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NO 6
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 11 févr. 2006 : 01:06:08
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La dernière assemblée générale ordinaire de mon immeuble, qui ne compte que quatre copropriétaires, a décidé le 31 août 2005 de procéder à la réfection de la toiture.
Le conseil syndical s'est réuni le 4 novembre 2005 et a choisi une entreprise à cette fin (devis de 33 350 euros TTC). En outre, il a décidé de profiter de l'opération, et notamment de l'échafaudage, pour repeindre la façade.
Enfin, il a récemment choisi une entreprise pour la réfection de la façade (devis de 17 017 euros TTC).
QUESTIONS : Le conseil syndical n'excède-t-il pas ses attributions, en décidant de nouveaux travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, et en choisissant seul les entreprises à cette fin ?
Merci de votre réponse; je peux vous apporter d'autres précisions, si vous le souhaitez...
N.B. : Je viens d'apprendre les décisions du conseil syndical par un courrier du syndic ... alors que je fais partie moi-même de ce conseil syndical, qui comprend au total trois membres !!!
Il est vrai que je n'habite pas sur place, et que l'un des membres du conseil syndical, qui détient 518 millièmes, est le plus ancien dans l'immeuble , et a tendance à agir comme si l'immeuble entier lui appartenait... 
Je possède moi-même 224 millièmes.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 02:22:16
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NO6
Vous devez vous douter de la réponse puisque vous posez la question.
N'étant que 4 copropriétaires vous pourrez facilement faire passer l'information.
Le conseil syndical s'est réuni le 4 novembre 2005 et a choisi une entreprise à cette fin (devis de 33 350 euros TTC). En outre, il a décidé de profiter de l'opération, et notamment de l'échafaudage, pour repeindre la façade.
Enfin, il a récemment choisi une entreprise pour la réfection de la façade (devis de 17 017 euros TTC).
Le conseil syndical n'a qu'un pouvoir consultatif et pas de pouvoir décisionnel. Il contrôle la gestion du syndic.
Les conseillers ont engagé leur responsabilité individuelle en "décidant" de faire exécuter des travaux.
Et en plus confirmé par courrier du syndic !!! C'est pas beau tout ça ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32278 sujet de 2 pages
Il n'y a pas eu mise en concurrence alors que les travaux et les montants nécessitaient la soumission de plusieurs devis à l'AG.
Le syndic a laissé faire alors qu'il a un devoir de conseil et a, de cette façon, engagé sa responsabilité.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Les factures ont du être adressées par les entreprises au syndic, et non au CS !!
Les travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée, qui n'étaient pas des travaux urgents (art. 37 du décret de 1967 modifié) seront à payer par le syndic. Ne payez rien qui ne soit justifié et surtout autorisé par une assemblée !! Contrôlez les comptes !
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B,
Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario
Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.
Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).
Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière• Bulletin 355.
Voir sujet (2 pages) http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32555&whichpage=1 mon post du 28 Nov 2005 : 00:06:07
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32387
Pour le conseiller qui a 518/1000èmes il n'est pas forcément copropriétaire majoritaire :
Article 22 par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
(...)
---------------------------
Vote si copropriétaire majoritaire:
Le copro majoritaire possède 550/1000èmes du syndicat (les autres se répartissant donc les 450 millièmes restants), son nombre de voix est ramené à 450 millièmes au maximum. (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans une telle situation, les différentes majorités doivent être calculées en fonction de cette déduction. (détail plus bas). Si cette règle n'est pas respectée, l'assemblée peut être annulée:. Peu importe alors que la majorité requise ait été ou non atteinte, si la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire avait été correctement appliquée (CA de Paris, 23è ch., du 18.5.94, Synd. 9 rue Christine, Paris).
Vote dans le cadre de l'article 24 (majorité simple) :
Il faut prendre en compte le total des voix de tous les autres copropriétaires présents et représentés à l'assemblée générale, et non celui des voix de tous les copropriétaires (CA Paris, 19è ch.B, du 23.10.98, Synd. Centre commercial de Villeroy-Verville à Mennecy).
Exemple : un copropriétaire détient 550 millièmes ne dispose en fait, que de 450 voix (1000 - 550), si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'assemblée. Si seulement 700 millièmes sont présents ou représentés, il ne dispose plus que de 150 voix (700 - 550).
Vote dans le cadre de l'article 25 (majorité absolue) :
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le décompte s'opère en fonction de toutes les voix, y compris celles des copropriétaires absents et non représentés et des abstentionnistes.
Exemple : si la répartition est faite en millièmes, la majorité de l'art. 25 est atteinte avec 501/1000e.
Si un des copropriétaires détient plus de la moitié des millièmes, le nombre de voix dont il dispose est réduit au total des voix des autres copropriétaires.
Exemple : ce copropriétaire qui détient 550/1000è ne dispose que de 450 voix (1000 - 550). La majorité absolue de l'article 25 est calculée sur 900 voix (450 voix du majoritaire plus 450 des minoritaires). La majorité est atteinte avec 451 voix.
Si la majorité n'a pu être acquise mais que le projet de résolution a atteint au moins 1/3 des voix (soit 334/1000e) de tous les copropriétaires au premier vote, un second vote peut avoir lieu immédiatement au cours de la même assemblée . (art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 19 du décret de 1967 modifié).
S'il n'y a pas eu 1/3 des voix, il faut convoquer une nouvelle AG pour voter à l'article 24.
Vote dans le cadre de l'article 26 (double majorité) :
C'est la majorité des membres du syndicat - c'est à dire de tous les copropriétaires - représentant au moins les 2/3 des voix. Il s'agit donc d'une double majorité : par tête et par voix.
Exemple : si la copropriété comporte 10 copropriétaires et que la répartition est en millièmes, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 667/1000èmes des voix (soit les 2/3 des voix).
Calcul en cas de copropriétaire majoritaire
:
Exemple : Un immeuble comporte 10 copropriétaires, dont l'un d'entre eux dispose de 850/1000èmes. Son nombre de voix est réduit à 150 (1000 - 850), ce qui correspond au total des voix des autres copropriétaires.
La majorité en voix est alors calculée sur 300 voix (150 + 150) dont les 2/3 équivalent à 200 voix. La double majorité de l'article 26 est alors atteinte si la décision est votée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 200/1000èmes (300 x 2/3).
Au cas de non-obtention de la double majorité pour les travaux votés à l'article 26-c (installation ascenseur, pose boîtes au lettres...), la loi a assoupli cette majorité.
Le principe est le suivant : si le projet n'obtient pas la double majorité, mais qu'il recueille tout de même l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non des voix de tous les copropriétaires), une seconde assemblée doit être réunie. La décision pourra alors être adoptée sur la base d'une double majorité réduite.
Exemple : un immeuble comporte 10 copropriétaires et la répartition des voix est faite en millièmes. Lors d'une première assemblée, 7 copropriétaires détenant 720 millièmes sont présents ou représentés. Le projet de résolution concernant l'installation d'un ascenseur est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes. Le 7ème copropriétaire qui détient 115/1000èmes a voté contre. Le projet n'est donc pas adopté sur la base de la double majorité normale (667/1000èmes). En revanche, il a recueilli un vote favorable à la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des présents ou représentés (720 x 2/3 = 480). Une seconde assemblée générale doit être convoquée par le syndic.
Lors de la seconde assemblée, la décision pourra être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée. (art. 26 de la loi et 19-1 du décret de 1967).
Exemple : à cette deuxième assemblée, 9 copropriétaires sont présents ou représentés, représentant 810/1000èmes. Si le projet est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes (2 copropriétaires détenant 205/1000èmes votent contre), soit la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des seuls présents ou représentés (2/3 de 810 = 540), la décision d'installer un ascenseur est adoptée.
Le syndic devra préciser lors de la convocation à la deuxième assemblée que les travaux d'amélioration pourront être adoptés à la double majorité assouplie.
Le Particulier n° 955b, juin 2002 p. 64 à 68
Et enfin, lisez et relisez les loi et décret ci-dessous et votre règlement de copropriété :
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - mathi le 11 févr. 2006 11:39:57 |
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NO 6
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 03:31:57
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Merci beaucoup pour ces précisions fort utiles.
Je dois préciser néanmoins qu'il y a bien eu mise en concurrence, le conseil syndical ayant choisi les entreprises chargées des travaux parmi plusieurs devis, collectés par le syndic, mais pas forcément communiquées à l'ensemble des copropriétaires ... ni à tous les membres du conseil syndical !
Par ailleurs, aucune facture n'a été reçue pour l'instant, les travaux n'étant pas réalisés à ce jour. Nous n'en sommes qu'à leur planification.
Je retiens de tout cela que le conseil syndical n'a qu'un pouvoir consultatif et pas de pouvoir décisionnel. Il ne fait que contrôler la gestion du syndic. Seule l'assemblée générale peut décider des travaux, et des entreprises finalement retenues.
D'après vous, les conseillers ont engagé leur responsabilité individuelle en "décidant" de faire exécuter des travaux, et des entreprises choisies.
Et le syndic la sienne en manquant à son devoir de conseil auprès des membres du conseil syndical "décisionnaires".
Les travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée, qui ne sont pas urgents en l'occurrence (réfection de façade) (cf. art. 37 du décret de 1967 modifié) seront à payer par le syndic.
Alors que le syndic s'apprête à m'adresser mon premier appel de fonds, je vais donc refuser de faire l'avance des sommes demandées.
Confirmez-vous mon interprétation de votre réponse ?
Merci par avance.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 09:26:58
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NO6
Votre analyse est bonne.
Cependant, vous dites que vous n'en êtes qu'à leur "planification".
Pour quels travaux ? Puisque vous indiquez avoir voté pour la réfection de la toiture !
Un seul devis ne suffisait pas pour que les copropriétaires se prononcent en connaissante de cause..
Mode de vote pour les devis:
Disposition du nouveau décret pour la résolution : Décisions relevant de la majorité de l’article 25 (art. 12 / décret du 17.3.67 : art. 19) L’assemblée Générale ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25.)
Vous avez lu la jurisprudence avec le lien ? Le syndic engage sa responsabilité car il a devoir de conseil vis à vis du Syndicat et pas que des conseillers syndicaux (qui ne sont eux aussi des copropriétaires). Relisez la bien.
Le syndic s'apprête à vous demander son premier appel de fonds pour la réfection toiture ou pour le ravalement + la toiture + l'échaffaudage ?
Vous demandez le détail et ne payez que la part qui correspond à votre quote-part pour la réfection toiture.
Je vous conseillerais, muni de tous les documents, de vous rapprocher de l'ADIL http://www.anil.org/adils/carte.htm de votre ville ou de l'ARC http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm si une antenne se trouve dans votre ville.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 14:56:26
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Pour ma part je vous conseille vivement de faire porter à l'ordre du jour d'une assemblée la mise en sommeil du conseil syndical.
Il n'y a pas lieu dans un immeuble à 4 copropriétaires d'avoir un conseil syndical. Comme la suppression au sens propre du terme n'est pas juridique possible, il suffit de ne pas désigner de membres.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 14:47:28
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Pour que les trois copropriétaires (sur quatre) élus conseillers syndicaux soient mis " en sommeil " comme le suggère l'éminent JPM
(surfez sur son site il faudrait une nouvelle résolution de l'AGO pour qu'ils se sabordent.
L'art 21 de la loi de 65 est il applicable dans votre SDC
Et,s'il s'agit d'un syndicat coopératif cela ne serait pas possible!
François
Dura lex,sed lex. |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 12:23:05
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La forme n'est pas légale bien sur . Mais le fond n'est pas idiot de profiter de l'échafaudage pour repeindre même si pas encore nécessaire en fonction de l'état.
Sur un devis de peinture la mise ne place et le démontage d'un tel édifice représente une grose somme.
Pourquoi ne pas faire une autre AG pour statuer sur la peinture ?
mikis |
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NO 6
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 00:51:11
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Réponse et précisions à Mathi: Seule la réfection de la toiture a été adoptée par une assemblée générale ordinaire de mon immeuble, le 31 août 2005.
La réfection de la façade, elle, a été "décidée", le 4 novembre 2005 par deux membres du conseil syndical, sur trois (je suis le troisième membre de ce conseil).
Et ce sont ces deux membres du conseil syndical qui ont choisi les entreprises en vue de ces deux tranches de travaux, parmi plusieurs devis, bien établis à l'attention de la copropriété.
Mais pour l'instant, ni la toiture, ni la façade, n'ont été refaites : les travaux sont projetés pour la fin du mois de mars 2006.
Et à présent, le syndic m'adresse une lettre, datée du 9 février 2006, me demandant d'approuver la répartition des travaux selon la quote-part de chacun, avec un premier appel de fonds prévu le 10 février 2006...
N.B. : ma quote-part est de 224 millièmes, soit 12 000 euros au total.
Je ne conteste pas l'existence du conseil syndical, mais son mode de fonctionnement. Je ne puis laisser passer cela sans réagir: n'étant pas sur place, on s'abstient de me demander mon avis, je ne suis bon qu'à payer !!!
Si je refuse d'approuver la répartition des travaux, que se passera-t-il ensuite ? Et comment engager la responsabilité du syndic, qui fait preuve depuis le début d'une incurie sans équivalent ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 12:14:32
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NO6
Bien que je l'ai déjà dit : un seul devis ne suffit pas.. Surtout pour ce genre de travaux !
Vote sur travaux réfection toiture lors de l'AG du 31 août 2005...
La "décision" du ravalement par les membres du CS n'a aucune valeur. Seule l'assemblée est souveraine ! et encore en ayant en mains les conditions essentielles sur quoi se prononcer, soit 2 ou 3 devis, détaillés minutieusement (ar. 11 du décret du 27 mai 2004).
Le syndic vient de vous lancer un appel de fonds en vous demandant "l'approbation de la répartition des travaux". Non, mais où a-t-il appris son métier celui là ?
Vous lui répondez en recommandé avec AR en mettant en avant le fait que lui et les conseillers engagent leurs responsabilités civiles en gérant d'une façon illégale, au détriment de la loi, du décret, du règlement de copropriété et des bases élémentaires de la réglementation en matière de copropriété.
Vous lui demandez qu'en conséquence il vous adresse le montant de votre quote part en ce qui concerne les travaux de la réfection de la toiture et que vous refusez tous travaux qui n'ont pas été votés en bonne et due forme par l'assemblée générale de votre Syndicat réunie à cet effet.
Vous lui indiquez que vous refusez de vous soumettre à une décision du conseil syndical qui n'a aucune valeur, ce dernier n'ayant qu'un pouvoir consultatif mais non décisionnel.
Enfin, vous lui indiquez que vous entendez vous en tenir là car les jurisprudences en la matière sont constantes.
Faites une copie de ce courrier au Pdt de votre conseil syndical et aux autres copropriétaires pour les informer de l'arnaque.
Il ne peut engager une procédure à votre encontre car il devra démontrer au Tribunal que c'est lui et le conseil syndical qui sont dans le FAUX !! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 13:00:59
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Le syndic ne devait pas lancer des appels de fonds sans une résolution préalable de l'AGO, souveraine.
L'avis ou l'accord des membres du conseil syndical ne peut suffire à couvrir cette irégularité.Ils n'ont aucun pouvoir en la matière  !
Ne payez pas la quote-part qui vous est demandée.Demandez au syndic de la régler à votre place par prélèvement sur ses honoraires qui sont ,sans doute, prévus dans son contrat de mandat.
"Il apprendrait ainsi à écouter aux portes" de la loi et de la règlementation.
Les autres copropriétaires ne devraient que vous approuver et pourquoi pas en faire de même ?(ce qui serait préférable pour conforter votre position.
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 14 févr. 2006 14:52:10 |
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mathi
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2092 réponses |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 21:16:56
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Bonsoir Mathi,
Je ne comprends pas votre reaction , car je pense avoir mis l'accent sur l'illégalité de la situation du fait de l'intervention, non justifiée du conseil syndical.
Mais il y a peut être un autre point qui m'échappe ?
Alors, merci de me le dire "Monsieur Mathi" car certains Uinautes vous prennent pour une personne de sexe féminin et vous ne réagissez pas
Au point que maintenant je m'interroge sans vouloir " chercher le sexe des anges ".
François
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 21:50:00
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François,
Non, non, nous sommes tout à fait d'accord.
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