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barbara
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15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

PostĂ© - 19 juin 2009 :  10:01:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nouvelle sur ce forum très instructif que je viens de découvrir, j'ai une question.

Etant propriétaire de murs commerciaux, mon locataire , n'à pas subi d'augmentation à l'indice de l'insee pour cause de proçédure depuis 6 ans et demie.

Je souhaite à présent lui demander le rétroactif de la différence non payée de toutes les années non augmentées.

Il parait que cela dépend du bail.

Dans le bail premier rien n'est précisé, mais lors d'un renouvellement à la cession de celui-ci, une modification avait été apportée je cite:

" Elles conviennent à titre de condition essentielle et déterminante des présentes que ledit loyer sera révisé de plein droit, à l'expiration de chaque période triennale......etc "

" De convention expresse, cette révision se fera automatiquement sans qu'il soit nécessaire au bailleur ou locataire, ni d'une notification par acte extra-judiciaire ou par lettre RAR, ni d'une mise en demeure pour rendre éxigible le montant du loyer révisé "

"L'absence d'indice de référence n'autorisera pas le locataire à retarder ou différer le paiement de chaque terme de loyer, sur la base du dernier indice connu, sauf redressement ultérieur aussitôt la difficulté aplanie.

Dans un autre renouvellement, à été rajouté:

" Payer exactement aux lieux et place du cédant et jusqu'à la fin du bail, les loyers et charges accéssoires ainsi que toutes augmentations légales ou conventionnelles de ces loyers"

Cela veut-il bien dire que j'ai le droit d réclammer le rétroactif?

Merci de vos suggestion

A bientĂ´t




quelboulot
Modérateur

3184 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

 1 PostĂ© - 19 juin 2009 :  10:13:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,,
Je ne connais rien aux baux commerciaux mais une chose "m'échappe" dans la rédaction des clauses du bail :
citation:
"L'absence d'indice de référence n'autorisera pas le locataire à retarder ou différer le paiement de chaque terme de loyer, sur la base du dernier indice connu, sauf redressement ultérieur aussitôt la difficulté aplanie.

Sans indice de référence, sur quelle base est calculée l'augmentation du loyer ?
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 19 juin 2009 :  10:36:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En fait il y est également écrit résume:

au cas où l'indice ne serait pas encore publié à la date prévue pour la révision,

Merci

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 21 juin 2009 :  09:16:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
s'il vous plait,

N'y a t il personne qui sache quelque chose a ce sujet il me semble que le mot: "automatiquement" indique que je peux demander le paiement retro actif sachant que c'est un bail commercial!

Merci

Numero6
Modérateur



France
2109 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 juin 2009 :  10:39:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Barbara , le nouveau bail vous autorise effectivement Ă  faire une augmentation de loyer tous les trois ans mais
citation:
Etant propriétaire de murs commerciaux, mon locataire , n'à pas subi d'augmentation à l'indice de l'insee pour cause de proçédure depuis 6 ans et demie.

là vous parlez d'indice insee mais le quel prendre comme référence ?
citation:
L'absence d'indice de référence n'autorisera pas le locataire à retarder ou différer le paiement de chaque terme de loyer, sur la base du dernier indice connu, sauf redressement ultérieur aussitôt la difficulté aplanie

Vous devriez donc avoir un nouveau mode de calcul prévu au cas ou cette indice n'existerait plus ou serait remplacer par un autre( c'est ce qui esr arrivé pour les nouveaux loyers commerciaux)
Pour votre cas il faut pour démarer le calcul, le nom la référence de l'indice. ou que soit expliciter dans le bail le mode de calcul.

On peut supposer que pour votre Bail commercial ce soit l'ICC ( Indice du cout de la Contruction) qui soit l'indice de référence mais
citation:
Etant propriétaire de murs commerciaux, mon locataire , n'à pas subi d'augmentation à l'indice de l'insee pour cause de proçédure depuis 6 ans et demie

Est-ce que c'est Ă  cause de cet indice que avez un litige avec votre locataire ?
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


Édité par - Numero6 le 21 juin 2009 10:42:07

barbara
Nouveau Membre

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Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 juin 2009 :  10:55:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

D'abord merci de votre réponse,

Nous avons un locataire qui cumule les fautes graves,

Local commercial non exploité, commandement sur commandement pour manquement de payer, certains malgré la clause de resiliation de plein droit du bail commercial n'ont pas été payés dans le mois.

Donc nous avons refusé le renouvellement de bail, proçédure longue et couteuse, malgré les textes de lois pour nous, la justice française ne nous a quand même pas donné raison, avons fait un droit de repentir et voulons avec en cours la saisine du juge des loyers afin d'obtenir le déplafonnement.

Nous souhaîtons malgré tout demander le rétroactif de la différence de l'augmentation non réglée mais en fonction du bail je ne sais si j'ai le droit, le terme automatiquement est il en ma faveur?

Merci

Numero6
Modérateur



France
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Statut: Numero6 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 juin 2009 :  11:03:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Dites nous à quel indice exactement votre bail fait référence.

citation:
Cela veut-il bien dire que j'ai le droit d réclammer le rétroactif?


Les augmentations de loyers dans un bail commercial ne commencent qu'à partir du moment ou le locataire en a été averti selon les formes en vigueur par le propriétaire.
ex : l'augmentation a lieu le 1 er janvier , vous ne lui signifiez l'augmentation qu'en mars l'augmentation ne commencera qu'en marsIl ny a pas de rétroactivité
Bien sur si vous lui avez signifié l'augmentation en janvier et qu'il ne vous la paie pas pendant trois mois , vous êtes en droit de la lui réclamer pour les mois non à jour.
correction de quelques fautes de frappe
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


Édité par - Numero6 le 21 juin 2009 11:33:34

barbara
Nouveau Membre

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Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 juin 2009 :  11:22:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il s'agit de l'indice national du cout de la construction et elle doit si mon bail me permet de demander le retro actif subir plusieurs augmentations car le bail aprés jugement court a nouveau depuis janvier 2003

Numero6
Modérateur



France
2109 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 juin 2009 :  11:38:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Bon donc vous pouvez demander les seules augmentations dont vous lui avez signifié en temps utile.
Si ces augmentations n'ont pas été signifiées il n'y a pas de rétroactivité , les augmentation ne débutent qu'à partir du moment ou le locataire en à pris connaissance
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 juin 2009 :  11:45:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Seulement je n'avais pas le droit de lui augmenter a cause de la procedure qui ne s'est achevé qu'en octobre 2008

ribouldingue
Pilier de forums



14658 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 juin 2009 :  12:10:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je ne comprends pas en quoi une procédure en cours qui a trait a autre chose (litige) vous empechait de SIGNIFIER une augmentation d'un loyer indexé avec un indice connu.

Pourquoi ne pouviez-vous pas?

Si vous parlez du NOUVEAU bail que vous avez accordé suite au litige, la valeur du loyer est celle indiquée au bail qui a été signée, pas celle du bail précédent qui aurait subi une indexation. Si vous désiriez que ce nouveau bail intègre une indexation il fallait le faire intégrer aumoment de la rédaction.

Non?


Vu qu'un bail dure 9 ans mini, que vous parlez de PLUSIEURS baux, et que vous ĂŞtes en conflit depuis 6 ans et demi, j'ai du coup du mal a comprendre l'historique.

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 21 juin 2009 :  13:02:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

La proçédure à été compliquée/
1...Nous avons assignés pour refus de renouvellement de bail pour fautes graves et légitimes: Non ouverture du local commercial et non paiement de loyers

2...Le locataire s'est mis en redressement judiciaire et obtenu un plan sur 7 ans

3...Ayant obtenu l'expulsion pure et simple en 1ére instance, la locataire ayant fait appel à obtenu que le jugement soit infirmé et obtenu un droit à l'indémnité d'éviction, suite à l'expertise, nous avons fait un droit de repentir et maintenant nous demandons un déplafonnement devant le juge des loyers!

Notre avocat nous disait à l'époque que l'on ne pouvait pas augmenter puisqu'on ne souhaîtait pas le renouvellement du bail.

Depuis nous avons changé d'avocat et le nouveau dit que la demande du paiement rétroactif depend du bail c'est pourquoi j'ai écrit plus haut les termes inscrits dans celui-ci pour savoir un peu si le terme "automatiquement" sans avoir à faire établir un acte ou un courrier quelquonque me permettait de demander le rétro-actif

Merci


ribouldingue
Pilier de forums



14658 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 21 juin 2009 :  14:03:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il me semble que la loi sur les baux commerciaux s'impose, et que ce n'est pas une clause contractuelle qui peut dispenser de l'appliquer.

Je comprends donc du coup que voous n'ayez pas signéfié, mais vous continuer une action dans le but d'obtenir un déplafonnement. Dans l'argumentation, je pense que vous devez faire valoir l'absence d'indexation de fait.

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 21 juin 2009 :  14:20:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci,

Mais pouvez-vous m'expliquer ce que c'est que " l'absence d'indexation de fait" ?

Xavimmo
Nouveau Membre

14 message(s)
Statut: Xavimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 22 juin 2009 :  14:29:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Votre locataire est-il une société ou une personne en nom propre ?

pyramide
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: pyramide est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 22 juin 2009 :  23:09:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir barbara,

Vous pouvez demander à bénéficier de l'effet rétroactif de la révision omise sur 5 années, pas plus.

Et que vous ayez "notifié" (lettre recommandé) ou signifié (exploit).

Xavimo, ribouldingue, n6 , pourquoi lui répondre autrement ???


Numero6
Modérateur



France
2109 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 23 juin 2009 :  07:24:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
citation:
Xavimo, ribouldingue, n6 , pourquoi lui répondre autrement ???

parce que c'est un bail commercial.
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 24 juin 2009 :  08:59:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Xavimmo, réponse à votre question:

Elle est en nom propre sous le régime de la micro entreprise, bien qu'elle n'exploite pas le commerce.

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 25 juin 2009 :  08:02:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai mon renseignement,

Sachez que lorsqu'il y'a ecrit que l'augmentation se fait "automatiquement",alors on peut demander le retro-actif mais jusqu'à 5 ans en arrière au dela ily'a préscription

nefer
Modérateur

10140 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 25 juin 2009 :  09:13:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par barbara

Bonjour,

J'ai mon renseignement,

Sachez que lorsqu'il y'a ecrit que l'augmentation se fait "automatiquement",alors on peut demander le retro-actif mais jusqu'à 5 ans en arrière au dela ily'a préscription


Bonjour,

Pouvez vous nous préciser d'où vient cette précision?

Quel texte le stipule?

Y a t il une jurisprudence? laquelle?

barbara
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: barbara est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 25 juin 2009 :  09:24:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" De convention expresse, cette révision se fera automatiquement sans qu'il soit nécessaire au bailleur ou locataire, ni d'une notification par acte extra-judiciaire ou par lettre RAR, ni d'une mise en demeure pour rendre éxigible le montant du loyer révisé "

Hier j'ai eu au telephone la collaboratrice de mon avocat qui m'a dit que si le loyer Ă©tait automatiquement revisable, je pouvait demander la difference de l'augmentation non subi retro-activement sur 5 ans

Aurais-je été induite en erreur?

merci
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