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Numero6
Modérateur
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 Posté - 06 févr. 2006 : 22:19:17
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Bonjour,
Ma femme a une petite affaire et loue un local commercial dans un immeuble d'habitation au 1 etage et ce bail date de 18 ans ( elle avait repris cette affaire : les baux précédents avaient durés eux aussi dans les 18 ans.
La propriétaire, au moment du renouvellement du bail ( expiré depuis 2 mois ) a augmenté de façon conséquente le loyer , après beaucoup de discussion ma femme a accepté le nouveau loyer ( la propriétaire voulait ajouter la superficie du grenier dont nous n'avions jamais entendu parler .... juste pour vous montrer le style).
Nous venons de recevoir le nouveau bail à signer, à sa lecture nous nous sommes aperçu de nouvelles clauses dont nons n'avons pas discuté avec elle.
Le frais de ravalement seraient à notre charge
La refection des fenêtre aussi ( nous lui avions demandé de les refaire , le froid et la polution urbaine passaient ...)du coup dans le nouveau bail elle nous lets cette condition.
Nous envisageons sérieusement de partir, mais dans le bail initial qu'elle a racheté il y a 18 ans il y a une clause qui stipule qu si le locataire s'en va, il doit remettre les lieux en appartement. Est ce une clause valable alors que c'est un bail commercial,et que les lieux pendans près de 40 ans ont été utilisé en locaux commerciaux.
d'ailleurs est ce que toutes ces clauses sont valables.
Merci de nous aider
Numéro 6
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:57:34
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Bonsoir
Pas de réponse à mes questions ....
le problème ne doit pas être simple
Numero 6 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 22:20:24
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| La clause stipulant une certaine remise en état à votre départ me paraît valable, en revanche dans la mesure où le bail est déjà expiré, elle arrive peut-être trop tard pour exiger une augmentation du loyer... Quant à la modification du bail, là il est certain qu'elle ne peut plus vous l'imposer maintenant. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:12:23
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Merci Thoveyrat,
j'apporte quelques précisions ma femme m'ayant donné (enfin )à lire son bail.
Le bail est expiré depuis le 1 fevrier 2004, la propriétaire traine les pieds et ajoute
régulièrement des clauses.
Peut-elle nous imposer un effet rétroactif de l'augmentation qu'elle fait dans le nouveau bail, nous sommes en février 2006, le bail est échu depuis 2 ans.
Quelles sont nos possibilités de partir ? puisque le nouveau bail n'a pas été signé en temps et heures.
Quand à la réfection des locaux , il n'y a pas de clauses particulières seulement une description des lieux d'un appartement,3 pièces sur rue, salle bains, cuisine, wc.
loué et donné à bail commercial.
DEBUT DE CITATION DU BAIL
CHARGES ET CONDITIONS
2.-Entretiens et réparations
Le locataire entrediendra les lieux en bon état de réparation et les rendra à sa sortie en bon état de réparation locatives
4.- Transformations :
Le locataire aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécesssaires pour l'exercice de son activité.
6.-Améliorations :T
tous travaux,embellissements et amélioration quelqconques quui seraient faits par le locataire, même avec l'autorisation du bailleur resteront en fain de bail la propriété de ce dernier sans indemnités.
FIN DE CITATION DU BAILLes lieux ont donc été pris en l'état, à la reprise du fond de commerce, seul des travaux d'embellissement (tapisserie faux plafonds )ont été fait.Peut elle s'arguer de sa méconaissance de la disposition des lieux alors que c'est le 5 eme bail qu'elle signe pour ce commerce et les locaux sont en bon état de réparations locatives ( cad peuvent être loué en l'état pour les commerces pour lequel le bail est prévu)
Voici donc quelques éclaircissements et précisions qui pourront peut -être
donner plus de précisions à vos réponses.
Numéro six
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:42:16
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| Il est clair, d'après les dispositions du bail, que vous n'avez pas à transformer le local en logement à votre départ, mais que vous devez simplement restituer des lieux en bon état, dans la disposition dont vous avez eu besoin pour votre activité... Quant au fait que le bail 3/6/9 ait été ou non renouvelé tacitement, je vais essayer de me renseigner sur le net parce que je ne suis pas spécialiste des baux commerciaux... Un recommandé vous a-t-il été adressé six mois avant le renouvellement du bail (ou plus tôt)? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 15:41:01
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D'après ce que j'ai pu lire sur différents sites, il faudrait savoir ce qui a été écrit jusqu'ici : votre bailleur a-t-il écrit en recommandé au moins six mois avant l'expiration du bail? Si ce n'est pas le cas, le bail est prolongé tacitement, avec le même loyer qu'avant, cependant :
1) il peut y être mis fin à tout moment (mais comme à la fin des 9 ans : avec préavis, motif, indemnité d'éviction, si votre femme exerce toujours une activité commerciale effective dans les lieux) par le bailleur;
2) si vous atteignez la limite de douze ans depuis le dernier renouvellement formel (normalement, il y a 11 ans déjà), le bailleur peut proposer une augmentation de loyer déplafonnée.
Donc, jusqu'ici, vous avez "gagné du temps" en termes de loyer, mais à présent il faut agir pour éviter d'atteindre les douze ans. Que faire?
Proposer un renouvellement au bailleur (obligatoirement par huissier), qui aura trois mois pour répondre. En l'absence de réponse, il y aura renouvellement aux conditions précédentes. Si le bailleur propose une augmentation de loyer, elle est normalement plafonnée (indice du coût de la construction + valeur locative du bien), sauf exceptions (travaux réalisés par le bailleur, changement complet du quartier, etc) et la procédure est assez longue. En cas de refus du renouvellement une indemnité d'éviction doit vous être proposée, et vous avez le droit de rester dans les lieux aux conditions antérieures jusqu'à son paiement effectif.
Dans tous les cas, il n'apparaît pas que le bailleur ait le droit de modifier les termes du contrat, seulement le montant du loyer (et encore, pas n'importe comment). S'il tente d'exercer un chantage au renouvellement du bail, vous pourrez lui rappeler qu'en cas de congé, il vous devra une indemnité d'éviction... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 16:58:21
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merci sincèrement de toutes vos explications.
Nous avons ( quand je dis nous c'est ma femme mais pour l'écriture c'est plus simple ) reçu effectivement mai 2003, une LRAR , avec reconduction du bail avec un nouveau loyer..à répondre avant 07/2003 , réponse faite en indiquant que nous n'étions pas d'accord avec ce loyer et avons fait une contre-proposition de loyer plus convenable. et depuis, c'est échange de lettres avec augmentation de loyer nouvelles clauses - et bien sur réponse négative.La date du bail anniversaire est passée depuis deux ans.(Même son notaire nous a indiqué qu'il en avait marre de son intransigeance ....
Nous ne savons plus quoi faire et quoi penser.
Mais,Avec ce vous écrivez, nous comprenons mieux, ( la propriétaire n'a bien sur fait aucun travaux dans le local commercial à part la cage d'escalier - Travaux de la copropriété )
mais nous pensons qu'elle veut nous faire aller jusqu'au 12 ans pour le déplafonnement du loyer , surtout qu'actuellement, la ville, pour redynamiser la rue, rénove entièrement cette petite avenue -> + parkings arbres .... travaux qui seront finis au moment des 12 ans.cqfd
A quelques centaines de mêtres un local commercial correspondant aux besoins commerciaux de ma femme est à vendre. (Pour un remboursementde crédit presque équivalent au loyer.)
La question est simple, en refusant l'augmentation du loyer ma femme peut elle partir de son local commercial actuel, et quel est le préavis, les pénalités.
Nous laisserions le local commercial en en bon état de réparation locatives commem indiqué dans le bail, en enlevant tout ce qui est "meuble" et laissant tout ce qui est fixé et non démontable ( immeuble? )
merci de vos réponse eclairées
la vie du petit commercant n'est pas toujours facile
Numéro Six
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POUCHAN
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 17:33:48
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AYANT MOI MEME DES PROBLEMES AVEC UN BAIL PROFESSIONNEL,J'AI TROUVE A LA FNAC UNE MINE D'INFORMATIONS DANS UN BOUQUIN QUI POURRAIT CONTENIR LA REPONSE QUE VOUS CHERCHEZ. LES BAUX D'HABITATION PAR JACQUES ET FRANCIS LAFOND,49€,ED LITEC IMMO.
BONNE CHANCE!
XP |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 22:16:00
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| Vous êtes actuellement, je pense (pas encore d'accord sur le nouveau loyer) en bail commercial "à durée indéterminée", i.e. sans terme fixé, donc à tout moment vous pouvez donner votre préavis de six mois, mais alors vous ne pourrez prétendre à des indemnités d'éviction, et votre proprio sera heureuse de pouvoir relouer plus cher; cela étant, je comprends que vous préfériez cette solution, car même si le propriétaire des murs a parfois des incompréhensions avec les autres copropriétaires (pas les mêmes objectifs), cela vaut souvent mieux que de s'écharper, voire de ne pas pouvoir avoir de locaux convenables pour son activité, avec un propriétaire, de facto incompétent. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 00:22:45
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bonjour,
comme promis je vous tiens au courant.
Ca y est nous avons signé un compromis pour achat des murs de nos futurs locaux commerciaux dans un immeuble neuf( que des avantages ex: places de parking payantes et gratuites nombreuses ).Si pret ok, à quelques choses près cela fera le même montant que le loyer.L'avis de départ a été notifié par huissier la semaine dernière.
On attend la réaction de la propriétaire .... à suivre
N6 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 18:03:01
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Je viens de lire le topic de Messire
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37049
Juste une question car étant à Paris la semaine dernière, un agent Immobilier
( ancien ) a qui je parlais de mon problème m'a répondu quelque chose sur
les trente ans de bail du commerce.
Quelqu'un sait il sur cet effet trentenaire.
(en plus de la vétusté remettre une baignoire neuve avec une vétusté de + trente ans on met quoi ?
merci
Numero 6 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 11:34:43
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bjr,
Citation :
comme promis je vous tiens au courant.
Ca y est nous avons signé un compromis pour achat des murs de nos futurs locaux commerciaux dans un immeuble neuf
Nous sommes maintenant installés dans nos nouveaux locaux.
Et c'est aujourd'hui la grande reprise, tout n'est pas fini mais bon
on est chez nous !!!
merci de tous vos conseils et réponses.
Numéro 6 |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 11:14:18
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Bonjour,
non je ne vois pas de quoi vous parlez. La prescription de droit commun est certes de 30 ans pour intenter des actions, sauf délai de prescription particulier prévue pour un type d'action.
Or les actions ayant trait au chapitre du code du commerce consacré au bail commercial se prescrivent par deux ans
"Article L145-60 du code du commerce
Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans".
Citation :
Initialement entré par Numero6
Je viens de lire le topic de Messire
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37049
Juste une question car étant à Paris la semaine dernière, un agent Immobilier
( ancien ) a qui je parlais de mon problème m'a répondu quelque chose sur
les trente ans de bail du commerce.
Quelqu'un sait il sur cet effet trentenaire.
(en plus de la vétusté remettre une baignoire neuve avec une vétusté de + trente ans on met quoi ?
merci
Numero 6
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 18:48:33
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
D'après ce que j'ai pu lire sur différents sites, il faudrait savoir ce qui a été écrit jusqu'ici : votre bailleur a-t-il écrit en recommandé au moins six mois avant l'expiration du bail? Si ce n'est pas le cas, le bail est prolongé tacitement, avec le même loyer qu'avant, cependant :
1) il peut y être mis fin à tout moment (mais comme à la fin des 9 ans : avec préavis, motif, indemnité d'éviction, si votre femme exerce toujours une activité commerciale effective dans les lieux) par le bailleur;
2) si vous atteignez la limite de douze ans depuis le dernier renouvellement formel (normalement, il y a 11 ans déjà), le bailleur peut proposer une augmentation de loyer déplafonnée.
Donc, jusqu'ici, vous avez "gagné du temps" en termes de loyer, mais à présent il faut agir pour éviter d'atteindre les douze ans. Que faire?
Proposer un renouvellement au bailleur (obligatoirement par huissier), qui aura trois mois pour répondre. En l'absence de réponse, il y aura renouvellement aux conditions précédentes. Si le bailleur propose une augmentation de loyer, elle est normalement plafonnée (indice du coût de la construction + valeur locative du bien), sauf exceptions (travaux réalisés par le bailleur, changement complet du quartier, etc) et la procédure est assez longue. En cas de refus du renouvellement une indemnité d'éviction doit vous être proposée, et vous avez le droit de rester dans les lieux aux conditions antérieures jusqu'à son paiement effectif.
Dans tous les cas, il n'apparaît pas que le bailleur ait le droit de modifier les termes du contrat, seulement le montant du loyer (et encore, pas n'importe comment). S'il tente d'exercer un chantage au renouvellement du bail, vous pourrez lui rappeler qu'en cas de congé, il vous devra une indemnité d'éviction...
Je reviens un peu sur ce sujet.Notre ex-bailleur à qui nous avons donnés congés l'année dernière pour un départ en août,nous assigne en justice pour
1.- La remise en appartement du local commercial-Après recherche, cela ferait au moins 34 ans que la disposition des lieux est telle qu'actuellement( sauf déco).
2.- Il nous dit que notre bail est de 9 ans ,que nous avons signé pour un nouveau bail en 2004 - alors que nous sommes partis en 2006-suite à un désaccord permanent sur les clauses de renouvellement du bail-( sans rien signé bien entendu)-
qu'en est-il exactement de cette période de désaccord de 2004-2005-2006 jusqu'à notre départ.
merci |
Edité par - Numero6 le 02 avr. 2007 18:51:25 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 21:15:41
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Si pendant ces dernières années, vous vous trouviez dans la période qui suit une fin de bail, vous pouviez partir, comme il pouvait vous donner congé, simplement en respectant le préavis : je suppose que c'est ce que vous avez fait.
Sur le 1), le mieux serait de le remettre vous-mêmes en appartement, mais vous êtres déjà partis, et il pourra vous facturer la "remise en état de logement" sans la réaliser.
Sur le 2), à partir du moment où vous n'avez pas signé sa proposition de renouvellement (il vous l'a envoyée comment?), je ne vois pas comment il pourrait prétendre que vous avez signé, et vous allez pouvoir "l'étaler"... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 23:04:59
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Merci Thoveyrat,
Pour le 2 ,nous n'avions des contacts que par l'intermédiaire de son notaire et effectivement rien n'a été signé.Dès que nousavons été sur de ne pas restés du fait des clauses impossibles-nous avons donné congés avec un préavis de six mois.
Pour le 1, c'était dans cet état des lieux du local commercial( mis à part la déco qui a été remise au gout du jour) bien avant notre entrée dans les lieux(+ 18 ans) ancien bail avant ( 15ans ) etc etc....
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Edité par - Numero6 le 02 avr. 2007 23:05:30 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 23:30:28
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| Désolée, je n'ai pas bien compris à propos du 1)... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 23:45:20
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Aucun problème, pour le 1, nous avons fait des recherches et les anciens locataires (des professionnels )nous ont dit avoir déjà cette configuration des lieux, des anciens clients nous l'ont aussi confirmé( certains le sont depuis plus de 20 ans )
Avant nous un locataire est resté( 1 an rachat du bail ) encore avant ,15 ans.( même commerce que le notre)
Ce local a toujours,aussi loin que l'on puisse remonter dans le temps, été un local commercial avec, une configuration autre que la structure appartement de sa construction( probablement après la guerre 39/45. |
Edité par - Numero6 le 02 avr. 2007 23:48:08 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 10:53:10
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| Donc, vous évoquiez seulement sa destination depuis longtemps. Néanmoins, dans la mesure où une clause du bail prévoit sa restitution dans telle configuration et non telle autre (une configuration n'est pas un usage, donc vous ne pouvez même pas argumenter que la transformation en logement est interdite), le bailleur peut vous facturer les travaux nécessaires, même s'il ne les fait pas. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 12:13:27
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Citation :
une configuration n'est pas un usage
merci de m'expliquer.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 12:34:31
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| Voilà, ce que le bail prévoyait, c'est que vous remettriez la décoration du local "en appartement". Cela signifie : aménagé comme un appartement, mais cela ne signifie pas que le bailleur entendait l'utiliser comme un appartement, ce que peut-être, le règlement de copropriété et/ou les règles d'urbanisme interdisent, donc que vous auriez pu contester. alors que le fait que le local soit aménagé en appartement, n'interdit aucunement qu'il y soit exercé une activité commerciale. Néanmoins, si le bailleur essaie de vous faire payer une rénovation complète, vous pourrez certainement discuter, parce qu'un "aménagement en appartement", cela nécessite l'installation de sanitaires et d'un évier de cuisine, mais je ne vois pas trop quoi d'autre, la notion est relativement floue. |
Edité par - thoveyrat le 03 avr. 2007 12:35:08 |
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Clauses de bail en renouvellement
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