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doc holliday
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Posté - 12 juin 2009 :  13:25:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Tout d'abord mes excuses, j'ai posté mes messages dans l'ancien forum, qui ne doit plus être suivi.

Je fais ci-dessous un copier-coller de mon message d'hier concernant l'évolution de la situation.

Pour information, le sujet initial, sur lequel j'ai exposé la situation de départ, a commencé sur l'ancien forum sur le post suivant :http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78519

Merci d'avance de vos réponses, je crains que nous allions vers des soucis.

Re-bonjour,

Je relance le sujet (si quelqu'un avait des réponses sur le point cité ci-dessus, merci d'avance de votre aide), et j'en profite pour resolliciter vos lumières, la situation ayant évolué:

L'état des lieux a été fixé par l'organisme HLM le 5 juin (dernier jour du bail). Le représentant local n'a pas souhaité le faire ce jour-là. J'étais bien présent avec un pouvoir et ma carte d'identité, mais nous n'avions pas reçu celui de la grand-mère (locataire). Il a donc souhaité le déplacer, sans nous préciser si on nous demanderait un loyer complémentaire. Il était donc fixé à aujourd'hui, et s'est relativement mal passé.

Il y avait face à moi trois personnes : le représentant de l'organisme (qui d'ailleurs ne m'a pas présenté de pouvoir, lui), la concierge, et une personne "en charge des futurs travaux" appartenant aussi à l'organisme.

De manière générale, il a fait l'état des lieux de manière unilatèrale, notant les points sans concertation avec moi et se contentant de m'en faire lecture à la fin de l'examen de chaque pièce.

Il a la plupart du temps indiqué les plafonds et murs peints comme "sale" et/ou "taché" et "à lessiver", de même que les sols en lino. Les murs portant du papier peint étaient indiqué par lui comme "taché" et/ou "déchiré". Bref des indications plutôt succintes mais systématiquement en notre défaveur.

Pour les sols de la cuisine et de la salle de bain, il a indiqué "x dalles cassées", alors que la plupart d'entres elles ne présentaient que de peites fissures occasionnelles.

Sur le lavabo de la cuisine : "12 éclats", alors qu'il ne porte que deux ou trois éclats "visibles".


Comme je l'avais indiqué plus haut, il est clair que l'appartement n'est pas en état neuf. Il a été occupé pendant une trentaine d'année sans être refait et le nettoyage laissait un peu à désirer au niveau des plafonds. Les papiers peints portent parfois des taches (mais rien de gros ou d'anormal) et souvent des petites déchirures (elles sont très exceptionnellement large et dans ce cas c'est généralement uniquement dus au démontage que le pré-état des lieux nous avait imposé).

Cependant, nous avons suivi la plupart des préconisations du pré-état des lieux fait avec la même personne. Nous avons lessivé les murs peints, lavé ou fait lavé les sols, nettoyé baignoire et lavabos et toilettes, rebouché tout les trous. Tout les démontages demandés ont été effectué. Par contre il est vrai que nous n'avons pas lessivé les plafonds, craignant de faire plus de mal que de bien (traces du nettoyage).

A plusieurs reprises, je lui ai demandé de modifier ce qu'il écrivait (lui demandant par exemple de préciser "petites déchirures occasionnelles sur le papier-peint" plutot que "papier-peint déchiré", ou taches occasionnelles sur le plafond" au lieu de "plafond détérioré".

Il a refusé, malgré mes rappels de la nécessité d'un état des lieux "contradictoire", toutes mes demandes, se réfugiant derrière la menace de l'appel à un huissier pour faire l'état des lieux".

Il a tenté plusieurs fois de me "rassurer", me précisant qu'il n'était pas là pour faire de l'argent et qu'il se contenterait de nous facturer un lessivage global de l'appartement (forfait de 400 €). Cependant les indications sur l'état des lieux n'allait pas vraiment dans ce sens.

A la fin de l'état des lieux, je lui ai indiqué que je souhaitais y indiquer en observation des réserves sur l'état de saleté indiqué et préciser qu'un nettoyage avait été effectué, et que l'état de l'appartement résultait de 30 ans d'occupation. De même, je souhaitais modifier un ou deux points au max.

Il a refusé, et devant mes tentatives de conciliation a coupé court à l'entretien (il avait apparement un autre état des leiux en court), m'a rendu les clés, et m'a annoncé que nous serions convoqué dans une dizaine de jours pour un état des lieux devant huissier (à cout partagé bien sûr).

Il m'a aussi glissé que dans ces conditions ils allaient nous facturer la remise à neuf des pièces (papier peint, sols) en plus du nettoyage, au lieu de se montrer "gentil" et que l'huissier serait moins coulant que lui.

Je compte appeler demain matin la chargé de clientèle responsable de notre dossier, afin de lui apporter mon point de vue, de lui indiquer ma surprise devant un état des lieux à sens unique et qui a de plus été écourté, et de tenter une conciliation.

Quelle stratégie me conseillez-vous ?

Peuvent-ils vraiment, dans ces conditions, nous imposer la moitié du cout de l'huissier ainsi que le loyer complémentaire, alors que l'appartement est vide est inoccupé et qu'à mon sens nous n'avons pas eu droit à un vrai état des lieux contradictoire ?

Devons-nous leur faire un recommandé ? Contester la manière dont s'est tenue de l'état des lieux ?

Quelle position tenir devant l'hussier pendant qu'il fera "son" état des lieux ?

Peuvent ils vraiment, à l'issue de celui-ci, nous facturer le nettoyage de l'appartement et en plus sa réfection, après tout ce temps d'occupation ? Je sais de manière sûr qu'ils ont déjà prévu les travaux de réfection de l'ensemble de l'appartement (l'entreprise devait venir ce lundi). Ils n'auraient jamais fait un nettoyage complet.

Dernier point : j'ai pris des photos des pièces, murs et plafonds, pour commencer à constituer un dossier. j'ai aussi pris toutes les prises électriques. En effet toute l'installation est hors norme et n'avait jamais été refaite (pas de prises de terre, gazinière directement racordée au compteur, ...) et je comptais m'appuyer sur ce point pour faire valoir qu'ils étaient de toute manière obligé de refaire complétement l'appartement, vu la vétustée de l'électricité et du reste (il y a même un vide-ordure dans la cuisine).

Merci d'avance de vos conseils avisés, idées, proposition de stratégie, ...


PS : Y a t il un organisme de conciliation que nous pourrions saisir au sein de l'organisme HLM, ou à l'extérieur ?


doc holliday
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 1 Posté - 12 juin 2009 :  13:54:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Complément d'information : j'ai eu les services de l'organisme, mais pas la personne chargée de notre dossier, qui doit me rappeler.

En attendant, je pense faire un courier recommandée dans lequel je compte relater ce qui s'est passé hier afin d'acter que mes interlocuteurs ont refusé un état des lieux contradictoire et que le rendez-vous a été écourté alors que j'exposai mes propositions de précisions ou de modifications, d'acter aussi qu'à aucun moment il n'y a eu refus de ma part de signer l'état des lieux (ils ne m'en ont pas laissé le temps), et que dans ces condition les frais d'huissier resteront entièrement à leur charge ("Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel").

Je ne sais pas si cela peut passer en cas d'audience au tribunal d'instance.

ABCT
Contributeur senior

962 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 12 juin 2009 :  18:09:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avons nous la même lecture??? vous évoquez trente ans d'occupation.
C'est bien de votre grand mère, locataire, qui demeure ici depuis 30 ans???
Si cela est confirmé, il me semble que ce n'est pas aux locataires à "refaire" à neuf l'appartement.

doc holliday
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: doc holliday est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 12 juin 2009 :  18:54:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est la grand-mère de ma compagne qui habitait l'appartement depuis 1963 très exactement.

Le fait est qu'il y a quelques taches sur le papier peint de chaque pièces, et sur certains plafonds. Mais elles ne sont ni grande ni profondes. Des taches de saleté, d'humidité, ou de tableaux parfois.

Le grand-père était peintre, il avait accroché beaucoup de tableaux, parfois avec des crochets x sur le papier peint. Du coup il y a pas mal de trous (qui ont été rebouchés par mes soins), et sur plusieurs murs le papier peint a subi quelques accros quand nous avons retiré les crochets (à la demande du représentant de l'organisme HLM lors de la pré-visite). Mais ce sont des petits accrocs, que lui a voulu signalé par "papier peint déchiré" à chaque fois en refusant de préciser plus.

D'ou mon inquiètude concernant la reconnaissance de l'état du papier peint comme étant du à la vétusté.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 juin 2009 :  19:29:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:

L'état des lieux a été fixé par l'organisme HLM le 5 juin (dernier jour du bail). Le représentant local n'a pas souhaité le faire ce jour-là. J'étais bien présent avec un pouvoir et ma carte d'identité, mais nous n'avions pas reçu celui de la grand-mère (locataire).
Si la locataire n'est niprésente ni représentée, l'EDL ne peut avoir lieu.

citation:
Il a donc souhaité le déplacer, sans nous préciser si on nous demanderait un loyer complémentaire. Il était donc fixé à aujourd'hui, et s'est relativement mal passé.
Normalement il vous fait une fleur. Il aurait pu le faire faire par un huissier.

citation:
Il y avait face à moi trois personnes : le représentant de l'organisme (qui d'ailleurs ne m'a pas présenté de pouvoir, lui), la concierge, et une personne "en charge des futurs travaux" appartenant aussi à l'organisme.
Bon, vous auriez pu a votre tour refuser l'EDl a cette seconde occasion, mais quel aurtait été votre avantage?

citation:
De manière générale, il a fait l'état des lieux de manière unilatèrale, notant les points sans concertation avec moi et se contentant de m'en faire lecture à la fin de l'examen de chaque pièce.

Il a la plupart du temps indiqué les plafonds et murs peints comme "sale" et/ou "taché" et "à lessiver", de même que les sols en lino. Les murs portant du papier peint étaient indiqué par lui comme "taché" et/ou "déchiré". Bref des indications plutôt succintes mais systématiquement en notre défaveur.
Il vous appartient de refuser de signer si ce n'est pas la réalité.

citation:
Pour les sols de la cuisine et de la salle de bain, il a indiqué "x dalles cassées", alors que la plupart d'entres elles ne présentaient que de peites fissures occasionnelles.
Quelle différence faites vous entre fissuré et cassé?
En quoi fissuré vous convient mieux?

citation:
Sur le lavabo de la cuisine : "12 éclats", alors qu'il ne porte que deux ou trois éclats "visibles".
Dans ce cas vous refusez de signer.




citation:
Tout les démontages demandés ont été effectué. Par contre il est vrai que nous n'avons pas lessivé les plafonds, craignant de faire plus de mal que de bien (traces du nettoyage).
J'aurais fait le même choix que vous.

citation:
A plusieurs reprises, je lui ai demandé de modifier ce qu'il écrivait (lui demandant par exemple de préciser "petites déchirures occasionnelles sur le papier-peint" plutot que "papier-peint déchiré", ou taches occasionnelles sur le plafond" au lieu de "plafond détérioré".
Honnêtement, petite déchirure occasionelle ne veut rien dire.

On dit d'une rencontre qu'elle est occasionelle, mais on ne peut pas dire d'une déchirure qu'elle est occasionelle. Le papier peint est déchiré ou il ne l'est pas.
Il ne peut certainement pas etre occasionellement déchiré.


citation:

A la fin de l'état des lieux, je lui ai indiqué que je souhaitais y indiquer en observation des réserves sur l'état de saleté indiqué et préciser qu'un nettoyage avait été effectué, et que l'état de l'appartement résultait de 30 ans d'occupation. De même, je souhaitais modifier un ou deux points au max.

Il a refusé, et devant mes tentatives de conciliation a coupé court à l'entretien (il avait apparement un autre état des leiux en court), m'a rendu les clés, et m'a annoncé que nous serions convoqué dans une dizaine de jours pour un état des lieux devant huissier (à cout partagé bien sûr).
C'est logique.

citation:
Il m'a aussi glissé que dans ces conditions ils allaient nous facturer la remise à neuf des pièces (papier peint, sols) en plus du nettoyage, au lieu de se montrer "gentil" et que l'huissier serait moins coulant que lui.
ca fait partie du discours, mais le plus embêtant c'est que vous allez continuer a payer la location jusqu'a l'état des lieux.

citation:
Je compte appeler demain matin la chargé de clientèle responsable de notre dossier, afin de lui apporter mon point de vue, de lui indiquer ma surprise devant un état des lieux à sens unique et qui a de plus été écourté, et de tenter une conciliation.
Croyez vous que cela changera quoique ce soit puisque l'EDL n' a pas eu lieu et ne peut avoir lieu dorénavant qu'avec l'huissier.

citation:
Quelle stratégie me conseillez-vous ?
Aucune, puisque les jours suivant sont écrits dans la loi:

10 jours pour la convovcation des deux parties par RER à l'EDL
EDL par huissier que vous n'aurez pas a signer
Puis rendu du depot de garantie moins les réparations

citation:
Peuvent-ils vraiment, dans ces conditions, nous imposer la moitié du cout de l'huissier ainsi que le loyer complémentaire, alors que l'appartement est vide est inoccupé et qu'à mon sens nous n'avons pas eu droit à un vrai état des lieux contradictoire ?
Oui, c'est la loi.
Ils n'imposent rien.
C'est un état des lieux contradcitoire ou un EDL par huissier a cout partagé si l'une des deux parties refuse l'EDL contradictoire.

citation:
Devons-nous leur faire un recommandé ? Contester la manière dont s'est tenue de l'état des lieux ?
IL n'y a pas eu d'EDL, juste une tentative avortée.
Que voulez-vous OBTENIR en 'contestant'?

citation:
Quelle position tenir devant l'hussier pendant qu'il fera "son" état des lieux ?
C'est un huissier, il dresse un constat, il n'est théoriquement pas influencable.

citation:
Peuvent ils vraiment, à l'issue de celui-ci, nous facturer le nettoyage de l'appartement et en plus sa réfection, après tout ce temps d'occupation ?
Le nettoyage oui, si l'appartement a été délivré propre il y a trente ans et que l'huissier constate qu'il est sale.

Sale, c'est poussiéreux et non balayé. Si le papier est jauni par l'age ce n'est pas de la saleté.

Sur ce point vous pouvez peut-etre intervenir aupres de l'huissier en lui faisant remarquer l'age du papier ou du plafond, mais discretement, i ne faut pas l'énerver et l'avoir contre vous.



citation:
Je sais de manière sûr qu'ils ont déjà prévu les travaux de réfection de l'ensemble de l'appartement (l'entreprise devait venir ce lundi). Ils n'auraient jamais fait un nettoyage complet.
Peu importe.

Le point qui vous intéresse est que totu travaux qui seriaent portés a votre compte doivent etre affectés d'un calcul de vétusté.
Dans votre cas vous n'aurez a payer que la valeur résiduelle de tout ce qui est refait ou rempalcé, cad entre 5% et 20% maximum.

citation:
Dernier point : j'ai pris des photos des pièces, murs et plafonds, pour commencer à constituer un dossier. j'ai aussi pris toutes les prises électriques.
Vous perdez votre temps, votre constat n'aura jamais aucune valeur devant un constat d'huissier.

citation:
En effet toute l'installation est hors norme et n'avait jamais été refaite (pas de prises de terre, gazinière directement racordée au compteur, ...) et je comptais m'appuyer sur ce point pour faire valoir qu'ils étaient de toute manière obligé de refaire complétement l'appartement, vu la vétustée de l'électricité et du reste (il y a même un vide-ordure dans la cuisine).
Vous vous trompez totalement de combat.
Le logement était au norme d'il y a trente ans, et c'est suffisant.
Je ne vois pas en quoi votre argumentation jouerait en votre faveur.

Ce n'est pas parce que on vous prete une deux chevaux, forcément plus aux normes de 2009 que si vous la rendez dans une musette, en prétendant que de toutes facon elle n'était plus aux normes, vous serez dans votre droit.
Ce n'est pas le bon combat.

Édité par - ribouldingue le 12 juin 2009 19:35:39

doc holliday
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: doc holliday est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 juin 2009 :  20:33:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour ces premières réponses. Je vais essayer d'être plus précis sur certains points :


citation:

"L'état des lieux a été fixé par l'organisme HLM le 5 juin (dernier jour du bail). Le représentant local n'a pas souhaité le faire ce jour-là. J'étais bien présent avec un pouvoir et ma carte d'identité, mais nous n'avions pas reçu celui de la grand-mère (locataire).
Si la locataire n'est niprésente ni représentée, l'EDL ne peut avoir lieu."

> Lui et moi étions présent, mais il n'a pas voulu procéder à l'état des lieux car nous n'avions pas encore reçu la copie de carte d'identité de la locataire. Mais j'avais en main le pouvoir et ma propre carte, et on aurait pu nous faxer la carte dans la journée.



citation:
"Il y avait face à moi trois personnes : le représentant de l'organisme (qui d'ailleurs ne m'a pas présenté de pouvoir, lui), la concierge, et une personne "en charge des futurs travaux" appartenant aussi à l'organisme.
Bon, vous auriez pu a votre tour refuser l'EDl a cette seconde occasion, mais quel aurtait été votre avantage?"

> Aucun, mais il me semble utile de le signaler dans un courrier AR, afin de l'acter, car cela ressemble fort à une tentative de pression. Tout ce qui peut alimenter notre dossier est bon à prendre je pense.


citation:
"De manière générale, il a fait l'état des lieux de manière unilatèrale, notant les points sans concertation avec moi et se contentant de m'en faire lecture à la fin de l'examen de chaque pièce.

Il a la plupart du temps indiqué les plafonds et murs peints comme "sale" et/ou "taché" et "à lessiver", de même que les sols en lino. Les murs portant du papier peint étaient indiqué par lui comme "taché" et/ou "déchiré". Bref des indications plutôt succintes mais systématiquement en notre défaveur.
Il vous appartient de refuser de signer si ce n'est pas la réalité."

> C'est là que ça devient délicat. Il y a bien des taches ou des déchirures. Mais à coté de chaque item de l'état des lieux, il y a des colonnes à cocher indiquant l'état général des murs, plafonds. Hors il a le plus souvent coché "détérioration sortant de l'usure" plutot que "usure normal". Comment affirmé qu'un papier peint ne peut porter de taches ou d'accro après 30 ans d'occupation ?


citation:
"Pour les sols de la cuisine et de la salle de bain, il a indiqué "x dalles cassées", alors que la plupart d'entres elles ne présentaient que de peites fissures occasionnelles.
Quelle différence faites vous entre fissuré et cassé?
En quoi fissuré vous convient mieux?"

Cassé = dalle fendu = dégradation imputable au locataire= à remplacer
Fissuré = usure (ce sont de petites fissures le long des bords)




citation:
"A plusieurs reprises, je lui ai demandé de modifier ce qu'il écrivait (lui demandant par exemple de préciser "petites déchirures occasionnelles sur le papier-peint" plutot que "papier-peint déchiré", ou taches occasionnelles sur le plafond" au lieu de "plafond détérioré".
Honnêtement, petite déchirure occasionelle ne veut rien dire."

> papier déchiré, cela peut vouloir dire toute une partie du paier peint du mur enlevé. Je voulais qu'il précise qu'il s'agit de déchirure de 1 à 2 cm de diamètre maxi, toujours pour rester dans le cadre de l'usure normale.




citation:

"A la fin de l'état des lieux, je lui ai indiqué que je souhaitais y indiquer en observation des réserves sur l'état de saleté indiqué et préciser qu'un nettoyage avait été effectué, et que l'état de l'appartement résultait de 30 ans d'occupation. De même, je souhaitais modifier un ou deux points au max.

Il a refusé, et devant mes tentatives de conciliation a coupé court à l'entretien (il avait apparement un autre état des leiux en court), m'a rendu les clés, et m'a annoncé que nous serions convoqué dans une dizaine de jours pour un état des lieux devant huissier (à cout partagé bien sûr).
C'est logique."

> En quoi est il logique que je n'ai pas à un seul moment la parole au cours d'un état des lieux soit disant contradictoire ? Je n'ai même pas eu l'occasion de refuser de signer, il est parti avant.



citation:
"Je compte appeler demain matin la chargé de clientèle responsable de notre dossier, afin de lui apporter mon point de vue, de lui indiquer ma surprise devant un état des lieux à sens unique et qui a de plus été écourté, et de tenter une conciliation.
Croyez vous que cela changera quoique ce soit puisque l'EDL n' a pas eu lieu et ne peut avoir lieu dorénavant qu'avec l'huissier."

> J'estime qu'il n'y a pas eu d'état des lieux, puisqu'il n'a pas été fait de manière contradictoire.


citation:
"Quelle stratégie me conseillez-vous ?
Aucune, puisque les jours suivant sont écrits dans la loi:

10 jours pour la convovcation des deux parties par RER à l'EDL
EDL par huissier que vous n'aurez pas a signer
Puis rendu du depot de garantie moins les réparations"

> A l'époque le dépot de garantie était de 500 francs. Et nous avons bloqué le prélèvement automatique pour contrôler ce que la grand-mère allait payer. Il faudra une décision de justice pour nous amener à régler des sommes sur lesquelles nous ne donneront pas notre accord. Cela va faire très clean d'attaquer une personne de 93 ans malade, à mobilité réduite, qui occupait les lieux depuis si longtemps ...


citation:
"Peuvent-ils vraiment, dans ces conditions, nous imposer la moitié du cout de l'huissier ainsi que le loyer complémentaire, alors que l'appartement est vide est inoccupé et qu'à mon sens nous n'avons pas eu droit à un vrai état des lieux contradictoire ?
Oui, c'est la loi.
Ils n'imposent rien.
C'est un état des lieux contradcitoire ou un EDL par huissier a cout partagé si l'une des deux parties refuse l'EDL contradictoire."

> Il me semble avoir lu que si l'une des parties fait intervenir un huissier alors que l'autre n'a pas refusé de le réaliser à l'amiable, les frais en sont supportés par la partie qui a convoqué uniquement. Comme indiqué, je n'ai à aucun moment refusé de faire un EDL amiable. J'ai mal compris ?


"citation:
Devons-nous leur faire un recommandé ? Contester la manière dont s'est tenue de l'état des lieux ?
IL n'y a pas eu d'EDL, juste une tentative avortée.
Que voulez-vous OBTENIR en 'contestant'?"

> Je souhaite acter notre volonté de régler la question de l'EDL à l'amiable depuis le début, rappelé les circonstances de cet EDL, préciser qu'à aucun moment nous n'avons refusé de faire l'EDL contradictoire, afin que les frais d'huissier ne puisse nous être imputés (cf plus haut).


citation:
"Quelle position tenir devant l'hussier pendant qu'il fera "son" état des lieux ?
C'est un huissier, il dresse un constat, il n'est théoriquement pas influencable."

> Si c'est un huissier qu'ils connaissent, n'y a t il pas un risque pour nous? Que dois je faire si le type de l'organisme HLM commence à lui faire remarquer des "dégradations" ? Puis je lui demander de se taire et de laisser faire l'huissier sans interférer ?


citation:
"Peuvent ils vraiment, à l'issue de celui-ci, nous facturer le nettoyage de l'appartement et en plus sa réfection, après tout ce temps d'occupation ?
Le nettoyage oui, si l'appartement a été délivré propre il y a trente ans et que l'huissier constate qu'il est sale.

Sale, c'est poussiéreux et non balayé. Si le papier est jauni par l'age ce n'est pas de la saleté."

> Nous avons nettoyé sols et murs peints, mais cela ne semble pas lui suffire.



citation:
"Je sais de manière sûr qu'ils ont déjà prévu les travaux de réfection de l'ensemble de l'appartement (l'entreprise devait venir ce lundi). Ils n'auraient jamais fait un nettoyage complet.
Peu importe."

> Je ne comprends pas?. Ils peuvent nous facturer des travaux non effectués ?


"Le point qui vous intéresse est que totu travaux qui seriaent portés a votre compte doivent etre affectés d'un calcul de vétusté.
Dans votre cas vous n'aurez a payer que la valeur résiduelle de tout ce qui est refait ou rempalcé, cad entre 5% et 20% maximum."

> Je croyais qu'après plus de 30 ans on arriverit plutot proche de 0%. (cf vos réponses sur ce post de l'ancien forum : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75687)

Il existe des grilles ?


citation:
"Dernier point : j'ai pris des photos des pièces, murs et plafonds, pour commencer à constituer un dossier. j'ai aussi pris toutes les prises électriques.
Vous perdez votre temps, votre constat n'aura jamais aucune valeur devant un constat d'huissier."

> Si jamais l'affaire était jugé, je pense que même ce type de pièce peuvent à minima influencer le juge ?


citation:
"En effet toute l'installation est hors norme et n'avait jamais été refaite (pas de prises de terre, gazinière directement racordée au compteur, ...) et je comptais m'appuyer sur ce point pour faire valoir qu'ils étaient de toute manière obligé de refaire complétement l'appartement, vu la vétustée de l'électricité et du reste (il y a même un vide-ordure dans la cuisine).
Vous vous trompez totalement de combat.
Le logement était au norme d'il y a trente ans, et c'est suffisant.
Je ne vois pas en quoi votre argumentation jouerait en votre faveur."

> L'idée serait : installation pas aux normes = réfection de tout l'appartement nécessaire quelque soit l'état dans lequel nous leur remettons. Apparement je me trompe ...


Édité par - doc holliday le 12 juin 2009 20:57:24

ribouldingue
Pilier de forums



14819 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 juin 2009 :  08:34:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Comment affirmé qu'un papier peint ne peut porter de taches ou d'accro après 30 ans d'occupation ?
Un papier avec des taches est un papier dégradé.
Apres vingt ans ou trente an, un papier peint vieux mais non dégradé ne comporte pas de tache.

Je doute de toutes facon que la valeur résiduelle d'un papier peint apres trente ans soit supérieure à zero de beaucoup, tout au plus 5% sans doute...

citation:
En quoi est il logique que je n'ai pas à un seul moment la parole au cours d'un état des lieux soit disant contradictoire ? Je n'ai même pas eu l'occasion de refuser de signer, il est parti avant
Non, je dis qu'il est logique que si vous refusez le constat tel qu'il est écrit, il utilise -comme vous auriez pu l'utiliser vous même- la possibilité offerte par la loi a la partie la plus diligente (revoyez le texte de la loi de 1989) de recourir a un EDL incontestable fait par huissier.
Il ne s'agit pas forcément du refus de signer, mais des contestations sur chaque point.

Si vous contestez chaque point, mais que vous vouliez signer quand même, ce n'est plus très logique en revanche.

citation:
> Il me semble avoir lu que si l'une des parties fait intervenir un huissier alors que l'autre n'a pas refusé de le réaliser à l'amiable, les frais en sont supportés par la partie qui a convoqué uniquement. Comme indiqué, je n'ai à aucun moment refusé de faire un EDL amiable. J'ai mal compris ?
devant le tribunal vous aurez du mal a argumenter la dessus, car il ne suffit pas que vous ayez accepté lde signer sans signer, il faudrait aussi que votre adversaire ait accepté aussi.
Visiblement le constat n'a pu etre signé par les deux parties puisque vous n'étiez pas d'accord sur de nombreux pointsn et la longueur de votre post démontre fort bien votre désaccord, donc l'EDL se fait a frais partégé, point.

citation:
Je croyais qu'après plus de 30 ans on arriverit plutot proche de 0%. (cf vos réponses sur ce post de l'ancien forum : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75687)
Bah, euh, 5% c'est proche de zéro non?

Vous êtes en HLM, les grilles doivent exister et les chiffres sont un peu différent de ce qui se passe dans le marché libre.


citation:
> Si jamais l'affaire était jugé, je pense que même ce type de pièce peuvent à minima influencer le juge ?
Comment cela?

Vous pensez que les photos de doc holiday (on sait comment les photos sont facilement truandables) primeraient le constat OFFICIEL d'un officier ministériel (l'huissier)?
Je pense que vous vous illusionnez.

citation:
L'idée serait : installation pas aux normes = réfection de tout l'appartement nécessaire quelque soit l'état dans lequel nous leur remettons. Apparement je me trompe ...
A mon avis oui.

Au pire, si chacune des prises que vous photographiez est en excellent état et que l'huissier les déclare cassées, vous pourriez en effet mettre en doute le constat d'huissier, avec toutefois une chance de réussite proche de zero.

Sinon, vous pourriez en effet mais dans une action diffférente démontrer que la tentative d'EDl avortée était un essai pour vous faire payer une installation électrique neuve, mais ne vous trompez pas la non plus de combat, si vous allez au tribunal ce sera sur le constat d'EDl de l'lhuissier, pas celui qui est avorté et pour lequel, si je me trompe, vous avez ni témion ni copie de la tentative de constat écrit, ce qui fait zero argument prouvable.



Votre BUT est de minimiser ou d'annuler les cout des réparations demandées.

Apparamment votre action actuelle est de réunir les arguments pour démontrer que lors de la tentative d'EDl refusée, vous faisiez l'objet d' une arnaque.

Libre à vous de pursuivre sur les DEUX SUJETS, mais à mon avis, le second est à coup sur une perte de temps et d'argent et un risque maximum d'échec.


Vous avez fait ce qu'iil fallait pour refuser un EDL inexact (abandonnez le qualificatif potentiel d'arnaque) et vous allez avoir un EDL impartial, oubliez le reste.

Édité par - ribouldingue le 13 juin 2009 08:59:42

roland MAILLET
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 juin 2009 :  10:19:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
doc holliday, si cela peut vous être utile une grille de vétusté datant de 2002 a été signée par la CNL et la CGL et plusieurs office HLM pour définir la part résiduelle.

Au dela de la période présumée de vie,la plupart des matériaux demeure en état de fonctionnement et d'utilisation et garde ainsi une valeur d'usage.

La quote-part résiduelle est donc la partie du coût de remplacement d'un équipement demeurant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie théorique de cet équipement.

Peintures,papiers peint :
Durée de vie 7 ans
Franchise 2 ans

Abattement par an 18 %
Quote part résiduelle 10 %

Donc pour 30 ans vous devez pouvoir négocier pour les papiers peint 10 % de la remise à neuf.

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 15 juin 2009 :  01:51:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos conseils. C'est vraiment utile d'avoir l'avis de personnes extérieures qui peuvent analyser la situation avec du recul.

Je pense que vous avez raison de me conseiller de me concentrer sur l'objectif de diminution au maximum des coûts demandés.

Je précise juste que mon but n'était pas d'essayer de démontrer une tentative d'arnaque, mais plutôt d'acter par un courrier quelques faits démontrant une "certaine mauvaise foi" de leur part ou certains procédés (trois personnes face à une, intimidations pour faire signer), afin d'avoir une pièce à rajouter au dossier.

Je trouve dommage de s'en priver. Ayant déjà défendu des dossiers au prud'homme, je sais que ce genre de de pièces peuvent parfois faire pencher la balance du bon coté. Mais il est vrai que les conseillers prud'hommaux ne sont pas des juges professionnels et qu'au civil ce sera un juge qui tranchera.

Pour info, nous avons bien reçu la convocation de l'hussier.

A ce propos, avez-vous un avis sur le point que j'évoquais plus haut :

"Si c'est un huissier qu'ils connaissent, n'y a t il pas un risque pour nous? Que dois je faire si le type de l'organisme HLM commence à lui faire remarquer des "dégradations" ? Puis je sans risque lui demander de se taire et de laisser faire l'huissier sans interférer ?"

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 15 juin 2009 :  10:18:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est certain que le bailleur est souvent en relation avec l'huissier,cependant l'huissier fait lui même une description du logement par écrit,son rôle est de faire une "photographie" exacte du logement et non de prononcer sur l'état des lieux.l'huissier distinguera, d'après les termes de la loi, quelles sont les dégradations que le locataire est tenu de faire réparer et celles que proprietaire doit conserver à sa charge.

Dans tout les cas le constat amiable est préférable car avec un huissier c'est souvent le procès devant le tribunal

citation:
Initialement posté par doc holliday

Merci à tous pour vos conseils. C'est vraiment utile d'avoir l'avis de personnes extérieures qui peuvent analyser la situation avec du recul.

Je pense que vous avez raison de me conseiller de me concentrer sur l'objectif de diminution au maximum des coûts demandés.

Je précise juste que mon but n'était pas d'essayer de démontrer une tentative d'arnaque, mais plutôt d'acter par un courrier quelques faits démontrant une "certaine mauvaise foi" de leur part ou certains procédés (trois personnes face à une, intimidations pour faire signer), afin d'avoir une pièce à rajouter au dossier.

Je trouve dommage de s'en priver. Ayant déjà défendu des dossiers au prud'homme, je sais que ce genre de de pièces peuvent parfois faire pencher la balance du bon coté. Mais il est vrai que les conseillers prud'hommaux ne sont pas des juges professionnels et qu'au civil ce sera un juge qui tranchera.

Pour info, nous avons bien reçu la convocation de l'hussier.

A ce propos, avez-vous un avis sur le point que j'évoquais plus haut :

"[quote]Si c'est un huissier qu'ils connaissent, n'y a t il pas un risque pour nous? Que dois je faire si le type de l'organisme HLM commence à lui faire remarquer des "dégradations" ? Puis je sans risque lui demander de se taire et de laisser faire l'huissier sans interférer ?"
[/quote]
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 juin 2009 :  10:56:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alorss là je ne comprends plus du tout ...

Si l'huissier n'est là que pour faire une description des lieux, comment peut-il avoir le rôle de distinguer ce qui est du ressort du locataire et ce qui revient au bailleur puisqu'il n'a pas à se prononcer sur l'état des lieux ?

Ce n'est pas le juge qui est censé se prononcer sur ce qui est dégradation et ce qui ressort de l'usage normal ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 juin 2009 :  11:14:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas d'acrod avec Roland Maillet sur ce point.

L'huissier DOIT un constat. Il ne peut prendre partie.

De ce constat impartial par nature et payé par moitié par les deux protagoniste, il doit s'en suivre un calcul de dégradation.
Celui-ci se fait à l'amiable (Je traduis: Le bailleur propose son c alcul), et n'est pas contesté.

OU ALORS, il est contesté, et le locataire va au tribunla, auquel cas c'est en effet le juge qui décide.

roland MAILLET
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 16 juin 2009 :  17:36:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue bonjour, ce que je veut dire sur le rôle de l'huissier:

Ce n'est pas à lui de dire si c'est Pierre ou Paul de payer,mais simplement de décrire le bien de manière précise

Exemple: nombre de trous dans les murs, lavabo cassé, surface de papier peint déchiré, taché .......

Le prix des dégradations n'est pas le rôle de l'huissier.
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 juin 2009 :  12:00:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un petit passage pour vous tenir informer de l'évolution du cas, et vous dire que l'état des lieux avec l'huissier s'est très bien passé.

La partie adverse ne s'est même pas déplacé (juste la concierge à la fin pour récupérer les clés).

L'huissier était sympathique et nous avons pu avoir un vrai échange avec lui. Il a bien relevé qu'une partie de l'état de l'appartement relevait purement de l'usure, et a été beaucoup plus mesuré que la personne de l'office HLM quand il a décrit l'état des différentes pièces de l'appartement.

Surtout, il a bien relevé que l'appartement avait été complétement nettoyé et était rendu dans un état de propreté impeccable (alors que l'autre personne persistait à dire qu'il était sale pendant le 1er état des lieux). Il leur sera difficile de nous facturer le forfait de lessivage de 400 € qu'ils essayait de nous faire passer depuyis le début.

Plus qu'à attendre l'état des lieux écrit de sa part et le solde des comptes de l'appartement et du dépot de garantie. Je vous tiendrai informé de la suite (et surtout j'espère de la fin) des évènements.

Encoe merci pour vos conseils.

Édité par - doc holliday le 22 juin 2009 12:01:37

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 juin 2009 :  12:55:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bon, bonnes nouvelles donc. Tenez nosu au courant, ca fiat toujours plaisir de savoir ce que deveinnent les affaires auxquelles nous tentons d'aider.
 
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