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seventy34300
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Posté - 30 janv. 2021 :  17:50:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,
Je fais partie depuis peu du CS de ma résidence et on m'interroge sur la fermeture des loggias.
Dans ma résidence, les appartements en rez-de-jardin ont tous un jardin pour lequel ils ont le droit à la jouissance exclusive et privative. Ils ont également une loggia, quelques-unes sont fermées, dont la mienne, par une baie vitrée, mais la plupart sont ouvertes.

J'aimerai savoir si pour fermer une loggia, cela nécessite obligatoirement un recalcul de tantièmes? Le chauffage étant individuel cela n'augmente pas le montant des charges de la copropriété.

Je n'arrive pas à trouver un texte de loi, si, bien sur, cela existe.
En parcourant des articles sur le net, je lis qu'en cas de fermeture il faut augmenter les tantièmes à l'aide d'un coefficient, dans d'autres articles, je lis que ne n'est pas obligatoire voir même déconseillé.
Dans notre copropriété, le recalcul est demandé, sans qu'il n'en soit fait mention dans le RdC.
J'aimerai avoir un écrit expliquant clairement la législation en ce domaine afin de voir si nous pouvons faire évoluer les choses, ce serait une première étape.
Merci d'avance de vos réponses
Très cordialement
seventy59400

Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement


nefer
Modérateur

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 1 Posté - 30 janv. 2021 :  19:42:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ces loggias sont ils des lots privatifs avec un numéro différent de celui du logement ?
parties communes avec droit de jouissance?

Gédehem
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 janv. 2021 :  20:09:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les loggias sont quasi toujours constitutives des lots privatifs, en sont un des éléments, au même titre qu'une chambre ou une salle de bains.

La fermeture des loggias impose une décision d'AG, dans la mesure où cela entraine modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Les fermetures existantes ont elles été autorisées ?
Dans un tel cas, il convient d'élaborer un descriptif sur les modalités de fermetures, si l'aspect, les teintes, éventuellement matériaux, afin de ne pas se retrouver avec n'importe quoi.

Les loggias constitutives des lots, comprises dans sa surface, son volume privatif, sont inclues dans les tantièmes de parties communes attachés au lot. Les fermer n'entraine aucune modification dans ce volume privatif. Pas de modification possible.

Pour les charges non plus, sauf à ce que certains, dument autorisés (c'est à exclure) modifient par exemple le circuit de chauffage collectif pour mettre un radiateur. Cette modification imposant une décision de l'AG, cette dernière (si elle est d'accord) peut décider d'une modification des tantièmes de charges pour ce chauffage.
Hormis ce cas (modif tantièmes charges), il n'y a pas de modification des tantièmes de parties communes attachés aux lots privatif.

Reste le fisc (on sait qu'il n'est jamais loin), s'agissant de fermer les loggias, affaire qui ne concerne pas le syndicat.

Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 20:10:16

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 30 janv. 2021 :  20:32:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dans de nombreux immeubles (particulièrement les "grandes résidences") des années 1975 bon nombre de loggias ont été fermées sans aucune autorisation

seventy34300
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 janv. 2021 :  21:49:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

ces loggias sont ils des lots privatifs avec un numéro différent de celui du logement ?
parties communes avec droit de jouissance?


Merci pour ta réponse.
Non, elles sont dans le même lot que le logement.
Pour ce qui est de savoir si ce sont des parties communes avec droit de jouissance, rien n'est précisé dans le descriptif des lots, il a juste un détail avec le nombre de m²
Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 30 janv. 2021 :  21:51:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La fermeture sauvage ne fonde pas une règle.
D'où la nécessité d'établir cette règle, c'est à dire d'un descriptif sur ce qu'il est possible de faire, descriptif à adopter en AG.
Ce qui ne dispense pas ensuite de demander l'autorisation de fermer, l'AG contrôlant la proposition avant accord.
Ceci étant valable pour tout ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur, poser des stores, changer les vieux volets, les fenêtres, etc ....., et ici fermer les loggias.

"Non, elles sont dans le même lot que le logement."

Que voulez vous dire ?
Les loggias sont constitutives du lot, comme les chambres, la salle de bains, et ici certainement le séjour qui donne sur ces loggias. Elle sont comprises indistinctement dans la surface totale du lot de copropriété, dans son volume.
L'intégralité de la surface du lot étant affectée de tantièmes parties communes, la fermeture des loggias n'entraine aucune modification ou augmentation de cette surface privative.
Il n'y a rien à changer. Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour la fermeture.

Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:00:00

seventy34300
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 30 janv. 2021 :  22:01:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Les loggias sont quasi toujours constitutives des lots privatifs, en sont un des éléments, au même titre qu'une chambre ou une salle de bains.

La fermeture des loggias impose une décision d'AG, dans la mesure où cela entraine modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Les fermetures existantes ont elles été autorisées ?
Dans un tel cas, il convient d'élaborer un descriptif sur les modalités de fermetures, si l'aspect, les teintes, éventuellement matériaux, afin de ne pas se retrouver avec n'importe quoi.

Les loggias constitutives des lots, comprises dans sa surface, son volume privatif, sont inclues dans les tantièmes de parties communes attachés au lot. Les fermer n'entraine aucune modification dans ce volume privatif. Pas de modification possible.

Pour les charges non plus, sauf à ce que certains, dument autorisés (c'est à exclure) modifient par exemple le circuit de chauffage collectif pour mettre un radiateur. Cette modification imposant une décision de l'AG, cette dernière (si elle est d'accord) peut décider d'une modification des tantièmes de charges pour ce chauffage.
Hormis ce cas (modif tantièmes charges), il n'y a pas de modification des tantièmes de parties communes attachés aux lots privatif.

Reste le fisc (on sait qu'il n'est jamais loin), s'agissant de fermer les loggias, affaire qui ne concerne pas le syndicat.


Merci pour votre réponse
Il y a eu des loggias fermées par le passé sans autorisation, en 2005 il a été décidé de régulariser et d'interdire la fermeture, sachant que je n'ai jamais vu l'interdiction écrite noir sur blanc.

Dans ma démarche, les demandes de fermetures seraient soumise à l'AG et avec un cahier des charges précis.

L' argument principal des opposants est qu'il faut modifier les tantièmes et donc les augmenter ce qui implique une modification de l’ EDD par un géomètre puis une modification du RCP par un notaire +enregistrement au bureau des hypothèques et publication (par le notaire également) et que celà peut couter entre 2000 et 4000€.

Vous dîtes, si j'ai bien compris qu'il n'y a pas nécessité de modifier ces tantièmes, où puis-je trouver un texte le précisant, sans ce type d'écrit je ne serai pas entendu.
Merci d'avance
seventy34300
Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement

seventy34300
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Statut: seventy34300 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 30 janv. 2021 :  22:06:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

La fermeture sauvage ne fonde pas une règle.
D'où la nécessité d'établir cette règle, c'est à dire d'un descriptif sur ce qu'il est possible de faire, descriptif à adopter en AG.
Ce qui ne dispense pas ensuite de demander l'autorisation de fermer, l'AG contrôlant la proposition avant accord.
Ceci étant valable pour tout ce qui concerne la modification de l'aspect extérieur, poser des stores, changer les vieux volets, les fenêtres, etc ....., et ici fermer les loggias.

"Non, elles sont dans le même lot que le logement."

Que voulez vous dire ?
Les loggias sont constitutives du lot, comme les chambres, la salle de bains, et ici certainement le séjour qui donne sur ces loggias. Elle sont comprises indistinctement dans la surface totale du lot de copropriété, dans son volume.
L'intégralité de la surface du lot étant affectée de tantièmes parties communes, la fermeture des loggias n'entraine aucune modification ou augmentation de cette surface privative.
Il n'y a rien à changer. Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour la fermeture.


Merci pour votre réponse,
ce qui est prévu c'est bien de soumettre ces demandes de fermetures à l'AG avec un cahier des charges précis.
Ce que je veux dire par "elles sont dans le même lot", c'est que dans le lot de l'appartement, il y a le séjour, la cuisine, les chambres et la loggia.
Vous dîtes qu'il n'y a rien à changer, où puis-je trouver des écrits officiels où cela soit écrit? a défaut qui pourrai-je rencontrer pour avoir un tel écrit?
Cordialement
seventy34300
Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement

seventy34300
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 30 janv. 2021 :  22:16:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

dans de nombreux immeubles (particulièrement les "grandes résidences") des années 1975 bon nombre de loggias ont été fermées sans aucune autorisation

Merci de ta réponse,
ca à été le cas dans la notre, depuis on nous dit que c'est interdit
cordialement
seventy34300
Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement

Gédehem
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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 30 janv. 2021 :  22:22:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est votre RDC qui précise c que sont les parties communes d'une part, et les partis privatives d'autre part.
RDC qui donne un descriptif de chaque lot, étant entendu que les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, sont sa propriété exclusive. (L.65 art.2)
La loggia qui jouxte le séjour du lot n'st certainement pas à disposition de tous ....

Pour les opposants, à l'évidence ignorant ou jaloux, il faut leur demander sur quelle base (textes, jurisprudence, ...) ils fondent leur affirmation : fermeture = modif tantièmes. (*)
Leur rappeler L65.art.5
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Chambre à coucher, salle de bains ou loggia d'un lot, même combat ...

Circulez, y'a rien à modifier .......

"on nous dit que c'est interdit
"On" ...... Qui est "on " ?
Une "interdiction ne peut résulter qu d'une clause du RDC ou d'une décision de l'AG prise à l'unanimité. Ici aussi demander "Où est cette "interdiction ?"

Noter que le pouvoir d'une AG pour interdire des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas discrétionnaire (son bon vouloir).
Il faut un motif étayé de refus (motif précisé dans le PV), dans la mesure où les dits travaux sont conformes à la destination de l'immeuble prévue au RDC. (jurisprudence)
Fermer une loggia est conforme à la destination habitation des lots. Sur le principe, l'AG ne peut s'y opposer. (libre disposition des parties privatives).
Refus non motivé ou motif bidon = abus de pouvoir du syndicat sanctionné par le juge.

(*) Grand classique lorsqu'on lance une affirmation de ce type, ou "c'est interdit par la loi"
Il faut demander : Quel texte, quelle 'loi' : les opposants, dans ces, cas ont souvent beaucoup d'imagination, prenant leur rêve pour une réalité.

Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:36:19

seventy34300
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 30 janv. 2021 :  22:35:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

C'est votre RDC qui précise c que sont les parties communes d'une part, et les partis privatives d'autre part.
RDC qui donne un descriptif de chaque lot, étant entendu que les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, sont sa propriété exclusive. (L.65 art.2)
La loggia qui jouxte le séjour du lot n'st certainement pas à disposition de tous ....

Pour les opposants, à l'évidence ignorant ou jaloux, il faut leur demander sur quelle base (textes, jurisprudence, ...) ils fondent leur affirmation : fermeture = modif tantièmes. (*)
Leur rappeler L65.art.5
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Chambre à coucher, salle de bains ou loggia d'un lot, même combat ...

Circulez, y'a rien à modifier .......

(*) Grand classique lorsqu'on lance une affirmation de ce type, ou "c'est interdit par la loi"
Il faut demander : Quel texte, quelle 'loi' : les opposants dans ces cas ont souvent beaucoup d'imagination.

Bonsoir,
Dans le RdC d'origine de 1979, dans le descriptif des parties communes et des parties privatives, les loggias ne sont pas cités.
Je connais ce grand classique et je n'ai pas de réponse quand je pose ce genre de question, c'est pour cela que je voudrai leur opposer des textes disant le contraire.
Le problème c'est que les textes comme celui que vous citez sont difficiles à comprendre pour qui n'est pas juriste.
Cordialement
seventy34300
Signature de seventy34300 
Ce que se conçoit bien, s'énonce clairement

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 janv. 2021 :  22:45:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est pourtant du bon français.
"Dans le silence ou la contradiction des titres," : lorsque aucune pièce, document ou acte ne précise rien, ou que 2 actes disent des choses contraire ,
"la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."

Dit autrement et simplement : les tantièmes de parties communes affectés à chaque lot privatif sont calculés lors de la création de la copropriété, quelque soit leur utilisation, que ces lots soient en tout ou partie un garage, un local commercial, une cave, etc ...., ou un lot d'habitation composé de X éléments (chambres, placard, couloir, séjour, loggia, etc ...)
De ce fait ils sont immuables puisqu'il n'y a rien de plus dans les lots privatifs.

Pour modifier les tantièmes parties communes affectés à un lot privatif, il faudrait qu'il y ai construction, extension de ce lot, ce qui ne peut intervenir que par un retrait sur les parties communes.
Fermer la loggia revient à fermer la fenêtre de la chambre : il n'y a rien de plus pour le lot dans son volume, sa cosistance, rien de moins sur les parties communes.

NB : notez la distinction entre loggia et balcon.
Un balcon est en débord par rapport à la façade du bâtiment.
Une loggia est un espace en retrait par rapport à la façade du bâtiment.

Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 22:56:07
 
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