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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 17 mars 2006 :  11:07:12  Voir le profil
Au moment de la vente je me suis aperçu que notre syndic prenait des frais de mutation comme indiquer dans sont contrat que nous votons s en AG.
Il y a quelque temps sur un forum j ‘ai lu q’un copropriétaire avait attaque sont syndic au sujet de frais de mutation. Si quelqu’un avait des nouvel a ce sujet (avec le texte ou sa référence) ce serait très gentil.
Sinon comment réussir a faire diminue s’est frais qui sont très important je trouve 490€ pour une vente de 30000€ et 350€ de frais pour une vente de 35000€
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mfld
Pilier de forums

1154 réponses

Posté - 17 mars 2006 :  19:12:47  Voir le profil
Paulin, tapez la recherche suivante dans Google:
site:universimmo.com honoraires mutation vendeur

Et miracle, vous aurez de la lecture sur le sujet avec les références souhaitées !
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mathi
Pilier de forums

2092 réponses

Posté - 17 mars 2006 :  23:14:18  Voir le profil
paulin

Ces frais ont été jugés comme illicites par la Cour de Cassation et sont même des clauses abusives des contrats de syndics.
Le contrat du syndic est opposable au Syndicat mais pas au copropriétaire pris individuellement.
Les notaires le savent mais ferment les yeux !!
Vous demandez à votre syndic rapidement le remboursement en application de l'arrêt de la Cour de Cassation, c.civ.3ème, du 11 octobre 2005, que vous trouverez dans les sujets suivants :

Voir ces sujets :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34881
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32944&whichpage=2
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32739

Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm

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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 20 mars 2006 :  10:52:41  Voir le profil
Je précise que je suis le vendeur,si je comprend bien les frais de mutations sont exigible a l'ensemble de la copro...
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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  09:11:32  Voir le profil
Que faire si le syndic refuse le remboursement?
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Hector
Contributeur actif

39 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  11:46:26  Voir le profil
Dans le cadre du vote de la loi portant engagement national pour le logement, les modifications votées en 1ere lecture ont fait l'objet d'un 2e rapport au sénat avec un tableau comparatif :
Rapport n° 270 (2005-2006) de M. Dominique BRAYE, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 22 mars 2006

http://www.senat.fr/rap/l05-270-2/l05-270-2.pdf

Les pages 188 à 194 concernent la copropriété et miracle !!!
Il est maintenant proposé une nouvelle modification de l'article 10-1 L65 sur les "frais imputables au seul copropriétaire concerné"

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure ainsi que les frais de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire;
« b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »

Rien n'est fait encore mais visiblement, le fameux arrêt de la Cour de Cassation, c.civ.3ème, du 11 octobre 2005 en a dérangé plus d'un ...


Hector
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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  13:39:49  Voir le profil
Je suis un peux novice dans ce monde pourriez vous être plus claire car je ne comprend pas grand choses...
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  14:04:35  Voir le profil  Voir la page de JPM


Hector fait judicieusement observer que le rapport de la Commission du Sénat propose un amendement tendant à valider la pratique courante depuis cinquante ans d'imputer au seul vendeur les honoraires dus au syndic pour l'établissement de l'état daté (qualifiés d'honoraires de mautation de lot).

Il ne s'agit pas seulement d'une pratique car la réglementation administrative antérieure à 1982 était dans le même sens.

Si cet amendement est finalement voté, on en aura fini avec les discussions stériles sur cette question.

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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  15:13:39  Voir le profil
Je reformule ma question

1- est il légal de facturer des honoraires en cas de vente. Réponse positive -> 2 sinon -> 3
2- A la charge du vendeur, de l'acquéreur?
3- que faire si le syndic refuse le remboursement?

Est il possible le jour de la signature chez le notaire de refuser le paiement des ces frais...
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ianu2
Contributeur actif

48 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  20:28:25  Voir le profil
Paulin:
il est illégal de facturer des honoraires en cas de vente que ce soit pour le vendeur ou l'acquéreur (voir entre autre l'arr#234;t de la cours de cassation ci-dessus ...). Si le syndic refuse de vous rembourser, allez au tribunal d'instance de votre ville; c'est gratuit!
Il est bien s#251;r possible de refuser de payer ces frais le jour de la signature... car ces frais sont illégaux et les notaires le savent bien!!!
Pour tout le monde:
Immaginons une copropriété consitutée de 10 copropriétaires (9 souhaitent rester définitivement dans leur appart. et donc ne jamais vendre, et le petit dernier, quant à lui, envisage de déménager d'ici 1 an). Le jour de l'assemblée générale, arrive le moment (souvent très furtif...) de discuter des honoraires de syndics. En + des diverses prestations habituelles, le contrat prévoit des honoraires de mutation à la charge du vendeur de 400 euros. 9 des 10 copropriétaires n'étant pas concernés par le possible problème de mutation approuve des 2 mains le dit contrat sans même savoir à quelle prestation effective sont liés les 400 euros.... Le petit dernier, même s'il hurle haut et fort son mécontentement face au montant exorbitant de ces honoraires, ne peut rien faire, le contrat étant approuvé à la majorité (et malheureusement, c'est toujours comme ça que cela se passe...)
Voilà pourquoi les tribunaux condamnent ce genre de clause parfaitement illégale!!! Le raisonnement peut être réutilisé pour n'importe quel facturation privative. CQFD.

Pour ce qui du projet de loi, il faut rappeler qu'il en existe des centaines chaque année qui partent #224; la poubelle....!
Au jour d'aujourd'hui, tous ces frais sont illégaux!!!
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moi100256
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  22:46:38  Voir le profil
bonsoir ,
a ce sujet je viens vous expliquer mon cas
j'ai eu moi aussi en tant qu'acheteur d'avoir des frais de mutations,
j'ai fait une réclamations à mon syndic leur expliquant que je me suis renseigner et qu'ils n'avaient pas le droit de me demander ces frais
réponse reçue: "c'est votre notaire qui a juger que ces frais devraient etre partagés entre le vendeur et l'acheteur mais pour une bonne relation futur ont vous fait une remise de 50%"
mais je n'ai pas voulu en rester là , j'ai fait un courrier à mon notaire lui expliquant de ce que le syndic "l'accuse" ...point de réponse de mon notaire ...ce silence en dit long!!!!!
alors que lors de la lecture ce cher notaire a voulu nous paraitre outré de cette pratique ...là avait prévenus les vendeurs des frais qui les attendaient ...mais nous ...à ce moment là nous n'étions pas concernés ....
une chose est sure ...je change de notaire !!!
on souhaitant qu'il n'y a pas que des abrutis
c'est l'expèrience qui nous fait éviter les erreurs futurs
merci a tous de participer
cordialement
Marie
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Virginia W
Pilier de forums

1650 réponses

Posté - 24 mars 2006 :  23:50:33  Voir le profil
Paulin
Vous êtes vendeur : vous pouvez vous reposer sur l'arrêt du 11 octobre 2005 qui est incontournable http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2005X10X03X00171X078, arrêt évoqué ci-dessus.
Vous demandez le remboursement au syndic par LR-AR avec copie de cet arrêt qu'il connaît bien sûr déjà, en lui disant que sauf exécution de sa part vous en référez au Tribunal. Vous verrez comme il va se bouger !!!
Vous regardez également dans ce sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34881 où cet arrêt est reproduit. Regardez également les liens vers le site de l'ARC et imprimez-les..

moi100256
Vous êtes acheteur. Regardez les liens de l'ARC dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34881 l'abus 636...

Ces "prestations particulières" figurant au contrat des syndics sont parfaitement injustifiées au point de vue du travail que ça représente. L'imprimé à communiquer au notaire est on ne peut plus simple et ne demande pas un travail colossal justifiant des sommes réclamées tout aussi importantes...
Bientôt nous verrons tout ça passer dans les clauses abusives des contrats des syndics, clauses qui s'étoffent de plus en pus.

Hector
Pour le projet de loi, nous verrons.
Pour le moment cet arrêt est incontournable !
Et les abus révélés par l'ARC le sont tout autant.


VW
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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 27 mars 2006 :  09:17:04  Voir le profil
Merci de vos réponses, je vous tiens au courant...
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 27 mars 2006 :  09:46:47  Voir le profil  Voir la page de JPM


Pour Ianu 2 l'arrêt du 11 octobre 2005 dit :
Citation :
Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;



Il ne dit pas que le syndic n'a pas droit à des honoraires Mais il dit surtout entre les lignes qu'il faudrait un texte clair, quelles que soient ses dispositions, pour en finir avec ces discussions.

D'ou l'amendement à la loi ENL proposé par la Commission des affaires économiques du Sénat qui met explicitement les honoraires de mutation du syndic à la charge du vendeur.
La commission fait remarquer que le syndic peut demander des honoraires et qu'il serait incongru de les répartir entre tous les copropriétaires.

La question maintenant est de savoir si cet amendement sera adopté

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ianu2
Contributeur actif

48 réponses

Posté - 28 mars 2006 :  20:15:15  Voir le profil
Et peut ¨ºtre qu'un jour 2 sera plus grand que 3....
J'ai vu un amendement qui en parlait aussi.....
Pour ¨ºtre un peu s¨¦rieux, le principe de la facturation individuelle ferme la porte ¨¤ une n¨¦gociation d'honoraires, une (petite) partie des copropri¨¦taires se sentant concern¨¦e par la "prestation" factur¨¦e, l'autre non. C'est pourquoi cet amendement va contre le principe de base du contrat de syndic : lier le syndic au syndicat des copropri¨¦taires et non aux copropri¨¦taires pris individuellement. Ce projet d'amendement est donc d'un point de vue juridique contestable. C'est pourquoi il y a peu de chances de le voir arriver (comme tant d'autres) dans le code de la copropri¨¦t¨¦ un jour....
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chaussonaupied
Contributeur débutant

16 réponses

Posté - 12 avr. 2006 :  23:07:51  Voir le profil
super référence Hector, mais comment avez vous eu connaissance de ce texte ? - j'aimerais bien avoir la même puissance de renseignement ...
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paulin
Contributeur débutant

14 réponses

Posté - 20 juin 2006 :  15:51:11  Voir le profil
De retour sur le sujet
Loors de la vente de deux biens chacun des syndic ma facturer de frais de mutation, apres contestation un des deux syndic vas me rembourser lesfrais (et les facturer a la copro!)
Lors de la vente de deux autres biens DANS LES MEME COPRO j'ai refuser le jour de la vent de regler le frais de mutation, cela fais 2 mois et aucune nouvel depuis...
DONC NE PAYEZ PAS!!!!!
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 20 juin 2006 :  16:01:38  Voir le profil  Voir la page de JPM


La discussion est maintenant inutile puisque la loi ENL est adoptée sur le point litigieux.

Idem pour les frais de recouvrement, relance comprise.

Pour les montants abusifs, prière de lire les contrats de syndic avant de les adopter.

Elle n'est pas encore promulguée. " Encore un instant, Monsieur bourreau ...

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giwdul
Pilier de forums

341 réponses

Posté - 20 juin 2006 :  16:38:44  Voir le profil
"La discussion est maintenant inutile puisque la loi ENL est adoptée sur le point litigieux."

"Elle n'est pas encore promulguée."

Donc les syndics n'ont pas le droit de facturer des honnoraires de mutation aux acheteur à ce jour.

Au passage, la loi ENL qualifie t'elle ces honnaoraires ou les syndics sont libre de faire n'importe quoi ?
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 20 juin 2006 :  18:49:54  Voir le profil  Voir la page de JPM


Giwdul
Citation :
la loi ENL qualifie t'elle ces honnaoraires ou les syndics sont libre de faire n'importe quoi ?


Je ne comprends pas bien votre question.

Qualifier : la loi parle de la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté. Elle aurait pu avantageusement étendre la couverture jusqu'à l'exploitation de la notification de trnsfert de propriété. On reste alors dans le cadre normal de la mutation.

S'il y a avis de l'article 20 et nécessité d'une opposition, on sort de ce cadre et il y a une autre rémunération.

Quant au montant ? Le syndic est libre de proposer ce qu'il veut. L'assemblée est libre de ne pas accepter. C'est sans nul doute avant l'assemblée que ce genre de question doit être abordé entre le CS et le syndic. Le bon système est pour tout le monde d'arriver à l'assemblée avec un contrat bordé, réserve faite de l'intervention d'un récalcitrant.

Si vous songez à une limitation légale de la rémunération ? il n'y en a pas. Si vous jugez qu'il y a des demandes exagérées, je suis aussi de du même avis. Mais il y a suffisamment de demandes raisonnables pour faire le ménage ailleurs.



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pimpon
Pilier de forums

664 réponses

Posté - 20 juin 2006 :  21:39:36  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM


Quant au montant ? Le syndic est libre de proposer ce qu'il veut. L'assemblée est libre de ne pas accepter. C'est sans nul doute avant l'assemblée que ce genre de question doit être abordé entre le CS et le syndic. Le bon système est pour tout le monde d'arriver à l'assemblée avec un contrat bordé, réserve faite de l'intervention d'un récalcitrant.

Si vous songez à une limitation légale de la rémunération ? il n'y en a pas. Si vous jugez qu'il y a des demandes exagérées, je suis aussi de du même avis. Mais il y a suffisamment de demandes raisonnables pour faire le ménage ailleurs.


Ce n'est malheureusement pas toujours comme ça que se passe, et certains syndics le savent bien...lorsque leur contrat ne propose aucune somme pour les frais de mutation,

que la pdte du cs en a été avisée par +sieurs copros et qu'elle n'a rien fait pour négocier cela avec le syndic ni même en saisir le cs,

et que la majorité des moutons ont voté/signé le chèque en blanc

tout ça en une seule résolution (rédigée sans doute par le syndic) pour sa nomination, l'adoption de son contrat et l'approbation des frais de mutation qui seront portés directement au compte du copro concerné ,

Alors même que la loi n'est pas encore promulguée !!!

Yapuka payer

ben voui, c'est comme ça que ça marche une copro, si le syndic est , le cs , les moutons noirs sont pris au piège

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ndr : cette histoire est inspirée de faits réels récents, toute ressemblance avec.......
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