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Bonjour ! Est-il possible de noter dans un contrat de location que "le loyer est de x Euros, toutes charges comprises, y compris l'eau chaude et l'eau froide" ? Une telle formule me permettrait de savoir que je n'aurai pas d'augmentation et de régularisation des charges en fin d'année, et cela permettrait à mon propriétaire (qui est un particulier louant une partie de son logement) de ne pas être obligé de tenir une comptabilité exacte des charges, avec obligation pour lui de prouver la réalité des charges, et établir également un justificatif du calcul de leur répartition. Si cela est possible, peut-il par la suite me demander des charges récupérables supplémentaires ? Merci de vos avis et de me faire profiter de vos expériences.
En tant que bailleur, je pratique ce système depuis des années pour plusieurs appartements (apparts non meublés, loués en parfait état de réparations), essentiellement pour la simplicité de gestion qu’il a : pas de papelards, pas de palabres, etc. (objectif : minimum d'emmerdouillages et minimum de contacts avec les locs !). Dans ces appartements, le chauffage et la production d’eau chaude sont l’affaire des locataires (chaudières internes).
En général, au premier abord, les locataires sont surpris, et rapidement au bout du compte ils sont fort satisfaits, pour les mêmes raisons. Je n’ai jamais eu de mauvaise surprise. Pas un locataire ne m’a demandé de revenir au régime banal des charges récupérables de la loi de 1989 et du décret de 1987.
Bien évidemment, dans ce système « all included », il n’est pas question de réclamer quoi que ce soit en matière de charges. Cela serait d’ailleurs une infraction caractérisée aux dispositions de l’article 23 de la loi de 1989 sur les baux et au décret de 1987 sur les charges récupérables (voir les liens ci-dessous pour ces deux textes) : on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre !
Eu égard à la rédaction du cinquième tiret du premier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989, les baux sont rédigés non pas en écrivant ‘loyer et charges = tant’, mais en indiquant ‘loyer = tant’ et ‘provision pour charges = néant, pas de charges récupérables sur le locataire’ . Faisant ainsi, juridiquement, les charges ne sont pas forfaitisées : il n’y en a simplement pas à l’encontre du locataire.
En complément du message de Joseph,et de son bail "all included" que je l'avoue me séduit enormément en tant que bailleur pour les mêmes raisons que lui, je ne sais pas si votre bailleur a intérêt à faire de même avec vous.
D'abord, les dépenses de charges sont entièrement à sa charge. Qu'elles augmentent très fortement et il y est de sa poche, si elles baissent également fortement et il y gagne. En fait, il prend un risque de plus en tant que bailleur.
L'idéal serait donc que vous lui expliquiez qu'il peut être gagnant en adoptant cette solution, non seulement financièrement, mais également en terme de gestion de son bien.
Je précise que les apparts que je loue sous ce régime "tout compris" sont des appartements anciens à Paris qui, de toute façon, n'ont pas de grosses charges générales (= eau chaude et chauffage individuels propres à l'appart et dont le locataire fait donc son affaire) quand on les compare au loyer.
Il s'agit évidemment des charges récupérables, qui ont d'une année sur l'autre une grande stabilité dans ce type d'immeuble, les charges non récupérables (un ravalement, un ascenseur) n'étant pas - par définition - concernées car elles sont en tout état de cause, système tout compris ou pas, pour les pattes du proprio.
Ma politique est de sélectionner soigneusement les locataires et de pratiquer des loyers mesurés, ce qui favorise la stabilité des locataires (et donc minimise, là aussi, les paperasses de nouveaux baux, d'états des lieux, de dépôts de garantie et tout le tintouin - outre le fait que les situations d'impayés deviennent marginales sinon nulles : concrétement pas un pépin sur les 20 dernières années).
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Posté - 06 oct. 2003 : 10:19:51
