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vero2g
Contributeur senior

63 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  13:34:26  Voir le profil
Derrière ma maison se trouve une parcelle enclavée. On pense l'acheter pour faire construire. Dans ce cas, on pense créer un passage par notre parcelle actuelle.

le passage qu'on envisage n'a que 3 metres de largeur.
Est-ce suffisant?
Est-ce qu'il existe un risque que le permis de construir nous soit refusé pour insuffisance de passage?
En cas de vente de notre maison actuelle, peut on inscrir cette servitude de passage dans l'acte de vente?

Merci
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836 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  13:40:46  Voir le profil
Bonjour
Citation :
le passage qu'on envisage n'a que 3 metres de largeur.
Est-ce suffisant?

C'est le règlement de zone qui le dira, il peut être exigé une largeur plus importante que les 2m 40 "standard" d'une voiture pour l'accès des pompiers.

Cordialement,
Romain
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vero2g
Contributeur senior

63 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  17:20:19  Voir le profil
Je n'ai rien vu de spécial sur ce sujet dans le POS
d'où vient ce chiffre 2.4 metres?
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836 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  17:38:19  Voir le profil
C'est la largeur réglementaire pour le stationnement, je l'ai donnée à titre indicatif

Cordialement,
Romain
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  18:55:40  Voir le profil
Bonjour vero,

Normalement, une largeur de 3m est suffisante.
Malheureusement, certains PLU ou les services instructeurs mélangent allègrement les notions de voie, de desserte, d'accès et de servitude de passage.
Mais dans votre cas, peu importe puisque vous n'avez pas à établir un acte de servitude étant donné que vous êtes propriétaire des deux fonds. Si par excès de zèle on vous demandait qu'il en existe une, sachez qu'elle n'aurait aucune valeur juridique puisque le code civil stipule que la servitude s'éteint dès lors que les deux fonds sont réunis dans la même main.
Votre cas est donc on ne peut plus simple. Si le service instructeur vous demande si il existe un passage, vous dites oui. Si il vous demande une largeur prédéfinie, vous dites oui. Si il vous demande un acte de servitude, vous dites oui et vous allez voir votre notaire qui va vous dire que c'est idiot mais ne peut refuser de faire un acte nul tant qu'il n'est pas contraire à la loi.

Elle est pas belle la vie!
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vero2g
Contributeur senior

63 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  19:13:12  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par larocaille

Bonjour vero,

Normalement, une largeur de 3m est suffisante.
Malheureusement, certains PLU ou les services instructeurs mélangent allègrement les notions de voie, de desserte, d'accès et de servitude de passage.
Mais dans votre cas, peu importe puisque vous n'avez pas à établir un acte de servitude étant donné que vous êtes propriétaire des deux fonds. Si par excès de zèle on vous demandait qu'il en existe une, sachez qu'elle n'aurait aucune valeur juridique puisque le code civil stipule que la servitude s'éteint dès lors que les deux fonds sont réunis dans la même main.
Votre cas est donc on ne peut plus simple. Si le service instructeur vous demande si il existe un passage, vous dites oui. Si il vous demande une largeur prédéfinie, vous dites oui. Si il vous demande un acte de servitude, vous dites oui et vous allez voir votre notaire qui va vous dire que c'est idiot mais ne peut refuser de faire un acte nul tant qu'il n'est pas contraire à la loi.

Elle est pas belle la vie!



Merci pour votre réponse
pourriez vous m'indiquer où est-ce que je peut trouver la justification que 3 mètres sont suffisants (code urbanisme, civil, ...).
concernant la servitude de passage, elle est surtout nécéssaire si on envisage un jour de vendre l'une ou l'autre parcelle. Est-ce que si le passage est considéré pas assez large, cela risquerai de compromettre la vente?

merci par avance
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  19:43:59  Voir le profil
Citation :
pourriez vous m'indiquer où est-ce que je peut trouver la justification que 3 mètres sont suffisants (code urbanisme, civil, ...).

Il n'y a aucune loi qui spécifie la largeur d'une servitude de passage. Vous ne trouverez éventuellment une largeur que dans le PLU de votre commune. Cette largeur (souvent ambigue) ne s'applique que pour donner droit à construire. Pour ce qui est déjà construit, c'est le Code Civil qui s'applique.
Citation :
concernant la servitude de passage, elle est surtout nécéssaire si on envisage un jour de vendre l'une ou l'autre parcelle. Est-ce que si le passage est considéré pas assez large, cela risquerai de compromettre la vente?


En aucun cas la vente ne peut être compromise pour une telle raison. Sachez que rien ne vous interdit de vendre un terrain totalement enclavé. La vente se réfère au droit de propriété et pas aux règles d'urbanisme. Vous pouvez acheter une maison construite illégalement.
Ce qui est interdit, c'est de cacher des choses à l'acheteur.
Pour être complet sur ce point, sachez tout de même que si vous vendez le fonds bénéficiant de la servitude, vous devrez laisser un passage suffisant pour que l'acheteur accède à sa propriété avec les moyens modernes communément admis. Qu'il puisse rentrer chez lui en voiture ou en camionette, c'est normal. Si il veut rentrer avec son chasse-neige, c'est le juge du TGI qui décidera si c'est un usage normal.
Donc 3m, c'est tout à fait correct. En plus lorsque vous établirez l'acte de servitude, vous pouvez spécifier que celle-ci est consentie pour le "passage à pied et en véhicule léger", ce qui coupera court à toute controverse.
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anille
Contributeur vétéran

125 réponses

Posté - 06 mars 2007 :  20:39:58  Voir le profil
L'accès aux véhicules de secours (ex: pompiers) nécessite depuis une vingtaine d'année une largeur de 4m pour l'accès à des terrains enclavés où sont construits des logements.

Je n'ai pas de référence.
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836 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  08:59:45  Voir le profil
Citation :
L'accès aux véhicules de secours (ex: pompiers) nécessite depuis une vingtaine d'année une largeur de 4m pour l'accès à des terrains enclavés où sont construits des logements.


Il me semble qu'il n'y a pas besoin d'accès si la construction se trouve à moins de 8 m de la voie publique (ce qui ne semble pas être le cas ici). Moi non plus je n'ai pas de référence, donc à moins que qeuelqu'un soit plus au clair que nous sur le sujet, je vous conseille, Véro, d'en demander un peu + à la Mairie. Eventuellement déposer un CU.

Cordialement,
Romain
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  09:02:56  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par anille

L'accès aux véhicules de secours (ex: pompiers) nécessite depuis une vingtaine d'année une largeur de 4m pour l'accès à des terrains enclavés où sont construits des logements.

Je n'ai pas de référence.


Anille,
Ne prenez pas mal ce que je vais écrire, mais c'est vrai que cette histoire d'imposer des largeurs de servitude pour autoriser les constructions a le don de me mettre un peu en boule. Je me calme et j'explique:
Les servitudes sont essentiellement des conventions de droit privé et normalement les règlements publics (POS/PLU) ne peuvent régir le droit privé. Vous noterez au passage que ni le Code Civil, ni le Code de l'Urbanisme n'imposent une largeur minimale de passage. Ces codes se contentent d'invoquer la suffisance nécessaire au droit accordé pour un usage normal.
Le fait qu'un PLU impose une largeur de servitude revient, pour imager, à imposer d'avoir deux enfant pour pouvoir demander un passeport. Ce qui serait bien sur anticonstitutionnel.

Le décor étant planté, venons en à l'ambiguité entretenue par les PLU.
Dans ces documents d'urbanisme, nous trouvons quatre notions: la desserte, la voie, l'accès et le passage (certains osent employer le terme servitude, mais il est souvent évité - certains se sont peut-être posés la question du passeport).
La desserte constitue ce qui est pratiquable et pratiqué par les services publics (réseaux, ramassage des ordures ménagères, etc.). On peut donc vous opposer le manque de desserte, même si la route fait 15m de large.
La voie ou rue est consacrée comme étant ouverte au public. Elle peut être publique ou privée, ce qui importe c'est son usage public. Curieusement, aucune largeur minimale n'est imposée aux voies. Ce serait pourtant intéressant d'avoir un règlement qui stipule que toute propriété desservie par une voie de moins de 4m de large est inconstructible.
L'accès, comme son nom l'indique est l'ouverture d'une propriété sur une voie. C'est donc le portail avec sa largeur, et rien d'autre. Pour qu'une propriété soit constructible, il faut qu'elle dispose d'un accès suffisant dont la largeur peut être spécifiée dans les règlements d'urbanisme. En prenant un exemple, si j'ai un portail de 4m de large et que derrière celui-ci un simple chemin piéton de 1m de large va jusqu'à ma maison située 50m plus loin, personne ne peut rien y redire. En fait la largeur imposée à l'accès a pour unique but d'éviter que les occupants du fonds n'aient à manoeuvrer pour rentrer chez eux et libèrent ainsi la voie au plus vite.
Le passage est ce qui permet de se rendre dans sa propriété. Comme expliqué dans l'exemple précédent, rien à voir avec l'accès. Pourtant, de nombreux services instructeurs ne se gènent pas pour invoquer un "accès insuffisant" sous prétexte que le chemin est étroit. C'est généralement sous ce prétexte fallacieux qu'on va vous contraindre à réclamer un passage de largeur supérieur à votre voisin, ce qui ne va pas manquer de vous rendre les meilleurs copains du monde.
Il faut en plus constater qu'il s'agit d'une mesure discriminatoire. En effet, cette contrainte de largeur ne s'applique pas à tous. Pour exemple, prenons une copropriété qui comporte plusieurs maisons. Hé bien l'accès à l'intérieur de la copropriété pourra être 100% piétonnier sans que personne n'y trouve à redire.
Si on vous impose un accès de 4m, vous allez mesurer le portail.

Maintenant quelle doit être la largeur du passage?
Tout d'abord, la jurisprudence a établi que chacun devait pouvoir accéder à sa propriété avec des moyens modernes (sous entendu en voiture) mais le fait que vous travailliez à la DDE ne vous donne pas le droit d'exiger 6m pour rentrer déjeuner avec votre chasse-neige.
Pour laisser passer une voiture ou une camionette, 2,5m sont donc suffisants.
Enfin, il y a l'argument massue: les secours.
Les secours comprennent les services médicaux, les services de police et les pompiers. Les deux premiers ne se déplacent qu'en véhicules légers (j'exclue qu'on doive vous envoyer un véhicule anti-émeute ou un car de CRS). Reste donc les pompiers qui eux utilisent des camions.
Quelle largeur faut-il pour laisser passer le camion des pompiers? La réponse se trouve dans le règlement DFCI qui précise que si le passage fait moins de 3m, il n'est pas possible d'y déployer des moyens de défense (en jargon pompier cela s'appelle un point noir).
Il faut souligner que ces 3m sont destinés à laisser passer des engins autonomes porteurs d'eau. Dans les zones urbanisées ces engins sont de moins en moins utilisés et si vous assistez à une intervention sur un incendie dans une impasse, vous verrez que les pompiers laissent les véhicules lourds sur la voie et déploient des tuyaux. Cela fait partie de leur protocole d'intervention afin de laisser la place pour d'autres secours. Chaque unité mobile est capable de déployer au moins 60m de tuyaux (3 rouleaux de 20m).

Pour conclure, si vous laissez (ou disposez) 3m de passage, c'est suffisant.
Ha, on a oublié la benne à ordures! Mais, au fait, que viendrait faire une benne à ordures sur une propriété privée non ouverte au public? Le ramassage des ordures ménagères est assimilé à un service de voirie, et comme le collecteur du tout à l'égout, il doit s'y cantonner, même si votre voisin est le maire et qu'il n'a pas envie de sortir ses poubelles.





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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  09:09:03  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
remarquable explication, larocaille...

pour les pompiers, ajoutons que les véhicules doivent pouvoir "fuir le feu" en cas d'extension de l'incendie : ils ne doivent donc pas se mettre en situation d'impasse ; précisons aussi que la présence de bornes incendie à proximité rend inutile l'utilisation du véhicule porteur d'eau, ce qui réduit considérablement la largeur des voies nécessaires... Certains règlements de secours prévoient d'ailleurs un distingo fonction de la présence de ce type d'équipements.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 mars 2007 09:10:05
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R.C.
Pilier de forums

745 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  10:17:43  Voir le profil
A maconnaissance,
On peut ajouter que,
suivant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation,
la voie engins pompiers doit faire 3,00 m de largeur et n'est demandée qu'à partir des immeubles de troisième famille (les MI sont de la première famille)

Citation :
Art. 3. -
Les bâtiments d'habitation sont classés comme suit du point de vue de la sécurité-incendie:
1° Première famille:
habitations individuelles isolées ou jumelées à un étage sur rez-de-chaussée, au plus;
habitations individuelles à rez-de-chaussée groupées en bande.

2° Deuxième famille:
habitations individuelles isolées ou jumelées de plus d'un étage sur rez-de-chaussée;
habitations individuelles à un étage sur rez-de-chaussée seulement, groupées en bande, lorsque les structures de chaque habitation concourant à la stabilité du bâtiment ne sont pas indépendantes des structures de l'habitation contiguë;
habitations individuelles de plus d'un étage sur rez-de-chaussée groupées en bande;
habitations collectives comportant au plus trois étages sur rez-de-chaussée.

3° Troisième famille:
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à vingt-huit mètres au plus au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l'incendie, parmi lesquelles on distingue:
Troisième famille A: habitations comportant au plus sept étages sur rez-de-chaussée, et dans lesquelles la distance entre la porte palière de logement la plus éloignée et l'accès à l'escalier est au plus égale à sept mètres;
Troisième famille B: habitations ne satisfaisant pas aux conditions précédentes.

4° Quatrième famille:
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de vingt-huit mètres et à cinquante mètres au plus au-dessus du niveau du sol utilement accessible aux engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie.

Art. 4. -
....... (uniquement à partir de la 3ème famille) .......
A. - Voie utilisable par les engins des services de secours et de lutte contre l'incendie (voie engins).
La voie engins est une voie dont la chaussée répond aux caractéristiques suivantes quel que soit le sens de la circulation suivant lequel elle est abordée à partir de la voie publique:

Largeur: 3 mètres, bandes réservées au stationnement exclues;
Force portante calculée pour un véhicule de 130 kilonewtons (dont 40 kilonewtons sur l'essieu avant et 90 kilonewtons sur l'essieu arrière, ceux-ci étant distants de 4,50 mètres);
Rayon intérieur minimum R: 11 mètres;
Surlargeur S = R / 15
dans les virages de rayon inférieur à 50 mètres (S et R étant exprimés en mètres);
Hauteur libre autorisant le passage d'un véhicule de 3,30 mètres de hauteur majorée d'une marge de sécurité de 0,20 mètre;
Pente inférieure à 15 p. 100.


RC

Edité par - R.C. le 07 mars 2007 10:18:47
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  12:03:23  Voir le profil
Merci beaucoup RC,

Face à de tels arguments, les services instructeurs vont avoir du mal à prétendre que les 4m de passage sont obligatoires pour les secours.

Dominique
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R.C.
Pilier de forums

745 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  14:08:50  Voir le profil
Oui, mais ce sont des conditions minimales !!!
Et si le PLU impose 4,00 m ???

RC
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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  14:54:13  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
Bravo R.C.!
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 07 mars 2007 :  17:22:03  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par R.C.

Oui, mais ce sont des conditions minimales !!!
Et si le PLU impose 4,00 m ???


Dans ce cas, il faut lire le PLU très attentivement pour savoir exactement ce qu'il réglemente.
Si c'est sous la forme "doit disposer d"un accès de 4m de large sur la voie", c'est de la largeur du portail dont il s'agit.
Si c'est sous la forme "doit être desservi par un passage (ou voie d'accès ou servitude) de 4m de large", il s'agit alors de la largeur du chemin.
Bien sur, en cas de désaccord urba/pétitionnaire chacun essaiera de défendre son point de vue.

Dominique
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 08 mars 2007 :  22:23:01  Voir le profil
Une petite friandise.

Vous connaissez les "gendarmes couchés" qui décrochent les essieux des camions pour qu'ils écrasent quelques passants. Vous n'avez pas pu manquer les rues aménagées en chicanes qui vous garantissent quelques piétons sur le capot en cas de verglas. Mais vous n'avez peut-être pas encore gouté au rétrécisseur de chaussée.

Pour ceux qui ne connaissent pas, il s'agit d'un aménagement situé d'un côté (ou des deux) de la voie qui en réduit la largeur dans le but louable d'obliger les automobilistes inconscients à ralentir.
Dans une commune voisine de la mienne, ce genre d'équipement a été installé. Très surpris par la gène occasionnée (circulation alternée) sur la route départementale sur laquelle un de ces rétrécissement a été installé, je me suis arrêté pour regarder la chose de plus près. La chose est composée de plots en béton de 20cm de haut, 20cm de large et 50cm de long, ancrés dans la chaussée. Bref du dur!
L'obstacle étant incontournable, je me suis dit qu'il devait donc respecter les minimums requis pour la circulation, et me voilà en train de mesurer. Résultat: la route avant le rétrécissement fait 5,57m et au niveau du rétrécissement 2,53m.
Alors là, les bras m'en tombent, les pompiers ne pourraient donc pas empreinter cette route départementale? C'est grave!
Une petite recherche sur Internet et je trouve cela:
http://www.sitram.net/sysmodules/RBS_fichier/admin/download.php?fileid=356
On peut donc réduire la largeur d'une voie en dessous de ce qui est nécessaire aux secours. Ha bon! Et ce sont nos chers élus qui en décident (regardez aussi les prix, ils sont payés avec vos impôts).

La France ne sera plus bientôt desservie que par des chemin vicinaux, mais rassurez vous, votre service de l'urbanisme veille à ce que votre voisin soit obligé de vous accorder quelques dizaines de mètres d'autoroute pour sortir de chez vous.
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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 08 mars 2007 :  22:42:11  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
ès honnêtement, je pense que certains aménagements, surtout récents, de voirie, conçus par des DDE (pas seulement ceux que vous évoquez : il y a des virages inclinés à l'envers, peut-être avec un jeu de ball-trap derrière pour tirer sur les voitures qui quittent la route; les trottoirs qui empêchent les piétons de passer et les obligent à emprunter une chaussée rétrécie, etc, etc), devraient connaître une plus grande publicité, et carrément, leurs auteurs être amenés à s'expliquer. Ce ne serait pas une chasse aux soricères : quand un toubib rate un patient, il doit s'expliquer. Quand un employé de l'équipement provoque des morts en contrevenant aux règles les plus élémentaires de prudence, je pense qu'il peut aussi avoir à s'expliquer.
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vero2g
Contributeur senior

63 réponses

Posté - 09 mars 2007 :  07:49:35  Voir le profil
En tout cas, mille mercis à tous, je dispose maintenant d'arguments de poids. J'ai hier soir eu la mairie au téléphone qui me confirme que le PLU ne précise pas de largeur. Elle me renvoie pour plus de sûreté à la DDE avec laquelle j'ai pris rdv vendredi prochain. Je vous tiendrai informés de leur position. Encore merci.
Véro
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 09 mars 2007 :  07:58:18  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par vero2g

En tout cas, mille mercis à tous, je dispose maintenant d'arguments de poids. J'ai hier soir eu la mairie au téléphone qui me confirme que le PLU ne précise pas de largeur. Elle me renvoie pour plus de sûreté à la DDE avec laquelle j'ai pris rdv vendredi prochain. Je vous tiendrai informés de leur position. Encore merci.
Véro


Ouaaii!
Et la DDE, elle n'a dans ses règlements que la largeur de l'accès sur voie, donc du portail.
A suivre.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 09 mars 2007 :  08:14:16  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par thoveyrat

ès honnêtement, je pense que certains aménagements, surtout récents, de voirie, conçus par des DDE (pas seulement ceux que vous évoquez : il y a des virages inclinés à l'envers, peut-être avec un jeu de ball-trap derrière pour tirer sur les voitures qui quittent la route; les trottoirs qui empêchent les piétons de passer et les obligent à emprunter une chaussée rétrécie, etc, etc), devraient connaître une plus grande publicité, et carrément, leurs auteurs être amenés à s'expliquer. Ce ne serait pas une chasse aux soricères : quand un toubib rate un patient, il doit s'expliquer. Quand un employé de l'équipement provoque des morts en contrevenant aux règles les plus élémentaires de prudence, je pense qu'il peut aussi avoir à s'expliquer.

mais maintenant, il va falloir prendre en compte, pour les piétons, les règles d'accessibilité encadrées par la loi récente sur le handicap et l'arrêté qui fixe les conditions techniques de son application, et on devrait voir disparaitre ce genre d'abération...si les citoyens sont vigilants bien sur !

cordialement
Emmanuel Wormser

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