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JPM
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241
 Posté - 13 janv. 2012 : 14:50:34
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Il y a maintenant un siècle que, dans les bonnes copropriétés, il y a concertation entre le conseil syndical et le syndic pour préparer l'assemblée. J'ai déjà cité M. Cabanac, on peut remonter plus loin encore pour trouver trace de cette concertation bénéfique.
L'ajout dans le décret n'est qu'une rustine factice (pas de trou !!!!) pour faire plaisir à certains militants.
Le commentaire vise la pratique séculaire plus que la rustine.
Juridiquement : aucun changement.
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Gédehem
Pilier de forums
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 242
Posté - 13 janv. 2012 : 15:21:10
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AAAAAAHHH ! Nous y voila, dans cette page 13 !
Finalement, elle n'est pas mal du tout cette page 13, bien propre, bien nette !
Et puis il n'y a pas trop de monde jusqu'ici, juste JPM qui s'y fait très discret, dans un coin, avec quelues bons mots pour rester dans le droit fil...
En ce tout début de page je n'ose imaginer que nous en arrivions à la quatorzième !
Quoi que !
Il suffirait d'une intervenant "ronron", type disque rayé, vienne en remettre une 65ème couche sur "le syndic qui ... le CS quoi ...", .. pour qu'aussitot une horde se précipite pour mettre son grain de sel à grand renfort de nom d'oiseaux ou de citations tronquées, histoire de faire avancer le schimilibilic ... non le schlimibilic .... le schmibilic ... enfin, faire tourner le compteur juste pour arriver en 14ème semaine...
Pardon : 14° page ....
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243
Posté - 13 janv. 2012 : 15:33:08
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gedehem : sans allez dans ce début de polélique que vous lancez, vous aviez quitté ce débat à la 170ème contribution, nous en sommes à plus de 240, et VOUS avez lançé le defit de la 13ème page à atteindre.
Alors ne critiquez plus les autres intervenants, vous avez relancé le débat.
gedehem : vous faites partie de cette horde, et maintnenat vous en êtes même la tête !!! 
Un nouveau défit pour atteindre la 15ème page, ou les 300 interventions !!
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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244
Posté - 13 janv. 2012 : 16:12:28
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Franchement,
JPM, ce qui se faisait avant de devenir obligatoire n’est pas un argument.
Aussi, vous dites : « Juridiquement : aucun changement »
Bien sûr que si, la « concertation » est maintenant obligatoire = changement !
Pour ma part, je vais finir ainsi :
La question de la nécessité d’une ‘notification’ des questions qui ressortent et ont été demandées à l’issue de la « concertation » est sans doute une des clefs du débat.
- Au moins hors « concertation » sur l’établissement de l’ordre du jour, les demandes d’inscription du CS doivent (comme pour les copropriétaires) être « notifiées » par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il ne peut y avoir débat : c’est l’article 10…
…Et c’était déjà comme cela avant 2010.
- Depuis 2010, article 26 :
L’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical, c’est obligatoire, d’ordre public.
S’il n’y a pas eu « concertation », une demande en annulation est recevable.
(juridiquement, il y a bien changement...car cela n'était pas possible avant 2010 mais maintenant ça l'est.)
- Cette « concertation » implique normalement une réunion syndic-CS.
L’ordre du jour doit être établi au cours/à la fin de cette réunion.
(et pas : au cours de la réunion syndic-CS, le CS donne son avis et le syndic établira plus tard l’ordre du jour).
Si nous sommes d’accord sur ce point, les cas de figure suivants :
1) Lors de cette réunion, le syndic refuse catégoriquement d’inscrire une question pourtant demandée par le CS :
Le CS ne peut malheureusement pas faire grand-chose à part faire en faire la demande par lettre A.R. (chose qui ne relève pas de la « concertation »).
2) Le Syndic et le CS s’entendent et l’ordre du jour établi lors de cette réunion inclut les questions de chacun.
Sauf que dans la convocation, surprise , le syndic a bien ‘rouler dans la farine’ le CS dont les questions demandées ont été supprimées.
Résultat : on peut très bien estimer que l’ordre du jour joint à la convocation n’est pas celui qui a été établi « en concertation » avec le CS :
…et qu’il s’agit d’un autre ordre du jour pour lequel il n’y a pas eu « concertation ».
rebelotte : pour la même raison (absence de la « concertation » obligatoire), une action en justice est recevable.
Là où tout le monde est passé à côté, sauf peut-être rambouillet :
Faire contresigner l’ordre du jour établi en « concertation » lors de la réunion est mieux mais ne devrait pas être nécessaire, c’est juste une preuve, importantes certes.
Ce n’est de toute façon pas une ‘notification’ au sens de l’article 64 du Décret, et c’est bien la question : pourquoi faudrait-il une ‘notification’ ???
La "notification" c’est pour les demandes d’inscription de questions !
Ici, c’est différent,
Je ne dis pas « ouh la la, le CS a demandé au syndic de mettre une question mais il ne l’a pas fait ».
Je dis : « cet ordre du jour découvert par tous avec la convocation est un autre ordre du jour que celui qui a été établi en concertation avec le CS… Tenez, voici ce dernier, et il est contresigné par le syndic ! »
Voilà ,
c'est une argumentation qui tient la route:
place aux ronrons et disques rayés!
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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245
Posté - 13 janv. 2012 : 16:51:34
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citation: Initialement posté par etc
Franchement,
JPM, ce qui se faisait avant de devenir obligatoire n’est pas un argument.
Aussi, vous dites : « Juridiquement : aucun changement »
Bien sûr que si, la « concertation » est maintenant obligatoire = changement ! Ce changement met les points sur i. C'était peut-être utile. Mais il ne modifie pas les textes de façon substantielle. Dans la rédaction du décret antérieure à 2010 il ne faisait déjà aucun doute que l'ODJ s'établissait en coopération, concertation (ou tout autre terme similaire qui vous plaît) avec le conseil syndical.
citation: Initialement posté par etc
S’il n’y a pas eu « concertation », une demande en annulation est recevable. Certainement pas. Ce serait absurde. On ne va pas annuler une décision prise valablement parce qu'on a omis d'en proposer une autre sans rapport avec la première. La sanction logique serait l'obligation pour le syndic de convoquer à nouveau l'assemblée à ses frais.
citation: Initialement posté par etc
Faire contresigner l’ordre du jour établi en « concertation » lors de la réunion est mieux mais ne devrait pas être nécessaire, c’est juste une preuve, importantes certes.
Ce n’est de toute façon pas une ‘notification’ au sens de l’article 64 du Décret, et c’est bien la question : pourquoi faudrait-il une ‘notification’ ???
La "notification" c’est pour les demandes d’inscription de questions ! C'est un engagement contractuel auquel le syndic ne peut se dérober. |
Édité par - ainohi le 13 janv. 2012 17:02:47 |
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Jany2718
Contributeur senior
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246
Posté - 13 janv. 2012 : 16:53:10
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citation: Initialement posté par Gédehem
AAAAAAHHH ! Nous y voila, dans cette page 13 !
Finalement, elle n'est pas mal du tout cette page 13, bien propre, bien nette !.....
histoire de faire avancer le schimilibilic ... non le schlimibilic .... le schmibilic ... enfin, faire tourner le compteur juste pour arriver en 14ème semaine...
Pardon : 14° page ....
(il s'agit probablement du "schmilblic" de Guy Lux devenu "schilimilibilic..." de Coluche ) ...
Je suggère qu'un administrateur fasse le recensement des posts par auteur avec le nombre de messages revenant à chacun d'eux , en distinguant les messages comportant une argumentation et ceux visant la raillerie ou le dénigrement d'un participant pour la seule raison que son avis déplaisait aux meneurs . Ce récapitulatif pourrait même être la règle , pour toutes les discussions, produisant une information utile pour tous. |
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247
Posté - 13 janv. 2012 : 17:00:09
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etc : citation: Je dis : « cet ordre du jour découvert par tous avec la convocation est un autre ordre du jour que celui qui a été établi en concertation avec le CS… Tenez, voici ce dernier, et il est contresigné par le syndic ! »
Voilà ,
c'est une argumentation qui tient la route:
place aux ronrons et disques rayés!
ET alors, cela vous emmène OU ????
L'AG doit décider de saisir le tribunal pour manque de concertation ???? ridicule.
Le CS va saisir le tribunal pour manque de concertation ?? qui va payer ??
etc : il n'y a qu'une sanction qui compte, et sans engagez le SDC dans des années de frais supplémentaires, c'est de changer de syndic l'année suivante !!
etc :Toute ces explications de texte ne feront que pourrir votre AG !!!
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248
Posté - 13 janv. 2012 : 17:34:52
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jany2718 : citation: (il s'agit probablement du "schmilblic" de Guy Lux devenu "schilimilibilic..." de Coluche ) ...
Je suggère qu'un administrateur fasse le recensement des posts par auteur avec le nombre de messages revenant à chacun d'eux , en distinguant les messages comportant une argumentation et ceux visant la raillerie ou le dénigrement d'un participant pour la seule raison que son avis déplaisait aux meneurs . Ce récapitulatif pourrait même être la règle , pour toutes les discussions, produisant une information utile pour tous.
GENIAL !!!!!!!!!!
Jany2718 : vous ne désirez qu'un chose c'est le controle de la parole, le controle des écrits, un controle des personnes qui ne sont pas de votre avis,......
Votre vision de la société et des débats contradictoires est très très spéciale !!!
Un post qui produit autant de réponses est le reflet d'une démocratie libre. Chacun exprime ceux qu'il veut !!! même en répétant les mêmes mots depuis 13 pages !!!!
jany2718 : mais un problème va être vite soulevé : QUI va controler les écrits d'Universimmo !!!
jany2718 : Car ce récapitulatif de cet organisme de controle Universimmo des réponses valables ou non suivant des critères fixés ( mais comment et par qui ??) ne sera pas forcément en votre faveur !!! ( à cause de vos répétions systématiques peut être)
jany2718 : pour votre info gedehem qui ne partage pas toute votre argumentation est un administrateur d'UI !!! il ne sera donc pas habilité à juger vos posts !!!!!!
Qui va donc choisir les controleurs de contenu de messages et de la validité juridique ou moral de leur argumentation, ET combien Universimmo va t'il être capable d'investir dans de nouveaux controleurs de posts ? Il faut impérativement des spécialistes de la copropriété, des tecniciens du batiments, des assurances, de la justice, des avocats, aussi des comptables, et des psychiatres !!!
jany2718 : est-ce réellement une bonne idée !!!
Vous refusez tout débat contradictoire lors des AG et sur un forum, et vous pronez un controle stricte de ces débats par un organisme centralisé !!! j'avoue ne pas bien comprendre cette position singulière dans notre pays !!!
Regardez la télé et les hommes politiques qui ne parlent que de rassemblement et de CONCERTATION !!! et vous constaterez que ce long post fut plutot très courtois, interressant,.... mais un peu répétitif !!!
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etc
Contributeur senior
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249
Posté - 13 janv. 2012 : 17:41:38
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Ainohi,
Non, l’ajout du dernier alinéa de l’article 26 n’a sans doute pas révolutionné le Décret mais changement quand même (dont juridiquement).
Ok, pour la recevabilité de la « demande » je n’aurais pas dû dire d’ « annulation », je me reprend d’ailleurs après en ne disant que « action en justice ».
Je ne dirais désormais que « demande ».
Cette « demande » pourrait comme vous en donnez l’exemple porter sur « l'obligation pour le syndic de convoquer à nouveau l'assemblée à ses frais. »
Bref, pour moi, l’important est la question de la recevabilité de la demande.
Philippe388,
Où cela m’emmène ? J’ai pourtant été clair…
Dans mon cas précis (le ‘roulage dans la farine’), simplement à :
- démontrer que le nouvel art. 26 avait bien juridiquement changé la donne :
Non, le syndic ne peut pas faire tout ce qu’il veut avec l’ordre du jour.
- donner un moyen fondé pour une demande recevable.
(et dans lequel il n’est pas question de ‘notifications’ art. 10 et 64).
C’est tout, rien de plus…
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Gédehem
Pilier de forums
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250
Posté - 13 janv. 2012 : 18:15:06
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- Sauf que la "concertation" dont il s'agit D.art.26 n'a aucun effet opposable à qui que ce soit, n'étant pas "instance décisionnelle". (seule les décisions d'AG sont opposables, on semble l'avoir oublié ici !)
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
- Que D.art.10 et 64 n'ayant pas été modifiés, et pour cause puisque la concertation n'est pas "décisionnelle", les seules demandes d'inscriptions opposables sont celles notifiées au syndic comme il est prévu.
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
- Qu'il ressort de D.art.9 lui aussi inchangé que c'est celui qui rédige la convocation à l'AG qui en fixe la date, l'heure ainsi que l'ODJ opposable, c'est à dire les questions soumises à décision, ..... y compris celle du quitus (*).
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
(*) S'il est prévu que chacun puisse demander l'inscription d'une question, il n'est pas prévu de demander le retrait d'une question inscrite par le syndic ou demandée par un copropriétaire.
Je vous le dis, après la page 13, il y a la 14 !!!! 
PS : Jany, les éléments que vous avanciez à l'origine étaient interessant dans la mesure où ils mettaient en évidence, sur le cas très particulier du quitus, une sorte de confusion d'intérets entre ceux du syndic et ceux de son mandant.
Ils étaient certes osés, mais cohérents, et dans une certaine mesure je pouvais les partager. Car il est certain que l'intéret d'une société commerciale "syndic" qui vend ses services se heurte frontalement aux intérets tant collectifs qu'individuels du syndicat/client, s'agissant de gérer un bien commun sans idée pour le syndicat d'un "profit", d'un avantage.
D'où les interrogation sur le quitus qui est demandé selon vous au préjudice du syndicat.
Nous sommes maintenant passés à autre chose, qui plus avec des arguments pour le moins "folkloriques", élucubrations qui ne tiennent pas la route 2 secondes. Que l'on vous le dise n'est pas vous faire injure.
Sauf qu'au bout de 20 messages de votre part sur les mêmes bases "rigolotes" qui tournent en boucle, amène chez certains des critiques amusées voire déplaisantes. N'en soyez pas surpris.
Tentez maintenant de bien comprendre le cadre dans lequel se passe cette "concertation" avec le CS, ce qu'en disent les textes, ce qu'il faut en comprendre : il existe ici quelques spécialistes/praticiens qui ont quelques données fondées, incontestables, étayant les éléments qu'ils opposent à vos propos infondés.. |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2012 18:40:06 |
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JPM
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251
Posté - 13 janv. 2012 : 18:51:35
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Encore faut-il savoir ce que veut dire " en concertation avec le conseil syndical ", même si l'on prend le cas d'un CS régulièrement composé, actif et doté d'un RFCS, et si l'on admet en outre comme hypothèse de travail que le CS pourrait imposer l'insertion d'une question au syndic.
Le CS est un groupe de personnes qui ne sont pas forcément d'accord entre elles (ce n'est pas une critique mais une constatation).
Le syndic peut discuter avec toutes ces personnes. Dans un cadre informel, cette discussion peut être fructueuse. Dans un cadre juridique formel elle ne peut aboutir à un résultat palpable que s'il y a un scrutin au sein du CS. Il est même alors possible d'établir un PV de la réunion.
Il faudrait alors admettre que la concertation exige une réunion officielle du CS à laquelle participe le syndic. Cela est concevable dans les copropriétés fortement structurées mais peu fréquent dans la pratique courante.
Si l'on prend comme autre hypothèse de travail l'annulabilité de toute assemblée dont l'ordre du jour n'aurait pas été établie en concertation dans les conditions susindiquées, on arrive fatalement à une situation de blocage pour la moitié au moins des copropriétés françaises.
Force est de constater que le statut prévoit bien la possibilité pour le CS de donner des avis et même des décisions sur délégations de pouvoir mais n'a jamais précisé comment doivent être émis(es) ces avis et décisions.
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JPM
Modérateur
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252
Posté - 13 janv. 2012 : 18:54:39
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Je n'avais pas vu le message de Gedehem précédent le mien ci dessus.
Il me semble que nous disons la même chose, chacun à sa manière.
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Jany2718
Contributeur senior
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253
Posté - 13 janv. 2012 : 19:41:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
PS : Jany, les éléments que vous avanciez à l'origine étaient interessant dans la mesure où ils mettaient en évidence, sur le cas très particulier du quitus, une sorte de confusion d'intérets entre ceux du syndic et ceux de son mandant.
Non , il n'y a pas du tout confusion d'intérêts mais, bel et bien indiscutablement CONFLIT d'intérêts, rendant évidemment fautive l'introduction de la question du quitus, à l'initiative du syndic, avec un projet de résolution dans le sens de l'approbation, montrant que c'est la position préconisée par le CS !
Car en fait aucune autre personne que les copropriétaires ne peuvent participer à l'AG ni par conséquent aucune autre personne qu'un copropriétaire ne peut demander l'inscription à l'OJ de questions sans le parrainage ( l'accord) d'un copropriétaire qui serait alors censé demander lui-même l'inscription à l'OJ de cette question ( dans le cadre de D10) . Désolé de me répéter , mais je n'ai pas trouvé la démonstration de la fausseté de cette analyse.
Quant à déduire de l'indication ( de D9) selon laquelle la convocation contient l'OJ, que l'OJ doit être fixé par le syndic in fine et même malgré l'opposition du CS , et cela uniquement parce qu'il appartient évidemment au syndic de procéder à la convocation, c'est tout de même plutôt osé et bien fragile : c'est donner un sens juridique ( élaborer l’OJ) à un simple acte de secrétariat : envoyer la convocation .
Si le législateur avait voulu permettre à un tiers ou au syndic d'inscrire des questions à l'OJ et qui plus est des questions non seulement étrangères aux intérêts du SDC, mais en outre des questions visant à faire approuver des résolutions CONTRAIRES à ses intérêts, on peut penser qu'il l'aurait prévu explicitement ...
Mais comme le simple bon sens rendait la mention de cette permission inconcevable , il a paru inutile de le préciser, à juste titre . La précision de la concertation (dernier alinéa de D26) introduite en 2010, est suffisante pour régler la question : aucune question ne peut figurer à l'OJ sans l'assentiment du CS , ni aucun projet de résolution non approuvé, lesquels doivent évidemment refléter la position du CS : comment pourrait-il en être autrement. Il appartient bien sûr à l’AG de voter ( pour, contre, abstention).
citation: Initialement posté par Gédehem
Tentez maintenant de bien comprendre le cadre dans lequel se passe cette "concertation" avec le CS, ce qu'en disent les textes, ce qu'il faut en comprendre : il existe ici quelques spécialistes/praticiens qui ont quelques données fondées, incontestables, étayant les éléments qu'ils opposent à vos propos infondés..
ce que je comprends surtout c'est que sont considérés comme des intrus ou des indésirables ceux qui ne partagent pas totalement et sans discussion l'avis des leaders de ce forum seuls détenteurs du savoir et de la vérité semble-t-il , et que l'on ne se soucie guère des règles élémentaires de courtoisie ( cf. Nétiquette ) pour le faire savoir .
Enfin , que le syndic bénévole se rassure, ils pourra solliciter le quitus , bien que contraire aux intérêts du SDC ( eh oui ! ) . Il le pourra car cette demande sera présentée par le copropriétaire qu’il est ( D10) . Il pourra aussi proposer la prise en charge de la cotisation d’assurance garantissant sa RC en qualité de syndic bénévole . Cette charge constituera ainsi la partie incompressible des honoraires du syndic, car il faut bien savoir que la prime d’assurance RC du syndic professionnel est bien évidemment une charge d’exploitation pour lui au même titre que toutes ses autres dépenses ( salaires, loyers, fournitures,… ) financée par ses recettes ( honoraires, commissions ,… ).
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etc
Contributeur senior
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254
Posté - 13 janv. 2012 : 22:07:55
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Gédéhem:
citation: - Sauf que la "concertation" dont il s'agit D.art.26 n'a aucun effet opposable à qui que ce soit, n'étant pas "instance décisionnelle". (seule les décisions d'AG sont opposables, on semble l'avoir oublié ici !)
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
- Que D.art.10 et 64 n'ayant pas été modifiés, et pour cause puisque la concertation n'est pas "décisionnelle", les seules demandes d'inscriptions opposables sont celles notifiées au syndic comme il est prévu.
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
- Qu'il ressort de D.art.9 lui aussi inchangé que c'est celui qui rédige la convocation à l'AG qui en fixe la date, l'heure ainsi que l'ODJ opposable, c'est à dire les questions soumises à décision, ..... y compris celle du quitus (*).
(combien de fois, avec quels mots faut-il l'écrire ??? )
Gédéhem,
Je comprends que, mon argumentation sans faille (dans un cas précis) ne servant pas votre position, vous vous enflammiez… mais les arguments que vous donnez, sont certes pertinents, mais sont sans rapport avec mon argumentation qui n’a pour base légale que l’article 26 :
On peut déjà oublier vos arguments (2ème et 3ème) dont la base est pour l’un les art. 10 & 64 et pour l’autre l’art. 9.
Pour ce qui est du premier, qui mentionne ma seule base légale, l’article 26 (concertation obligatoire, d’ordre public) :
Vous confondez (involontairement ou non ?) « avis ou exigence du CS qui s’impose au syndic » (que j’ai moi-même rejetté) avec « concertation obligatoire » (que personne ne peut nier).
Je me suis borné à dire que (depuis 2010 et le nouvel art. 26) :
Pas de « concertation » (qui est obligatoire, d’ordre public)= recevabilité de la demande.
Un ordre du jour qui est autre que celui qui a été établi en concertation avec le CS, est un ordre du jour qui n’a pas été établi en concertation avec le CS.
(ma seule base légale est toujours l’art. 26, quelle est votre base légale pour dire qu’une demande n’est pas recevable ?).
Encore une fois, ceci est mes conclusions finales et je n’en démordrai pas… (rien de ce que vous n’avez dit démonte cette argumentation !).
PS : mon argumentation a au moins le mérite de réconcilier toutes les vues différentes sur la notion de « concertation » : même si on la résume à une simple consultation du CS, ses conclusions sont les mêmes…
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etc
Contributeur senior
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255
Posté - 13 janv. 2012 : 23:47:42
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JPM :
citation: Encore faut-il savoir ce que veut dire " en concertation avec le conseil syndical ", même si l'on prend le cas d'un CS régulièrement composé, actif et doté d'un RFCS, et si l'on admet en outre comme hypothèse de travail que le CS pourrait imposer l'insertion d'une question au syndic.(1)
Le CS est un groupe de personnes qui ne sont pas forcément d'accord entre elles (ce n'est pas une critique mais une constatation).
Le syndic peut discuter avec toutes ces personnes. Dans un cadre informel, cette discussion peut être fructueuse. Dans un cadre juridique formel elle ne peut aboutir à un résultat palpable que s'il y a un scrutin au sein du CS. Il est même alors possible d'établir un PV de la réunion. (2) (A)
Il faudrait alors admettre que la concertation exige une réunion officielle du CS à laquelle participe le syndic (3). Cela est concevable dans les copropriétés fortement structurées mais peu fréquent dans la pratique courante.
Si l'on prend comme autre hypothèse de travail l'annulabilité de toute assemblée dont l'ordre du jour n'aurait pas été établie en concertation dans les conditions susindiquées, on arrive fatalement à une situation de blocage pour la moitié au moins des copropriétés françaises. (4)
Force est de constater que le statut prévoit bien la possibilité pour le CS de donner des avis et même des décisions sur délégations de pouvoir mais n'a jamais précisé comment doivent être émis(es) ces avis et décisions. (5)
(1) Pour ma part, le CS ne peut rien imposé au syndic !
(2) Tout à fait d’accord avec vous, le syndic n’a pas à /ne peut pas prendre en compte quelque avis/décision d’un conseiller syndical car le CS ça n’est pas un de ses conseillers (même son président) mais tous ses conseillers : ce qui passe par un vote et un compte-rendu/procès-verbal pour connaitre cet avis/décision du CS…
…
(3) Euh non pas forcément, (même si "concertation" avec le CS voudrait dire réunion syndic-CS) la validité d’une réunion du CS et son procès-verbal n’est pas subordonnée à la présence du syndic : le CS est un organe indépendant !!!
(4) Oubliez l’annulation d’AG, pensez en termes de « recevabilité de la demande » par exemple pour l’obligation au syndic de convoquer à ses frais une nouvelle AG avec les demandes de questions après « concertation » qu’il a supprimées par entourloupe !
De plus, ici on se fout de la situation à laquelle on aboutit (de blocage par exemple), on ne parle que juridiquement (mais pour vous il n’ y a eu aucun changement depuis 2010)
(5) Oui c'est vrai, par exemple : les « modalités » de la « concertation » (dont nous avons débattu vainement du sens mais qui dans ma démonstration importe peu) ne sont pas précisées…
(A) Pour tout vous dire sur mon propre cas :
- Il n’y a pas eu de réunion.
- La « concertation », à la demande même du syndic (qui ne proposait pas de réunion), s’est faite par correspondance…
- L’avis/décision du CS a été rendu, comme vous le préconisez, à l’issue d’un vote/scrutin et procès-verbal.
- Ce procès-verbal a été envoyé au syndic (si vous êtes bien d’accord ? : une ‘notification’ au sens de l’artcile 64 n’est pas obligatoire pour un PV de CS!) (A).
- Comme je ne suis pas idiot et protège mes arrières (car j’étais le rédacteur de ce PV signé par les présents), je l’ai quand même envoyé en A.R. (preuve de plus, mais je n’y étais pas tenu par les textes : sommes-nous bien d’accord ?) (B).
Au regard des points (A) & (B)
Si je n’avais pas fait de lettre A.R., quelle serait votre conclusion ???
- Sachant qu’un PV de CS n’a légalement pas à être ‘notifié’ serait-il pour une « concertation » sur l’ordre du jour.
- Sachant que la preuve qu’une « concertation » a bien eu lieu ne tient pas à une ‘notification’.
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Gédehem
Pilier de forums
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256
Posté - 14 janv. 2012 : 00:18:31
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Etc, ceci dit sans polémique : relisez-vous !
D'un coté vous affirmez :
"(1) Pour ma part, le CS ne peut rien imposer au syndic !"
Pour affirmer aussi :
"Un ordre du jour qui est autre que celui qui a été établi en concertation avec le CS, est un ordre du jour qui n’a pas été établi en concertation avec le CS."
Si la réunion "de concertation" est organisée comme imposée par les textes et qu'au final le syndic ne tient pas compte de ce qui a été "concerté" où est l'irrégularité ???
La réunion obligatoire s'est bien tenue, point final.
Réunion concertée, "... le CS ne peut rien imposer au syndic !"
C'est le syndic, et lui seul, qui procède à ce qui est prévu D.art.9, que vous sautez trop rapidement alors qu'il est central :
"La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. (...)"
Il en est ainsi ..... depuis le début de cette "dispute" ... il y a quelques pages ...! 
"Ce procès-verbal a été envoyé au syndic (si vous êtes bien d’accord ? : une ‘notification’ au sens de l’artcile 64 n’est pas obligatoire pour un PV de CS!) "
Parfait !
Mais en quoi cette notification du PV d'une réunion du CS préparatoire d'une AG serait-elle "notification d'une demande d'inscription de questions selon D.art.10" ????
Cette notifiocation du PV au syndic faisait-elle référence à D.art.10 ?
C'est la notification d'une demande d'inscription selon D.art.10 qui est seule opposable au syndic. Pas une réunion CS serait-elle de "concertation" avec le syndic.
Encore une fois, voyez ici un exemple d'une telle demande, valable y compris après cette "réunion de concertation" :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11796
Hors de ce qui est prévu D.art.10, il n'y a pas d'obligation (en droit) pour le syndic d'inscrire les questions demandées, que ce soit lors d'une réunion de "concertation", au coin de la rue ou au bistrot du coin. ...."... le CS ne pouvant rien imposer au syndic !"
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Édité par - Gédehem le 14 janv. 2012 00:36:53 |
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max2607
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257
Posté - 14 janv. 2012 : 00:35:51
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation:
pour ma part, lorsque j'ai un syndic qui insiste, en AG je fais voter (j'obtiens en général l'unanimité) la résolution suivante que j'ai plagiée à JPM ou à Gedehem (je leur laisse le soin de décider qui en a la paternité...) :
[quote]L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic.
. Le syndic ne dit rien et en tant que secrétaire recopie...
EXCELLENTE phrase, je pense que je vais l'adopter... |
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Gédehem
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258
Posté - 14 janv. 2012 : 00:40:39
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C'est une "Résolution" soumise à un vote, pas une phrase .....
Résolution qui est celle-ci :
"L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions pris par le syndic au nom du syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic."
OUF ! On est revenu 12 pages en arrière, au sujet du film :....au quitus ! |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2012 00:43:06 |
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JPM
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259
Posté - 14 janv. 2012 : 09:55:52
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A propos de citation: L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions pris par le syndic au nom du syndicat
Dans ce cas, la jurisprudence unanime décide que le quitus accordé est sans effet
A propos de citation: et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité
Pour ce qui est des actes du syndic pouvant être contestés au titre d'un excès de pouvoir (engagement téméraire d'une dépense qui aurait exigé une autorisation de l'assemblée) la jurisprudence juge que l'approbation des comptes vaut ratification de l'acte contestable, dès lors que la dépense apparait clairement dans les comptes sans tentative d'occultation du syndic.
Quand la dépense est soigneusement camouflée il est jugé que l'approbation des comptes est sans effet. On peut seulement noter que la vérification des comptes le CS a été trop légère.
Pour certains actes complexes dont les conséquences éventuelles et dommageables pour le syndicat ne pouvaient manifestement pas être appréciées par les copropriétaires profanes, et lorsque le syndic n'a pas fourni des informations à ce sujet, la jurisprudence refuse tout effet au quitus accordé.
Il en est de même évidemment lorsqu'il s'avère que le syndic lui-même n'a pas eu conscience de l'existence de tels risques, ce qui est très fréquent.
Doit on considérer que le refus systématique du quitus est une réelle mesure de protection au profit du syndicat ?
NON ! Parce qu'elle conduit le CS et les copropriétaires à négliger le contrôle de la gestion de la comptabilité, en se bornant au contrôle des comptes de charges, qui peut générer des ratifications d'engagements téméraires de dépenses, comme il est indiqué plus haut. Pas la peine de se casser la tête puisqu'on va refuser le suitus !
NON encore ! parce qu'aux yeux des juges les copropriétaires profanes ne sont pas forcément des crétins complètement abrutis. Ils sont des personnes normalement avisées qui, de plus, ayant fait choix de devenir propriétaires d'un lot de copropriété, sont réputés être informés des règles élémentaires du statut, comme ils sont informés des règles du Code de la route quand ils conduisent, de celles du Code du travail et de leur CCN quand ils sont salariés, des règles élémentaires du commerce quand ils vont faire leurs courses et tutti quanti ....
NON enfin parce que les illusions qu'ils entretiennent à propos des bienfaits du refus de quitus les conduisent parfois à adopter des conduites procédurales inappropriées lorsque le syndicat se retrouve défendeur à une action ou lorsque l'assemblée décide au contraire d'engager une action contre un ancien syndic ou le syndic en place susceptible de devenir ...ancien. Ici encore : nombreux exemples dans la jurisprudence.
Je maintiens que l'occultation systématique de la jurisprudence dans ce domaine est, au sens propre du terme, un enfumage d'autant plus critiquable que les textes des arrêts sont ici très compréhensibles pour des non-juristes.
et aussi que les syndics professionnels (du moins certains d'entre eux) portent la responsabilité de ces controverses dans la mesure où ils n'ont pas pris l'initiative d'établir des rapports de gestion efficaces. Dans ce cas comme dans bien d'autres, une heure de travail en janvier, c'est trois heures de travail économisées en février ou mars. C'est Me Bouyeure, je crois, qui a récemment attiré l'attention sur ce point.
Certains contrôleurs externes y ont aussi leur part. Douze pages de rapport pour une copropriété de 90 lots avec 12 copropriétaires débiteurs pour 17 % du budget prévisionnel ; un quart de page à propos des recouvrements et 2,5 pages sur l'indexation des contrats divers pour arriver à un écart de 115 €, ce n'est pas sérieux.
Le contrôle a été effectué par un intervenant individuel " spécialisé " très calé sur pas mal de questions, mais que ne connait rien sur les procédures de recouvrement 
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Jany2718
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Posté - 14 janv. 2012 : 10:12:05
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Comme tous les 4 ou 5 derniers participants à cette étrange discussion sont des personnes de bonne foi , sans aucune intention partisane, ce qui serait parfaitement vain puisqu’aucune décision ne doit résulter de ces échanges purement « intellectuels », il semble que l’on devrait finalement s’entendre sur un point et que certains pourraient accepter de reconsidérer la lecture qu’ils font notamment de D9 ainsi rédigé : « La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. »
Il est plutôt discutable, et à mon avis impossible, de comprendre que celui qui envoie la convocation à la liberté à la fois de fixer le lieu de réunion, la date de réunion, l’heure de réunion et l’ordre du jour de la réunion .
En effet ce n’est pas du tout ce qui est écrit car il n’est question que du contenu de la convocation, lequel doit être fixé exclusivement par le CS en concertation avec le syndic (D26) . « En concertation » ne peut certainement pas impliquer que l’avis du syndic devrait prévaloir sur celui du CS ( l’avis dégagé par la majorité du CS ) , car le syndic professionnel est administrateur et non copropriétaire ( cà d qu’il ne s’occupe que de gérer le SDC et d’exécuter les décisions prises lors des AG antérieures et non d’introduire pour sa seule tranquillité ou pour l’intérêt de son assureur RC des projets de résolutions contraires aux intérêts de son mandant ).
En fait, considérer que D9 implique que celui qui envoie la convocation est celui qui l’établit est donc vraiment osé . En réalité c’est exclusivement le CS qui doit fixer tous les détails de l’OJ , y compris la date l’heure et le lieu , en concertation certes avec le syndic, ce qu’il faut comprendre au regard de son assistance et de ses conseils dans la rédaction et la régularité de la convocation.
C’est ainsi que le lieu de la convocation peut parfaitement être imposé par le CS ( dans un lieu proche de l’immeuble et sans frais ) plutôt que dans les locaux du syndic éloignés inconfortables et facturés …
Or pour certains, il serait normal que le syndic fixe lui-même et contre l’avis du CS le lieu, la date et l’heure … ! Il serait trop facile pour le syndic de prévoir les AG toujours à 14h ou à 9h et dans ses locaux ( qui seraient éloignés de l’immeuble ) et aussi pourquoi pas un samedi ?
Il est donc impossible de comprendre que celui qui envoie la convocation décide aussi de son contenu et d’autant plus impossible que cette disposition serait une ineptie que, bien évidemment, le législateur ou le rédacteur du décret ne pouvait prévoir.
Ce qui est étonnant c’est que ceux qui reconnaissent , à juste titre, que le quitus doit être refusé si sa demande est prévue à l’OJ (et il faudrait qu’elle eût été demandée à l’initiative d’un copropriétaire) , sont les mêmes qui estiment que le syndic peut régulièrement inscrire cette question à l’OJ malgré l’opposition du CS , lors de la « concertation » dans la préparation de l’OJ !
Ne serait-il pas plus simple d’écarter simplement cette question, en expliquant au syndic que cette question n’a rien à faire dans l’OJ, car ne concerne en rien le SDC, et surtout parce que le syndic n’étant pas copropriétaire n'a rien à demander pour son compte, et ainsi d’éviter au syndic le désagrément d’un refus de quitus lors de l’AG …
En effet, la discussion portait surtout sur la possibilité ou l’impossibilité pour le syndic d’inscrire de sa propre initiative et contre l’avis du CS ( de la majorité du CS) la question du quitus ( pour son compte et celui de son assureur RC ! ) avec un projet de résolution approbatif.
Certains estiment que le syndic a ce droit ! Mais sur quelle base légale ? Quel est le texte permettant cette liberté pour un gestionnaire professionnel rémunéré ? Quand bien même il existerait une décision antérieure d’une AG selon laquelle il serait donné la permission au syndic de prévoir cette question dans les OJ des futures AG, cette résolution serait plutôt critiquable du point de vue des copropriétaires minoritaires qui s’y seraient opposés .
En résumé, la discussion pourrait être ramenée à deux points :
- comment peut-on comprendre que celui qui procède à l’envoi d’un pli doit en préparer le contenu ?
- comment peut on comprendre qu’un tiers, ( une personne autre que copropriétaire ) puisse introduire une question à l’OJ sans l’accord ou le parrainage d’un copropriétaire ( qui serait dès lors censé être celui qui demande l’inscription de cette question dans le cadre de D10) .
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