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joseph toison
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4897 réponses |
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Prados
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3625 réponses |
 Posté - 14 mars 2004 : 02:26:52
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Joseph, entièrement d'accord avec vous.
Vincz, Rafi,
Je ne suis pas d'accord avec vous car, si vous 100 euros de charges ajoutées au loyers bruts, vous payez 2,5 de CRL mais récupérez 14 de plus de déduction, vous allez également payer plus d'impôts (eh oui)
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 02:30:01
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Joseph,
Une question par rapport à votre location "all included".
Soit vous n'avez pas de charges à récupérer sur le locataire, mais vous avez biens des charges que vous déduisez de vos revenus fonciers, non?
Donc, vous êtes également concerné par la ligne 240?
Prados |
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Vincz
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407 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 03:39:53
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Prados,
Je ne suis pas d'accord avec vous ce coup-ci. Dans les deux cas, vous déduisez les mêmes charges, une fois avant CRL et avant déduction forfaitaire, une fois après.
Prenons un cas simple:
loyer: 1000
charges (uniquement chauffage, payé au syndic, pour simplifier): 100
Taux d'impostition: 50% pour simplifer aussi
Premier cas:
1100 dans la case 211 "Loyers (ou fermages) bruts encaissés"
100 dans la case 232 "Dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par vos soins pour les loyers soumis à la CRL"
Deduction forfaitaire: 14%*(1100-100)=140
Impôts à payer: 50%*(1100-100-140)+2.5%*1000=455
Second cas:
1100 dans la case 211 "Loyers (ou fermages) bruts encaissés"
100 dans la case 240 "Provisions pour charges (uniquement pour les copropriétaires bailleurs)"
Déduction forfaitaire: 14%1100=154
Impôts à payer: 50%*(1100-154-100)+2.5%*1100=450.5
L'impôt est donc plus faible. Je crois que le caractère simpliste de l'exemple ne change rien à l'affaire.
A noter aussi qu'en plus le supplément de CRL payé est aussi déductible pour l'année d'après, mais là, je sens que Joseph ne va plus trouver d'adjectif pour me qualifier! 
Qu'en pensez-vous, me suis-je trompé?
Vincz
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 03:53:21
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Vincz,
Je pense que vous vous êtes trompé.
Je ferais plutôt:
Second cas:
1000 dans la case 211 "Loyers (ou fermages) bruts encaissés"
100 dans la case 240 "Provisions pour charges (uniquement pour les copropriétaires bailleurs)"
Déduction forfaitaire: 14%1000=140
Impôts à payer: 50%*(1000-140-100)+2.5%*1000=405
Je gagne donc 50% des 100 euros de charges que vous avez déclaré en plus de vos loyers.
Prados |
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Vincz
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407 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 04:15:08
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Prados,
Vous déduisez les 100 euros de chauffage du locataire, mais vous ne déclarez pas les provisions que vous avez touchées pour ce chauffage. N'y-a-t'il pas un problème?
Pour mettre en évidence le problème qu'il y a à mon avis, prenez un loyer de 100 seulement. Vous vous retrouvez à ne payer que la CRL.
Vincz
Edité par - Vincz le 14/03/2004 04:17:16 |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 20:27:48
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Vincz,
Non, les 100 euros correspondent aux charges non recuperables sur le locataire.
C'est, a mon avis, les seules que vous pouvez inscrire en ligne 240.
Je n'ai jamais inscrit les charges recuperables dans ma declaration de revenus fonciers, puisque le fisc nous y autorise.
Prados |
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Vincz
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407 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 00:17:05
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Prados,
Dans mon exemple les 100 euros coresspondent aux charges de chauffage (ou n'importe quelle charge récupérable sur le locataire). Ne croyez-vous pas que justement, si l'on déclare les provisions perçues pour ces charges locatives, on peut inclure leur paiement par le bailleur dans cette ligne 240?
Vincz
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 02:30:22
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Vincz, je ne le pense pas, car cela équivaut à déduire deux fois les charges récupérables.
De plus, la notice dit qu'en ligne 240 doivent être inscrites les provisions pour charges moins les régularisations.
J'en conclue donc que les charges récupérables ne peuvent être inscrites dans cette ligne.
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 03:44:57
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Prados,
Je ne déduis pas deux fois les charges locatives, seulement en ligne 240, puisque que je déclare en 211 le loyer + les provisions pour charges du locataire. Par rapport à vous, je fais +100 (les charges locatives) en ligne 211 et +100 en ligne 240, ce qui revient au même, à la variation de CRL et de déduction forfaitaire près.
Vincz
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 18:09:48
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Vincz,
Votre interprétation de la ligne 240 me semble fausse.
Vous devez obligatoirement inscrire les provisions appelées, mais également les régularisations, donc vous ne pouvez pas inscrire +100 car ces charges ont été récupérées sur le locataire.
Dans votre cas, le montant de la ligne 240 doit être strictement inférieur au montant porté en ligne 211.
Citation :
– PROVISIONS POUR CHARGES
Si vous êtes copropriétaire du bien que vous donnez en location, vous pouvez déduire, pour la détermination des revenus fonciers de 2003, le montant des provisions versées en 2003 au syndic de copropriété au titre de l’année 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l’année 2002.
Ces sommes ne doivent pas être déclarées dans une autre rubrique de charges ni avoir été déduites au titre de l’année 2002.
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 04:53:29
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Prados,
Je ne sais pas si nous allons réussir à nous entendre!!
La phrase de la notice que vous avez mise en gras, je la comprends de la sorte:
- le montant des provisions versées au syndic en 2003: je prend cela au pied de la lettre, je considère que cela est la somme du montant des chèques que le propriétaire a fait au syndic en 2003.
- les régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l'année 2002: je croyais que nous étions d'accord là-dessus. Pour moi ce sont les charges que le syndic réclame aux copropriétaires si les provisions appelées en 2002 ont été insuffisantes.
Ainsi donc je pense que la case 240 est le nombre d'euros versés par le bailleur au syndic en 2003, sans distinction d'euro versé au titre des charges récupérables sur le locataire, d'euro versé au titre de provision pour 2003, ou d'euro versé pour boucler le budget 2002.
Pour moi la signification que vous rappelez de la case 240 était simple, et elle correspondait à ce que j'ai écrit ci-dessus.
Qu'en pensez-vous?
Vincz
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 02:26:10
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Vincz,
Je ne suis d'accord sur votre interprétation de la ligne 240.
J'ai adopté une approche préventive sur ma déclaration et j'ai inscrit la somme égale au montant des provisions 2003 - la somme des charges régularisées auprès du locataire.
Avec ceci, je ne suis pas imposable sur mes revenus fonciers.
Donc je ne vois pas, dans mon cas, d'avantage à essayer d'interpréter autrement ce qui doit être inscrit en ligne 240.
Si quelqu'un sur ce forum a l'occasion d'avoir une explication de l'administration fiscale, je suis intéressé.
Sinon, je me contenterais de mon approche de précaution.
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 01:40:29
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Prados,
D'accord avec vous, même si nous avons l'expérience d'Insacorh, il nous faut plus de précisions.
Vincz
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rafi
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 15:05:08
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Salut,
après reflexion, le raisonnement devrait etre le suivant si on veut utiliser la ligne 240 (sinon, on fait comme les années passées)
on peut procéder de 2 façons différentes (les 2 sont effectivement possibles) :
- cas°1: on inscrit en "recettes" (lignes 211 etc) les loyers CHARGES COMPRISES; dans ce cas la ligne 240 comporte les appels de charges payés par le bailleur au syndic, qui incluent les charges récupérables;
- cas°2: on inscrit en "recettes" (lignes 211 etc) les loyers HORS CHARGES; dans ce cas la ligne 240 comporte les appels de charges payés par le bailleur au syndic, mais en excluant les charges récupérables
avantages/inconvenients
- le cas°1 est un peu plus facile à mettre en oeuvre POUR LA DECLARATION FISCALE, car pas besoin justement de se casser la tête à identifier la partie récupérable des charges; on n'a qu'a remplir la ligne 240;
ceci étant, il faudra bien se le palucher un jour pour faire les regul avec son locataire (sauf à procéder au "all inclusive"...); le cas N°1 est aussi plus interessant si on a un taux marginal d'imposition élevé (cf un precedant échange sur le sujet: 17,9%)
- le cas°2 est plus "difficile" (besoin de determiner ce qui est récupérable, remplir lignes 212/213 et 232, comme les années précédantes); mais plus favorable économiquement si taux marginal d'imposition inférieur à 17,9%.
autrement dit, les plus pauvres doivent bosser plus que les autres, rien de neuf sous le soleil...
Noter que si on décide d'utiliser la 240 alors:
- on ne met rien en 212/213 et 232 (sauf si le locataire a payé pour le compte du bailleur des charges qui lui incombent, p.ex travaux, car l'administration fiscale considere que c'est alors une source de revenu pour le proprio; la déclaration est alors plus compliquée);
- on ne met rien en 236
- on renseigne les lignes 234, 235, 237, 238 (pour les seules sommes qu'on a dépensées soi même, càd sans passer par le syndic) et 239
rafi
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 16:21:47
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Rafi,
Je ne suis pas d'accord avec votre cas 1, car il est clairement specifie dans la notice de la declaration 2044 que le montant marque en ligne 240 doit tenir compte des regularisations effectuees.
Citation :
---------------------------------------------------------------------
– PROVISIONS POUR CHARGES
Si vous êtes copropriétaire du bien que vous donnez en location, vous pouvez déduire, pour la détermination des revenus fonciers de 2003, le montant des provisions versées en 2003 au syndic de copropriété au titre de l’année 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l’année 2002.
Ces sommes ne doivent pas être déclarées dans une autre rubrique de charges ni avoir été déduites au titre de l’année 2002.
---------------------------------------------------------------------
Prados |
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rafi
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 18:20:24
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Prados,
en fait, pour ces histoires de charges, on confond 2 choses (c'est pour cela que tout semble tres compliqué): les flux financiers qui lient le loc et le proprio d'une part, et ceux qui lient le proprio et le syndic d'autre part.
en l'occurence, la citation en question "Si vous êtes copropriétaire du bien que vous donnez en location, vous pouvez déduire..." de la ligne 240 concerne les flux qui lient le proprio et le syndic; et les régularisations correspondent ici au trop perçu, ou au dû, que le proprio a envers son syndic.
En fait, le fisc se moque completement de ce que l'on récupère ou non les charges locatives auprès du locataire (c'est une affaire entre le locataire et le bailleur);
la seule chose qu'il demande quand même de préciser c'est si le locataire paie pour des frais qui incombent effectivement au proprio (c'est la ligne 213): par exemple lui faire payer un ravalement, ce qui est équivalent à un revenu imposable à déclarer.
donc, cette ligne 240 est exactement la somme des flux qu'il y a eu entre le proprio et le syndic dans l'année 2003.
et c'est pour cela que la déclaration est un peu plus simple
Rafi
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 00:17:25
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Toujours pas d'accord avec vous Rafi,
Le texte dit bien "le montant des provisions versées en 2003 au syndic de copropriété au titre de l’année 2003" mais, en ce qui concerne les regularisations, il dit "et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l’année 2002"
Il ne specifie nullement que les regularisations des charges sont uniquement celles faites aupres du syndic.
Pour que votre raisonnement soit valable, il aurait fallu que la phrase soit, par exemple :" le montant des provisions versées en 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l’année 2002 au syndic de copropriété"
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 17:14:28
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Bonjour à tous,
Des éléments de réponses: voici le mail que j'ai reçu de la part de la DGI en réponse à une demande de précision sur l'utilisation de la case 240:
Citation :
Dans le cadre des travaux d'amélioration de réparation et d'entretien,
les copropriétaires bailleurs ont la possibilité de déduire le montant
des sommes versées au syndic en 2003 à la ligne 240 de la déclaration
2044.
En principe, seule la partie versée des provisions annuelles qui a été
effectivement déboursée, la même année, par le syndic de la copropriéte
aux fournisseurs et aux entreprises est déductible. Toutefois, depuis
cette année, la copropriétaire bailleur a la possibilité de déduire le
montant des provisions qu'il a versé au cours de l'année civile augmenté
ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année
précédente.
Les sommes portées à la ligne 240 ne devront pas être ventilées dans les
autres rubriques de la déclaration.
En tout état de cause, la possibilité de servir la ligne 240 reste
optionnelle puisque le copropriétaire bailleur conserve la faculté de
souscrire la déclaration 2044 selon le régime de droit commun.
J'espère que ces précisions répondent à votre attente.
Je vous rapelle que vous pouvez DECLARER vos revenus PAR INTERNET. Ce
service souple et sécurisé vous permet aussi de bénéficier d'un délai
supplémentaire pour déposer.
Alors comme déjà plus de 600 000 personnes, découvrez la déclaration en
ligne sur www.impots.gouv.fr.
Alain FLOQUET
Inspecteur divisionnaire
Direction Générale des Impôts
Même si ce mail n'a bien entendu pas valeur légale, il semblerait donc que la case 240 ne soit relative qu'aux travaux de copropriété, ce qui contredit en tout état de cause les dires du précepteur d'Insacorh...
Je vais essayer d'obtenir de plus amples informations, et les publierai le cas échéant.
Cordialement,
Vincz
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 19:09:24
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Bonjour,
Le titre de ce forum est de nature à induire en erreur.
Vous ne traitez pas de impôts fonciers qui sont la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe professionnelle.
Vous parlez au contraire des revenus fonciers qui sont à déclarer sur les modéles 2042 2044 et divers...
Cela concerne exclusivement l'impôts sur le revenu.
Le titre aurait du être IR 2003 - Revenus fonciers...
Prados alors, je vous connaissais plus méticuleux, je pense à un (s) où vous avez su batailler: Centre des Impôts Foncier sans (s), c'est le Centre Foncier des Impôts.
Les Impôts n'ont pas de nature par définition...
Ils sont juste directs ou indirects CQFD.
Par contre pour les Impôts directs locaux mais colossaux ANARILD est sur google.
Elle a une home page en cliquant sur son lien à gauche...
Le porte parole et opérateur de saisie,
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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