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 Sujet  |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
 Posté - 29 déc. 2005 : 09:55:11
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Le syndic est-il dans l'obligation de justifier (base, tantième, quote part) le montant des charges appelés auprès des copropriétaires?
Après approbation des comptes définitifs d'un exercice, il reste un solde à verser. Le syndic doit il justifier le montant appelé au titre de l'apurement des charges? Si oui, comment?
Merci de votre aide.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 14:46:10
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Oui, le syndic doit vous fournir un relevé de vos charges avec les éléments justifiant le montant total de la provision appelée.
Ce relevé doit rappeler les montants décidé par l'AG pour le budget, les travaux décidés, l'avance de trésorerie, les travaux non décidés (si, si, ça existe  ), etc.
Ensuite ce relevé doit clairement indiquer pour chaque clé de répartition votre quote-part, et le montant de cette quote-part.
Enfin, ce relevé doit indiquer les dates d'exigibilité et limite de paiement de ces différentes provisions (1er jour du trimestre pour le budget, échéancier fixé par l'AG pour les travaux).
Après approbation des comptes, le relevé de régularisation suit le même format, mais repart des montants de l'exercice clôturé et en déduit les provisions déjà versées.
Avec l'application de la nouvelle comptabilité de la copropriété, l'absence de ces détails sur le relevé des charges sera à mon sens encore moins excusable, et devra même, si demande de l'AG, fournir le solde des sous-comptes du copropriétaire.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 15:28:00
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Merci mfld.
C'est effectivement ce que je supposais. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 16:07:36
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Lanfeust,
Attention ! Ne tenez aucunement compte de la réponse de Mfld, qui est erronée de multiple façon.
Partez des articles 35 et 35-2 du décret du 17 mars 1967 (lien ci dessous) et déroulez le fil en amont et en aval.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 déc. 2005 16:12:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 17:49:05
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Il me semble que la question de Lanfeust concerne la présentation matérielle et le contenu des appels de fonds et des relevés individuels de charges en fin d'exercice.
Si tel est bien le cas, la réponse de Mfld est tout à fait correcte.
L'article 35 du décret énonce ce que le syndic peut appeler. C'est évidemment important mais celà ne concerne pas la présentation des documents; Le syndic a le droit d'appeler un appel de fonds pour les travaux de couverture. Mais s'il indique seulement " envoyez moi 250 € pour les travaux " sans indiquer comment il a calculé cette somme son appel n'est pas satisfaisant.
C'est d'ailleurs l'occasion de relever que les textes comptables ne sont pas très prolixes à ce sujet. Les praticiens, dans le passé, ont pratiquement créé la présentation des relevés individuels qui restera en vigueur dans l'avenir.
Dans son bouquin de comptabilité, l'ARC a fort justement repris ces modèles. La reproduction de la comptabilité de la résidence des Acacias est la partie la plus utile de l'étude.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 19:09:55
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Non, JPM, la réponse de Mfld qui pointe quatre fois un affirmatif et définitif 'doit' que le syndic doit, que le relevé doit, que le relevé doit et que le relevé doit est quadruplement fausse ; il n'y a aucune obligation de devoir de cette nature en matière d'appels de versement de fonds, qu'il s'agisse d'avances ou qu'il s'agisse de provisions ; et il n'y a d'ailleurs pas plus de 'relevé' qui serait obligatoire, ce qui mène le compte des erreurs à cinq - et je m’arrête là dans le décompte des erreurs pour ne pas charger la barque à l’excès.
Relisez avec calme et objectivité l'article 35 et l'article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, puis les articles qui y sont liés de ce même décret et de la loi de 1965, et ne dites pas, JPM, de nouvelles choses erronées issues de votre propre machine à fabriquer des soit-disant règles selon vos propres vues non assises sur quoi que ce soit de tangible légalement.
Il n'y a aucunement dans les textes légaux de devoir, en vue d'appeler les fonds, pesant sur le syndic de dresser et fournir des relevés, de produire des justifications, de faire mention de clés de répartition, etc..., toutes choses dont fait état Mfdl et que vous enfourchez comme avec une tête baissée.
Il faut cesser, JPM, de jouer au petit inventeur débridé en mal de création et imbu de lui même ou simplement niais et faussement compétent, tendance que vous avez gonflée à l'excès et ridiculement ces derniers temps et qui pollue grandement les pages personnelles que vous indiquez dans certaines de vos interventions en auto-promotion comme étant un guide de qualité et que vous mentionnez aussi dans votre profil.
Citation :
Initialement entré par mfld
Oui, le syndic doit vous fournir un relevé de vos charges avec les éléments justifiant le montant total de la provision appelée.
Ce relevé doit rappeler les montants décidé par l'AG pour le budget, les travaux décidés, l'avance de trésorerie, les travaux non décidés (si, si, ça existe ), etc.
Ensuite ce relevé doit clairement indiquer pour chaque clé de répartition votre quote-part, et le montant de cette quote-part.
Enfin, ce relevé doit indiquer les dates d'exigibilité et limite de paiement de ces différentes provisions (1er jour du trimestre pour le budget, échéancier fixé par l'AG pour les travaux).
[....]
Citation :
Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 21:36:38
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Les nouveaux textes précisent que les états de fin d'exercice sont établis après mise en répartition.
Il en résulte, comme celà a déja été dit sur le site, que les insuffisances ou excédents sur provisions (je reprends le jargon des textes) n'apparaissent pas dans la comptabilité finale.
On les retrouve dans les soldes débiteurs ou créditeurs des copropriétaires.
Le syndic doit donc être en mesure de justifier aussi bien les comptes généraux des charges courantes et exceptionnelles que les comptes particuliers des copropriétaires. Il en résulte la nécessité d'établir
un relevé général des charges et produits dans l'ordre des catégories et rubriques de l'état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété
un relevé individuel pour chacun des copriétaires justifiant dans chaque catégorie et rubrique comment a été calculée sa quote-part dans les charges et produits ; le relevé rappelle également les provisions qui ont été appelées auprès de ce copropriétaire (payées ou non) ; il présente enfin l'opération [ quote-part charges - (quote part produits + provisions appelées)] qui donne le solde final, débiteur ou créditeur.
Il doit exister un correspondance stricte entre le classement des catégories dans le relvé général et le relevé individuel.
Ces pièces doivent impérativement être présentées au Juge à l'occasion d'une procédure de recouvrement. A défaut, la demande du syndicat est d'emblée rejetée.
Les indications données par Mfld sont donc parfaitement exactes. Il n'y a rien de nouveau à cet égard dans les textes de la réforme SRU. Tout celà était déjà en place avant l'an 2000, prâce à la diligence des praticiens.
C'est d'ailleurs bien regrettable, et j'en donne acte bien volontiers acte à Pierre Marie. Ces prescriptions absolument impératives ont une source implicite pour l'essentiel.
On trouve ici un exemple caractéristique d'un usage de la pratique converti en règle impérative par les Juges. Les règles générales de la reddition de compte par tout mandant restent, quant à elles, embryonnaires en doit privé.
Elles n'existent qu'en droit public, avec un lien évident à la notion de quitus, qui est doté dans cette branche d'un régime spécifique.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:59:32
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Après la thèse, l'anti-thèse...
La prochaine fois que je tombe sur un syndic qui suit le raisonnement de Pierre Marie, je lui dirai dans le rôle du copropriétaire : "mon cher syndic, puisque vous tenez absolument à rester dans l'application bornée des textes, je vous demanderai donc de bien vouloir me faire la preuve du montant exigé".
Car, Pierre Marie, dans sa revendication de compétence en droit, n'est pas sans ignorer un sain principe affirmé dans l'article 1315 du code civil (mon préféré), et plusieurs applications qui font que la facture de son garagiste ne peut pas se contenter d'un laconique "100 balles et un mars, en votre aimable règlement"  .
Alors, si on arrêtait de pinailler sur la lettre pour travailler l'esprit ? Que demande dans le fond l'article 35-2 que vous citez ? Ben, que le syndic informe le copropriétaire, pardi ! Sinon comment expliquer l'utilisation d'une lettre simple ? D'autant plus qu'avec un logiciel de compta digne de ce nom, éditer un relevé détaillé, c'est du gâteau... au chocolat !
Pourquoi, Pierre Marie, au nom du ciel, une telle charge contre une saine pratique qui épargne : 1) au copropriétaire méfiant de devoir demander le détail après réception de l'avis, et 2) au syndic débordé de devoir perdre du temps à fournir ce détail après l'édition de l'avis ?
Je reconnais que je suis loin (très très loin) d'être un expert en droit (chacun son métier, moi c'est le camboui). Ma revendication à moi, c'est le bon sens "près de chez nous" : que la machine de la copropriété tourne sans heurt dans l'intérêt commun, en évitant les querelles stériles, le temps perdu et l'argent jeté par les fenêtres.
A vous lire, en bon "agricole", je dirais donc dans le coin de ma moustache : "les juri-machins, c'est p'têt utile quand c'tourne au vinaigre et ki faut se défendre contre d'autre juri-trucs. Avant, faut pas les fréquenter, y sont dangereux. Faut juste les écouter de loin, et piquer leurs bonnes idées quand y z-en ont. Sinon gare à l'oseille ki z'appellent "honoraires"...
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Edité par - mfld le 02 janv. 2006 13:56:11 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 04:29:20
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Mfld, trois observations suite à votre contribution :
• ne vous appuyez pas (même si c’est votre article ‘préféré’ – sic pour ce ‘préféré’, et pourquoi d’ailleurs une préférence entre tous, de l’article 1 à l’article 2328 du Code civil ?) sur l’article 1315 du Code civil pour la matière où nous sommes, car cet article concerne le droit des contrats et des obligations (et plus particulièrement la question de la preuve des obligations et de celle du payement), alors que nous sommes ici dans l’application toute simple et mécanique de règles, d’ordre public, posées par la loi (celle du 10 juillet 1967 avec ses textes d’application), règles qui ne relèvent donc pas du droit des contrats et des obligations, autonomes qu'elles sont par rapport à celui ci ;
• ne faites pas - ne me faites pas - de procès en sorcellerie et soyez franc du collier : j’ai tout bonnement et platement, sans exprimer aucun jugement de valeur – et ceci parce qu’il n’y avait pas lieu de le faire -, non pas vendu des kilomètres de droit comme vous m'en taquinez drôlement, mais rappelé les règles qui existent après que vous ayez prétendu avec abondance et force, avec vos multiples « il doit… », au questionneur Lanfeust ayant ouvert le présent sujet, qu’il existerait des règles à appliquer obligatoirement en face de ses questions, alors que ceci n’est aucunement exact ; ces « il doit… » que vous avanciez étaient, et restent, tout simplement factuellement faux ;
• il est erroné de dire que l’article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 « demande », comme vous l’écrivez, que le syndic « informe le copropriétaire » : le syndic a pour seule obligation, dans ces matières de l'article 35-2, non d’ ‘informer’ mais d’ ‘indiquer’ des montants et des objets au copropriétaire par l'envoi d'un courrier de lettre simple : ‘indiquer’, point barre.
Maintenant, si il va plus loin, notamment en collant dans son enveloppe de lettre simple – ce que font à peu près et plus ou moins bien 99,9 % des syndics - non pas la simple indication d'un montant et d'un objet mais une fiche d’appel issue de son cru ou tombée directement de son logiciel et comportant divers renseignements, c'est libre à lui de le faire, mais il n’y a aucun format imposé pour ce qui relève de l’article 35-2 précité.
Les mots ont une importance : ‘indiquer’ n’est pas ‘informer’, c'est tout et il n'y a pas de roman ni de drame dans cela.
Je suppose que dans votre atelier plein de la moustache agricole dont vous nous parlez (soyez assuré que, d'ici, on la voit fort bien), on ne dit pas clé de 12 pour clé de 8, ou marteau pour masse et que les marteaux eux mêmes portent des noms clairement différenciés.
*
Dans le même sens, JPM, qui prétend, à nouveau en illustration d'amateur, qu'"un usage de la pratique [a été] converti en règle impérative par les juges", énonce quelque chose qui est intrinsèquement faux, tout comme vos "il doit..." l'étaient, les juges n'ayant évidemment, pas plus que ces oblgations que vous inventiez, aucune latitude de poser des 'règles impératives', dans n'importe quel domaine.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 03 janv. 2006 04:30:51 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 10:23:38
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Au delà du constat de l'existence d'un fossé que je crains infranchissable entre nos conceptions personnelles, je vous pose quand même une question dont la réponse, je l'espère, enrichira la communauté (une sorte de "bonne idée", comme cité précédemment).
Vous semblez dire dans votre première observation que le droit des contrats et des obligations ne s'applique pas en la matière. Comment expliqueriez-vous donc l'invocation unique de l'article 1165 du code civil dans l'arrêt du 11 octobre 2005 de la cour de cassation sur les fameux honoraires de mutation ? Cet article 1165 fait pourtant partie du même livre que le 1315  ?
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Edité par - mfld le 03 janv. 2006 10:25:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 10:31:03
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Les indications de Mfld sont parfaitement exactes et se confondent en quelque sorte avec les miennes.
Tous les arrêts de jurisprudence relatifs au respect du règlement s de copropriété visent l'article 1165 du Code civil et parfois l'article 1134 de même genre.
Tous les arrêts relatifs au syndic visent les articles 1984 et suivants du Code civil (mandat)
Le visa de l'article 1315 est a fortiori plus justifié encore puisque ce texte est le fondement général du droit de la preuve des obligations. Il fixe donc les modalités applicables à toute demande judiciaire en paiement, que le créancier soit marchand de charbon ou syndicat de copropriétaires.
La portée des textes du statut de la copropriété est limitée aux situations et opérations qu'ils régissent. Le statut, bien évidemment, ne saurait se substituer aux dispositions générales du Code civil, même si elles ne " collent " pas à la réalité de ce qu'est une institution collective.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 10:43:45
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Et pour rendre la politesse à JPM (dont je ne retiens que le sens premier du qualificatif que vous lui donnez), ma moustache agricole (que l'on ne s'y meprenne pas, j'ai le plus grand amour pour le terroir de France  ) rapportera ici le commentaire amusé d'un parent, qui fut en son temps magistrat du siège, et qui reste un grand taquineur du barreau : "tiens, agite un peu le 1157 et le 1160 sous la sienne (de moustache), je serais curieux de voir s'il sortirait la massue en place du marteau" |
Edité par - mfld le 03 janv. 2006 10:44:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 12:01:59
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Message direct à propos du dernier paragraphe de mon dernier message : pourquoi ecrivez-vous que les dispositions du Code civil ne " collent " pas à la réalité de ce qu'est une instituion collective ?
Parce qu'à l'époque de la rédaction du Code civil les institutions collectives n'existaient pas vraiment sous la forme que nous connaissons maintenant.
Les groupements embryonnaires étaient de plus mal vus et celà est resté pendant tout le 19eme siècle.
Le projet de réforme du Code civil récemment publié fait apparaîtres les actes juridiques collectifs au sujet des décisions d'assemblée. C'est un premier pas vers un droit nouveau des institutions collectives. Un exemple est le mandat social (PDG, syndics, etc...) auquel on applique comme on peut les dispositions du mandat classique donné par Dupont à Durand.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 12:14:37
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Je réitère ce que j'ai dit plus haut, sous la forme très précise de ce qui a été énoncé au premier point de mon message et sans en changer un seul mot, que l'article 1315 du Code civil n'est strictement aucunement en jeu dans le processus d'indication des montants et des objets que le syndic opère en application ordinaire de l'article 35-2 du décret du 17 mars 1967, car nous ne sommes pas là dans un domaine qui demande une quelconque justification contentieuse, ou même pré-contentieuse, et une preuve quelconque à cet égard.
Je redis aussi que les affirmations émises par Mfld à l’adresse de Lanfeust, avec ses « il doit… » qui étaient totalement erronés, restent avoir tout simplement cette caractéristique d’être erronées, ce qui est effectivement désolant.
JPM, une fois encore, avec de grosses pattes néophytes (et de plus criantes avec vos effets de caractères mis en gras et en écriture rouge, qui se déclenchent sous ces formes d’apparence fort énervées dès que vous êtes contré ou repris), vous emmêlez tout et parlez mal à-propos en écrivant, ici, que l'article 1315 précité "fixe [donc] les modalités applicables à toute demande judiciaire en paiement", puisque précisément nous ne sommes pas, je le répète, dans un domaine contentieux, ou même, moindrement, pré-contentieux, s’agissant du fondement des demandes de versement opérées par le syndic dans le cadre de l’application légale et de la mise en oeuvre ordinaire - ce qui était, rappelons le, la première question de Lanfeust en haut de sujet - des demandes de versement des articles 35 et 35-2 du décret de 1967.
La comparaison/assimilation bonasse avec un marchand de charbon que vous faites (toujours les glissades sur des comparaisons qui ne sont pas raison, et qui vous conduisent à proférer maintes sottises de taille dispersées au fil du vent de sujet en sujet) est d’un ridicule achevé et la marque de votre ignorance, car, entre un marchand et son client, il n’y a d’autre lien d’obligations mutuelles que le contrat d’achat, qu’il soit formalisé ou non, alors que dans le domaine où nous sommes ici il y a les dispositions d’ordre public de la loi de 1965 et de son décret d’application de 1967.
Mfld et JPM, il faut être précis pour positionner correctement les choses en droit, comme en nombre d'autres domaines, sauf à risquer de mettre à côté - ce que font en effet bien souvent, comme vous deux ci dessus, cette fois ensemble, les néophytes ou les amateurs ; et c'est pire, on le voit également ici, quand ils se croient, orgueilleusement, avertis et se pompent eux mêmes d’une science dont ils ne maîtrisent pas ni les bases ni les tenants et les aboutissants.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 03 janv. 2006 12:21:35 |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 13:34:17
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Merci de vos contributions.
Je vais prendre le temps d'tudier les textes présentés dans l'ensemble de vos posts et vous indiquerai les conclusions que je pourrais en tirer afin que vous puissiez ou non me corriger si vous le souhaitez.
Merci encore.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 13:51:15
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Pour rendre à César ce qui est à César, et pour être honnête : je suis tout à fait d'accord avec Pierre MARIE quand il affirme : "nous ne sommes pas, je le répète, dans un domaine contentieux, ou même, moindrement, pré-contentieux, s’agissant du fondement des demandes de versement opérées par le syndic dans le cadre de l’application légale".
Et que donc je pense sincèrement que sa première approche du problème posé par Lanfeust est tout à fait correcte, car basée sur une interprétation non équivoque de la loi et du décret. Le syndic ne doit pas, là, maintenant, tout de suite; personne ne peut lui reprocher immédiatement l'acte de se contenter du minimum requis. Pour répondre à sa demande de précision, je corrige donc en : le syndic devrait.
Par contre, j'insiste encore une fois (et ce sera la dernière, car rien ne sert de perdre son temps avec ceux qui ne veulent pas entendre) : cette première approche est limitée (l'approche, hein, pas vous, n'enfourchez pas de nouveau vos grands chevaux, par pitié !), comme je l'explique dans mon post sur l'anti-thèse, comme le renforce JPM et enfin comme vous l'exprimez si bien dans votre dernier post, à l'application immédiate du texte, sans prévoir ce qui arrivera immanquablement en présence d'un copropriétaire qui connait ses droits : il faudra justifier la créance, d'où les références au code civil.
Nous rentrerons alors effectivement en phase de contentieux, phase qui va coûter du temps et de l'argent à tout le monde, alors que le simple effort de détailler l'avis épargnera d'y revenir. Et là il sera tout à fait justifié de reprocher au syndic d'avoir fait le minimum légal, et de ne pas avoir fait preuve de clairvoyance pour empêcher la machine de gripper par son insuffisante à y mettre de l'huile dans ses rouages (l'huile = l'art d'accommoder les copropriétaires).
Un bon gestionnaire, dit-on, est une personne prévoyante. Si syndic tu veux donc la paix... travaille dans la plus grande transparence et détaille au maximum, pour prévenir tout conflit dû à cette opacité, ou massacrer (via le bras de la justice) celui qui t'attaque injustement.
Alors Lanfeust, je vous encourage à réclamer le détail tel que décrit dans mon premier post à votre syndic, parce que c'est d'abord dans son intérêt.
Je vous en prie, Pierre Marie, ne ripostez pas en disant que vous n'avez fait qu'indiquer le droit et qu'une fois la règle rappelée, vous laissez le soin aux acteurs de décider ce qui leur paraît le plus adapté dans leur cas particulier. La rédaction de votre premier post indique tout le contraire, et n'aidait pas le lecteur à comprendre cette nuance de taille.
En clair, vous n'avez même pas cherché à comprendre le sens et la portée de mon post, vous vous êtes précipité sur votre sacro-sainte écriture, et tel l'inquisition, brûler le livre sans en feuilleter les pages, en invoquant l'indiscutable doctrine. C'est cette attitude que je vous reproche effectivement.
Il y a vous, avec vos qualités dont cette exigence de précision, mais aussi la contribution des autres, avec chacun sa part de vérité. Je suis désolé de voir votre compétence gâchée par une attitude aussi... destructrice (pas trouvé de mot plus juste). C'est pour cela que je me suis amusé à jouer un peu avec vous, je ne pensais pas allumer un incendie de susceptibilité !
Et comme dernière appréciation subjective, je confirme ce que j'ai dit : "les juristes sont vraiment des gens dangereux quand on ne sait pas les utiliser à bon escient", au même titre qu'un architecte quand on le laisse construire sa cathédrale, ou l'ingénieur paufiner son projet jusqu'à la perfection. Ne le prenez pas personnellement, c'est une vérité générale. C'est pour cela qu'on a besoin de travailler en équipe pluri-disciplinaire, et que le système du maître et du disciple est désormais dépassé. N'essayez pas d'être le maître, ou du moins ne le laissez pas croire quand on vous lit.
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Edité par - mfld le 03 janv. 2006 13:52:11 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 14:27:57
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Bon, c'est bien, je vois que vous évoluez ; il reste encore quels sédiments d'incriminations sans fondements notamment avec un 'reproche' qui est incontestablement de trop - et que vous n'employez pas pour la première fois... : je ne vois pas qu'il y ait réellement matière à reproche dans des développements de sujets, ni d'ailleurs et d'abord droit de vous à reprocher ou non. Il ne vous a été fait, venant de moi ou d’autres, aucun ‘reproche’ mais des observations avec discussions et argumentaires. Ne personnalisez pas de façon qui serait trop émotionnelle et sensitive. Le bien et le mal et les reproches ou les félicitations avec honneurs, c’est pour des trucs genre confessionnaux ou estrades d'écoles primaires ou de collèges en fin d’année, pas pour des forums…
Pierre |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 09:42:21
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Après lecture des articles 35 et 35-2 du décret n°67-223 du 17/03/1967, il apparaît que le syndic soit dans l'obligation d'envoyer par lettre simple à chaque copropriétaire le montant des charges appelées (uniquement et malheureusement).
L'article 35 dudit décret indique que l'approbation des comptes permet l'affectation soit au débit soit au crédit du compte de chaque copropriétaire du solde. Sur ces points je rejoins les affirmations de Pierre MARIE.
En vertu de ces articles, je pense que le syndic, une fois les comptes approuvés et l'affectation du solde aux comptes individuels réalisé, doit adresser à chaque copropriétaire un appel faisant état soit du solde à payer soit du solde à recevoir. ESt-ce juste?
Néanmoins je rejoins JPM et Mfld pour dire que peu de syndic se contentent du minimum légal (sur les 8 connus je n'en connais qu'un seul qui affiche une présentation minimum de ses appels de fonds malgré une très forte similitude des honoraires facturés) et que cela ne devrait pas être car cela oblige chaque copropriétaire à réaliser lui même sa propre comptabilité (ce qui peut s'avérer fatiguant).
Bonne année à tous et surtout n'hésitez pas à corriger les erreurs que j'aurais pu tirer de la lecture des articles cités. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 10:21:53
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Comme il faut parler pratique, on doit se référer à la jurisprudence relative à la constitution des dossiers de recouvrement de provisions ou charges impayées et notamment aux virulents arrêts rendus par lea 23eme chambre de la Cour d'appel de Paris, avec mention des concertations avec le Barreau de Paris et des notes publiées dans le Bulletin de ce Barreau.
Je n'ai pas le temps aujourd'hui de récupérer ces éléments mais j'y reviendrai car il ne faut pas laisser cette importante question dans l'ombre.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 10:34:27
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Merci JPM.
Il s'agit effectivement d'une question dont l'importance n'est pas non significative.
Mais les arrêts dont vous parlez ne concernent t'ils pas exclusivement les procédures de mise en recouvrement des provisions impayées. Ou bien s'étendent-ils à la mise en recouvrement des provision appelée ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 11:47:45
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Le recouvrement des charges impayées exige la production des copies des documents adressés aux copropriétaires. Il n'y a pas lieu de fabriquer des documents justificatifs a posteriori. Certains UInautes diraient en ce cas qu'il y a faux et usage de faux et c'est en partie vrai : il y a faux en effet à recopier (même très exactement) la pelure non signée d'un contrat de travail de gardien conservée par un ancien syndic et à signer cette copie alors qu'il n'est pas contesté qu'un contrat de travail a été établi à la date figurant sur les pièces.
Les lacunes du statut (incontestables !) n'interdisent pas aux Juges de faire connaître leurs exigences. La Cour de cassation (09/11/1994 Loyers et copropriété février 1995 ) a jugé que les modes de preuve des créances du syndicat sont laissé à la souveraine appréciation des juges du fond. C'est clair quand on connaît le jargon des Hauts Conseillers.
Parmi les arrêts virulents de la 23emme chambre de la CA Paris, je relève celui du 20 décembre 2000 (Loy Cop juin 2001 156) :
Considérant que tant les chambres spécialisées des tribunaux du ressort de cette Cour qque celle ci s'évertuent à rappeler - sans succès et ce au préjudice des syndicats de copropriétaires ainsi mal défendus - que toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée et de leur répartition entre tous les copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l'obligation à la dette.
que lkes appels individuels de charges doivent aussi être produits par le syndicat pour rapporter la preuve de sa créance, preuve qui lui incombe ; que de simples décomptes informatiques ne sauraient établir la réalité de cette créance ; qu'en effet seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part.
Je passe sur les autres paragraphes qui sont pourtant instructifs sur des points connexes que l'on retrouve à tout bout de sujet dans les forums.
Vous pouvez constater que l'arrêt n'est pas plus aimable à l'égard des avocats qu'à l'égard des syndics qui se bornent à fournir des " tirages " de comptes informatiques comportant de plus des reprises de soldes incontrôlables.
Pour notre sujet : le syndic doit fournir les relevés individuels. Ce qui valait au temps des comptes trimestriels s'applique aussi bien aux relevés d'appels de provisions plus fréquents de nos jours.
Il faut justifier le droit qu'à le syndic d'appeler une certaine somme (il s'agit ici des procés verbaux d'assemblées approuvant le budget prévisionnel et les travaux exceptionnels le cas échéant). La certaine somme est la masse mise en recouvrement.
Il faut préciser la répartition entre tous les copropriétaires.
C'est en premier lieu la base de répartition. Pour les appels de provision il suffit d'indiquer la base chiffre, c'est à dire le dénominateur.
C'est en second lieu la quote-part attachée au(x) lot(s) du copropriétaire débiteur, c'est à dire le numérateur : 85 / 10 000.
Soit au final 15 000 / 10 000 x 85 = 127,50
Voilà les éléments qui doivent figurer sur un appel de provision adressé au copropriétaire dont une copie fidèle sera jointe au dossier de recouvrement.
Le juge pourra alors demander au débiteur : que contestez vous dans cette formule ? Le débiteur pourra montrer qu'il n'a pas 85 tantièmes mais 71. Ou bien il reconnaîtra que tout est juste et alors : boum !!
On peut certes regretter que le décret comptable n'ait pas fourni cette précision. Mais nécessité fait loi. Puisqu'il est nécessaire de présenter ces justications en cas de recouvrement d'impayé, le syndic doit établir ses appels conformément à ces exigences parfaitement légitimes.
S'il ne le fait pas, il prendra une décision de débouté en pleine figure, au grand dam des copropriétaires.
S'il a simplement indiqué une somme dans l'avis, et s'il établit a posteriori un avis conforme à ces exigences, il suffira au débiteur de produire l'avis reçu. Au pis, le juge dira au syndic qu'il a fabriqué une pièce , - serait-elle juste -, pour les besoins de la procédure. Au mieux, le juge dira que le débiteur n'était pas tenu par l'avis reçu et lui conseillera de payer quand même, mais sans le condamner. Il laissera les dépens à la charge du syndicat et peut être même allouera une indemnité article 700 au débiteur dont l'exception aura été admise.
Rien de nouveau dans tout celà.
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Justification appels de charges
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