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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 25 mars 2008 : 16:17:10
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| attendez de recevoir un courrier du TA ou du voisin en LRAR pour vous inquiéter... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 17:02:11
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A mon avis, et beaucoup de jurisprudences le confirment, vous ne pouviez pas appliquer la règle retenue par votre architecte, car, à moins d'un ajout dans le PLU disant spécifiquement que voies publiques et voies privées seront traitées de la même façon, il faut comprendre que :
Implantation par rapport aux voies et emprises publiques veut dire : implantation par rapport aux voies publiques et aux emprises publiques.(l'adjectif qualificatif publiques se rapportant également au nom "voies".
Les rédacteurs du PLU ignorent souvent cette subtilité, et les instructeurs de permis comme les architectes encore plus. Ca peut passer, sauf quand quelqu'un conteste, et alors là pas de cadeau, la jurisprudence étant constante depuis 2001
Je pense donc que dans votre cas, pour l'implantation et les hauteurs, il fallait considérer la parcelle qui représente l'impasse comme une propriété et appliquer les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives ...
Comment est rédigé l'article sur l'implantation en limites séparatives ?
Mais courage, si vos voisins ont laissé passer le délai, c'est trop tard pour attaquer le permis ... |
Edité par - cho le 25 mars 2008 17:14:31 |
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 11:45:05
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Voici comment est rédigé l'article sur les limites séparatives :
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
Définition du prospect par rapport aux limites séparatives :
Il est défini par l'expression d'un rapport entre 2 variables :
#8722; la variable L : distance comptée horizontalement de tout point de la construction considérée
au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché à l'altitude du sol existant ;
#8722; la variable H : différence d'altitude entre ces deux points.
3) Dans les secteurs 2U2-2, 2U2-3 :
L > ou = à H et au minimum L > ou = à 4 mètres
Les parties de constructions situées au-dessous du terrain naturel peuvent être implantées
jusqu'en limites séparatives.
Comme vous dites, nous croisons les doigts en pensant que ce n'est pas recevable...
Cordialement |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 13:44:23
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Si j'ai bien compris, on ne peut pas contruire en limite séparative. Il faut respecter un prospect de 4m minimum. Emmanuel dira si je me trompe ....
Voilà mon interprétation :
1)votre extension est en limite de propriété, et est contraire au PLU. Elle aurait dû se situer au minimum à 4m de la limite de l'impasse.
2)c'est à tort que vous avez utilisé les règles de prospect par rapport aux voies publiques. (expliqué précédemment)
Quant à l'impasse, c'est une propriété distincte de la vôtre. Je suppose que vous en êtes copropriétaire. Cette idée que vous possédez la bande devant votre terrain n'est qu'une image, pour définir vos responsabilités en matière d'entretien. Tous les copropriétaires ont le droit d'y circuler, pas seulement vous. L'impasse tout entière est en indivision forcée, nécessaire à tous. L'axe qui détermine "votre portion" est donc inexistant en matière d'urbanisme. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 13:51:13
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| cho, inutile d'inquiéter Laurege : il est vraisemblable que le recours du voisin sera irrecevable car hors délais en l'absence de notification formelle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 13:59:35
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C'est vrai, mais je veux ajouter qu'il y a quelque chose que je ne comprends pas dans le dessin de Laurège, qui dit :
"impasse : notre propriété distante de 3,70 m du côté du voisin"
alors que par ailleurs, laurège dit que l'impasse mesure 8 m de largeur. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 14:08:59
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peut-être la voie mesure-t-elle 8m. mais seuls 7,4m. sont sous servitudes réciproques.
au fait, pas d'indivision , forcée ou non, ici : une propriété pure à servitude réciproque. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 21:02:16
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Oui, il ne s'agit pas d'une copropriété mais chaque propriétaire de parcelle est propriétaire de la moitié de l'impasse sur toute la longueur de sa clôture. Du côté de notre extension l'impasse fait effectivement un peu moins de 8 m, la moitié se situant à 3,70 m de distance.
Pour l'instant nous n'avons aucune nouvelle du référé promis. On verra bien ce que ça donne !
Cordialement |
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 11:33:24
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Bonjour,
Nous venons de recevoir ce matin de la part de l'avocat des voisins, le recommandé contenant copie des demandes d'annulation et de suspension de permis. Ils contestent tout : notre affichage (en mentant effrontément bien sûr) ainsi que tous les aspects de notre construction (sa hauteur, sa longueur, son toit plat...). Bref, nous avons rendez-vous demain avec notre avocat pour voir ce qu'il y a lieu de faire ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 11:51:51
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| emportez les témoignages d'affichage des voisins. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 12:23:24
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Oui, c'est bien ce que nous avons l'intention de faire.
Merci encore pour vos réponses ! |
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 06:45:16
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Bonjour,
Nous avons vu notre avocat hier et il n'est pas très optimiste. La requête de nos voisins serait recevable car si nous avons correctement affiché sur notre terrain, le panneau n'était pas lisible de la voie publique (notre impasse est privée). Il pense que la plupart des points soulevés par la partie adverse peuvent être contrés sauf le plus important bien sûr, c'est-à-dire le fait que nous ayions constuit à 3,7 m de distance du milieu de l'impasse sur une hauteur de 5,48 m. Il nous a dit d'accélérer le plus les travaux pour éviter la suspension (faire le crépi et mettre les fenêtres puisque c'est la seule chose qu'il nous reste à faire pour le gros oeuvre) et que nous risquions très peu la démolition compte tenu du fait que, même si la construction était déclarée illégale, il faudrait encore saisir le juge pénal ou civil pour démolir et que les arguments des voisins ne seraient pas suffisants. Nous risquons donc de nous retrouver avec un chantier ouvert, pendant deux ans au moins et au final une construction illégale qui nous empêcherait également la suite que nous envisagions pour la partie ancienne de la maison. Notre avocat doit également contacter l'avocat de la partie adverse pour voir s'il y aurait moyen de trouver un arrangement.
Voilà les nouvelles... pas très folichonnes !
Bonne journée !
Cordialement |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 14:25:20
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Pas visible de la voie publique. Je me demande si cet argument est contestable, dans la mesure où votre voisin passait nécessairement devant votre panneau (est-ce bien le cas ?) en rentrant chez lui.
Par contre, si une autre personne étrangère à l'impasse privée contestait le permis, dans la mesure où elle n'avait pas le droit de pénétrer dans l'impasse, ce serait différent, car elle n'aurait pu savoir qu'un permis avait été accordé. Je me demande s'il y a de la jurisprudence à ce sujet : je me serais fait un plaisir de créer un lien, dans les formes! 
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Edité par - cho le 29 mars 2008 21:19:13 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 15:16:27
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Je vous invite à lire ce petit extrait, l'important étant les mots suivants : "... n'est pas une voie emprunée habituellement par les voisins ..." L'idée qui en ressort ici est non pas la nécessité d'afficher sur la voie publique, mais la nécessité de faire en sorte que chacun puisse voir ....
"Considérant qu'il est constant que, si le permis litigieux a été affiché pendant plus de deux mois sur le terrain, la seule affiche était placée à l'opposé de l'accès à la construction situé sur la voie communale dite « ruelle des Chocas », en bordure d'une voie privée appartenant à l'Office national des forêts qui, bien qu'ouverte à la circulation publique, n'est pas une voie empruntée habituellement par les voisins de la salle de culte ; que, par suite, cette route forestière ne peut être regardée comme une voie publique au sens des dispositions précitées ; qu'ainsi cet affichage irrégulier n'a pu faire courir le délai de recours contentieux pour les tiers ; que c'est à bon droit que le tribunal administratif a estimé que la demande formée par M. X, voisin de la construction autorisée et domicilié ruelle des Chocas n'était pas tardive ;"
Si vous prouvez la mauvaise foi, vous pouvez peut-être avoir gain de cause.
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Edité par - cho le 29 mars 2008 15:26:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 15:19:37
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| laurege, là, désolé mais je confirme, si votre affichage n'est pas conforme, le délai de recours n'a pas couru. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 15:48:46
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si vous arrivez à démontrer que les voisins avaient connaissance acquise de l'existence du PC et qu'ils ont pourtant attendu deux mois piur engager un recours, il peut être possible de s'en tirer...
il faudrait fouiller de ce coté là, cette notion est librement appréciée par le juge... si ils ont fait un courrier au maire demandant le retrait du PC et qu'ils ne l'ont pas notifié par exemple.
voir en ce sens cette décision par exemple :
Cour administrative d'appel de Marseille, 1ère chambre, du 5 juin 2003, 99MA01529
donc rapprochez vous de la commune pour voir s'ils ont reçu un courrier le demandant de retirer le PC plus de 2 mois avant l'engagement du recours contentieux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 mars 2008 15:56:01 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 18:33:05
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
si vous arrivez à démontrer que les voisins avaient connaissance acquise de l'existence du PC ....
Vous ouvrez donc une brèche ici .... Et l'affichage visible de la voie publique ne serait plus absolument nécessaire ...
J'aimerais bien savoir si les voisins devaient passer devant le panneau pour rentrer chez eux....
Que se passe-t-il (mais ce n'est sans doute pas le cas ici) si votre terrain ne jouxte aucune voie publique, par exemple s'il est bien enfoncé dans une impasse privée. Pouvez-vous disposer du terrain d'un autre bordant la voie publique pour afficher votre PC ?
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cho
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1306 réponses |
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cho
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laurege
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 19:42:55
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Bonsoir,
Les voisins sont passés depuis le début de son affichage devant le panneau tous les jours puisqu'il est affiché en face de leur seul portail d'accès à leur parcelle. Cependant, nous sommes vers le fond de l'impasse privée laquelle débouche sur une voie publique (nous en sommes éloignés de 45 m environ) et afficher le panneau sur la voie publique aurait effectivement signifié l'afficher sur le mur d'un voisin ou sur un poteau public.
Les voisins n'ont fait aucun recours auprès de la mairie pour la simple raison que, s'étant "réveillés" 3 mois et demie après la délivrance du permis de construire ils n'ont pas jugé utile de le faire (la mairie leur aurait peut-être opposé le délai de recours et en tout état de cause, les 3 mois durant lesquels la mairie était susceptible de retirer le permis étaient écoulés).
Notre avocat nous a effectivement parlé de cette "connaissance acquise" mais il semblait sceptique. Il a l'intention cependant je crois d'essayer de prouver que l'impasse est ouverte à la circulation publique.
Cordialement |
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Contestation d'une construction
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