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 Sujet  |
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felix1930
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5611 réponses |
 Posté - 22 avr. 2008 : 15:48:56
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Bonjour,
Suite au décès d'un copropriétaire, février 2008,l'attestation de propriété,établi par le notaire indique:
Monsieur XXXX(feu copropriétaire)....veuf en 1ère noce de Mme YYYY,époux en seconde noce de Mme CCCC,sous le régime de la séparation de biens aux termes de leur contrat de mariage.......
est décédé..........le..février 2008
laissant pour recueillir la succession:
SON CONJOINT SURVIVANT,
Mme CCCC,divorcée en 1ère noce de............
-séparé quant aux biens ainsi qu'il est dit ci-dessus
-héritier de la pleine propriété du quart des biens existants conformément à l'article 757 du C.c,en raison de l'existence d'enfants du défunt qui ne sont pas issus des deux époux
-bénéficiaire d'un droit d'habitation en viager sur le logement qu'il occupe à titre d'habitation principale et d'un droit de viager sur le mobilier...........conformément à l'article 764 du C.c
SON UNIQUE HERITIER RESERVATAIRE:
Venant à la succession pour la totalité sauf des droits du CONJOINT SURVIVANT,sa fille unique née du précédent mariage.
A notre AG du 13 mars c'est MmeCCCC,conjoint survivant,qui était présente ,représentant (mandat)la fille du défunt.
La notification (opposant) du PV a été adressée,par le syndic, au conjoint survivant;
mes questions ne portent,naturellemnt,que sur la partie "légale copropriété",car aucun problème particulier pour l'instant entre les précitées au niveau copropriété (et, en plus, ou en premier ,cela ne me regarde pas!!)
-le PV, à mon point de vue devait être notifié à la fille et non à la veuve.... oui ? non? si possible pourquoi?
- les convocations de l'AG sont remises,par moi,aux copropriétaires occupants..........pour la prochaine AG mars 2009(?)qui peut,éventuellement, "émarger" ?
- les appels de fonds doivent être adressés à?????
merci de vos réponses!!
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 19:38:32
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Il s'agit d'un lot démembré.Il y a lieu de désigner un mandataire.S'il n'y pas de convention notariée les charges seront supportées par le nu-propriétaire pour les grosses réparations et par l'usufruitier pour les charges d'administration et fonctionnement.
Les choses ne se passent pas toujours aussi simplement
lorsqu'il s'agit par exemple d'améliorations telles que l'installation d'un ascenseur.
Dans ce cas,il n'appartient pas au syndic de décider à ce sujet.Les interessé doivent règler leur problème entre eux mais, cela n'arrange pas toujours la copropriété
lorsqu'ils vont en justice et doivent attendre un jugement. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 13:52:23
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Je remercie d'abord oldman24 pour sa réponse
et.........relance le sujet en espérant avoir qq réponses concernant la partie:
- convocation contre émargement
- PV AG
voire appels de fonds |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 15:07:28
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Il n'existe pas en l'espèce d'usufruit.
L'époux survivant a un quart en pleine propriété de l'ensemble de la succession
plus un droit d'usage et d'habitation de l'appartement et non pas un usufruit.
Il faut savoir comment est constitué le quart en pleine propriété.
De toute manière il y a lieu à désignation d'un mandataire commun.
Le pouvoir àl'assemblée ne tient pas lieu de désignation à cet égard.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 16:46:10
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Citation :
Il faut savoir comment est constitué le quart en pleine propriété.
en ce qui concerne notre copropriété M.XXXX possédait un appartement et un garage qu'il occupait,avec MmeCCCC sa deuxième épouse,à titre de logement principal.
Si j'ai bien compris il faut un mandataire commun, et c'est cette personne qui sera "l'interlocutrice" auprès du syndic pour:
- le paiements des charges quelqu'elles soient
- notification de la convocation aux AG et aussi pour recevoir le PV de l'AG (notifié ou pas)
?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 22:19:45
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Vous avez bien compris.
Dans tous les cas de figure l'héritier à une quote-part en toute propriété et la seconde épouse également, plus le droit d'habitation (viager) sur la totalité des biens.
Il faut un mandataire commun, qui peut être l'héritier, la veuve ou un tiers.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 21:48:13
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Je reviens sur ce sujet qui,pour moi,n'est toujours pas "réglé".
Suite aux demandes faites par le syndic auprès de la fille unique du défunt et auprès de sa deuxième épouse pour connaître le mandataire commun décidé, d'un commun accord, par ces deux personnes il vient de recevoir (01.07) la réponse de la fille.
< Je vous informe que en qualité de fille unique de M.XXXX(le défunt) j'ai été reconnue comme mandataire légataire pour procéder à la succession.
En conséquence vous voudrez bien envoyer tous les courrier concernant cet appartement à mon adresse.
Veuillez trouver ci-joint le règlement de l'appel de fonds >
La succession étant normalement réglée et le mandataire légataire n'étant pas, pour moi (mais je fais peut être une erreur), le mandataire commun pour la gestion du logement dans le règime d'une copropriété le syndic doit il mettre les points sur les i et relancer les 2 héritières afin d'avoir,sans erreur possible,le mandataire commun qui pourra voter en AG,donner son pouvoir etc...
le notaire contacté n'a jamais répondu!
En général les syndics (certains) mêmes "bons" rechignent à ces demandes de renseignements
merci de vos réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 23:30:07
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il est impératif d'avoir un document notarié concernant la propriété du lot!
en l'absence d'acte notarié, le syndic adressera tout document à la succession x....chez le notaire y.... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 08:28:18
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nefer, du notaire nous n'avons eu que l'attestation de propriété citée dans mon premier post(remise d'ailleurs par la fille du défunt); il n'a jamais répondu aux demandes de renseignements complémentaires faites par le syndic.
La conjointe survivante habite le logement en question et la fille unique dans une commune assez éloignée de la notre.
Nous avons des travaux importants votés en mars 2008,pour exécution au cours de cet exercice + une étude en cours (MO) pour le projet de ravalement des façades qui sera présenté, en mars 2009;donc je souhaiterai savoir où "on met les pieds"!!!!!!
Bien que le syndic soit en droit d'exiger d'un copropriétaire, ou "déclaré" comme tel, de nombreux renseignements prouvant qu'il est LE PROPRIETAIRE (souvent rappelé dans ce forum) on s'aperçoit que même les "bons" syndics trainent la jambe pour les demander et les obtenir |
Edité par - felix1930 le 09 juil. 2008 08:41:07 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 18:22:38
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Bonjour,
Votre syndic devrait savoir que si les indivisaires
n'ont pas désigné un mandataire il lui appartient de demander à un avocat de saisir le TGI qui nommera ce mandataire, comme prévu par les textes en vigueur. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 18:51:21
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La réponse d'Oldman est la seule et unique réponse appropriée
En l'espèce il y a indivision au sens plein du terme puisque la bénéficiaire du droit d'habitation sur la totalité du bien a de plus la pleine propriété d'un quart.
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 07:04:56
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et qui payera les frais d'avocat ? la copropriété ?
en tous cas merci pour vos arguments intéressants à tous. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 07:11:19
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Citation :
Initialement posté par JPM
La réponse d'Oldman est la seule et unique réponse appropriée
En l'espèce il y a indivision au sens plein du terme puisque la bénéficiaire du droit d'habitation sur la totalité du bien a de plus la pleine propriété d'un quart.
donc logiquement les coordonnées pour les actes de gestion du bien sont : Indivision Mme CC & Mme Fille - reste à connaitre l'adresse d'envoi ...
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 08:04:32
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Citation :
Initialement posté par albifrons
et qui payera les frais d'avocat ? la copropriété ?
en tous cas merci pour vos arguments intéressants à tous.
Bonjour,
Les textes ne disent rien à ce sujet,mais puisque le syndic doit saisir le président du TGI, sans avoir recours à un avocat,la question des honoraires ne se pose pas ou alors il n'y a pas de raison pour qu'ils soient pris en charge par la copropriété car il y a manifestement carence des indivisaires qui compliquent, en plus, la tache du syndic.En effet,ce dernier devrait être autorisé par l'AG pour ester en justice (sans doute avec un supplément d'honoraires), à la charge de ceux qui ne peuvent pas avoir "le beurre et l'argent du beurre" compte tenu de ce qui leur est revenu dans cet héritage
  . |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 14 juil. 2008 08:09:15 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 08:53:13
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Nous n'en sommes pas encore là,heureusement!
Madame "Fille" semble surtout se bloquer,pour l'instant, sur sa qualité < de mandataire légataire pour procéder à la succession > et admet difficilement,semble t-il, que Madame CCCC bénéficie avec les articles 757 et 764 du C.C (modifiés il n'y a que qq années)d'un quart des biens existants et d'un droit d'usage et d'habitation,d'ou indivision sur les 4 lots de cette succession (appartement,cave,parking et garage = 80/2020)
De plus,pour elle, le dernier alinéa de l'article 23L1965 n'est pas son problème!!
Nous avons déjà eu plusieurs indivisions,mais non successorales, ce qui n'a posé aucun problème pour avoir un document désignant un mandataire commun,signé par tous les indivisaires,
Par contre il est indiqué dans "La Copropriété" édition 2006:
c)Le mandat doit être écrit,d'après la loi du 10 juillet 1965,mais la juridprudence admet qu'un mandataire commun peut être tacitement désigné par les co-indivisaires,comme en matière d'indivision successorale ou d'indivision communautaire.
Avec un exemple, qui souligne le danger de ce mandat tacite:
<........l'indivisaire qui a pris en main la gestion de l'indivision successorale,au su des autres,est sensé avoir reçu un mandat tacite,jusqu'à opposition des autres > (Cass.3e civ. 11.10.2000)
Donc explications seront données aux deux indivisaires,notamment à Madame "Fille",afin d'obtenir par écrit ce fameux mandataire commun.
merci de vos réponses...........car pas toujours simple la copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 10:07:20
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Felix écrit : Citation :
Nous n'en sommes pas encore là,heureusement!
Heureusement ? C'est à voir
Le principe est que le syndic ayant mis en demeure les indivisaires de désigner un mandataire commun et n'ayant pas reçu satisfaction, doit requérir sans délai la désignation judiciaire.
On peut comprendre le souci du maintien des relations amiables et d'une économie, mais il ne faut pas tarder trop. Il y a le cas ancien et connu d'une copropriété victime d'un sinistre imprévisible entraînant la nécessité de travaux urgents et d'une assemblée aussi urgente. Il y avait deux indivisions non pourvues d'un mandataire commun et, pour l'une d'elle, le syndic n'avait même pas les coordonnées de tous les indivisaires.
Ceux ci n'ont pas hésité à demander et obtenir l'annulation de l'assemblée urgente.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 10:20:00
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ô....
Madame Fille pourrait-elle au bout de 30 ans, si elle paye les charges, taxe foncière etc se prévaloir propriétaire de ce quart ?
sans cela pour quelle raison d'intérêts souhaite-telle être seule destinaire des papiers de la copropriété et des charges ? Ou est son intérêt ? être seule à voter aux AG ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 14:01:55
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" Nul n'est tenu de rester dans l'indivision",
alors cette personne n'a pas à avoir l'appétit plus gros que le ventre" ! |
Salutations
François |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 14:49:42
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lorsque j'ai indiqué
Citation :
Nous n'en sommes pas encore là,heureusement!
je pensais,et pense, que nous arriverons à nos fins sans avoir recours au TGI ,non pas pour "Madame Fille" mais pour nos relations avec MadameCCCC qui réside dans notre immeuble ( tant qu'il n'y a pas de pépin........air connu)
Citation :
posté initialement par albifrons
sans cela pour quelle raison d'intérêts souhaite-telle être seule destinaire des papiers de la copropriété et des charges ? Ou est son intérêt ? être seule à voter aux AG ?
peut être pas facile d'accepter d'avoir une "belle mère" qui a droit a 1/4 des biens mais aussi,voire surtout,un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier,compris dans la succession,le garnissant (sauf erreur, article 764 CC);avec le contrat de séparation de bien elle pensait,peut être,être tranquille et faire du logement ce que elle seule,décidait!
question (je déborde du sujet):
le mariage a eu lieu en 1999 -régime de la séparation des biens suivant contrat- malgrè le régime précité il aurait fallu que le défunt,par testament, s'oppose au bénéfice du droit d'habitation pour que sa veuveCCCC n'est pas ce droit (1er alinéa article764 renvoyant à l'article 971)???? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 15:32:23
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C'est sans doute ce qu'on appelle un mariage de dame de compagnie (et je l'écris sans appréciation péjorative).
Dans ce cas le contrat de séparation de biens sauvegarde les intérêts des descendants mais assure la fin de vie de la dame.
Rien d'extraordinaire dans tout celà.
Le droit d'habitation est un droit réel attaché à la personne du bénéficiaire, insaisissable, incessible, non susceptible d'hypothèque et ne pouvant être donné à bail. Les syndics devraient le savoir et ne le savent généralement pas. Ils ignorent souvent les règles élémentaires du droit des successions, et notamment le nouveau régime.
Je signale en passant qu'ils ignorent aussi le régime de l'époux non propriétaire exerçant une activité dans le lot Vu récemment.
L'usager n'est tenu qu'à l'entretien et le propriétaire grevé n'est tenu à rien à ce titre. C'est la règle de droit commun mais en copropriété les titulaires de droit réel n'ont pas la maîtrise de l'entretien.
Le copropriétaire grevé et l'usager sont tenus des charges in solidum à l'égard du syndicat et solidairement s'il y a une clause dans le RC, désormais valide (à nouveau bien qu'ayant été réputée non écrite dans le passé !!!!). Comme le syndic ne peut exécuter sur le bien contre l'usager, c'est le copropriétaire grevé qui paie.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 16:02:59
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Dans notre RDC,il est prévu notamment:
- que pour les indivisaires ...ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat,lequel pourra,en conséquence,exiger l'entier paiement de n'importe lequel des propriétaires indivis.
-De même,les nus-propriétaires,les usufruitiers et les titulaires d'un droit d'usage ou d'habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement de ce qui sera dû.........
Citation :
question (je déborde du sujet):
le mariage a eu lieu en 1999 -régime de la séparation des biens suivant contrat- malgrè le régime précité il aurait fallu que le défunt,par testament, s'oppose au bénéfice du droit d'habitation pour que sa veuveCCCC n'est pas ce droit (1er alinéa article764 renvoyant à l'article 971)????
JPM pouvez vous "éclairer" ma lanterne sur cette possibilité d'opposition qui semble ressortir de l'article 971 |
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décès du copropriétaire-Héritiers et AG
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