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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 03 mars 2007 :  08:28:00  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
non non larocaille,

dimb a ouvert un autre fil : la vue à 1,40 existe bien puisque, de façon trentenaire et par destination du père de famille (les deux!) elle existe à moins d'1,9m. du terrain du voisin, à moins bien sur que Dimb nous est "caché" l'existence d'un mur déjà existant en limite de propriété, devant ce mur.

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  08:58:59  Voir le profil
J'ai effectivement vu le second post après coup.
Cependant, la notion de profondeur de vue n'existe pas dans le CC et la seule chose à laquelle on pourrait se raccrocher, ce sont les 1,9m de recul. Même en tournant les choses dans tous les sens, je n'arrive pas à en déduire que ces 1,9m puisse donner un droit à celui qui ne les a pas respectés.
En toute logique dimb, n'étant pas à distance réglementaire, aurait du mettre un pare-vue. Si il ne l'a pas fait, et dans le silence du voisin, il pourrait peut-être prétendre à 50cm de plus mais il faudrait prouver que la posséssion a été réelle pendant 30ans, ce qui va être délicat, une vue ne s'exerçant qu'en l'absence de tout obstacle. Une clôture grillagée ou un arbre dont le feuillage arrive en limite de propriété ferait tomber l'argumentaire.
Il y a un autre point qui va à l'encontre de l'acquisition de la vue, c'est le droit absolu de se clore, et peut-être même l'obligation de se clore.
Je n'arrive pas à trouver la certitude mais il me semble bien que la balance des arguments penche du côté du bon droit du voisin.

En imaginant (j'essaie tout) que la vue s'exerce depuis un étage, le voisin pourrait laisser la vue au travers d'une terrasse. Mais dans ce cas, la loi oblige le voisin à poser un pare-vue, ce qui aurait pour conséquence de boucher la vue de dimb. Situation inextricable ??

Enfin, j'ai du mal à interpréter les 1,9m qui est une distance donnée par rapport à la limite séparative. Je ne vois pas ce qui me donnerait le droit de la transposer en une distance entre batiments, sauf à penser que cela repousserait la limite séparative.
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Mout
Pilier de forums

2545 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  09:21:47  Voir le profil
J'adhère à votre logique : ce serait inique de limiter le droit de propriété du voisin de proche en proche!

Mais larocaille vous m'intriguez une fois de plus avec cette phrase:
"...c'est le droit absolu de se clore, et peut-être même l'obligation de se clore."

Pourriez-vous m'en dire plus?
Peut-être faut-il que j'ouvre un fil : "droit de se clore et cahier des charges stipulant le contraire" ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  09:25:02  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
non,

je ne pense pas car Dikmb a aussi parlé de destination du père de famille:la vue est donc acquise à mon sens.

je ne parle donc pas de distance entre batiments mais entre une ouverture ouvrant vue et la limite du fond voisin: les 50cm. d'écart forment bien servitude pour le fond du voisin.

larocaille, cherchez nous donc une JP là dessus s'il vous plait...sinon je chercherai demain !

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  10:17:00  Voir le profil
JP - Vue - Grille de séparation.
La vue entre les barreaux d'une clôture ne constitue pas une servitude au sens de l'article 678 du CC, dans la mesure où la vue entre les fonds est réciproque.
Citation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 17 janvier 1973 REJET

N° de pourvoi : 72-10224
Publié au bulletin

PDT M. DE MONTERA
RPR M. FABRE
AV.GEN. M. LAGUERRE
Demandeur AV. MM. MARTIN-MARTINIERE
Défenseur HENNUYER



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE DAME POULHAT ET LALY SONT PROPRIETAIRES DE DEUX FONDS VOISINS PORTANT DES CONSTRUCTIONS ET QUE CELUI-CI A UTILISE LE SOL D'UN PASSAGE ENTRE SON BATIMENT ET LE MURET SURMONTE D'UNE GRILLE SERVANT DE CLOTURE A LA PROPRIETE DE CELLE-LA, POUR EDIFIER UN HANGAR DONT LE MUR JOUXTE LADITE CLOTURE ;
ATTENDU QUE DAME POULHAT FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTEE DE SON ACTION TENDANT A LA DEMOLITION DE L'ATELIER CONSTRUIT SUR CE PASSAGE ET EN DOMMAGES-INTERETS, ALORS, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, QUE L'OBJET DE SA DEMANDE ETANT D'OBTENIR REPARATION DU PREJUDICE PAR ELLE SUBI, L'ARRET ATTAQUE, QUI CONSTATE QUE LALY N'ETAIT PAS PROPRIETAIRE DU TERRAIN LITIGIEUX, LEQUEL APPARTIENDRAIT PLUTOT A LA COMMUNE, N'A PAS TIRE DE SES CONSTATATIONS LES CONSEQUENCES QUI S'IMPOSAIENT QUANT A LA REPARATION DU PREJUDICE CAUSE PAR LE FAIT ILLICITE DE LALY ET L'ABUS DANS L'EXERCICE DE SON DROIT ;
QUE, D'AUTRE PART, EN RELEVANT QUE LA PROPRIETE DE LA DAME POULHAT ETANT CLOTUREE PAR UN MURET DE FAIBLE HAUTEUR SURMONTE D'UNE GRILLE LAISSANT A LA PROPRIETAIRE LA JOUISSANCE DE LA VUE ET DU JOUR SUR LE TERRAIN LITIGIEUX, LES JUGES D'APPEL N'ONT PAS TIRE LA DEDUCTION QUI DEVAIT DECOULER DE L'EXISTENCE DE CETTE SITUATION PENDANT PLUS DE TRENTE ANS ;
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LA DAME POULHAT SOUTIENT A L'APPUI DE SA DEMANDE QUE LE TERRAIN LITIGIEUX EST COMMUNAL, OU POUR LE MOINS COMMUN, L'ARRET RETIENT EXACTEMENT QUE DANS LA PREMIERE HYPOTHESE SEULE LA COMMUNE AURAIT QUALITE POUR FAIRE CESSER DES EMPIETEMENTS DE LALY ET QUE DANS LA SECONDE, LA DEMANDERESSE NE FAIT PAS LA PREUVE DE SON DROIT A LA PROPRIETE COMMUNE DE CE PASSAGE ;
QU'EN SECOND LIEU A LA COUR D'APPEL ENONCE A BON DROIT QUE LA DAME POULHAT NE JUSTIFIE D'AUCUNE ESPECE DE SERVITUDE DE VUE SUR LE TERRAIN ;
QU'EN EFFET, NE CONSTITUENT PAS DES VUES DROITES, AU SENS DE L'ARTICLE 678 DU CODE CIVIL, LES INTERVALLES EXISTANT ENTRE LES BARREAUX D'UNE GRILLE DE CLOTURE DES LORS QU'ILS RENDENT POSSIBLE LA RECIPROCITE DE LA VUE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 3 NOVEMBRE 1971, PAR LA COUR D'APPEL D'AMIENS

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  11:17:47  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par wroomsi

non,

je ne pense pas car Dikmb a aussi parlé de destination du père de famille:la vue est donc acquise à mon sens.

Je n'ai pas évoqué la destination du père de famille pour deux raisons:
1 s'agissant d'une servitude continue et apparente, la destination du père de famille n'apporte rien de plus.
2 dans ce cas il est très difficile d'établir quelle était la volonté du père de famille car lorsqu'il a divisé, il l'a fait sans respecter les 1,9m ce qui pourrait signifier que le père de famille a voulu que les choses soient ainsi (1,4m de vue). Ce serait donc plutôt un argument pour le voisin de dimb, mais qui peut aussi être retourné (en divisant ainsi, le père de famille a créé une vue en connaissance de cause).
Bref, sur le père de famille, je ne sais quoi en penser.

Citation :
je ne parle donc pas de distance entre batiments mais entre une ouverture ouvrant vue et la limite du fond voisin: les 50cm. d'écart forment bien servitude pour le fond du voisin.

larocaille, cherchez nous donc une JP là dessus s'il vous plait...sinon je chercherai demain !



Voici une JP qui prouve que votre argumentaire est recevable:
Lisez aussi ce qu'il y a après la JP.
Citation :
COUR DE CASSATION
CHAMBRE CIVILE 1
Audience publique du 14 janvier 1963 CASSATION.


Publié au bulletin




REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 678, 680 ET 701 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE LE PROPRIETAIRE D'UN FONDS GREVE D'UNE SERVITUDE DE VUE DROITE, QUI NE SAURAIT DIMINUER L'USAGE DE CELLE-CI, NE PEUT ELEVER UNE CONSTRUCTION QUELCONQUE A L'APLOMB D'UNE LIGNE DISTANTE DE MOINS DE 1,90 METRE DE LA FACADE DE L'IMMEUBLE EDIFIE SUR LE FONDS DOMINANT OU S'OUVRENT LES FENETRES ;
ATTENDU QU'EN L'ESPECE, L'ARRET ATTAQUE A RECONNU AUX EPOUX MARIOTTINI, PROPRIETAIRE D'UN FONDS GREVE D'UNE SERVITUDE DE VUE ACQUISE PAR PRESCRIPTION, LA FACULTE DE CONSTRUIRE EN SURELEVATION A ENVIRON 0,55 METRE DE LA FACADE D'UN BATIMENT EDIFIE SUR LE FONDS DOMINANT APPARTENANT AUX CONSORTS GUSTINELLI, A LA CONDITION DE RESPECTER LA DISTANCE LEGALE A LA HAUTEUR DES FENETRES DU REZ-DE-CHAUSSEE ET DU PREMIER ETAGE, AUXQUELLES ETAIT LIMITEE LA SERVITUDE ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI AUX MOTIFS QUE LA PERTE DU DROIT DE FAIRE BOUCHER DES VUES N'A PAS EU POUR EFFET DE CREER UNE SERVITUDE NON ALTITUS TOLLENDI ET QUE L'ETABLISSEMENT D'UN PILIER DE SOUTENEMENT ERIGE EN FACE DES OUVERTURES LITIGIEUSES, A UNE DISTANCE INFERIEURE AUX EXIGENCES LEGALES, NE POUVAIT ETRE CONSIDERE COMME UNE INFRACTION A CELLES-CI, DES LORS QUE CE PILIER NE CONSTITUAIT PAS LA CLOTURE D'UN HERITAGE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES PRECITES ;
ET, SUR LE SECOND MOYEN : VU LES MEMES TEXTES ;
ATTENDU QUE LE PROPRIETAIRE D'UN FONDS DOMINANT BENEFICIAIRE D'UNE SERVITUDE DE VUE EST EN DROIT D'OBTENIR LA DEMOLITION DU MUR EDIFIE PAR SON VOISIN EN DECA DE LA DISTANCE LEGALE PAR RAPPORT AUX FENETRES PAR LESQUELLES S'EXERCE LA SERVITUDE, POUR MAINTENIR, EN FAVEUR DE SON HERITAGE, LA PLENITUDE DU DROIT REEL QUI S'Y RATTACHE ;
ATTENDU QUE BIEN QU'ELLE AIT CONSTATE QUE LES EPOUX MARIOTTINI AVAIENT ELEVE UNE CONSTRUCTION A 1,20 METRE D'UNE FENETRE AVEC BALCON, OUVERTE DEPUIS OLUS DE CENT ANS DANS L'UNE DES FACADES DU CORPS D'IMMEUBLES APPARTENANT AUX CONSORTS GUSTINELLI, LA COUR D'APPEL S'EST REFUSEE A ORDONNER LA DESTRUCTION DU MUR LITIGIEUX AU MOTIF QUE LES PROPRIETAIRES DU FONDS DOMINANT N'ONT SUBI QU'UN PREJUDICE PUREMENT THEORIQUE, SUSCEPTIBLE D'ETRE REPARE PAR L'ALLOCATION DE SIMPLES DOMMAGES-INTERETS DE PRINCIPE, LA FENETRE DONT S'AGIT ETANT DEPUIS LONGTEMPS CONDAMNEE A L'AIDE DE PLANCHES JOINTIVES ET CLOUEES ;
D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT DE LA SORTE, LES JUGES D'APPEL ONT, DE CE CHEF ENCORE, VIOLE LES TEXTES VISES PAR LE POU RVOI ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, LE 17 OCTOBRE 1960 ;
REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES. NO 61-10.435. CONSORTS GUSTINELLI C/ EPOUX MARIOTTINI. PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. GOUBIER. - AVOCAT GENERAL : M. LEBEGUE. - AVOCATS : MM. MAYER ET BOULLOCHE. A RAPPROCHER : SUR LE NO 1 : 1ER JANVIER 1948, BULL, 1948, CIV. NO 12, P. 7 ET L'ARRET CITE.



Cependant, il reste à dimb à prouver la possession trentenaire (j'ai posté une autre JP qui montre la "non vue" si une clôture a existé).
Ce que dimb ne nous a pas donné, c'est la topographie des lieux. Ce serait bien de savoir si la fameuse fenêtre est en rez de chaussée ou en étage. A priori, j'ai supposé que cela se passait en RdC.
J'ai encore un doute (ou un manque de connaissance) sur le fait que la création de la vue emporte la création de la servitude. Si je divise une parcelle comme dans le cas de dimb, sans aucun acte de servitude, le voisin pourrait-il me demander d'installer un pare-vue?
Tout cela pour savoir si dans tous les cas la prescription trentenaire est nécessaire.
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  11:29:21  Voir le profil
Pour Mout,

Le droit de se clore est consacré par l'article 647 du CC.
Mais cela peut devenir une obligation du fait de l'article 663 du même code qui stipule:
"Dans les villes et faubourgs, il est possible de contraindre le voisin à contribuer à la construction et à la réparation d’un mur de clôture"
Maintenant, il vous reste à savoir si votre lotissement peut déroger au Code Civil. Il est en effet possible de déroger au CC par une convention privée dans la mesure où l'objet de la convention ne s'étend pas à la chose publique.
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mc78
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  11:56:08  Voir le profil
bonjour
les PPrin sont t'elles des servitudes d'urbanisme
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DIMB
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  15:21:19  Voir le profil
Merci à tous pour toutes ces infos.
La fenetre a été maintenue lors de la reconstruction de la maison en 1965 et figure sur les plans de permis de construire de l'époque (Avec precision: fenêtre existante). D'autre jours existent dans la façade mais sont avec des briques de verre..
L'allège de la fenêtre est à 1,57 m du sol. Le voisin à 1,40m, en limite de propriété à un mur de 1,57m de hauteur résultant d'un accord à l'époque avec le grand-père du voisin. Une remise demarrant en face du montant droit de la fenêtre de 2,80 à 4,50 m.
La séparation des 2 propriétés a certainement été dictée par la limite réalisée par le pignon du voisin, car les 2 bâtiments d'habitation sont à angle droit.
Encore merci pour cette aide, car je cherche absolument des arguments pour éviter d'avoir une construction sur la limité de propriété et qui nous privent de la vue.
C'est la 1ère fois que j'utilise ce forum, je le trouve très pro.
Mais je n'ai pas trouver comment faire un croquis ou déposer une photos.
Amicalement
Claude
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DIMB
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  15:38:49  Voir le profil
J'avais trouvé dans un document parlant des ouvertures - vues et jours- un exemple décrivant que suite à une servitude de vues trentenaire ou du père de famille pour une fenêtre existante à mois de 1,90 de la limite séparative de propriété que le voisin ne pouvait que bâtir à une distance de 1,90m de la fenêtre existante.
Il faut que je récupére les références de ce document que j'avais consulté dans une mairie.
Je suis donc parti de cette hypothèse qu'il ne puis construire à moins de 1,90 m.
Dans tous les arguments que vous émmettiez, celui-ci vous parait à priori non fondé !
Car dans mon raisonnement, si ce cas existe vraiment et s'il respecte le code d'urbanisme, son mur peut être construit à 0,50 de la limite séparative, mais ne peut pas dépasser 1 mètre (distance séparative >= H/2). Qu'en pensez-vous ?
Cordialement
Claude
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  16:54:09  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Dimb, Larocaille dans son message de 11:17 apporte une JP allant dans le "bon" sens.

Effectivement, dès lors que la construction en limite n'est pas possible puisque vous disposez d'une servitude de vue de 50cm. sur son fond, il doit respecter la règle d'urbanisme d=h/2.

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  19:09:30  Voir le profil
dimb,

La règle d'espacement des 1,9m par rapport à votre fenêtre est tout à fait recevable, à condition que vous puissiez prouver l'acquisition de la servitude de vue, et c'est sur ce point qu'il faut trouver des preuves.

Pour la destination du père de famille, pour l'instant, vous indiquez qu'il y a eu un accord (verbal? , écrit?) entre le grand père du voisin et un précédent propriétaire de votre maison. Ceci ne suffit pas car il faut remonter à ce que l'on appelle l'auteur commun (le père de famille ) et analyser l'état dans lequel il a laissé les choses. Pour que la destination du père de famille puisse valoir, il faut en effet prouver que c'est ce père de famillle qui a créé la situation.

Du côté de l'acquisition trentenaire de la servitude de vue, c'est aussi assez flou puisqu'il existe un mur bâti depuis longtemps en limite de propriété de 1,57m de haut, ce qui sous-entend que la vue n'était pas totalement dégagée. A cette limitation, vient s'ajouter le bâtiment voisin qui lui aussi bouche une partie de la vue.

Postez nous un schéma pour qu'on essaie d'être plus précis.
Pour savoir comment poster un schéma, c'est ici:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12016
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DIMB
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  21:20:01  Voir le profil
Ci-joint quelques photos
Vue du passage de 1,40 m. A gauche la fenêtre, à droite le mur du voisin


Vue de la fenêtre vers le voisin


Vue de la propriété du voisin


Merci à vous
Cordialement
Claude
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 mars 2007 :  22:10:40  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
J'ai donc l'absolue conviction que vous êtes dans vos droits si vous pouvez montrer l'ancienneté de cette ouverture.

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  08:10:42  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par mc78

bonjour
les PPrin sont t'elles des servitudes d'urbanisme


Bonjour mc78.
J'avais répondu à votre question. C'est en page 3 de ce sujet.
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  08:43:06  Voir le profil
Bon, il y a quand même l'appentis qui bouche un peu, mais c'est vraisemblablement jouable.

Par contre, je me pose des questions sur la suite des opérations car il me semble bien que la stratégie de dimb consiste à empêcher le voisin de construire en limite séparative pour le contraindre ensuite à appliquer la règle R=H/2. Et c'est là que cela va coincer, car si le voisin n'est pas idiot, il fera valoir son droit de déguerpissement (article 699 du CC) pour abandonner la bande de 50cm à dimb. Il sera alors à distance réglementaire et pourra à nouveau construire en limite séparative.
Dimb ne pourra donc envisager au pire que d'avoir une vue de 1,9m sur le mur du voisin, a moins que le voisin ne change son projet...
Ca rique de faire cher pour gagner (peut-être) 50cm.

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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  08:49:02  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
pas sur : le Français a horreur de céder sa propriété !!!!!

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  09:03:05  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par wroomsi

pas sur : le Français a horreur de céder sa propriété !!!!!


Cha chest ben vrai! Mais il y en a encore quelques uns qui réfléchissent.
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DIMB
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  11:46:57  Voir le profil
Merci à Larocaille et Wroomsi pour ces infos précieuses.
Par rapport aux infos transmises, j'ai bien noté que je dois faire(Wroomsi du 2 mars 08:008), dès affichage du permis de construire, une lettre recommandée ave AR sur la violation de la servitude de vue.
Dans ce courrier, dois-je mentionner des arguments, des références au code civil?
Ensuite dois-je lancer une procédure au tribunal de grande instance immédiatement?
Comment puis-je trouver un avocat compétent sur ce sujet dans le Bas-Rhin ?
Encore merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 05 mars 2007 :  11:58:05  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
la servitude de vue est un droit réel.
vous avez donc 30 ans pour attaquer la construction une fois que sa réalisation sera finie : pas de précipitation donc ! dans votre lettre en LRAR, donnez un délai de réflexion à votre voisin pour qu'il vous indique comment il compte remédier à cette infraction civile.

en revanche, vous n'avez que 2 mois a partir de l'affichage pour contester le permis lui même : et si vous commenciez par aller vérifier que le PC est conforme aux règles d'urbanisme ? Dès affichage en mairie, il est consultable intégralement en mairie : relisez le en vérifiant qu'il respecte les règles du POS/PLU de votre zone...

quant à l'avocat, s'il est pris en charge par votre assurance, n'hésitez pas à leur demander de vous en conseiller un : votre cas n'est techniquement pas très complexe, et il faut en trouver un avec qui vous avez le bon "feeling" !

cordialement
Emmanuel Wormser

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