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CA70
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 23 sept. 2004 : 13:58:38
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Bonjour
j'ai reçu un arrêté de compte pour l'exercice (1/7/03 au 30/6/04)
et le décompte des charges locatives n'apparait pas.
Puis je demander ce document au syndic et est il d'en l'obligation de me l'établir ?
Merci de votre aide.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 17:30:13
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En l'état actuel de la légilation et de la réglementation le syndic n'est pas tenu de préciser, même à titre indicatif, les charges récupérables. Beaucoup de syndics professionnels le font d'emblée sans y être tenus.
Quand les derniers textes d'ordre comptable (pour la copropriété) et le décret nouveau sur les charges récupérables (suite au rapport Pelletier) seront publiés, on peut espérer qu'il y aura une cohérence relative entre les charges locatives récupérables et certaines catégories de charges puisque, dans les deux cas, le critère sera celui des différentes sortes de la maintenance, en dehors des fournitures comme le fioul qui sont aisément identifiables.
Je ne sais pas ce qu'il en est de votre syndic, mais il faut reconnaître que rien n'est fait pour faciliter la tâche des syndics quant à l'adaptation de leurs systèmes informatiques. On sait bien que ces modifications ne se font pas en une nuit ! |
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CA70
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 19:27:01
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Dans le cas ou le syndic ne le fournirait pas, quelle serait la methode pour que je puisse calculer moi même sans m'arracher les cheveux!
Je sais que certains d'entre vous recalculent les décomptes du syndic, cela me^parait pour l'instant bien compliqué.
Merci de vos conseils. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 22:48:47
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* Pour ne pas avoir à calculer ou à recalculer des parts récupérables sur les locataires dans les charges totales que vous débite votre syndic, passez pour vos prochains baux au système sans charges (rebaptisé "all included" par Sybarite et Prados) de Joseph Toison.
Celui-ci l'avait présenté sur les topics 6548 et 4320 il y a quelques mois ::
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6548&SearchTerms=all,included
et
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4320 .
* Sinon, il y a effectivement la difficulté soulignée par JPM, difficulté qui est bien connue au plan légal et qui est dans les faits indémerdable -- sauf à aller se perdre dans les dédales des arbitrages des commissions de conciliation pendant des mois et avec trois tonnes de photocopies -- si les états du syndic sont confus dans leurs libellés de lignes et si le locataire est du genre méchant pinailleur cramponné sur les libellés littéraux du décret de 1987 (un tel mariage peut se présenter...).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 23 sept. 2004 22:49:23 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 00:32:37
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CA70, commencez par lire le décret 87-713 du 26/8/87 et essayez de déterminer les postes rechargeables par rapport au compte du syndic. Tout ce qui n'est pas listé n'est pas rechargeable. Si question, revenez sur le forum. 
http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
La solution de Toison me semble bonne mais à appliquer uniquement pour des nouveaux baux.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 10:41:33
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Sauf erreur de ma part, à me signaler bien vite, le système de loyer sans charges, ou loyer tout compris ou loyer all included est illégal pour les baux soumis à la loi de 1989 .
La loi impose le remboursement des charges réelles. La clause de forfait de charges est illégale (Cass. civ. 3e 20 décembre 1995).
La clause prévoyant un montant forfaitaire loyer + charges est illégale (CA Paris 6e 25 mars 1999. La clause est non écrite sans nullité corrélative du bail. La conséquence de l'annulation est l'lobligation, pour une période de référence de recalculer les charges réelles et de soustraire le résultant du forfait total pour déterminer le loyer lui-même.
Si vous avez loué à compter du 1er janvier 2002 pour un loyer mensuel "tout compris " de 2 000 € soit 24 000 €/an représentant, dans votre esprit 22 000 € de loyer et 2 000 € de charges, il faut, pour le juge en cas de litige, calculer les charges réelles de 2002. Si elles se montent à 2 900 €, il est jugé que le loyer annuel lui même était de 21 100 € soit 1758, 33 € / mois, et on repart sur cette base pour la suite du bail.
La solution est de plein bon sens puisque l'évolution du loyer lui même est soumise à une clause d'indexation assortie éventuellement de dispositions contraignantes, voire de blocages.
Au contraire la récupération des charges locatives est faite en fonction des charges réelles. Le loyer peut augmenter de 2,5 % tandis que les charges augmenteront de 6 % si le fioul a augmenté.
De même un blocage éventuel des loyers ne peut porter sur l'évolution des charges.
Ces dispositions sont bien entendu d'ordre public en France, bien que non pratiquées aux Etats Unis.
Il faut ajouter qu'en général une location " tout compris " se fait au détriment du bailleur. Son préjudice sera plus grand encore si la réforme des charges récupérables (décret Pelletier) passe enfin. En effet l'assiette de la récupération sera étendue aux éléments d'équipement nouveaux et l'augmentation des charges récupérables lui passera sous le nez. |
Edité par - JPM le 24 sept. 2004 10:46:40 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 11:09:16
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JPM, peut-être avez-vous loupé cette discussion: Voici ce que Joseph précise dans son post expliquant le système Citation :
Bien évidemment, dans ce système « all included », il n’est pas question de réclamer quoi que ce soit en matière de charges. Cela serait d’ailleurs une infraction caractérisée aux dispositions de l’article 23 de la loi de 1989 sur les baux et au décret de 1987 sur les charges récupérables (voir les liens ci-dessous pour ces deux textes) : on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre !
Eu égard à la rédaction du cinquième tiret du premier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989, les baux sont rédigés non pas en écrivant ‘loyer et charges = tant’, mais en indiquant ‘loyer = tant’ et ‘provision pour charges = néant, pas de charges récupérables sur le locataire’ . Faisant ainsi, juridiquement, les charges ne sont pas forfaitisées : il n’y en a simplement pas à l’encontre du locataire.
puis pour répondre à votre remarque sur ce système en défaveur pour le bailleur ... Citation :
Je précise que les apparts que je loue sous ce régime "tout compris" sont des appartements anciens à Paris qui, de toute façon, n'ont pas de grosses charges générales (= eau chaude et chauffage individuels propres à l'appart et dont le locataire fait donc son affaire) quand on les compare au loyer.
Il s'agit évidemment des charges récupérables, qui ont d'une année sur l'autre une grande stabilité dans ce type d'immeuble, les charges non récupérables (un ravalement, un ascenseur) n'étant pas - par définition - concernées car elles sont en tout état de cause, système tout compris ou pas, pour les pattes du proprio.
Ma politique est de sélectionner soigneusement les locataires et de pratiquer des loyers mesurés, ce qui favorise la stabilité des locataires (et donc minimise, là aussi, les paperasses de nouveaux baux, d'états des lieux, de dépôts de garantie et tout le tintouin - outre le fait que les situations d'impayés deviennent marginales sinon nulles : concrétement pas un pépin sur les 20 dernières années).
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 11:41:33
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JPM,
Voyez la citation ci-dessous de Joseph dans le topic 6548::
Citation :
Initialement entré par joseph toison dans le topic 6548 mentionné dans un message ci-dessus :: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6548&SearchTerms=all,included
Bravo Delta,
Cette question a déjà été abordée et discutée dans les sujets suivants auxquels vous pourriez vous reporter :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4320
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6094
En tant que bailleur, je pratique ce système depuis des années pour plusieurs appartements (apparts non meublés, loués en parfait état de réparations), essentiellement pour la simplicité de gestion qu’il a : pas de papelards, pas de palabres, etc. (objectif : minimum d'emmerdouillages et minimum de contacts avec les locs !). Dans ces appartements, le chauffage et la production d’eau chaude sont l’affaire des locataires (chaudières internes).
En général, au premier abord, les locataires sont surpris, et rapidement au bout du compte ils sont fort satisfaits, pour les mêmes raisons. Je n’ai jamais eu de mauvaise surprise. Pas un locataire ne m’a demandé de revenir au régime banal des charges récupérables de la loi de 1989 et du décret de 1987.
Bien évidemment, dans ce système « all included », il n’est pas question de réclamer quoi que ce soit en matière de charges. Cela serait d’ailleurs une infraction caractérisée aux dispositions de l’article 23 de la loi de 1989 sur les baux et au décret de 1987 sur les charges récupérables (voir les liens ci-dessous pour ces deux textes) : on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre !
Eu égard à la rédaction du cinquième tiret du premier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989, les baux sont rédigés non pas en écrivant ‘loyer et charges = tant’, mais en indiquant ‘loyer = tant’ et ‘provision pour charges = néant, pas de charges récupérables sur le locataire’ . Faisant ainsi, juridiquement, les charges ne sont pas forfaitisées : il n’y en a simplement pas à l’encontre du locataire.
#61607; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
#61607; Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
#61607; Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
La solution de Joseph est juridiquement béton. Votre assertion qui est de dire « La loi impose le remboursement des charges réelles » est quant à elle fausse : la loi n’impose absolument pas cela, relisez là soigneusement notamment l’article 23 de la loi de 1989 et l’article 3 de cette même loi dans son premier alinéa sur ce que doit contenir le contrat de bail.
Par contre, la loi permet, précisément en regard notamment de ces articles 3 et 23, de ne compter aucune charge (« free of charge » ou « all included » comme vous voulez) ; mais, si il y des charges qui sont prévues, elle prohibe le système de forfaitisation les concernant (système dans lequel s’inscrit votre arrêt, bien connu, de la CC du 20 décembre 1995), CQFD. OK ?
Vous avez dans le Code Dalloz sur les Baux en notes sous l’article 23 une demi-douzaine de références validant la licéité du système joséphien (the free of charge joseph’s system) : l’article 3 et l’article 23 posent en effet ce que l’on appelle en droit un système d’ordre public de protection et non un système d’ordre public d’obligation (ici de protection pour le preneur, de non obligation pour le bailleur).
Sur vos observations finales relatives au prix, elles tombent puisqu’il suffit de fixer le prix global et unitaire joséphien au niveau qu’aurait un prix qui compterait classiquement, selon les lourdingueries paperassières de la loi de 1989, le loyer d’une part et les charges d’autre part. Evidemment le risque du dépassement est pour le bailleur si jamais un abruti de locataire laisse couler la flotte jour et nuit à grand débit pendant des jours et des jours ; la solution est de ne pas choisir des oiseaux locataires de ce genre et surtout de mettre la maîtrise de la flotte à sa charge de paiement direct par souscription de contrat par lui si la flotte n’est pas en charges communes de l’immeuble.
Quant à ce qui sortirait du projet Pelletier ou pourrait en sortir comme vous en faites l'hypothèse, la philosophe de ce projet était - revoyez en les commentaires - de compenser les plus par les moins ce qui est donc sans incidence significative pour le locataire et pour le bailleur.
Pierre |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 11:45:51
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Ah, Joulia, je vois que nous donnons les mêmes citations du même contributeur. Je ne lis votre contribution qu'après avoir posté la mienne. Abondance de biens ne nuit pas, comme vous avez déjà dit dans de telles situations.
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 11:48:22
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Merci à Joulia de m'avoir communiqué les obsezvations de Joseph dans lesquelles on retrouve les traces de sa pondération. Elle lui permet certainement d'éviter des conflits avec ses locataires.
Mais tout peut arriver, même une difficulté entre Joseph et l'un de ses locataires. Et dans ce cas je pense que le système ne resisterait pas à la critique judiciaire qui, malgré l'honnetteté évidente de notre ami, pourrait y voir une " fraude à la loi ", et à tout le moins un défaut de conformité à des dispositions d'ordre public.
C'est qu'en effet il ne peut exister de location sans charges locatives, seraient-elles modestes. Dès lors qu'elles existent fatalement, il faut leur donner le statut prévu par la loi.
Pour éviter cette difficulté il faudrait mentionner explicitement que le bailleur renonce au remboursement des charges récupérables et ne demande que le paiement du loyer. On peut craindre, même si c'est réellement le cas, qu'un juge, s'agissant d'un texte aussi sensible que la loi de 1989, n'y voit une fraude, alors même que le locataire n'y trouve un bénéficxe manifeste.
La réaction habituelle des juges, dans de telles cas est souvent : " Il y a un statut légal, appliquez-le ".
Et il est vraisemblable que la position d'une commission de concilation serait identique.
Disons, dans cette relative incertitude, que, par prudence, je ne donnerais jamsi le conseil d'utiliser cette pratique.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 12:34:16
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JPM, vous n'avez peut être pas -- apparement pas d'après votre préambule -- vu ma contribution avant d’avoir émis votre message.
La critique juridique de ce montage free of charge est déjà faite et elle est parfaitement claire, au contraire de ce que vous dites : voyez les commentaires Dalloz que je vous ai indiqué et revoyez, pour les prendre en compte comme il se doit dans votre raisonnement juridique, les notions d'ordre public de protection et d'ordre public d'obligation.
Votre assertion nouvelle de dire de façon centrale dans votre développement " il ne peut exister de location sans charges locatives " est totalement fausse, que l'on soit sous régime de la loi de 1989 ou sous tout autre régime, comme l'était votre assertion précédente qui était que « La loi impose le remboursement des charges réelles ».
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 15:31:35
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Je retire bien volontiers " la loi impose le remboursement des charges locatives ". Cette obligation ne figure pas comme telle dans le texte, qui impose par contre la distinction entre la fixation du loyer et le remboursement des charges locatives récupérables.
Ceci étant les arrêts que j'ai pu revoir concernent tous des baux dans lesquels est stipulé un loyer charges comprises. Dans ce cas la loi d'ordre public s'impose sans contestation possible.
Dans le cas de Joseph, la stipulation est différente : loyer = n € et pas de remboursement des charges ou comme il écrit : " charges = 0 ". La situation est différente : le bailleur renonce à la récupération des charges. Celà est parfaiteme,nt possible dans les baux régis par le Code civil. Personne ne vient y mettre le nez.
Un avocat qui connait bien la question me répond qu'en présence d'un litige il y a trois positions possibles devant trois juridictions différentes :
1) La renonciation du bailleur au remboursement des charges est entérinée purement et simplement ; le bailleur fait ce qu'il veut.
2) La renonciation du bailleur au remboursement des charges est possible à titre de libéralité mais le bailleur doit prouver un lien qualconque avec le locataire justifiant la libéralité
3) La renonciation masque une fraude à la loi.
D'après lui (c'est aussi un fiscaliste) la solution 2 a une connotation fiscale. Le traitement des charges par le bailleur dans sa déclaration fiscale doit être en phase avec les stipulations du contrat de bail. Si le bailleur fait cadeau des charges récupérables, il ne doit pas les déduire par ailleurs.
De toute manière le droit fiscal et le droit civil ne vont pas forcément de pair. Mais les considérations fiscales imposent certains choix qui ne devraient pas normalement être ceux du droit civil.
Sa conclusion est, comme la mienne : assez normande. En présence d'une incertitude, adopter la solution connue et certaine par prudence. Les bailleurs peuvent choisir l'autre.
Mais je regarderai les arrêts Dalloz que vous indiquez car après tout c'est une question intéressante.
Pour le rapport Pelletier, je suis d'accord avec vous sur les existants, mais on ne peut quand même pas négliger l'actualisation de la liste des éléments d'équipement pour les immeubles plus récents. A cet égard les simulations effectuées par certains bailleurs privés importants montrent un écart non négligeable, si l'on s'en tient au projet. Que sera le décret ? autre question. |
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Décompte syndic et Charges locatives
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