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quelboulot
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6445 réponses |
 Posté - 13 mars 2004 : 21:49:17
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Si l’on s’en réfère à l’article 18-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
Citation :
Article 18-1
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Les propriétaires peuvent consulter les comptes de la copropriété chez le syndic pendant : « au moins un jour ouvré, selon modalités définies en assemblée générale »
Et ce pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’A.G et la tenue de celle-ci.( 15 jours minima, un mois en général)
Dans la pratique de nombreux syndics imposent la mise à disposition de ces pièces comptables UN SEUL JOUR OUVRABLE.
Si l’on s’en réfère à l’article 23 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 :
Citation :
Article 23
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires
Les locataires : « durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte(1) , les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires »
(1) du décompte de la régularisation des charges
Dans la pratique, la consultation des pièces justificatives ne peut valablement être effectuée que dans les locaux du syndic.
Question 1 : Le syndic peut-il s’opposer à la communication des pièces justificatives à des locataires de biens appartenant à des copropriétaires bailleurs ?
Question 2 : Si, OUI, comment faire, pour le propriétaire bailleur, pour respecter l’article 23 de la Loi de 1989 qui impose la mise à disposition de ces pièces justificatives.
Question 3 : Si, NON, le locataire se retrouve, après l’A.G., j’en conviens, dans une situation plus favorable que celle du propriétaire.
En effet, le copropriétaire ne peut, dans la majorité des cas, consulter les comptes qu’il devra approuver que pendant un seul jour. Souvent, ce jour ne pourra correspondre à son emploi du temps.
Quant au locataire de ce propriétaire, il pourra éventuellement, après vérifications approfondies, refuser de payer des charges qui auront été approuvées par le propriétaire en l’absence de contrôle approfondi.
Vastes discussions en perspective, mais peut-être, et même sûrement, ai-je mal, voire très mal, assimilé ces deux textes de Lois !
Peut-être pourrez-vous m’éclairer.
Christophe
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:39:32
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Bonsoir clemouel,
Merci de m’avoir indiqué cet article de 2001 que je ne connaissais pas.
La lecture de ce dernier ne m’apporte pas de réponse franche et claire à mes questions, mais il a au moins l’avantage de me conforter dans mon idée qu’il est bien difficile d’être « bardé de certitudes » dans le domaine de la copropriété. Mais si seulement c’était le seul !
En tout cas, je m’étais permis d’intervenir sur la question posée par :
Pmpm : « Justif Charges Quel Interlocuteur »
Et c’est à l’issue que j’ai posée celle-ci.
Je m’aperçois que le syndic avec qui je suis en relation, avec beaucoup de diplomatie jusqu’à présent, me permet de consulter les comptes de la copropriété de ma mère, locataire, sans difficulté aucune. Espérons que cela continuera.
Christophe |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 00:23:40
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Je rappelle qu’il existe un système pour contourner cette difficulté dans lesquelles on s’escagace pour des histoires de trois francs six sous de justifications de dépenses de la minuterie de l’escalier pour savoir si elles sont ou non récupérables sur le loc au titre de l'article 23 de L89 et du D 87-713 quand - par exemple - dans un immeuble on a changé le bouton de la dite minuterie en en posant un bien plus beau (ce nouveau bouton, c’est de l’entretien courant, donc du récupérable ; ou est-ce une vaste opération de recapitalisation des forces et œuvres vives électriques de l’escalier, donc du pas récupérable ? ah ah, non mais, il faudrait voir…).
Ce système est la location sans charges, qui est exposé dans les sujets suivants :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6548
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8689 .
Ce système par ailleurs permet d’éviter de s’emmerdouiller à remplir les lignes des déclarations d’impôt concernant les charges récupérables (cf. les discussions surréalistes concernant ces remplissages façon prise de tête sur le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10247 ).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 18:04:55
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Dans les immeubles en copropriété, ce sont les comptes de copropriété qui constituent les seules justifications à produire par le copropriétaire bailleur, l'approbation de ces comptes par l'assemblée générale étant opposable au locataire.
Le bailleur soit utiliser le budget prévisionnel du syndicat pour établir une prévision de charges à communiquer au locataire. Cette prévision est soumise aux mêmes aléas que la prévision de syndicat.
Le locataire n'a pas accès aux factures détenues par le syndic mais il peut bien entendu contester le décompte présenté en cas d'anomalie flagrante. Un expert judiciaire désigné dans le cadre d'une telle contestation peut demander des justifications précises au syndic.
La loi SRU a étendu les prérogatives de la commission de conciliation aux litiges relatifs aux charges (article 188) et cette disposition est susceptible d'avoir des conséquences que l'on ne mesure pas encore.
La plupart des syndics fournissent dans les comptes de copropriété des indications relatives aux charges récupérables. Même en l'absence de dispositions formelles, ils doivent effectuer les ventilations forfaitaires habituellement pratiquées dans ce domaine : ascenseur, gardiennage et entretien, vide ordures etc.
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