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 Sujet  |
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isa des archets
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 21 nov. 2005 : 20:29:37
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Bonjour
Suite à sinistre (incendie dans la cage d'escalier) en février 2004, les travaux ont été entrepris pour refaire les parties communes abimées.
Aujourd'hui le syndic a envoyé à l'ensemble des copropriétaires une demande de fond pour payer les entreprises pour des travaux "votés en AG" selon leurs termes. Mais ces travaux n'apparaissent pas dans le compte rendu de l'AG.
Nous avons bien entendu reçu une indemnité de l'assurance, qui aurait du servir à couvrir ces frais.
Doit on payer cette somme ne figurant pas au compte rendu de l'AG?
isa des archets
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 21:15:29
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pour les travaux d'urgence le syndic n' a pas besoin de vote en AG.
en revanche il doit convoquer dans les meilleurs délais une AG pour les faire valider.
quand ces travaux ont ils été terminés ? |
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isa des archets
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 14:19:17
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Les travaux ne sont toujours pas terminés.
Depuis fevrier 2004 date de l'incendie, nous estimons l'urgence relative dans l'execution des travaux.
Par ailleurs, les travaux d'urgence sont pris en charge par l'assurance qui a versé au syndic les indemnités.
isa des archets |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 14:48:27
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puisque ce ne sont pas des travaux d'urgence, le syndic devait mettre ces travaux complémentaires à l'ODJ d'une AG avec descriptif et devis.
en l'absence de vote concernant une résolution portant sur ces travau, leur montant ne peut pas être demandé par le syndic: la créance n'est pas liquide et exigible |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 15:42:16
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Comme dit ici, sauf cas d'urgence, et encore sous conditions, le syndic ne peut engager 1€ qui n'ait été préalablement voté par l'AG.
De la même façon, engage sa responsabilité personnelle le syndic qui passe un marché pour travaux qui n'a pas été préalablement décidé par une AG. Il est alors considéré comme ayant contracté à titre personnel et non en qualité de syndic de tel syndiact.
De même commet une faute le syndic qui fait engager des travaux décidés par une AG sans être en mesure d'en assurer la totalité du financement.
Ici, que des trauvaux soient en tout ou partie pris en charge par l'assurance, c'est une chose.
Encore faut-il que ces travaux aient été votés en AG, suivant un montant prévus, y compris si ce montant dépasse le remboursement assurance.
Pas de travaux votés en AG, éventuellement en 'urgence', pas de fonds décidés, le syndic ne peut rien exiger !
Que fait votre CS ???? Il faut que vous lui faissiez part de ces points incontournables, qu'il ne devrait pas ignorer ...(le syndic non plus !! ) |
Edité par - gédehem le 22 nov. 2005 15:43:56 |
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isa des archets
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 15:49:27
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Convaincue sur la responsabilité du syndic, je ne peux tout de même pas incriminer le CS, ils ne sont pas professionnels??
isa des archets |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 16:41:58
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isa: "le CS contrôle et assiste"!
ils ne sont pas professionnels, mais ils ont un rôle à jouer!
Le CS aurait du surveiller et contoler activement tout ce dossier "sinistre" depuis 2004 |
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isa des archets
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 16:49:42
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J'ai transmis l'adresse du site au CS ils vont etre informé de nos échanges. Je les appelle et nous conviendrons des démarches à faire auprès du syndic. Si vous avez des conseils à ce sujet??
merci de vos infos
isa des archets |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 19:36:22
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Alors si le CS vient jeter un oeil ici, il faut lui rappeler que la mission du CS est fixée par la loi et que l'AG a mandaté chacun des conseillers pour exécuter la mission fixée.
C'est, entre autres, l'art.21 de la loi de 65 qui fixe le cadre de la mission :
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
(....)
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Et encore par le décret de 1967 :
"Art. 22 - A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."
"Art. 26 -Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic,
notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres mission ou délégation de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
(.....)
"Art. 27 - Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Depuis le début de l'affaire rapportée ici, le CS aurait du suivrre ce dossiern demander au syndic de l'informer en temps réel et se préoccuper des travaux, depuis le cahier des charges (que faut-il faire) jusqu'à la proposition faite à l'AG.
Si le CS est l'organe de surveillance du syndic, de controle de sa gestion, il doit également donner son avis aux copropriétaires sur ce qui se passe dans la copropriété et éventuellement conseiller, informer sur les orientations à prendre.
Le CS est un acteur essentiel dans la gestion d'une copropriété.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 21:02:10
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isa des archets
Ces appels de fonds ne correspondent pas à des "travaux urgents" (art. 37 du décret de 1967) puisque l'origine de la dégradation date de février 2004, d'une part, et qu'ils sont pris en charge d'autre part par les assurances (votre post de 14h19)..
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Votre copropriété est importante ? Combien de lots ?
Votre CS a un rôle plus qu'important au sein de la copropriété puisqu'il contrôle la gestion du syndic. Si ce n'est maintenant qu'il veut se renseigner via le site, sans avoir d'autres supports, vous avez du mauvais sang à vous faire.
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32278
Quant à votre syndic il a un devoir de conseil et engage sa responsabilité en agissant de la sorte. Il est fort possible que la note des travaux faits à son initiative soit à payer de sa poche, faute pour vous d'avoir vu le dossier de l'assurance.. et la justification de ces travaux : consultations entreprise, mise en concurrence en présence du CS, devis, etc...
Il serait urgent que les copropriétaires et le CS s'intéressent de près à votre règlement de copropriété, à la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004 (appliquable pour la plupart des articles au 1er septembre 2004) qui régissent la règlementation en matière de copropriété. Il ne faut s'en tenir qu'à ça et aux jurisprudences.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 ttp://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm Imprimez tout ça et regardez bien les dates d'application des articles pour le décret modifié le 27 mai 2004.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 23:07:53
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En plus de ce que précise Mathi, il convient d'attirer l'attention de votre CS sur une donnée importante : ne JAMAIS se fier aux affirmations d'un syndic dit "prof", qui ne sont pour une grande part, sans que ce soit là injurieux, des marchands de tapis, des commerçants.
Et pour appuyer leurs affirmations, quui vont toutes dans leur intéret, beaucoup n'hésitent pas à inventer des textes de loi ou des jurisprudences ..
"Vous ne pouvez pas faire ci ... La loi ne permet pas de faire ça," etc ..... ... sans jamais apporter aucune preuve, aucun élément, à des copropriétaires qui méconnaissent les règles qui s'appliquent ..
D'où l'importance du CS qui doit avoir un minimum de formation, d'information, et qui ne doit pas hésiter à répliquer .." La loi, la jurisprudence ?? Quelle loi, quel texte, quelle jurisprudence ??? "..
Et là, 99% de chance de n'avoir pas de réponse ...
L'importance du CS et de son rôle ne sera jamais assez affirmée..
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