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 Sujet  |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 21 avr. 2009 : 23:12:44
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Bonjour à tous et bravo au modérateur pour la qualité et la précision des réponses qui sont données.
Mon problème est le suivant :
Sur les conseils d’un juriste spécialisé en urbanisme, j’ai attaqué le permis de construire de mon voisin pour diverses raisons dont la principale : fraude et trafic de SHON.
En résumé :
Le permis de construire déposé par mon voisin fait suite à une division d’un terrain bâti d’une maison construite en 1954. La parcelle détachée est devenue constructible en raison de la suppression des surfaces minimales dans le nouveau PLU.
La déclaration de SHON de la maison existante figurant dans le dossier au service de l’urbanisme de la ville mentionne 191 m² de SHON. En réalité la SHON est supérieure à 250 m². Je connais très bien cette construction, je possède les plans d’origine ainsi que le détail des calculs de SHON réalisés par 2 architectes.
Suite à de nombreuses autres irrégularités qui tendent toujours à avantager la rentabilité immédiate du projet de construction au détriment des constructions existantes je décide d’entreprendre une action en justice avec l’aide d’un avocat.
A ce jour , suite à une action en référé auprès du tribunal administratif le permis de construire a été suspendu puis annulé 4 mois plus tard pour la raison suivante : toiture non conforme au spécifications du PLU. Je m’attends à présent au dépôt d’un nouveau permis avec une modification mineure.
Nous sommes actuellement dans le délai d’appel du jugement.
Le seul argument retenu par les juges est celui de la toiture.
Je souhaite cependant obtenir la reconnaissance de l’argument de la SHON afin que le nouveau permis qui sera déposé prochainement n’autorise que la SHON selon les règles en vigueur c.à d. l’article L.123-1-1 du code de l’urbanisme spécifié dans le PLU.
Voici le calcul de la SHON disponible :
- Surface du terrain avant division : 1336 m²
- SHON de la maison existante : 250 m²
- SHON disponible pour la nouvelle construction avec un COS de 0.3 :
1336 x 0.3 – 250 = 150 m² (au lieu de 201 m² affiché sur le permis)
Autre information : la maison ancienne existante sur ce terrain est en vente et le même promoteur entreprend à présent des travaux de rénovation ainsi que des modification qui diminuent sa SHON (il tente minorer sa fraude, j’ai fait un constat d’huissier qui le prouve). Il lui sera cependant difficile de diminuer la SHON de plus de 50 m².
Lorsque j’interroge la ville à ce sujet voici sa réponse : elle n’est pas tenue de vérifier la déclaration faite par le promoteur…
Dans ce dossier le promoteur est transparent et bénéficie d’une certaine complaisance de la ville pour que son projet aboutisse au plus vite. C’est pourtant lui qui est l’origine de tous les problèmes qui au final pénalisent mon futur voisin et moi-même.
Ma question est simple : que dois-je faire pour que l’on reconnaisse la fraude sur la SHON ?
Merci d’avance pour vos réponses.
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 23:21:35
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je n'ai pas tout compris :
* le POS prévoit il un blocage des droits à construire pendant 10 ans comme le propose le 123-1-1
* si oui, quelle est la surface des deux terrains issus des divisions
* si non, quelle est la surface des deux terrains issus des divisions
* comment (par quel "considérant") le TA a t il rejeté la question de la SHON ?
* quel est votre propre préjudice dans cette histoire de SHON ?
* les travaux sur la batisse ancienne ont ils fait l'objet d'une autorisation ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 avr. 2009 23:22:32 |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 00:33:18
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Merci pour votre réponse !
La surface du terrain avant division est de 1336 m².
Il existe sur ce terrain une maison de 250 m² de SHON.
Une parcelle de 800 m² a été détachée pour y construire une maison qui ne s'intègre absolument pas dans l'environnement existant. Le PLU prévoit que la parcelle détachée hérite pendant 10 ans de la surdensité qui existe à présent sur le terrain ou est construit la maison datant de 1954 et qui se situe à présent sur un terrain de 536 m². (800 + 536 = 1336)
Mon préjudice peut vous paraître bien mince. A mes yeux il est pourtant très important. Mon bien est complètement dévalorisé par la présence d'une construction hyper-contemporaine avec piscine qui ne s'intègre pas dans l'environnement et qui me fait de l'ombre. En particulier il y aura des conflit en raison des arbres.
La zone ou j'habite était historiquement protégée par l'ancien POS qui pévoyait des surfaces minimales. C'est une zone verdoyante avec de grands arbres qui font le caractère de la zone (zone UL1 du PLU). De nombreux grands arbres ont déjà été abattus et n'ont pas été déclarés dans la présentation initiale du projet. A l'heure actuelle une ZPPAUP est en cours d'élaboration...qui va réintroduire des surface minimales !
Les grands arbres centenaires situés sur ma propriété sont menacés par ce projet en raison des branches qui dépassent, etc...
Concernant l'argument de la SHON, je n'ai pas de réponse du TA.
Sur les conseils de mon avocat qui était absent, je ne suis pas intervenu lors de l'audience publique, peut-être qu'à ce moment j'aurais du poser ma question concernant la SHON ?
Je ne suis pas au courant d'une autorisation de travaux sur l'ancienne bâtisse, faut-il une autorisation pour abattre des cloisons à l'intérieur de cette bâtisse ? Ces travaux auront pour effet de diminuer la SHON par l'agrandissement du garage en sous-sol.
A ma connaissance il n'y a pas eu d'autre travaux, mais rien n'est sûr, je n'ai bien entendu pas accès à l'intérieur de la maison.
Le constat sur les travaux en sous-sol a été réalisé à partir de l'extérieur lorsque la porte du garage était ouverte pendant les travaux.
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 07:46:27
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quelques éléments rapides :
*votre préjudice n'est pas lié à la SHON mais à l'architecture du projet : c'est ce que je voulais comprendre.
*les branches qui dépassent chez le voisin n'ont rien à faire là, avec ou sans projet immobilier : voir article 673 du code civil
*y a t il eu effectivement division ou la construction est elle réalisée avant division ?
*si oui, la demande de PC litigieux comprenait elle l'indication de "la surface hors oeuvre nette des bâtiments qui existaient à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci." (R431-15)
(pas d'autorisation nécessaire pour des modifications intérieures come celles que vous décrivez... mais l'impact de ces travaux sur le projet global est lié à votre réponse à ma question précédente)
pour le TA passé et à venir : cette histoire de SHON était elle ou non explicitement présentée dans les écritures produites par votre avocat ? dans le mémoire en réponse de la mairie, comment était écarté ce moyen ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 avr. 2009 08:00:32 |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 09:24:35
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Encore une fois merci pour votre réponse.
Apparemment vous ne dormez pas longtemps !
Je vous confirme qu'il y a eu une division. Par mes recherches j'ai trouvé le document d'arpentage au livre foncier qui atteste des surfaces réelles des 2 terrains issus de la division. Cette division est antérieure de 2 mois env. au dépôt du permis de construire. L'ensemble du projet est orchestré par le promoteur qui s'occupe de revendre la maison existante par l'intermédiaire de l'une de ses sociétés et qui a vendu la parcelle détachée sur laquelle se situe la construction en cours.
Le PC affiché sur le terrain ne mentionnait pas la SHON du bâtiment qui existait à la date de la division. Les travaux ont commencé 2 semaines après l'affichage du PC sur le terrain…
Le problème de la SHON a été décrit dans le mémoire de mon avocat, mais de manière bien compliquée. J'ai cependant le sentiment que le principal argument, celui de la SHON, a été noyé dans une masse d'arguments de moindre importance qui à juste titre n'ont pas été retenus. Mon avocat semble réticent à mettre en cause le promoteur (est-il en conflit d'intérêt?). Quand il y a une déclaration de SHON frauduleuse faut-il attaquer le service instructeur ou le promoteur ?
La ville écarte l'argument de la SHON en précisant qu'il ne lui appartient pas de vérifier l'exactitude de la surface. Elle argumente que la maison est ancienne et peut avoir subi des modifications.
J'ai pourtant trouvé les plans de cette maison aux archives de la ville afin de faire calculer la SHON.
Je connais par ailleurs très bien cette maison car j'y intervenais pour aider la personne âgée qui l'habitait. Le projet immobilier fait suite au décès de cette personne et à la volonté des enfants de valoriser la succession à un moment idéal : en l'absence de ZPPAUP en cours d'élaboration il y a un vide juridique qui autorise la densification (pas de surface minimale dans le nouveau PLU). Dans ce contexte de densification importante je souhaite que les constructeurs respectent les règles.
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 09:45:00
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je vous propose d'arrêter de parler de fraude pour le moment...
la fraude pourra être soulevée sans condition de délais mais elle est difficile à démontrer puisqu'il faut démontrer l'intention frauduleuse de son auteur.
je ne vous ai pas demandé si dans le PC accordé figurait la SHON pré-existante mais si dans le dossier de demande de ce PC figurait cette SHON préexistante, ce qui est différent. Si elle était absente, le PC est irrégulier. Il faut donc remonter à la demande de PC et la vérifier (cadre 3.3 du formulaire 13406*01 si c'est celui qui a été utilisé). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 14:15:09
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J'ai eu l'occasion de lire le formulaire chez mon avocat, de mémoire l'indication de la SHON pré-existante ne figurait pas dans le formulaire au départ. La ville a demandé par la suite au constructeur un certificat de cette SHON pré-existante suite à un échange de courrier.
Autres remarques :
Il y a une différence importante entre la surface d'arpentage (la bonne) et la surface indiquée dans le certificat produit par le constructeur. Cette erreur a pour effet de générer env. 10 m² de SHON suplémentaire. Les erreurs vont toujours dans le même sens. A cette erreur la ville répond qu'il s'agit "d'une erreur matérielle sans conséquence"...
Je m'empresse de vérifier (si j'y arrive...)quel est le type de formulaire qui a été utilisé. |
DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 15:19:38
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| ce serait donc dans la SHON préexistante que la surface indiquée ne serait pas la bonne ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 22:26:36
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Oui c'est bien cela. L'erreur se situe au niveau de la SHON pré-existante.
J'ai sous les yeux la demande de PC.
Il s'agit du document CERFA n°13406*01. Comme écrit précédemment il n'y figure aucune indication de SHON pré existante.
Je rappel que le permis a été annulé pour le seul motif de la toiture.
Le nouveau permis sera déposé avec quelle SHON ?
Si j'entreprends une procédure en appel pour avoir la reconnaissance de l'argument de la SHON combien cela va t-il couté cher ?
Puis-je me permettre de prendre contact de manière informelle auprès du TA pour avoir des explications concernant le jugement ?
Le permis modificatif peut-il être déposé avant la fin du délai d'appel du permis annulé ?
Merci d'avance pour vos remarques. |
DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 22:50:04
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Citation :
Initialement posté par dvaav
Oui c'est bien cela. L'erreur se situe au niveau de la SHON pré-existante.
J'ai sous les yeux la demande de PC.
Il s'agit du document CERFA n°13406*01. Comme écrit précédemment il n'y figure aucune indication de SHON pré existante.
Je rappel que le permis a été annulé pour le seul motif de la toiture.
Le nouveau permis sera déposé avec quelle SHON ?
Si j'entreprends une procédure en appel pour avoir la reconnaissance de l'argument de la SHON combien cela va t-il couté cher ?
dans la mesure où vous avez eu gain de cause, peu de chances d'aboutir. il faudra mieux développer cet argument à l'encontre du nouveau permisCitation :
Puis-je me permettre de prendre contact de manière informelle auprès du TA pour avoir des explications concernant le jugement ?
non pas de cette façon là, mais vous pouvez en revanche demander à recevoir copie des conclusions du rapporteur public -celui qui a parlé à l'audience-, très utiles pour la prochaine foisCitation :
Le permis modificatif peut-il être déposé avant la fin du délai d'appel du permis annulé ?
si le PC est annulé, et pas simplement suspendu, ce ne sera pas un PC modificatif mais un PC nouveau. La demande a sans doute déjà été déposée : vous pouvez le vérifier en mairie (R423-6 du CU)Citation :
Merci d'avance pour vos remarques.
edit : correction de balises  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 avr. 2009 23:05:31 |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 22:58:27
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| Un grand merci pour les conseils. |
DVAAV |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 21:24:21
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Je m'interroge.
Dans le cas tel que décrit, ne valait-il pas mieux attaquer le constructeur (ce n'est pas le TA)?
Je suis en mesure de prouver la fraude, plans d'origine et calculs d'architectes à l'appui + témoignages de différentes personnes qui peuvent certifier de l'état de la maison existante à la date du dépot du PC. Une telle démarche peut-elle aboutir ?
Y a t-il une erreur tolérée sur les déclarations de surfaces (surfaces des terrains et SHON) comme c'est le cas pour les surfaces habitables. Dans le cas des surfaces habitables, si je me souviens bien, la tolérance est de +/- 5%.
Lorsque les constructions sont très anciennes et que l'on ne dispose pas de plans, faut-il faire appel à un géomètre ?
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DVAAV |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 22:28:33
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Concernant mon affaire, j'ai contacté le TA pour obtenir les conclusions du rapporteur public. Voici la réponse :
"Monsieur,
Les conclusions du rapporteur public, dans le dossier XXXXX, ne sont pas communicables.
Cordialement,
Le greffe du T.A."
Je me demande bien pour quelles raisons.
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 00:29:23
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oui, moi z aussi
demandez son avis à votre avocat et, éventuellement, écrivez au président du TA...
C'est assez surprenant, même si ces conclusions "restent la propriété de leur auteur" ce qui vous interdit de les publier sans son autorisation ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 23:59:31
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mon avocat n'a pas d'avis à ce sujet et ne me donne aucune explication.
J'ai préparé un courrier très bien écrit à Monsieur le Président du TA. Je doute que cela aboutisse. J'ai l'impression de me battre contre les moulins à vent. Je vous tiendrai au courant de la réponse. |
DVAAV |
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 08:15:38
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Ce coup ci je pense que c'est fichu.
Les travaux de construction de mon voisin redémarrent. Comme d'habitude sans affichage sur le terrain et sans attendre la fin du délai de recours des tiers...
Un nouveau PC a été accordé par la ville qui aurait modifié dans le PLU la réglementation concernant les toitures (les toits plats seraient à présent autorisés, c'était l'argument retenu par le TA pour l'annulation du PC), Concernant la SHON : il y aurait une diminution de 50 m² dans le nouveau PC : le moyen retenu serait l'occultation de toutes les fenêtres en sous-sol.
Je baisse les bras...
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 09:09:24
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le délai de rcours des tiers n'a pas encore commencé en l'absence d'affichage... en revanche, dès que le PC a été accordé, les travaux peuvent démarrer.
si le PC est conforme au PLU -à vérifier, ne jamais "croire ce qu'on vous dit", il n'y a rien à faire de ce coté là. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 15:54:57
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L'info concernant la modification du PLU provient du service instructeur...Je pense que c'est fichu.
J'aurai beaucoup appris dans ce forum de grande qualité.
Cordialement |
DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 16:00:11
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Citation :
Initialement posté par dvaav
L'info concernant la modification du PLU provient du service instructeur...Je pense que c'est fichu.
J'aurai beaucoup appris dans ce forum de grande qualité.
Cordialement
cette modification a du faire l'objet d'une enquête publique... vous êtes passé à travers ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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dvaav
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 16:11:50
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Je ne pense pas qu'il y ait eu enquête publique.
Je me renseigne.
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DVAAV |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 16:20:57
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| pas d'enquête, pas de modification. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Déclaration de SHON frauduleuse
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