions rejetées dans le PV ?!
La résolution est adoptée ou bien la résolution n'est pas adoptée.
Tous les résultats des votes figurent dans le procès verbal , contre, abstentions, adopté ou non adopté.
Si le quitus est accordé, ensuite on ne pourra plus le retirer : c'est une décision.
Si la résolution d'accord du quitus n'est pas adoptée, on pourra très bien l'adopter l'année suivante (pour le même mandat en question). Le "rejet" n'était pas une "décision".
J'ai vu poser la même résolution dix ans de suite en assemblée, jusqu'à pouvoir l'adopter.
citation:
L’AG peut très bien changé la question initiale :
« Vote pour le quitus »
L’AG décide de donner quitus au syndic.
en
« Vote pour le quitus »
L’AG décide de NE PAS donner quitus au syndic.
Et passer au vote.
.
Nous sommes d'accord , c'est ce que fait rambouillet, on modifie le projet de résolution afin qu'il soit adopté.
Pour être plus précis l'ag ne change pas la "question" elle change la "résolution". |
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Édité par - filomat le 14 janv. 2012 21:26:49 |
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etc
Contributeur senior
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277
Posté - 14 janv. 2012 : 21:30:33
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2012 : 21:56:05
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Manifestement, certains intervenants ont des idées (fausses) bien arrêtées dans de nombreux domaines.
Plutot que de passer 25 posts sur 5 pages à ergoter sur les questions de l'ODJ et les résolutions négatives, positives ou neutres (et à y être de gauche ... ou de droite), une petite promenade sur le site UI les aurait fait tomber sur ce sujet qui, en page 4, traite des projets de résolution prévues à l'ODJ et du pouvoir d'amendement reconnu à l'AG :
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=4
L'AG qui débat sur une question de l'ODJ peut rectifier/modifier/transformer comme elle l'entend le projet de résolution qui est toujours une proposition, une AG n'étant pas une simple chambre d'enregistrement d'affaires toutes cuites !
Pour ce qui concerne la résolution sur le quitus, il suffit de présenter celle indiquée plus haut en séance, de l'expliquer (CS) et au président de séance de la proposer en lieu et place de celle éventuellement prévue.
On vote, on enregistre et proclame le résultat, et on passe à la question suivante. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2012 22:00:31 |
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filomat
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279
Posté - 14 janv. 2012 : 22:02:16
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Si l'assemblée n'adopte pas la résolution d'accorder le quitus elle n'a rien décidé, le syndic peut redemander son quitus l'année prochaine.On n'a pas répondu oui à sa demande, mais il peut toujours "répéter la question".
Si l'assemblée adopte la résolution de refuser le quitus , alors elle a décidé, le syndic ne peut plus poser la question de son quitus à n'importe quelle assemblée ultérieure, on lui a déjà répondu.
C'est ainsi que je le vois, mais Ă©videmment c'est "subtil" (sinon "absurde") et on peut le voir aussi "autrement". Je ne dis pas que vous avez "tort" etc... je dis juste ce que je croyais avoir compris en lisant le forum.
Nous confrontons nos expériences similaires en copropriété, mais nous serons certainement mieux renseignés en allant consulter le lien de gédehem indiqué ci-dessus.
L'assemblée n'a pas dit oui ? Alors elle n'a rien dit.
On essaie d'avoir le bac, si on l'a plus la peine de s'y représenter ... si on ne l'a pas on peut revenir l'année prochaine !
Les résolutions en assemblée sont une sorte d'examen, de diplôme à obtenir, il n'y a que le "oui" qui compte ! |
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Édité par - filomat le 14 janv. 2012 22:10:40 |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2012 : 22:11:00
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Je confirme : c'est absurde !
Ce n'est pas parce qu'une AG a refusé ou donné quitus qu'on ne peut pas recommencer l'année suivante dans le même sens ... ou dans un autre !
Le refus du quitus pour l'exercice 2011 n'interdit pas de le donner en 2012 ...ou inversement.
Sans doute qu'après 6 ou 10 années de refus le syndic ne demandera plus rien ? On peut réver ...... |
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