Citation :

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Article 15

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 13 juillet 2005 Rejet

N° de pourvoi : 04-12577
Publié au bulletin

Président : M. WEBER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 1er décembre 2003), que Mme X..., propriétaire d'une maison (d'habitation) donnée en location à Mme Y..., a délivré à celle-ci, le 8 décembre 2000, un congé aux fins de reprise à effet du 30 juin 2001 ; que la bailleresse n'ayant pas repris le logement et l'ayant reloué le 15 juillet 2001, Mme Y... qui avait quitté les lieux le 30 avril 2001, l'a assignée en réparation de son préjudice ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que le droit de reprise concédé au propriétaire par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 devant être exercé de bonne foi, le bailleur, qui a délivré un congé justifié par sa décision de reprendre le logement, doit informer son locataire, s'il en a connaissance avant la date d'effet de ce congé, de ce qu'il se trouvera empêché d'occuper les lieux ;

qu'en jugeant, pour débouter Mme Y... de sa demande d'indemnisation, que la loi n'impose pas au bailleur d'informer le locataire de la disparition du motif du congé pour une cause extérieure au bailleur, la cour d'appel a violé par refus d'application les dispositions des articles 1134 et 1135 du Code civil ;

2 / que le bailleur qui a donné au locataire un congé motivé par sa décision de reprendre le logement pour l'habiter contracte une obligation dont l'inexécution non justifiée par un cas de force majeure ou une cause légitime engage sa responsabilité ; qu'en se bornant à énoncer que l'état de santé de Mme X... connu au moment de la délivrance du congé mais apparu après celle-ci comme constituant un obstacle au changement de résidence de cette dernière excluait toute fraude du propriétaire, sans rechercher, comme il le lui était pourtant demandé, si cet état de santé constituait un cas de force majeure ou une cause légitime exonérant Mme X... de ses obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1148 du Code civil ;

3 / qu'il incombe aux juges du fond d'analyser même sommairement l'ensemble des pièces versées aux débats ; qu'en se bornant à énoncer que Mme Y... n'établissait pas le comportement frauduleux de la bailleresse, sans se prononcer sur l'attestation de Mme Z..., selon laquelle dès le mois de mars 2001, soit moins de trois mois après avoir délivré le congé à son locataire et de deux mois après avoir su ne pas pouvoir occuper le logement, la propriétaire avait déjà mis celui-ci en location et en vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que s'il s'avère que le motif légitime d'un congé à fin de reprise a perdu pour une cause extérieure au bailleur son actualité, la loi n'impose pas à ce dernier d'en informer le locataire et qu'ayant constaté que l'état de santé de Mme X... s'était révélé un mois après le congé, comme faisant obstacle à un changement de résidence, la cour d'appel a souverainement retenu que Mme Y... ne rapportait pas la preuve du comportement frauduleux de Mme X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille cinq.

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 avril 2004 Cassation

N° de pourvoi : 03-10699
Inédit

Président : M. WEBER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1315, alinéa 2, du Code civil ;

Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Arras, 21 septembre 2001), rendu en dernier ressort, que Mme X..., propriétaire de locaux donnés en location à M. Y..., lui a notifié un congé aux fins de reprise pour elle-même et son époux, le 25 mars 1996, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. Y..., après avoir quitté le logement, a assigné Mme X... en paiement de dommages-intérêts, soutenant que celle-ci n'avait jamais occupé les lieux ;

Attendu que pour débouter M. Y... de cette demande, l'arrêt retient que ce dernier produit une sommation interpellative du 27 décembre 1999 par deux personnes entrées le 5 août 1998 qui déclarent être arrivées un an après le départ de M. Y... et que cette seule constatation et affirmation ne suffisent pas à établir que le congé n'a pas été donné pour reprendre le logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à Mme X..., qui soutenait dans ses écritures avoir occupé les lieux avant de les relouer, de prouver cette allégation, le Tribunal a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 septembre 2001, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Arras ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lens ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille quatre.

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