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larocaille
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4125 réponses

Posté - 17 janv. 2007 :  09:11:22  Voir le profil
Ce sujet est maintenant fermé et n'est plus réactualisé.

Vous retrouverez cet éclairage tenu à jour dans le nouveau forum en cliquant sur ce lien.


LE MUR MITOYEN.

La mitoyenneté est championne de France des recours en contentieux.

Sommaire
1 - Définition de la mitoyenneté
2 - La mitoyenneté dans les lois
3 - La naissance de la mitoyenneté
4 - L'extinction de la mitoyenneté
5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
6 - Les batiments mitoyens

1 - Définition de la mitoyenneté
La loi ne définit pas explicitement la mitoyenneté.
Voici la définition qui en est généralement donnée dans les ouvrages:
"La mitoyenneté est le droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés."
Du point de vue juridique, c'est la copropriété en état d'indivision qui est la référence la plus habituelle. Cette copropriété est à la fois horizontale par le partage du terrain et verticale par le partage de l'édifice.
Une autre vision consiste à considérer la mitoyenneté comme une servitude réciproque amménagée en cloture. Cette vision à l'avantage de ne pas restreindre la mitoyenneté aux seuls murs.
Que l'on considère l'une ou l'autre de ces définitions, ou les deux à la fois, a peu d'importance car elles réfèrent à un mode de gestion identique: la concertation.

L'interprétation juridique des textes relatifs à la mitoyenneté permet aussi de préciser cette définition. Voici un concentré qui résume bien la chose:
"Chaque propriétaire n'est pas détenteur de la moitié du mur qui se trouve situé de son côté, mais copropriétaire de la totalité du mur, ce qui entraîne des conséquences différentes."

Enfin, les jurisprudences apportent aussi des précisions. En voici une:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">La troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise dans un arrêt du 5 novembre 2003, la définition de la mitoyenneté en considérant qu’ « un mur qui ne suit pas la ligne divisoire des fonds mais est implanté d’une manière très irrégulière alternativement sur l’un et l’autre des deux fonds voisins, ne peut être qualifié de mitoyen. »
Cass civ 3e , 5 nov. 2003, Bull Civ.. III, n°191.[/quote]


2 - La mitoyenneté dans les lois
La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 675 du Code Civil.
Néanmoins, dans la mesure où la mitoyenneté concerne des fonds privés, les juristes précisent:
"Deux voisins peuvent déroger librement entre eux aux règles du code civil concernant la mitoyenneté puisque celles-ci ne sont pas d'ordre public."
Cela signifie qu'il est tout a fait possible de régir un mur mitoyen par une convention spécifique ratifiée sous seing privé ou par acte authentique.

3 - La naissance de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut naitre de 3 manières:
- La volonté commune
- La requête en acquisition (article 661)
- La contrainte dans les villes (article 663)

La volonté commune:
Les propriétaires s'accordent pour construire le mur mitoyen en partageant les frais.
C'est la meilleure situation pour mettre en place une convention qui va simplifier la gestion du mur mitoyen. Vous pouvez par exemple y spécifier que "l'entretien des enduits et parements est à la charge de chacun pour son côté sans que l'autorisation du voisin ne soit requise", et toute autre clause qui peut simplifier la vie. Il faut cependant éviter les clauses qui sont contraires à l'intérêt commun des propriétaires.

La requête en acquisition:
Elle est régie par l'article 661:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
[/quote]

Lorsque votre voisin a construit son mur de cloture en limite de propriété, vous pouvez donc demander à en devenir copropritaire moyennant indemnisation de votre voisin.
L'objectif de cet article est de permettre l'adossement sur le mur. En effet, vous ne pouvez pas vous adosser sur un mur qui ne vous appartient pas. Il faut aussi noter que vous devez acquerrir la mitoyenneté du mur avant d'y adosser une construction. Voici ce qui peut vous arriver si vous ne respectez pas ce principe:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Aux termes de l'article 553 du Code civil toute construction sur un terrain est présumée faite et appartenir au propriétaire de celui-ci, cette présomption l'emportant sur celle instituée par l'article 653 du même Code concernant la mitoyenneté.

Dès lors qu'une personne n'a pas préalablement à la réalisation d'un ouvrage s'appuyant sur un mur acquis sa mitoyenneté comme le lui permet l'article 661 du Code civil et obtenu l'autorisation de son voisin de l'y appuyer, cet ouvrage est établi sans droit et doit être détruit dès lors que le propriétaire du mur en fait la demande.

C.A. Colmar (2e ch., sect. A), 19 février 1998[/quote]


L'article 661 donne aussi au requérant la possibilité de n'acquerrir la mitoyenneté du mur que pour la partie qui l'intéresse. Vous pourriez donc demander la mitoyenneté de 5m (là où vous allez construire votre abri) alors que le mur de cloture du voisin vis à vis de votre propriété fait 50m de long. Cette pratique fait l'objet de nombreux confits et conduit certains propriétaires à construire leur mur de cloture en retrait de la limite séparative (en violant même les règles d'urbanisme) afin d'éconduire les indélicats. Chacun fait comme il le veut, mais l'ethique voudrait que lorsqu'on requière la mitoyenneté, cela soit pour la totalité du mur construit par le voisin.

La contrainte dans les villes:
C'est l'article 663 qui stipule:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 663

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.[/quote]


Si votre propriété est en ville, le voisin peut vous obliger à participer pour l'édification ou à la réparation du mur de cloture qu'il veut réaliser. Vous ne pouvez vous y soustraire.

Cependant, il est fait exception selon ces termes:
"Un propriétaire ne peut imposer à son voisin la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu'il a construit seul."

La présomption de mitoyenneté
La mitoyenneté des murs, des clôtures, mais également celle des fossés et des haies est présumée. C'est donc à celui qui revendique la pleine propriété d'apporter des preuves de non mitoyenneté. Ces preuves peuvent être prévues par le Code Civil, par les usages locaux ou par des indications portées dans les actes de vente ou sur les plans et procès-verbaux de bornage.
Les articles 653, 654, 666 régissent cette présomption:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 653

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.


Article 654

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.


Article 666

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.[/quote]


4 - L'extinction de la mitoyennetéLa mitoyenneté peut s'éteindre de deux manières:
- Le renoncement
- La prescription trentenaire pour délaissement

Le renoncement:
Il est l'objet des articles 656 et 667:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 656

Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.


Article 667

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.[/quote]


Le renoncement est un acte volontaire. Contrairement à l'établissement de la mitoyenneté qui n'est sujette à aucune formalité précise, le renoncement nécessite un acte authentique pour être pleinement valable.
Outre le cas précis évoqué par l'article 656, le renoncement n'est pas possible pour tous les cas où celui qui entend renoncer a un intérêt particulier au maintien du mur mitoyen. Cela inclut en particulier les murs de soutènement, tant pour celui dont les terres sont soutenues que pour celui qui est protégé de l'éboulement.

La prescription trentenaire pour délaissement:
Pour que cette prescription soit opérante, celui qui l'invoque doit prouver qu'il a effectué seul et à ses frais le maintien et l'entretien du mur mitoyen pendant au moins trente ans sans discontinuité.

5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
L'entretien est régi par l'article 655:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 655

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.[/quote]


Pour l'évolution du mur mitoyen et son amménagement, ce sont les articles 657 à 662 qui en définissent les modalités:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.


Article 658

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))


(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.


Article 659

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.


Article 660

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.


Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.


Article 662

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.[/quote]



L'article 657 est purement technique puisqu'il décrit la manière dont poutres et solives peuvent être ancrées dans le mur mitoyen.
L'article 658 indique que chaque "copropriétaire" du mur peut l'exhausser à ses frais exclusifs.
L'article 659 est aussi technique et concerne le renforcement de la structure.
Les articles 660 et 661 décrivent les modalités financières selon lesquelles un propriétaire peut établir ou rétablir son droit à la mitoyenneté.
L'article 662 , à son début, peut sembler anodin (car technique) mais il constitue en fait l'essence de la mitoyenneté en stipulant qu'en la matière, rien ne peut être fait par l'un sans l'accord de l'autre et que le désaccord sera réglé par voie d'expert afin de ne pas nuire . Dans ces conditions, on peut s'interroger sur la portée réelle de l'article 658 parlequel chacun peut exhausser à ses frais.
Si on relit bien l'article 658, il est écrit que "tout propriétaire peut faire exhausser...", ce qui ne prévaut pas sur l'exigeance de consentement imposée par l'article 662. L'article 658, ne contient aucune disposition permettant de s'affranchir de l'accord du voisin, contrairement à ce que l'on peut lire en divers endroits.
La conclusion sur ce point est donc simple, l'article 658 ne vaut que si les exigeances de l'article 662 sont satisfaites.

6 - Les batiments mitoyens
Les batiments mitoyens ont la particularité d'avoir un mur en commun. Ce mur est donc mitoyen et ce qui a été exposé prédédement s'applique aux batiments mitoyens.

Il est cependant admis que:
"Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de hauteurs inégales, le mur est considéré mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé."

Les travaux normalement tolérés dans un mur en limite de propriété sont alors soumis à accord des voisins comme le précise l'article 675:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 675

L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.[/quote]


Lorsque des équipements particuliers sont implantés à proximité du mur mitoyen, l'article 674, précise que cette implantation doit être faite en respectant la réglementation propre à ces équipements en considérant le mur mitoyen comme la propriété voisine:
<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.[/quote]

A compléter...
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 30 sept. 2009 10:35:41

larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 18 janv. 2007 :  20:27:44  Voir le profil
Voici un premier complément:

CONSTRUIRE EN LIMITE DE PROPRIETE EN PRESENCE D'UN MUR MITOYEN.

Vous avez surement lu l'Eclairage pour construire en limite de propriété de Laurent CAMPEDEL.
Vous avez alors compris que vous bénéficiez de conditions particulières en construisant en limite de propriété, mais que dès que vous vous en écartez, vous tombez sous le coup des obligations de recul de l'article R 111-19 du Code de l'Urbanisme:
Citation :
Article R111-19

(Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1 avril 1976)

(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 janvier 1978)

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres .
Lorsque par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble.



Le mur mitoyen est à cheval sur la limite séparative. Pour que votre construction atteigne la limite séparative, il vous faut donc utiliser le mur mitoyen comme une partie de votre construction. Ceci sous-entend que votre voisin soit d'accord (article 662 du CC) et que le mur mitoyen ait la solidité suffisante pour supporter la construction, sauf à le démolir ou le renforcer (articles 658 et 659 du CC). Ces obligations peuvent êtres délicates et longues à réunir.

Heureusement, le Conseil d'Etat a statué sur l'interprétation que l'on doit faire de la limite de propriété en présence d'un mur mitoyen ainsi que de l'usage de l'article R111-19 du Code de l'urbanisme dans cette situation.
Vous trouverez la jurisprudence correspondante à la fin de ce post. Elle n'est pas facile à lire, mais pour simplifier, elle signifie que le ras du mur mitoyen fait office de limite séparative et qu'une construction à cet endroit bénéficie du statut "en limite de propriété".

Dans une application concrète, vous pouvez donc construire un batiment au ras du mur mitoyen en bénéficiant des dispositions particulières attachées à la construction en limite de propriété et cela sans demander l'accord du voisin dans la mesure où vous n'appuyez ni n'ancrez cette construction sur le mur mitoyen.
Une autre particularité est que vous n'avez pas d'obligation de construire un mur parallèle au mur mitoyen. Vous pouvez très bien construire deux murs perpendiculaires au mur mitoyen et assoir exclusivement sur ces murs la charpente de votre construction.

Référence:
Citation :
Conseil d’Etat
statuant
au contentieux
N° 24522
Publié aux Tables du Recueil Lebon
3 / 5 SSR
M. Schneider, Rapporteur
M. Labetoulle, Commissaire du gouvernement
M. Gazier, Président

Lecture du 29 juin 1983

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

VU LA REQUETE, ENREGISTREE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D’ETAT LE 29 MAI 1980 ET LE MEMOIRE COMPLEMENTAIRE ENREGISTRE LE 28 AVRIL 1981, PRESENTES POUR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” DONT LE SIEGE EST 13, RUE AUBERT A EPINAL [VOSGES] ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D’ETAT : 1°] ANNULE LE JUGEMENT EN DATE DU 20 MARS 1980 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE, A LA DEMANDE DE M. PFUND, LE PERMIS DE CONSTRUIRE QUI LUI A ETE ACCORDE LE 20 SEPTEMBRE 1977 EN VUE DE L’EDIFICATION D’UNE RESIDENCE A REMIREMONT ; 2°] REJETTE LA DEMANDE PRESENTEE POUR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ; VU LE CODE DE L’URBANISME ; VU LE CODE DES TRIBUNAUX ADMINISTRATIFS ; VU L’ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU’AUX TERMES DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME “A MOINS QUE LE BATIMENT A CONSTRUIRE NE JOUXTE LA LIMITE PARCELLAIRE, LA DISTANCE COMPTEE HORIZONTALEMENT DE TOUT POINT DE CE BATIMENT AU POINT DE LA LIMITE PARCELLAIRE QUI EN EST LE PLUS RAPPROCHE DOIT ETRE AU MOINS EGALE A LA MOITIE DE LA DIFFERENCE D’ALTITUDE ENTRE CES DEUX POINTS, SANS POUVOIR ETRE INFERIEURE A TROIS METRES” ; QUE CETTE DISPOSITION N’A NI POUR OBJET NI POUR EFFET, DANS LE CAS OU DEUX PARCELLES SE TROUVENT SEPAREES PAR UN MUR MITOYEN, D’INTERDIRE A L’UN DES COPROPRIETAIRES DE FAIRE BATIR CONTRE CE MUR ;
CONSIDERANT QU’IL RESSORT DES PIECES VERSEES AU DOSSIER QUE, PAR ARRETE DU 20 SEPTEMBRE 1977, LE PREFET DES VOSGES A ACCORDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” UN PERMIS POUR CONSTRUIRE UN BATIMENT CONTRE LE MUR MITOYEN SEPARANT LA PROPRIETE DE CETTE SOCIETE DE CELLE DE M. PFUND ; QUE C’EST A TORT QUE, POUR ANNULER CE PERMIS, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY S’EST FONDE SUR CE QUE L’IMPLANTATION DE CE BATIMENT NE RESPECTERAIT PAS LES PRESCRIPTIONS PRECITEES DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME ;
CONSIDERANT, QU’IL APPARTIENT AU CONSEIL D’ETAT, SAISI DE L’ENSEMBLE DU LITIGE PAR L’EFFET DEVOLUTIF DE L’APPEL, D’EXAMINER LES AUTRES MOYENS SOULEVES PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ;
CONSIDERANT QUE LE PERMIS LITIGIEUX NE COMPORTANT, AINSI QU’IL A ETE DIT, AUCUNE DEROGATION AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME, LE PREFET N’ETAIT PAS TENU, PREALABLEMENT A SA DELIVRANCE, DE RECUEILLIR L’AVIS DE LA COMMISSION DEPARTEMENTALE D’URBANISME ; QUE LE MOYEN TIRE DE CE QUE L’AVIS DU MAIRE DE REMIREMONT N’AURAIT PAS ETE RECUEILLI MANQUE EN FAIT ; QUE LE MOYEN TIRE DE LA MECONNAISSANCE D’UNE SERVITUDE CONTRACTUELLE N’EST PAS AU NOMBRE DE CEUX QUI PEUVENT ETRE INVOQUES A L’APPUI D’UN RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR DIRIGE CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE ;
CONSIDERANT QU’IL RESULTE DE TOUT CE QUI PRECEDE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” EST FONDEE A SOUTENIR QUE C’EST A TORT QUE PAR LE JUGEMENT ATTAQUE LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE LE PERMIS DONT S’AGIT ;
DECIDE :

DECIDE : ARTICLE 1ER - LE JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EN DATE DU 20 MARS 1980 EST ANNULE. ARTICLE 2 - LA DEMANDE PRESENTEE PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EST REJETEE. ARTICLE 3 - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR”, A M. PFUND ET AU MINISTRE DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT.


Titrage : 68-03-03-01,RJ1 URBANISME ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - PERMIS DE CONSTRUIRE - LEGALITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE - AU REGARD DE LA REGLEMENTATION NATIONALE -Art. R.111-19 du code de l’urbanisme - Disposition n’interdisant pas la construction contre un mur mitoyen [1].

Résumé : 68-03-03-01 La disposition de l’article R.111-19 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet ni pour effet, dans le cas où deux parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d’interdire à l’un des copropriétaires de bâtir contre ce mur [1].

Précédents jurisprudentiels : 1. RAPPR. - pour les dispositions d’un P.O.S. - M. et Mme Roussel, 1983-06-22, n° 37175
Textes cités :
Code de l’urbanisme R111-19
Arrêté préfectoral 1977-09-20 Vosges permis de construire Decision attaquée Confirmation.
Recours pour excès de pouvoir


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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 27 janv. 2007 :  10:26:27  Voir le profil
Second complément.

LE MUR DE SOUTENEMENT ET LA MITOYENNETE

Pour simplifier l'exposé, je qualifierai de "voisin du haut" le propriétaire du terrain le plus élevé (par conséquent celui dont les terres sout soutenues par le mur) et de "voisin du bas" l'autre propriétaire.

1 - La règle des 40cm
Un mur de soutènement est un ouvrage intégré au sol afin d'en garantir la stabilité. A priori, il ne fait pas office de cloture et n'est donc pas sujet aux règles régissant la mitoyenneté.
Cependant, lorque le mur de soutènement dépasse de plus de 40cm du terrain du voisin du haut il doit être considéré comme clôture (Cour d’Appel de Montpellier 1ère chambre 18 mars 1992 Labit c/Lagarrigue). Dans ce cas les règles de la mitoyenneté sont applicables.

2 - A qui appartient le mur de soutènement?
En l'absence de preuve, le mur de soutènement est réputé appartenir au voisin du haut car c'est lui qui y a intérêt du fait que ce sont ses terres qui sont soutenues.
Dans les autres cas, il appartient au propriétaire du terrain sur lequel il est régulièrement édifié. Il peut donc appartenir au voisin du haut, au voisin du bas ou encore être mitoyen (construit à cheval sur la limite séparative).

3 - Qui construit le mur de soutènement?
Le principe est simple: c'est celui qui y a intérêt qui doit construire le mur de soutènement.
L'application est plus délicate. On pourrait en effet penser que c'est toujours le voisin du haut qui a intérêt du fait du maintien de ses terres. Mais si ce maintien est rendu nécessaire par un fait du voisin du bas, c'est à ce dernier de construire le mur. Ceci s'explique par la génération d'un trouble. Si le voisin du bas porte atteinte à la résitance (excavation, modification de pente, etc) du
terrain du voisin du haut, il crée un trouble et c'est donc à lui d'y mettre fin en construisant le mur.

4 - Mitoyenneté ou non mitoyenneté:
Un mur de soutènement est un ouvrage coûteux et la mitoyenneté permettrait de partager les frais entre les voisins.
Etant donné qu'il y a peu de chance pour que les voisins aient un intérêt équivalent vis à vis du mur de soutènement, les règles strictes edictées par le code civil sur la gestion de la mitoyenneté ne satisferont vraisemblablement pas les voisins. Si les voisins souhaitent, dans le cadre de la mitoyenneté, partager les frais proportionnellement à leur intérêt, il leur faudra établir une convention privée.
On peut aussi s'interroger sur l'utilité de la mitoyenneté d'un mur de soutènement puisque rien n'oblige celui qui le construit à le rendre mitoyen, pour peu qu'il ait respecté la règle des 40cm.
En fait il y a des intérêts annexes au soutènement qui vont pousser les voisins vers la mitoyenneté ou vers le "chacun chez soi".
Les études de cas ci-après vous permettront d'évaluer plus finement votre situation.

5 - Etudes de cas:
Sauf pour le cas 1, nous considèrerons que le mur est contruit au ras de la limite séparative.

Cas 1:
Le mur est construit selon les règles strictes de la mitoyenneté.

C'est le cas le plus simple. La règle des 40cm n'a pas lieu de s'appliquer. Les frais de construction seront partagés. Il faut cependant prendre en compte le fait que le mur sera sur une face enterré et sur l'autre apparent. Cela peut éventuellement faire l'objet d'une convention par laquelle le voisin du haut assure l'étanchéité et le drainage alors que le voisin du bas assure le revêtement.
Dans la balance de l'intérêt financier, il faut prendre en compte le fait que le voisin du bas pourra appuyer une construction sur ce mur mitoyen.

Cas 2:
Le mur est construit par le voisin du haut et dépasse de moins de 40cm .

Là, c'est le "chacun chez soi" pur et dur.
Le voisin du haut assumera seul la totalité des charges.
Le voisin du bas ne peut revendiquer la mitoyenneté et ne peut donc appuyer aucun ouvrage, même léger, sur le mur.
Il faut aussi noter que dès que le voisin du haut surélèvera son mur au-delà des 40cm, le voisin du bas sera fondé à réclamer la mitoyenneté.
Si le voisin du bas veut un mur de clôture plus haut que le mur de soutènement, il devra construire un nouveau mur de son côté en respectant les règles d'urbanisme, ce qui peut rendre l'opération impossible.

Cas 3:
Le mur est construit par le voisin du bas et dépasse de moins de 40cm.

Là aussi, c'est le "chacun chez soi" pur et dur mais avec des conséquences différentes.
Le voisin du bas supporte seul les charges.
Le voisin du bas peut adosser toute construction contre son mur.
Le voisin du haut ne peut surélever le mur de soutènement mais il peut construire son propre mur de clôture de son côté de la limite séparative.

Cas 4:
Le mur est construit par le voisin du bas et dépasse de plus de 40cm.

Il n'y a vraiment aucune raison pour que le voisin du haut demande la mitoyenneté. Sauf truc tordu qui m'ait échappé, comme s'appuyer sur la partie du mur qui dépasse.

Cas 5:
Le mur est construit par le voisin du haut et dépasse de plus de 40cm.

Le voisin du bas peut demander la mitoyenneté. En l'absence de convention privée il devra participer pour moitié aux charges (il y a quelques jurisprudences sur ce sujet mais elles sont contradictoires et il vaut donc mieux s'en tenir à la loi stricto sensu).
Si l'intérêt du voisin du bas est important (pour y adosser une construction par exemple), le voisin du haut peut accepter de négocier une convention privée par laquelle il va récupérer une partie de ses charges.

6 - La négociation d'une convention privée de mitoyenneté
Le but va être de trouver un accord entre les voisins. Dans cet accord, il peut y avoir des échanges de droits ou de permissions, mais c'est généralement le fait que chacun en ait pour son argent qui fera que l'accord sera conclu.
Quelques astuces pour éviter les dialogues de sourds:
Pour estimer aujourd'hui la valeur d'un ouvrage construit il y a bien longtemps: Faire établir un devis pour la construction d'un ouvrage neuf identique et un second devis pour la remise à neuf de l'ouvrage existant. En soustayant le second devis du premier, vous avez la valeur actualisée de l'ouvrage existant.
Pour estimer l'avantage qu'un voisin retire d'un accord, vous pouvez calculer combien il lui en coûterait si il devait faire les choses seul, mais vous devrez minorer cet avantage afin que l'accord soit intéressant pour lui.
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 31 janv. 2007 :  15:24:34  Voir le profil
Bonjour,

A part dans les actes de propriété ou trouver si un mur est mitoyen ?

Cordialement,
CB

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 31 janv. 2007 :  15:30:05  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
en l'absence de précisions dans les actes de propriété ou de connaissance de l'identité du constructeur du mur, la mitoyenneté sera "présumée" selon les règles rappelées dans le premier message de ce fil.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 31 janv. 2007 :  22:27:04  Voir le profil
Bonsoir,

J'avais lu dans un post de ce forum (que je ne retrouve pas) qu'on pouvait trouver en Mairie, au cadastre d'après ma mémoire, si un mur est mitoyen ou non. Mais je ne me rappelle plus quel document doit être demandé.
Avez-vous une idée ?

Dans le post de La Rocaille, il est précisé :
Citation :
La mitoyenneté est le droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés."


Le mur en question n'est pas implanté sur la limite séparative des propriétés mais sur ma propriété.
Dans ce cas, ce mur est-il mitoyen ou en ai-je la pleine propriété ?

Cordialement,
CB

Cordialement,
Claudine
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 01 févr. 2007 :  09:21:24  Voir le profil
Pour que vous puissiez invoquer votre pleine propriété du mur il vous faut prouver plusieurs choses (comme le stipule le code civil, c'est à celui qui réclame la pleine propriété d'en apporter les preuves):
- Tout d'abord, vous devez prouver que le mur est totalement de votre côté de la limite séparative. Un bornage contradictoire est donc indispensable.
- Ensuite, vous devez prouver que votre voisin n'a aucun intérêt à la mitoyenneté du mur.
Les intérêts du voisin en la matière peuvent être multiples, sous réserve qu'il constituent une preuve physique (l'intérêt intéllectuel ou sentimental n'est pas reconnu par la loi). On note en particulier:
- Si le mur soutient un batiment du voisin.
- Si le mur contribue à la stabilité du terrain du voisin (mur de soutènement)
Dans ces deux situations, la pleine propriété ne vous sera pas accordée cas vous aurriez alors le droit de démolir le mur, ce qui mettrait en péril les biens du voisin.

Pour résumer, si le mur est un simple mur de clôture tout nu ce sera assez simple. Si le mur a un usage autre que la simple clôture, vous pourrez au mieux obtenir la pleine propriété des parties du mur qui ne servent que de clôture.

Ajout:
C'est tellement évident que j'allais l'oublier:
Si le fonds voisin peut prouver qu'il a participé à l'édification ou à l'entretien du mur, la mitoyenneté n'est pas contestable.

Edité par - larocaille le 01 févr. 2007 09:50:49
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Anton54
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 01 févr. 2007 :  18:55:56  Voir le profil
Bonsoir,
Ma propriété est entourée d'un mur non mitoyen, d'environ 70 cms de haut.
Contre ce mur, mon voisin a construit une "terrasse" d'environ 50 cms de haut. Cette terrasse, qui s'appuie sur mon mur, en est séparée par un panneau en polystyréne.
Mon voisin, qui a construit sa terrasse sans me consulter, sait que le mur n'est pas mitoyen et pense être dans son droit car il considère que sa terrasse n'est pas construite directement contre mon mur étant donné le panneau en polystyrène qu'il a posé.
Sur sa terrasse, qui est donc en position "dominante" sur mon terrain étant donné sa hauteur, mon voisin a construit au ras du mur un barbecue fixe et il se fait que les fumées envahissent mon terrain (et ma maison) chaque fois qu'il l'utilise (je ne peux donc plus manger dehors et dois fermer les fenêtres).
Que faut il que je fasse ?
D'avance merci, car je suis d'autant plus désemparé que mon voisin refuse le dialogue à ce sujet.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 01 févr. 2007 :  19:06:58  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
avec le polystyrène installé, il est difficile de dire s'il "s'appuie" sur votre mur à moins que votre mur ne retienne un éventuel remblais nouveau, ce que votre descriptif n'indique pas clairement...

la position "dominante" (47° du KS ?, joke) dont vous parlez l'amène-t-il à "voir" dans votre jardin ? quelle était la hauteur de votre mur de son coté avant qu'il ne fasse sa terrasse ? quelle est-elle maintenant ?

pour le barbecue, quelle est sa surface au sol ?

cordialement
Emmanuel Wormser

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Anton54
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 01 févr. 2007 :  21:08:26  Voir le profil
Citation :
avec le polystyrène installé, il est difficile de dire s'il "s'appuie" sur votre mur à moins que votre mur ne retienne un éventuel remblais nouveau, ce que votre descriptif n'indique pas clairement...

Effectivement, il a mis du remblai sous la dalle de sa terrasse (qui fait 50 cms de haut à partir du sol).
Citation :
la position "dominante" (47° du KS ?, joke) dont vous parlez l'amène-t-il à "voir" dans votre jardin ?

Non car coté mur, il a mis sur sa terrasse des claustras d'environ 2 mètres de haut, auxquels il faut ajouter la hauteur de sa terrasse.
Citation :
quelle était la hauteur de votre mur de son coté avant qu'il ne fasse sa terrasse ? quelle est-elle maintenant ?

La hauteur du mur de son côté est la même que chez moi (env. 70 cms) les sols étant initialement au même niveau. La hauteur du mur n'a pas changé, puisque la terrasse fait env. 50 cms de haut.

Merci !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 01 févr. 2007 :  21:27:30  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
donc : il y a bien appui d'un remblai sur votre mur, ce qu'il n'avait pas le droit de faire sans acquérir la mitoyenneté du mur ET sans votre accord (les deux étaient normalement nécessaires, et dans cet ordre !).

en l'absence de désordres liés au remblai, il vous sera cependant difficile à mon sens de convaincre un juge , en première instance au moins, de la nécessité d'ordonner la suppression de l'appui... mais vous avez trente ans à partir de la fin des travaux pour attaquer cette "anomalie".

vous pouvez aussi décider, juste pour l'embistrouiller, de démolir votre mur le long de sa terrasse: il lui appartiendra alors d'en réaliser un en limite de propriété sur lequel il pourra appuyer son remblai.... Qu'y gagnerez vous précisément ?


par ailleurs, il n'a créé aucune vue contraire aux dispositions de l'article 678 du code civil puisqu'il a installé des claustras.

tout au plus donc pouvez vous vérifier que ce type de cloture est autorisé par les règlements d'urbanisme locaux (POS/PLU et, le cas échéant, règlement de lotissement) et que ces travaux ont fait l'objet d'une déclaration de cloture.

reste le barbecue qui peut être soumis à autorisation d'urbanisme en fonction de ses caractéristiques...

donc, finalement, un premier vrai conseil : profitez de l'hiver ensoleillé que nous traversons, achetez une bonne bouteille de pastis et partagez un apéro à l'occasion de l'inauguration de cette installation...

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 févr. 2007 21:29:53
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 07 févr. 2007 :  22:54:01  Voir le profil
Citation :
1) Lorsqu'on se trouve en présence d'un bâtiment situé tout entier sur un des 2 fonds, mais dont l'un des murs est situé en bordure de propriété, doit-on considérer que l'on se trouve dans le cas cité ci-dessus, mais avec un seul bâtiment ? Est-ce que les règles concernant la mitoyenneté s'appliquent (par exemple acquisition forcée) ?

Oui, il est dans ce cas possible de demander la mitoyenneté moyennant indemnisation du propriétaire actuel du mur.
Citation :
2) Mêmes questions, avec le même exemple, dans le cas où le mur du bâtiment en limite soutient le terrain du voisin
Merci d'avance de vos lumières.


Si il s'agit d'un mur de soutènement, il faut qu'il serve aussi de mur de clôture pour que la mitoyenneté puisse être demandée. C'est la règle des 40cm qui permet de qualifier l'usage de clôture. Si le mur dépasse de plus de 40cm du terrain le plus haut il fait alors office de cloture.
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menthol
Contributeur actif

43 réponses

Posté - 15 févr. 2007 :  13:27:36  Voir le profil
Bonjour

dans l'article 674, il est fait mention d'une "distance prescrite par les reglements" en cas d'implantation d'un équipement particulier contre un mur mitoyen. Commaissez-vous la distance pour une cheminée ?
Merci.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 15 févr. 2007 :  13:33:38  Voir le profil
Il me semble que vous trouverez la réponse sur ce document.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL


Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 févr. 2007 13:34:04
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 15 févr. 2007 :  20:08:12  Voir le profil
L'article 674 dit simplement que vous devez respecter, vis à vis du mur, les distances imposées par les règlements pour installer des équipements "à risque".
Dans la pratique, cela revient à considérer (pour cette inplantation) le mur mitoyen comme si il appartenait à votre voisin.

Pour un conduit de cheminée, c'est donc assez simple puisque les réglements font référence à des normes qui décrivent les distances à respecter selon les matériaux utilisés. Le document fournit par Laurent est une excellente référence.

Un conduit avec tubage intérieur offre une très bonne tenue thermique et devrait vous éviter toute contestation de la part de votre voisin.
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dalio
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 25 mars 2007 :  11:49:30  Voir le profil
Bonjour je viens d'acquérir une maison en RDC inséré entre 2 maisons surélevées. Je souhaite également surélevé ma maison ( permis de construire obtenu) .Je voudrais savoir dans quelles mesures ai-je le droit de m'appuyer contre les deux murs mitoyens surélevés contruits dans les surélévations précédentes de mes 2 voisins . Je souhaite fixer notamment une partie de ma charpente dans ces deux murs. Mon architecte me confirme qu'il n'ya pas de problème de structure.

Si je ne m'appuie pas dessus je n'ai pas de possibilités de surélever.

Merci de vos réponses
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 25 mars 2007 :  12:09:31  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
si vous avez bien lu ce fil depuis le début, vous aurez vu qu'il vous faut l'accord des voisins coproriétaires de la mitoyenneté.

cordialement
Emmanuel Wormser

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dalio
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 26 mars 2007 :  10:48:24  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par wroomsi

si vous avez bien lu ce fil depuis le début, vous aurez vu qu'il vous faut l'accord des voisins coproriétaires de la mitoyenneté.



Et si mon voisin refuse l'accord est ce que je peux obtenir la mitoyenneté par rachat de la moitié du mur, même une fois les travaux commencé?

Merci d'avance
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 26 mars 2007 :  18:35:42  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
il s'agit de deux actions distinctes.

vous avancerez votre bonne foi... mais il vous sera reproché d'avoir mis la charrue avant les boeufs...

cordialement
Emmanuel Wormser

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cognot
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 14 avr. 2007 :  23:04:00  Voir le profil
Bonjour,

Je suis dans un lotissement datant de 1933, dans le règlement duquel il est spécifié que tous les murs de sont mitoyens, à charge pour les aquéreurs des lots d'acquérir la mitoyenneté des murs de séparations existants dans un délai d'un an après l'acqisition de leur parcelle.

Or, dans le cas de la dernière parcelle construite, il est spécifié dans le contrat de vente qu'un certain nombre de murs sont "construits sur limite mitoyenne et propriété des voisins". Ce voisin se retranche derrière cette phrase pour décliner toute responsabilité.

Le mur entre nos propriété est sur une partie de sa longueur un mur de soutènement (environ 70cm de différence de hauteur de terrains au point le plus haut, 30 cm au point le plus bas).

Le problème c'est que le mur entre nos propriétés est gentiment en train de pencher vers son terrain. Et ce de son fait, les fondations de ce mur étant maintenant apparentes (ainsi d'ailleurs, que celles de tous les autres murs de soutenements autour de sa parcelle). Ce mur ayant plus de 40 ans, il est impossible qu'il ai pu tenir dans ces conditions depuis sa construction. La construction de la parcelle en contrebas datant elle d'une 20aine d'années.

Une solution simple et relativement peu honéreuse pour remédier au problème serait d'enterrer à nouveaux ces fondations en remblayant au pied du mur sur une hauteur d'environ 30 a 40cm, sur une largeur d'environ le double, ce que je suis près à financer intégralement.

Le problème c'est que ce voisin refuse toute intervention de ce type sous couvert de la non mitoyenneté du mur, préférant proposer comme solution la démolition et reconstruction du mur à mes frais exclusifs (mais là bien sûr la facture n'est pas tout à fait la même...).

J'aimerais avoir une idée sur ce que je dois faire ensuite, parce que là je viens de passer plus de 4 heures avec ce voisin, et même si nos échanges sont deumeurés courtoit je sens pointer une contentieux qui risque de durer pas mal de temps. Et j'aimerais au moins, si la procédure doit être longue, savoir si dans l'intervalle j'ai un moyen d'exiger une mesure conservatoire (remblais et ou étayage) parce qu'à mon avis si la procédure traine en longueur la question de savoir s'il faudra refaire intégralement le mur ne se posera plus vu qu'il sera effondré...

Merci D'avance.

Edité par - cognot le 14 avr. 2007 23:05:03
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 14 avr. 2007 :  23:10:51  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
d'après ce que vous dites, les murs de cloture sont mitoyens...

mais la partie "soutènement" du mur ne fait pas partie de la cloture... Elle n'est donc pas en mitoyenneté normalement sauf mention spéciale, mais en propriété de celui à qui le soutènement profite (le fond supérieur).

si vous avez lu l'intégralité de ce fil de Larocaille , vous avez du y lire la distinction importante qu'il opère entre cloture et soutènement...


cordialement
Emmanuel Wormser

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