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fluo
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Posté - 03 avr. 2011 :  21:24:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Correction tardive du 13/04/2012 :
Afin de ne pas vous égarer, je vous suggère de prendre le fil directement ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=115634
En effet, la méthode de traitement est reprise clairement et complètement.
Si vous voulez y aller en douceur, vous pouvez lire ces 4 pages mais je pense qu'elles vous embrouilleront plus qu'autre chose
.


Je viens donc de terminer une de mes 2 déclarations*.
L'une est excédentaire (je n'en parle pas), l'autre j'ai (dans les cases de la 2033B) :
-218 : 36405 (=Production vendue de services)
-232 : 36405 (total produits exploitation)
-242 : 8374 (=Autres charges externes)
-244 : 2326 (impots et taxes) dont 243 : 1006)
-254 : 13330 (dotation amortissements)
-264 : 24029 (total des charges d'exploitations)
-270 : 12375 (Resultat exploitation)

-294 : 24852 (charges financières) : j'y ai inclus des pénalités de remboursement anticipé pour un crédit racheté par une autre banque

-310 : -12477 (Bénef ou perte)
-314 : 12477

On en arrive donc à l'objet de ce sujet : Comme je ne peux avoir de déficit car je suis LMNP, je note
-318 : 12477 (amortissements excédentaires) ce qui me permet de revenir à un résultat de 0

-352 : 0

Je pense avoir compris, mais préfère m'assurer de ne pas m'être planté. De plus, je pense que ça pourra servir à d'autres.

Ensuite, je note dans un tableau inspiré de celui-ci : http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw....1780125-3227

Pour cette année :
-Amortissements non déduits reportables au titre des exercices antérieurs (1) : 0
-Imputation opérée à la cloture de l'exercice (2): 0
-Amortissements non déduits au titre de l'exercice(3) : 12477
-Amortissements restant à reporter (1)-(2)+(3) : 12477

Est-ce que je DOIS joindre ce tableau à ma déclaration (il me semble avoir lu qu'il le fallait pour avoir le droit d'en tenir compte les années suivantes) ?


Pour être complet dans mon questionnement, en supposant que j'arrive en 2011 à ceci :
-312 : 5477

je noterai donc :
-350 : 5477 (divers)
-370 : 0

J'aurai donc le tableau de suivi suivant :
-Amortissements non déduits reportables au titre des exercices antérieurs (1) :12477
-Imputation opérée à la cloture de l'exercice (2): 5477
-Amortissements non déduits au titre de l'exercice(3) : 0
-Amortissements restant à reporter (1)-(2)+(3) : 7000

C'est bien celà, j'ai tout* compris, ou je me jette tout de suite d'un pont ?



*: je fais 2 déclarations distinctes car j'ai plusieurs biens qui sont détenus de façons différentes :
-1 bien en indivision à 4 : D, H, P, et S
-2 biens en indivision à 2 : D et P
J'ai donc 2 siret distincts et 2 comptabilités distinctes (j'ai opté pour chacune des 2 pour le réel simplifié avec option compta ultra simplifée)

**:" tout" veut juste dire "pas rien"

Édité par - fluo le 13 avr. 2012 18:04:53


ribouldingue
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 1 Posté - 03 avr. 2011 :  21:48:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par fluo Comme je ne peux avoir de déficit car je suis LMNP
C'est nouveau, ça?

Si fait, vous pouvez parfaitement être en déficit en LMnP. Ce que vous ne pouvez pas, c'est déduire ce déficit de vos autres revenus, ce qui est totalement différent.
Votre déficit est reportable sur vos futurs revenus LMnP pendant six ans.
citation:
, je note
-318 : 12477 (amortissements excédentaires) ce qui me permet de revenir à un résultat de 0
Non non.

La vous parlez de la limitation des amortissements au titre de l'article 39.
celui-ci ne dit nullement que vous ne pouvez pas être en déficit.
Il dit que les amortissements admissibles ne peuvent pas etre supérieurs au total des loyers nets.

Je suis d'accord que EN PREMIERE APPROXIMATION, et c'est tres souvent l'approximation utilisée dans les livres de vulgarisation, cela veut dire sensiblement que ils ne peuvent pas etre supérieur au résultat d'exploitation calculé en 310, mais ce n'est qu'une approximation grossière.

En compta fiscale il faut faire un 'vrai calcul'

En effet il faut recalculer a part un loyer net, en déduisant de vos recettes ce que vous avez déduit, mais limité aux dépenses relatives aux immeubles (entretien immeuble, travaux déductibles, assurance PNO).
Vous ne déduisez en revanche pas ce qui est relatif aux locataires (eau, gaz, électricité, courrier postal aux locataires assurance loyer impayé type GRL, billets de trains pour aller signer unc ontrat de bail ou aller au tribunal, huissier pour le commandement de payer,...).

Exemple:
Vous avez déduit quelque part 2000 euros de consommation d'eau et 1000 euros de consommation d'électricité, et encore 3000 euros de frais de déplacement, dont 1500 pour aller signer des baux et 1000 pour aller faire de l'entretien, du suivi de chantier et 500 pour du nettoyage de parties communes et enfin 500 euros d'assurance dont 200 de GRL.
Votre poste 310 inclut donc :
2000 eau + 1000 edf + 1500 depl + 1000 deplct + 500 deplct + 300 pno + 200 grl
qui vous a amené à + 853 euros de loyer net.

La limitation de l'article 39 ne consiste pas a dire que vos amortissements admissibles ne peuvent pas excéder 853 (ARD = 13 330 -853= 12 477 à reporter). C'est inexact.

Il faut recalculer en comptant que le déductible de
2000 eau + 1000 edf + 1500 depl + 1000 deplct + 500 deplct + 300 pno + 200 grl qui vous a amené à + 853 euros de loyer net.

est en réalité de
eau + edf + depl + 1000 deplct + deplct + 300 pno + grl
soit 1300 au lieu de 6500 (soit 5 200 de moins)
qui vous amèneé à + 6 053 euros euros de loyer net pour le calcul selon article 39.

Vous pouvez donc utiliser 6 053 euros d'amortissements, et mettre en ARD le restant soit 13 330 - 6 053 = 7 277


Vous vous retrouvez donc avec un déficit de 853- 7 2 77 euros = 6424 euros 853 - 6 053 = 5 200 euros (Correction cf post de Vivonne ci-dessous daté du 09 av 2011)
Votre déficit de 6 424 5 200 euros est reportable pendant six ans
Votre stock d'ARD de l'année, soit 7 277 est reportable indéfiniment.


Si vous aviez été LMP notez que vous auriez donc eu 5 200 6 424 euros de déductibles de vos autres revenus, alors même que vos revenus nets ne sont que de 853 euros.


Pour le reste il me semble que je suis d'accord (Sauf pour le pont, laissez le pont tranquille, vous risquez de faire une ponnerie).


CORRECTION très tardive d'une erreur de calcul, suite au post de Vivonne, merci a elle de sa vigilence)

Édité par - ribouldingue le 10 avr. 2011 08:00:55

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 avr. 2011 :  22:03:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'instruction fiscale 4 D-2-08 est un régal pour vous sur ce sujet.



J'ai un peu simplifié plus haut, parce que c'est un peu plus compliqué en fait (oui, vite un autre pont)


Si comme moi vous avez des biens portés à l'actif (je suis propriétaire) et d'autres non portés a l'actif (je n'en suis que locataire, et je sous-loue en meublé) il faut séparer des recettes brutes celles qui sont portées à l'actif des autres, car on ne peut prendre en compte pour le loyer net maximum que les loyers relatifs aux bien amortissables.


Donc non seulement pour ce foutu article 39 vous devez retraiter les déductions, mais vous pouvez même avoir a retraiter les recettes.

Non non, ne me dites pas merci...


La 4 D 2-08 ne fait que quarante pages. C'est jouable dans la nuit.

Édité par - ribouldingue le 03 avr. 2011 22:04:07

fluo
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 avr. 2011 :  23:30:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ou la la !!!
Je ne suis pas certain de bien suivre.
Je me suis pris la tête pour faire mes liasses (sachant que j'ai une acquisition nouvelle ET un rachat de crédit).

Là, j'avoue que ça se complique encore :même si je suis propriétaire de tous les biens exploités (ils sont donc tous à l'actif).

J'ai de la peine à comprendre le raisonnement (même avec vos illustrations).
Je vais reprendre ça à tête reposée.
Néanmoins, en supposant que j'arrive à déterminer mon loyer net selon l'article 39 (je crois que je n'ai pas vraiment le choix).
Comment faire pour "expliquer" mon raisonnement au CFE.
-Je conserve mes calculs et reporte "simplement" le chiffre obtenu en case 318.
-Je remplis le tableau (je l'envoi ou le conserve)
-Le déficit, comment je le reporte les années suivantes. Il n'y a pas de tableau je crois.

Et question subsidiaire (je ne réponds pas à la première que je me projette déjà).

Sur ma 2042, je ferai la somme numérique de mes 2 résultats.

Je m'explique, j'ai :

Pour 2033B de l'indivision DHPS :
-370 : 1076 (bénéfice)

Pour la 2033B de l'indivision Det P:
-372: -6424 (j'ai bêtement repris votre exemple)
Je note "le reste" case 318 et le mets aussi dans le tableau.

Dans la 2042 de D et P (nous qui faisons une déclaration commune), je pourrai faire 1076-1076 = 0
Je conserve donc un déficit reportable pendant 6 ans de 5348=6424+1076

Je ne vous remercie pas de me compliquer encore.
Je vais vraiment arrêter car ma vue se trouble , je commence à trembler et j'ai des bourdonnements : c'est grave docteur ?

Je reviens demain frais et dispo, j'étudie le 4 D 2-08 et j'en tire l'application à mon cas.

Mais que de rebondissements : plus je crois avoir compris, plus je m'aperçois que j'interprétais de travers.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 avr. 2011 :  07:43:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par fluoJ'ai de la peine à comprendre le raisonnement (même avec vos illustrations).
Je vais reprendre ça à tête reposée.
Néanmoins, en supposant que j'arrive à déterminer mon loyer net selon l'article 39 (je crois que je n'ai pas vraiment le choix).
Comment faire pour "expliquer" mon raisonnement au CFE.
La question n'est pas spécifique à ce point-ci.


1/ Vous faites votre ventilation de compta.

2/ Vous reportez vos chiffres dans le début de la 2033B

3/ Vous constatez un bénéfice ou un déficit

3bis/ vous vous resservez une bonne dose de café au schnaps

4/ Puis vient la réintégration. Affutons nos crayons.
Cette réintégration contient deja des opérations similaires que vous connaissez bien, sans etre exshaustif:

R1- La réintégration de la part des repas non fiscalement déductibles

R2- La réintégration (en sens inverse ce coup-ci certainement) des forfaits de consomations d'essences ou d'amortissements de véhicules personnels puisque ce sont des 'dépenses' qui n'apparaissent pas en comptabilité.
Vous retranchez les dépenses réelels (essence, ...) et rajoutez les forfaits.
Ca doit vous faire consommer pas mal de + et de - et aussi qqs x

R3- La réintégration éventuelle de revenus non déductibles par occupation personnelle a votre profit d'un logement, etc etc..

R4- Et enfin, en vedette américaine: La réintégration de la part des amortissements non fiscalement déductibles (qui se double d'une autre opération, la dotation de ceux-ci aux ARD)



Votre question n'est donc qu'un point de détail dans le point général de la réintégration: Pour le point R4 un calcul annexe est simplement un peu plus complexe que pour le R1 mais le R1 n'est deja pas tres simple, avouez-le.
Donc je répondrais a priorii; vous faites pareil!

citation:
-Je conserve mes calculs et reporte "simplement" le chiffre obtenu en case 318.
-Je remplis le tableau (je l'envoi ou le conserve)
Le tableau doit normalement etre envoyé.
citation:
-Le déficit, comment je le reporte les années suivantes. Il n'y a pas de tableau je crois.
Sauf erreur, le déficit est prévu dans la 2042S au contraire des ARD qui ne e sont pas.

citation:
Et question subsidiaire (je ne réponds pas à la première que je me projette déjà).

Sur ma 2042, je ferai la somme numérique de mes 2 résultats.
Ah bein oui, mais si vous aimez compliquer avec deux SIRET au lieu d'un pour un investisseur normalement constitué

citation:
Je m'explique, j'ai :

Pour 2033B de l'indivision DHPS :
-370 : 1076 (bénéfice)

Pour la 2033B de l'indivision Det P:
-372: -6424 (j'ai bêtement repris votre exemple)
Je note "le reste" case 318 et le mets aussi dans le tableau.

Dans la 2042 de D et P (nous qui faisons une déclaration commune), je pourrai faire 1076-1076 = 0
Je conserve donc un déficit reportable pendant 6 ans de 5348=6424+1076
Il me semble que je ferais comme ça.

citation:
Je ne vous remercie pas de me compliquer encore.
Je vais vraiment arrêter car ma vue se trouble , je commence à trembler et j'ai des bourdonnements : c'est grave docteur ?
Ca commence comme ça et on se retrouve Président de la République.

citation:
Je reviens demain frais et dispo, j'étudie le 4 D 2-08 et j'en tire l'application à mon cas.
Oui, elle est épaisse, ca fait un début d'oreiller.

citation:
Mais que de rebondissements : plus je crois avoir compris, plus je m'aperçois que j'interprétais de travers.
Pour ma part je n'ai pigé la limitation des déductions pour repas hors invitations que grace a vous, et ça m'a compliqué aussi les choses de manière non négligeable.

Je me suis torturé pour me demander comme je garde trace des parts réintégrables.
Est-ce que les logiciels de comptabilité sont prévues pour cela et calculent en fin d'année un total réintégrable sur le poste 625?
Je me demande bien aussi comment un logiciel de comptabilité traite différemment les 625 liés aux immeubles et les 625 liés aux locataires?

Et de même pour les 605 (petit matériel, ..), les 628 (huissier pour constater une fissure et huisiser pour un commandement de payer) et tutti quanti.

J'ai trouvé une astuce sur mon tableau excel et je me félicite d'avoir conservé un fichier excel, mais franchement, avec oxygène, ciel compta ou autre, comment font-ils?
Définissent-ils un 6251 et un 6252? un 6281 et un 6282


De même, crée t'on des 7061 et des 7062 différents selons que les loyers proviennent de logements amortissables ou non?


Moi, j'ai fait tout ca mais différemment...

Édité par - ribouldingue le 04 avr. 2011 07:55:51

angelle
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 avr. 2011 :  13:46:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue
citation:
citation:
Et question subsidiaire (je ne réponds pas à la première que je me projette déjà).

Sur ma 2042, je ferai la somme numérique de mes 2 résultats.
Ah bein oui, mais si vous aimez compliquer avec deux SIRET au lieu d'un pour un investisseur normalement constitué


Et vous feriez comment si vous étiez membre de plusieurs indivisions ?
Vous fonctionneriez avec un un seul SIRET ?
Chaque déclaration 2031 est établie au nom de l'indivision et non de l'indivisiaire qui ne fait que reporter le cumul de ses parts sur la 2042
C'est le même principe que pour les sci

Édité par - angelle le 04 avr. 2011 13:48:42

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 avr. 2011 :  14:04:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Angelle,
Prenez le bien, je P..l..a..i..s..a..n..t..a..i..s

Siretez le calumet de la paix....


Bon c'est vrai: Le sujet est tellement sérieux qe j'ai tord.
On dira que c'est la faute à Fluo, qui a menacé de se suicider du haut d'un pont. On n'a pas idée, sur un site à grande écoute, ou Angele scrute!!! Tssss....

Édité par - ribouldingue le 04 avr. 2011 14:06:07

cb87
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 04 avr. 2011 :  14:41:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
moi j'ai pas la tête à plaisanter, je cherche toujours le moyen (et le formulaire) qui me permettra d'avoir 1 numéro de siret pour l'indivision, et de remplir 1 seule déclaration 2031 ...
Je vise pas le pont, mais plutôt le gaz vu que je suis en pleine négo bras de fer avec Ant..g.z
Signature de cb87 
Errare humanum est, perseverare diabolicum.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 04 avr. 2011 :  14:46:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voyez Angelle...

fluo
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 avr. 2011 :  19:06:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca y est, je pense avoir compris ... en fin presque
Je reprends donc si je suis déficitaire et, je fais la différence entre:
-1: les charges sont des dépenses relatives aux immeubles
-2: celles qui sont dues à mes locataires.

Jusque là, ça peut aller (enfin je fais confiance pour casser ma barraque dès le début).

Néanmoins, "faisant du meublé de tourisme", je vais régulièrement faire des travaux d'entretien et utilise de l'électricité (ou lors l'achat de l'année dernière, j'ai fait de gros travaux (mis en actif d'ailleurs)), de même, lorsqu'un client (touriste) casse la cafetière (plat, assiette ou autre), j'en rachète une mais ne refacture pas au client : je considère que ce sont des "faux frais" (mais ce sont de vrai charges).
Lorsque je vais là-bas pour laver les couettes (ou tondre) , c'est de l'entretien, mais lorsque j'y vais pour réparer une porte, c'est pour l'immeuble.
Enfin, concernant le R1, pour simplifier, je ne compte jamais de repas.

Les jalons étant posés, voici mon questionnement :
-Pour l'éléctricité et l'eau, je fais une estimation (20% pour l'immeuble où j'ai fait de gros travaux et 5% pour celui qui "tourne") ? Mais c'est toujours discutable.
-Pour les frais de déplacement, j'utilise le barême forfaitaire que peuvent utiliser les gens qui sont en compta super simplifiée (0.078E/km dans mon cas). Je différencie donc les kilomètres selon ce pour quoi je les ai faits (locataire à faire payer ou travaux) ? Pire, au vu des explications de Ribouldingue concernant les frais kilométriques (R2) : je devrais reprendre mes frais réels et faire la différence avec le barême fiscal ! J'en suis incapable, c'est pour celà que j'ai opté pour le barême, même s'il est peu avantageux. Là, ce n'est pas que ce soit difficile à comprendre, mais c'est vraiment chiant (pardon de le dire).

-Lorsque je rachète de la vaisselle, je compte ça comment ? Sachant que lorsque je change la cafetière, je la note en charge (je ne vais pas m'embêter pour 15E)... alors que j'ai un actif "vaisselle" où est toute ma vaisselle que achetée avant la première mise en location. Dans mon cas, le remplacement est dû au locataire qui a "consommé" ma cafetière ou mon plat (je considère que c'est la vie de la maison).
Par ailleurs, parfois, j'ajoute des choses et lorsque c'est un faible montant, je ne le rentre pas à l'actif.
Là encore, je différencie la "casse" de l'ajout de meubles ?

-Je n'aurais pas dû écouter Ribouldingue pour le 3bis, car je raisonne difficilement (et je vous interdit de faire des comparaisons douteuses car je ne brigue aucun mandat! )

Ceci étant dit, j'ai saisi le raisonnement, c'est la mise en musique qui me laisse perplexe et avant de le faire, je voulais m'assurer que je ne fais pas fausse route.
Pour "info", je suis aussi sous tableur (Open office, le gratuit d'Excel), je vais faire une différenciation en faisant une imputation type 2421 et 2422 (je sis en compta super simplifié et ne veut pas me replonger dans le plan comptable, je note donc actuellement 242, 218, 244, ...etc).
Par contre, lorsque je recalcule, je fais quoi des impots et et taxes (244) ? Je les "retire" des charges ou je les laisse. En effet, ce n'est pas à cause de mes locataires, mais ça n'améliore en rien mon immeuble

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 avr. 2011 :  21:09:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je suis aussi sous tableur
Mieux vaut être sous tableur que sous tranquilisant.


citation:
Lorsque je rachète de la vaisselle, je compte ça comment ? Sachant que lorsque je change la cafetière, je la note en charge
L'actif vaisselle n'assumant pas sa durée de vue prévue au plan d'amortissement du général Fluo, sans doute par suicide, vous réparez l'actif en question.
C'est donc de l'entretien et réparation, poste 615, déductible, à mon avis.

citation:
Lorsque je vais là-bas pour laver les couettes (ou tondre) , c'est de l'entretien, mais lorsque j'y vais pour réparer une porte, c'est pour l'immeuble.
Oui, et si les deux dépenses sont bien traitées comptablement et fiscalement de manière identique pour le calcul du revenu, elles ne le sont plus lorsqu'il s'agit de calculer la limite des amortissements de l'année utilisable;

citation:
Pour l'éléctricité et l'eau, je fais une estimation (20% pour l'immeuble où j'ai fait de gros travaux et 5% pour celui qui "tourne") ? Mais c'est toujours discutable
je ne comprends pas trop la question. L'eau et l'électricité consommées sont des charges récupérables, que ce soit au niveau du locataire ou des communs.
Si vous en utilisez vous même pour vos travaux, pour moi c'est négligeable, et ca n'entre pas en compta.

Attention, mais points R1 R2 R3 et R4 ne sont pas l'objet de mon explication, ils sont une illustration des différentes réintégratiosn que l'on fait.

Mon point particulier, celui sur lequel j'attire l'attention, c'est uniquement le R4, réintégration des amortissements non fiscalement admis pour lequel croire que simplement on déduit tout ce qu'on peut jusqu'a ce que le revenu soit nul, est clairement erroné.

On PEUT déduire des amortissements de facon a devenir négatif.

Tout cela parce que le loyer a utiliser pour l'application de l'article 39 (du moins anciennement article 39) est à recalculer en séparant les charges dites locatives des charges dites non locatives.

citation:
je fais quoi des impots et et taxes (244)
Taxe foncière, taxe habitation sont des charges non locatives, affectées à l'immeuble.

La TEOM est locative.
Elle doit être séparée, mais en général il faut avoue qu'étant remboursée (souvent, mais pas en saisonnier) par le locataire, dans mon cas elle n'intervient pas. Dans votre cas au contraire, elle intervient.
Elle ne va pas diminuer les loyers.
C'est un peu comme si vous pouviez donc augmenter votre déficit par utilisation des amortissements a concurrence des TEOM payées.

Les CFE, ex taxe professionelle, et les taxes de séjours ne sont pas relatives au logement, mais a l'occupation et l'exploitation, donc les sont locatives; pareil, vous pouvez donc augmenter votre déficit potentiel en utilisant des amortissements a due concurrence des taxes de séjours et CFE.


citation:
Pire, au vu des explications de Ribouldingue concernant les frais kilométriques (R2) : je devrais reprendre mes frais réels et faire la différence avec le barême fiscal ! J'en suis incapable, c'est pour celà que j'ai opté pour le barême, même s'il est peu avantageux.
je ne suis pas certain de vosu suivre:

1/ vous faites votre compta. Qu'elle soit normale ou supersimplifiée, elle n'accepte que des dépenses réelles et constates. Aucun forfait n'y est permis.

Fiscalement parlant, en revanche, vous pouvez déduire un forfait ou plsuieurs forfait. c'est donc au niveau de cette réintégration que vous pouvez le faire, et uniquement la je pense.

Mais si dans votre compta vous aviez par hasard déduit des frais réels d'essence ou de péage, il faudrait donc les réintégrer également puisque ... vous les remplacez par un forfait.

Mais cela n'a rin a voir avec la limitation des amortissements déductibles selon article 39.
ce sont des opérations a effectuer meme si vous êtes bénéficiaire.

Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 21:10:05

fluo
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 avr. 2011 :  16:48:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca y est, j'ai retraité toutes mes charges...
Par contre, subsistent 2 interrogations :
-les frais kilométriques : étant donné que j'utilise le barême (sans rien de plus c.à.d pas autoroute, essence, parking), j'ai retraité chaque déplacement et ai appliqué le barême fiscal. Ainsi, j'avais selon barême : 8810 km=>687E de charges. J'ai après répartition 500 km pour mes locataires (39E) et le reste pour l'immeuble (j'ai fait de gros travaux) : 648E. Je ne vois pas ce que le fisc pourrait trouver à redire car nul part, je n'utilise de frais autre. J'ai notamment fait une croix par simplification sur les repas : ma logique est donc la même (simplifier quitte à être perdant"
-les charges financières (intérêts d'emprunts, frais de renégo, ass DC liée au crédit, ), je considère que c'est lié à l'immeuble (donc déductible des loyers selon l'article 39-4)

Est-ce que je fais fausse route ?
Je "finalise" et mets mes interprétations de chaque dépense en ligne, cela pourra certainement être utile : attention, ce sera MON interprétation et ne sera pas de l'argent comptant contrairement à moi qui le suis de voir le bout de ce nouvel obstacle.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 avr. 2011 :  17:15:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il me semble que cela ressemble a ce que je comprends moi aussi.

Il est expressément dit quelque part que si l'immeuble n'est pas à l'actif on ne peut pas déduite les intérets d'emprunt, c'est bien la définition du fait qu'ils sont liés à l'immeble et donc, oui, à déduire.

fluo
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 avr. 2011 :  18:07:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yo, voici donc mon interprétation de l'article 39-4 du CGI

Je ne reprends pas le début de la 2033B qui était mentionnée au début de ce sujet.
Par contre, à partir de la case 318, il faut faire refaire un calcul pour obtenir des loyers (ou revenus) nets selon la définition du 39-4.
Nous avons donc revenus : 36405 (rien à reprendre, sauf si vous n'êtes pas propriétaire d'une partie des biens que vous (re)louez : ce qui n'est pas mon cas).
Ensuite, il faut différencier les charges relatives aux immeubles de celles liées aux locataires. Il suffit donc reprendre chaque ligne et de faire 2 colonnes.
Concernant les cases suivantes, j'ai (j'ai mis en colonne pour plus de lisibilité) :
case 242= 8313 dont 2959 liés aux immeubles et 5354 liés aux locataires
case 244= 2326 dont 1320 liés aux immeubles et 1006 liés aux locataires
case 294=24852 dont24852 liés aux immeubles

Ainsi, nous avons Loyers nets selon 39-4 = 36405-2959-1320-24852=7273
Ce qui fait que sur les 13330 d'amortissement, nous pouvons en "utiliser" 7273 et "mettons" le reste case 318 soit 6056. Pour ces 6086 d'ARD, il faut penser à joindre un tableau (cf interventions précédentes).
Nous arrivons donc à un résultat fiscal de -6360 (cases 354 et 372).
Je pourrai les récupérer les années suivantes et les noterai dans ma 2042.

Passons maintenant au plat de résistance. Comment j'ai ventilé ce qui est lié à l'immeuble et ce qui est lié aux locataires.

Charges lieés à l'immeuble (déductible selon le 39-4) attention, jene parle ici que de ce qui n'est pas mis à l'actif (qui est "amorti") : articles de déco, peinture, petit matériel, livraison matériaux, petits matériaux, petites réparations, Assurance habitation (PNO pour ceux qui ne font pas de saisonnier), frais kilométriques (selon barême) liés à travaux

Charges liées aux locataires :Electricité, timbres postaux, enveloppes, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, frais remise chèques vacances, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil, frais généraux en espèces (plafonnés à 150 E selon la législation) car j'y ai mis les frais de lavomatic pour lesquels je n'ai pas de facture

244 lié aux immeubles : taxes foncières
244 lié aux locataires : CFE (ex taxe pro)
294 lié aux immeubles : frais émission tableau amortissement, ass DC liées crédits, frais tenus compte, intérêts des crédits, pénalités de remboursements anticipés, frais de garantie (pour le crédit renégocié)

Par contre, je n'ai pas "retraité" la taxe de séjour. En effet, selon l'interprétation du comptable que j'avais consulté, celle-ci est neutre car je ne suis qu'un intermédiaire. En conséquences, la taxe de séjour percue ET reversée est rentrée en 218. Je n'ai pas refait le calcul car je trouve cela illogique puisque je fais comme si je ne l'avais pas perçue.


ATTENTION, non seulement ce n'est pas exhaustif (selon votre situation, vous pouvez avoir autre chose), mais il ne s'agit que d'une interprétation personnelle.

Encore une fois, merci à Ribouldingue pour ce nouveau pas.

Je vais pouvoir passer à autre chose

Édité par - fluo le 06 avr. 2011 18:23:32

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 avr. 2011 :  19:52:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nous arrivons donc à un résultat fiscal de -6360 (cases 354 et 372).

Je pourrai les récupérer les années suivantes et les noterai dans ma 2042
Pour vous c'est une complication de plus.

Pour moi, en LMP, ca aurait été un bon vrai déficit déductible de mes autres revenus.

Ce sont pour un LMP 6000 euros qu'il n'aurait pas obtenu avec le simple calcul selon une application 'simpliste de l'article 39C.

fluo
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 avr. 2011 :  21:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
citation:
Nous arrivons donc à un résultat fiscal de -6360 (cases 354 et 372).

Je pourrai les récupérer les années suivantes et les noterai dans ma 2042
Pour vous c'est une complication de plus.

Bah, je ne suis plus à ça près

Par contre question subsidiaire, je sais qu'en 2012, je pourrai récupérer
-mon déficit (reportable)
-mes ARD

J'ai 4 cas possibles :
-1-Je suis de nouveau déficitaire : je fais comme cette année et mes ARD gonflent. Mon déficit reportable aussi (je noterai sur la 2042 et ajouterai sur un tableau personnel pour ne pas perdre de cumul

-2-Je suis légèrement bénéficiaire et je peux reprendre une partie du déficit ou une partie des ARD. Y-a-t-il une règle, sachant que l'un est reportable 6 ans, l'autre indéfiniment ?

-3- Je suis le roi du pétrole et je peux reprendre mes ARD ET déficit reportable

Ce que je ne suis pas certain, c'est savoir où noter le "reprise "du déficit reportable.
En effet, la case 360 est uniquement pour ceux soumis à l'IS (ils doivent d'ailleurs remplir le II de le 2033D : ce qui n'est pas le cas de ceux soumis à l'IR.
Il en est de même pour la case pour 356 (qui n'est d'ailleurs pas dans le bon "sens".
Ainsi, si tout va bien, un jour, je pourrai "utiliser" mes déficits non utilisés, mais je ne sais pas oùle noter (en tant que soumis à l'IR).
Bon c'est vrai, je devrais être content de pouvoir faire ma liasse cette année, mais non, il fait que je cherche les ennuis en me projetant en 2012, mais j'aime bien savoir où je vais et comprendre ce que je fais.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 avr. 2011 :  22:09:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ne sais point répondre...

fluo
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 avr. 2011 :  00:19:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas grave.... j'ai 1 an pour trouver


La réponse à la question est à ce lien :
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=87862

VERT = ajout du 13 avril 2011

Édité par - fluo le 13 avr. 2011 16:23:21

Vivonne
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 avr. 2011 :  22:52:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Vivonne
citation:
Initialement posté par ribouldingue
est en réalité de
eau + edf + depl + 1000 deplct + deplct + 300 pno + grl
soit 1300 au lieu de 6500 (soit 5 200 de moins)
qui vous amèneé à + 6 053 euros euros de loyer net pour le calcul selon article 39.

Vsou pouvez donc uitiliser 6 053 euros d'amortissemnts, et mettre en ARD le restant soit 13 330 - 6 053 = 7 277


Vous vous retrouvez donc avec un déficit de 853- 7 2 77 euros = 6424 euros

Votre déficit de 6 424 euros est reportable pendant six ans
Votre stock d'ARD de l'année, soit 7 277 est reportable indéfiniment.


Euh, je ne comprends pas bien là
Ce ne serait pas plutôt les 6053 que l'on déduit des 853 de recettes ?

Je suis attentivement le fil...
et je viens de tout recalculer pour ma location !!!
Super, je ne savais pas quoi faire du reste de ma soirée

Vivonne
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 09 avr. 2011 :  22:56:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Vivonne
citation:
Initialement posté par fluo

Charges lieés à l'immeuble (déductible selon le 39-4) attention, jene parle ici que de ce qui n'est pas mis à l'actif (qui est "amorti") : articles de déco, peinture, petit matériel, livraison matériaux, petits matériaux, petites réparations, Assurance habitation (PNO pour ceux qui ne font pas de saisonnier), frais kilométriques (selon barême) liés à travaux

Charges liées aux locataires :Electricité, timbres postaux, enveloppes, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, frais remise chèques vacances, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil, frais généraux en espèces (plafonnés à 150 E selon la législation) car j'y ai mis les frais de lavomatic pour lesquels je n'ai pas de facture


Super, merci, je me demandais comment répartir tout ça !
Donc, tout ce qui est petit équipement de la maison (non amortissable, comme déco, vaisselle, et autre) c'est considéré comme lié à l'immeuble ?
Par contre, le ramonage, vu que l'on doit le faire tous les ans, je lierais plutôt ça à l'immeuble aussi.
Et il va falloir que je calcule pour l'électricité et l'eau....
Et le téléphone ? Vu que l'abonnement court que ce soit loué ou pas, c'est lié à l'immeuble ou aux locataires ?

Chic, il me reste encore 3 bonnes semaines pour être au point !
Signature de Vivonne 
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fluo
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 09 avr. 2011 :  23:54:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Par contre, le ramonage, vu que l'on doit le faire tous les ans, je lierais plutôt ça à l'immeuble aussi.

C'est bien ce que je disais, c'est une question d'interprétation. En effet, selon moi, si vous ramonez, c'est parce que vos locataires utilisent la cheminée. D'ailleurs, il est à noter que pour une location à l'année, c'est à la charge du locataire.
De même, si vous prenez le téléphone, c'est pour le locataire : lorsqu'il consomme, vous refacturez la consommation et vous n'améliorez pas la valeur du bien (en cas de revente). Selon moi, pour différencier ce qui est pour l'immeuble de ce qui est dû aux locataires (selon le 39-C), il faut se dire, est-ce que mon bien vaut plus une fois intégré l'objet de l'interrogation ?

Bien entendu, ce n'est que mon avis : vous avez d'ailleurs pu voir que je ne me suis penché sur les conséquences du 39-C en cas de déficit que depuis 1 petite semaine !
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