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jacquess
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 Posté - 29 mai 2007 : 12:43:18
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Bonjour
J'ai trouvé sur le site jurisprudentes une decision de la cour d'appel de Paris 6éme chambre secteur b du 8 decembre 2005 qui indique que le proprietaire bailleur est en droit d'indiquer que le prix doit etre majoré des frais d'agenceet d'autres frais.
Malgrés toutes mes recherches sur les sites gratuits,je n'ai pas les moyens de payer 950 Euros pour le dalloz, je ne trouve pas le texte integral.
L'un d'entre nous aurait il la possibilité de le mettre en ligne?
merci d'avance
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 15:18:58
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Voyez ceci.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=1573
Mais, pour que l’agence immobilière ait une action directe contre vous pour le paiement de la commission, il faut que les conditions prévues à l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 71 du décret du 20 juillet 1972 soient remplies : l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet à une personne qui n’est pas celle à qui incombe la commission en vertu du mandat et si cette personne n’a pas accepté la charge aux termes de l’engagement des parties à la vente (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 21 février 2006, pourvoi n° 04-14.538).
Ceci dit vous avez cet arrêt important publié au Bulletin et à ma connaissance il n'y a pas eu de revirement de jurisprudence :
Purger un droit de préemption du locataire n'est pas la présentation d'un acquéreur qui seule peut ouvrir le droit à un agent immobilier de percevoir sa commission.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 15:28:06 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 18:01:28
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Merci LeNabot
J'ai vu le site jurisprudentes,mais je suis attaque par mes locataires en nullité de congé au TI au motif (entre autres)que le congé indique"non compris les frais d'agence et autres frais"(voir "erreur de l'huissier?") et que donc le prix ne peut etre fixé et qu'il y a intention frauduleuse de priver le locataire de son droit de preemption.
Cette jurisprudence de la cour d'appel de Paris juge qu'il n'y a pas intention frauduleuse et que ce type de mention est valide.Mon avocat a eu le culot de me dire qu'il n'arrivait pas a retrouver le texte complet du jugement.
Comme il y a jugement le 4 juin il me semble difficile de changer d'avocat. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 18:11:31
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Oui je me rappelle de vos problèmes avec un prix où il était mentionné "de l'ordre de".
Je pense que l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris que vous mentionnez aborde un tout autre problème et a un rapport assez lointain avec votre affaire.
Si un congé pour vente mentionne "non compris les frais d'agences" sans les chiffrer, le cas devient encore plus problématique que je ne croyais.
Le mieux aurait été de mettre un prix et point barre.
En tout état de cause, et au vu de la jurisprudence de la Cour de Cass du 14 juin 1988, un AI qui purge un droit de préemption n'a pas droit à une quelconque commission. A mon sens il est inutile de charger une quelconque commission d'AI sur un locataire susceptible d'exercer son droit à prémption.
En toute franchise, votre congé pour vente comporte un aléas quant au prix qui doit être précis dans le cadre d'un congé pour vente. J'estime que l'huissier est en faute. Peut être devriez vous rechercher sa responsabilité. Qu'en pense votre avocat ?
Je vous souhaite bon courage pour votre procès. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 18:13:03 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 21:15:41
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C'est en plein deddans a mon avis:
Réponse. La Cour d’appel de Paris (6e chambre, sect. B) a jugé le 8 décembre 2005 que le congé pour vente ne peut être annulé dès lors qu’il n’est pas démontré que le prix proposé serait volontairement dissuasif et destiné à détourner le locataire de son intention d’exercer son droit de préemption. La majoration du prix d’une somme représentant les frais d’agence et une quote-part des frais afférents à des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive, suffisant à rendre le congé frauduleux.
Il en résulte que le propriétaire bailleur est en droit, sur le congé-vente qu’il vous délivrera, que le prix doit être majoré des frais d’agence.
Mais, pour que l’agence immobilière ait une action directe contre vous pour le paiement de la commission, il faut que les conditions prévues à l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 71 du décret du 20 juillet 1972 soient remplies : l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet à une personne qui n’est pas celle à qui incombe la commission en vertu du mandat et si cette personne n’a pas accepté la charge aux termes de l’engagement des parties à la vente (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 21 février 2006, pourvoi n° 04-14.538).
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 21:18:42
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Citation :
Initialement entré par jacquess
C'est en plein deddans a mon avis:
Réponse. La Cour d’appel de Paris (6e chambre, sect. B) a jugé le 8 décembre 2005 que le congé pour vente ne peut être annulé dès lors qu’il n’est pas démontré que le prix proposé serait volontairement dissuasif et destiné à détourner le locataire de son intention d’exercer son droit de préemption. La majoration du prix d’une somme représentant les frais d’agence et une quote-part des frais afférents à des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive, suffisant à rendre le congé frauduleux.
Il en résulte que le propriétaire bailleur est en droit, sur le congé-vente qu’il vous délivrera, que le prix doit être majoré des frais d’agence.
Mais, pour que l’agence immobilière ait une action directe contre vous pour le paiement de la commission, il faut que les conditions prévues à l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 71 du décret du 20 juillet 1972 soient remplies : l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet à une personne qui n’est pas celle à qui incombe la commission en vertu du mandat et si cette personne n’a pas accepté la charge aux termes de l’engagement des parties à la vente (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 21 février 2006, pourvoi n° 04-14.538).
Alors une question : avez vous chiffré de façon exacte les frais d'agence sur le congé pour vente ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 21:19:39 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 21:57:05
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non
le texte complet du jugement est necessaire pour voir si les frais d'agence etaient determinés ce qui m'etonnerait vu que l'agence est en general mandatée aprés le congé.
En general c'est 4 a 6 % du prix et "ne peux constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive,suffisant a rendre le congé frauduleux" |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:01:38
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Citation :
Initialement entré par jacquess
non
le texte complet du jugement est necessaire pour voir si les frais d'agence etaient determinés ce qui m'etonnerait vu que l'agence est en general mandatée aprés le congé.
En general c'est 4 a 6 % du prix et "ne peux constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive,suffisant a rendre le congé frauduleux"
Essayez d'aller au greffe du Palais pour l'arrêt.
Ceci dit si les frais d'agence n'étaient pas indiqués sous la forme d'un montant précis, vous avez bien laissé le locataire dans une imprécision totale sur le prix total qu'il aurait à payer, surtout avec un "non compris". A mon avis, le congé pour vente est bien nul.
Je laisse la suite à un autre avis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 22:02:43 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:04:27
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Citation :
Initialement entré par jacquess
non
le texte complet du jugement est necessaire pour voir si les frais d'agence etaient determinés ce qui m'etonnerait vu que l'agence est en general mandatée aprés le congé.
Je ne comprends absolument pas votre raisonnement.
L'agence ne peut être valablement mandatée qu'après un refus de préempter. Vous pensez bien que si le locataire préempte, il n'y a plus besoin de mandater, vu que l'acquéreur vous l'avez !!!! |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 22:05:05 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:07:43
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| En fait l'avocat adverse attaque sur le caractere frauduleux du congé par l'indetermination "de l'ordre de" renforcée par "non compris les frais...",lequel caractere frauduleux volontaire aurait eu pour but d'empecher le locataire d'exercer son droit de préemption prevu par la loi. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:10:37
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Citation :
Initialement entré par jacquess
En fait l'avocat adverse attaque sur le caractere frauduleux du congé par l'indetermination "de l'ordre de" renforcée par "non compris les frais...",lequel caractere frauduleux volontaire aurait eu pour but d'empecher le locataire d'exercer son droit de préemption prevu par la loi.
Ben le pire, c'est que le raisonnement tient. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:14:03
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Mon raisonnement est que le locataire (et le juge) doit demontrer le caractere frauduleux du congé et que la decision de la cour d'appel indique qu'il peut exister une indetermination tant que le prix ne devient pas exorbitant et dissuasif.
Tous les congés pour vente que j'ai vu font mention de frais ne serais ce que les frais d'hypotheque eventuels. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:19:17
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Citation :
Initialement entré par jacquess
Mon raisonnement est que le locataire (et le juge) doit demontrer le caractere frauduleux du congé et que la decision de la cour d'appel indique qu'il peut exister une indetermination tant que le prix ne devient pas exorbitant et dissuasif.
Tous les congés pour vente que j'ai vu font mention de frais ne serais ce que les frais d'hypotheque eventuels.
Attention. "Indétermination" ce n'est pas ce qui est indiqué dans la note de jurisprudence.
Si vous mettez dans le congé, "non compris les frais d'agences", le prix n'est plus certain et le montant est aléatoire. Car vous savez très bien que les honoraires d'AI sont libres.
Quant aux frais de notaires, le montant est réglementé et facilement calculable. Et en général, une vente se conclue sur un prix précis hors frais de notaire.
Mais ce qui est fatal pour vous, c'est que les frais d'agences n'ont pas été chiffrés et vous y ajoutez la circonstance qu'un locataire qui préempte n'a pas à les payer. |
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Edité par - LeNabot le 29 mai 2007 22:19:58 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:20:25
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Merci beaucoup LeNabot
Je vous ferai part de la décison du juge. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:22:01
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Citation :
Initialement entré par jacquess
Merci beaucoup LeNabot
Je vous ferai part de la décison du juge.
Ca serait gentil. En tout cas, je vous souhaite bonne chance. A bientôt. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:39:20
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Encore une question:
Il y a un prix de vente et des frais qui n'ont rien a voir avec le prix de vente indiqué.
Les frais ne peuvent influer sur le prix de vente on ne peux melanger prix de vente et frais ca n'a rien a voir.
votre avis? |
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07061979
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 juin 2007 : 19:58:11
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Bonjour à tous. Mon problème semble encore plus complexe, juridiquement parlant : j'ai passé un compromis de vente avec un acquéreur que mon agent immobilier a trouvé; commission à charge de l'acquéreur, évidemment. Dans le compromis, condition suspensive que soit purgé le droit de préemption de toute peronne physique (le locataire) ou morale (la mairie)... Le locataire veut finalement acheter, contre toute attente, mais ne veut pas payer la com' de l'agence. Ici, mon problème est que l'agence m'a bien trouvé un acquéreur, et que le locataire est sensé se substituer à mon acquéreur. Droit de préemption ne se confond pas avec pacte de préférence. Si préemption = droit de se substituer à un autre acquéreur, mon locataire doit alors payer la com' que mon acquéreur a accepter de payer dans mon compromis. Mon problème, c'est que je ne sais pas si mon locataire m'a fait une "contre-offre" (qui vaut nullité de sa préemption) ou s'il a le droit d'exiger que je retire la com' de ma notification de vente... Aucune jurisprudence ne me donne réponse, du moins celles que j'ai vues...
A l'aide !!! |
Alex |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 juin 2007 : 20:09:58
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je suis peut-être à côté de la plaque mais ...
si le locataire excerce son droit de préemption pdt le temps qui lui est imparti, il a priorité sur tout acheteur (meme si celui-ci aurait signé un compromis avec vous),
et de plus, le locataire n'a pas à payer les frais d'agence quand il s'agit d'une vente de logement pour lequel il aurait recu congé ... jurisprudence là-dessus.
alors je ne comprends plus bien votre problème  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 juin 2007 : 20:42:25
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Citation :
Initialement entré par 07061979
Ici, mon problème est que l'agence m'a bien trouvé un acquéreur, et que le locataire est sensé se substituer à mon acquéreur.
Si le locataire a préempté à l'intérieur de son délai, le problème est identique. L'agence a simplement inversé son travail. Il fallait d'abord purger le droit, et ensuite rechercher un acquéreur. Conclusion : l'agence a travaillé pour rien et ne peut pas percevoir de commission. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 juin 2007 20:43:14 |
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07061979
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 juin 2007 : 21:09:03
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| Merci de vos réponses qui sont "singlantes". Il ne me reste que la doctrine pour un jour connaitre la différence entre "droit de préemption " et "pacte d epréférence".. J'aviserai d'ici là. Merci |
Alex |
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07061979
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 juin 2007 : 21:33:15
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Histoire de discuter, maintenant, sur le plan uniquement théorique, en oubliant mon cas pratique : imaginons que je propose (officieusement) le bien à mon locataire à un certain prix dès que je décide la mise en vente. Celui-ci refuse.Si je recherche un acquéreur durant plusieurs mois, et qu'au fur et à mesure de mes recherches, je baisse un peu mon prix à chaque fois...Il va sans dire que je ne vais pas purger le droit de préemption du locataire à chaque fois. J'utilise alors les services d'une agence qui me trouve mon acquéreur.Le fait générateur de ma vente est donc lié au travail de l'agence.
Enfin, que dire du droit de préemption urbain qui s'exerce toujours avec la prise en charge des frais d'agence stipulés à charge de l'acquéreur ?
La jurisprudence devrait avoir une position identique pour le denier public et pour le denier du locataire (si je me fais comprendre).Ou alors, la jurisprudence n'aurait que faire du denier public, ce qui paraît abbérant de la prt de juges...
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Alex |
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