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Louise BOURLES
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405 message(s)
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PostĂ© - 20 sept. 2019 :  08:54:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Un arrêt de la Cour d'Appel condamne "Le syndicat des copropriétaires et son syndic à payer 8000 € et 4000 € art 700, condamne le SDC et son syndic aux entiers dépens de 1ere et 2ème instance.
Se posent deux questions :
- La première : Quelle répartition entre le SDC et le syndic ? Le syndic et le Conseil syndical peuvent-ils opter seuls du % ou la proposition doit-elle faire l'objet d'un vote en AG ? Quelle expérience avez-vous de cette situation ?

- La deuxième concerne les entiers dépens : quelles sont les dépenses à inclure pour établir la liste et répartir la somme entre le SDC et le Syndic.
Avec mes remerciements


JB22
Pilier de forums

3855 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  12:31:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C' est un tiers qui a engagé une action contre le syndicat et le syndic, ces derniers ont été condamnés solidairement, le montant de la condamnation et les dépens sont à repartir moitié moitié entre le syndicat et le syndic.

C'est l' avocat de la partie adverse qui établira le relevé des charges dues solidairement par le syndicat et le syndic.

Si le plaignant est un copropriétaire il sera exonéré, sauf décision contraire du tribunal, de participation aux frais.

Sunbird
Pilier de forums

3191 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  13:58:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

avez-vous copie du jugement?
Concernant la condamnation solidaire, le copropriétaire peut très bien recouvrir l'ensemble de la somme sur le syndic ou sur le SDC, c'est ensuite au syndic et au SDC de faire leur compte. Ce compte doit être fait avec l'accord du SDC (résolution en AG).

Concernant les dépens, si l'affaire est d'après aout 2015, c'est assez simple à calculer. Il faut prendre l’ensemble des frais d'huissiers, le droit de plaidoirie (13 €X2), et le timbre de 225 €. On peut également y ajouter les éventuels frais d'expertise, et de constat d'huissier.

Si avant aout 2015, il y a d'autres frais, droit fixe et proportionnel, de copie...

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
405 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  14:32:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, j'ai copie du jugement. La phrase est celle que j'ai Ă©crite "condamne le SDC et son syndic, la STE..... Ă  payer...".

La répartition de la condamnation + art 700 a été faite sur la totalité de la somme auprès des SDC (sauf les appelants).

La répartition entre le SDC et le Syndic n'a fait l'objet d'aucune demande en AG.

Un membre du CS (faisant partie des appelants) a considéré que le syndic ne pouvait pas prendre plus de 25 % soit 2600 €car comparé à ces Honoraires..... etc...
Il lui est répondu que ce dernier a une assurance et que cela ne doit pas entrer en ligne de compte.

C'est pourquoi je pose la question de la répartition : est-ce moitié/moitié comme l'indique JB22 (Existe-il une jurisprudence en la matière, sur quoi s'appuyer pour évoquer cette répartition que j'avais d'ailleurs proposée ?).

Pour les entiers dépens, le syndic dit ne pas avoir de demande ??? le décompte est fait par l'avocat adversaire, sous un délai maximum.




nefer
Modérateur

12150 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  16:10:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
comme dit précédemment celui qui a "gagné" peut demander le recouvrement des sommes dues à l'un des défaillants...il choisit

JPM
Modérateur

6699 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  17:31:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Vous n'avez pas reproduit intégralement la phrase de la condamnation.

Il doit y avoir des mots complémentaires: conjointement, in solidum , garantie ou autres qui permettent de répondre à votre question.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 20 sept. 2019 17:31:45

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
405 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  19:36:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je réponds à JPM.
J'ai reproduit la phrase complète : "La cour.... déclare.... condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier X et son syndic, la SARL Y, à payer ........
Il n'est rien indiqué d'autre.
C'est pourquoi je m'interroge sur la répartition entre le SDC et le syndic.

Sunbird
Pilier de forums

3191 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 20 sept. 2019 :  20:29:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faudrait relire tout le jugement et les demandes, mais pour moi le syndic doit payer un article 700 et le SDC un autre article 700.

C'est un peu du style je donne à Anne et à Pierre un gâteau, ce n'est pas la même chose que d'indiquer que je donne un gâteau que Anne et Pierre se partageront...



dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  10:04:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Une chose est certaine votre syndic est très rapide en répartissant la totalité de la somme auprès des SDC !

En l'absence de condamnation in solidum et puisque la solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil) sauf, ce que nous ne savons pas, si elle découle d'une obligation légale liée à la nature du litige, ou d'un contrat, il est redevable d'une part déterminée en fonction de la gravité des fautes qu'il a commises au regard de la gravité de celles commises par le SDC.

Autrement dit, à moins que votre litige soit encadré par une disposition légale (par exemple la garantie décennale) ou une convention ad hoc (relire votre contrat de syndic et tout contrat relatif au litige) les tiers doivent s'adresser séparément au SDC et au syndic avec une répartition de leur créance au prorata des responsabilités de chacun.

Cela dit, en cas de solidarité, même si les débiteurs peuvent s'adresser à l'un ou l'autre pour obtenir le paiement de leur créance (il serait d'ailleurs utile de savoir à qui ils ont adressé leur demande) il reviendra tout état de cause au SDC et au syndic de se répartir la somme totale selon le même critère de gravité de leurs fautes respectives.

Sachant de plus que les fautes commises par le SDC peuvent l'avoir été en fait par le syndic, agissant au nom du SDC. Ce qui pourrait justifier une action ultérieure en responsabilité civile du SDC contre le syndic pour lui demander de prendre à sa charge la part de la somme imputée au SDC.

Si vous voulez éviter un embrouillamini et des actions en justice supplémentaires, il faut dans tous les cas que la répartition soit convenue. Et pour ce qui concerne le SDC il n'y qu'un moyen : qu'une AG la valide. A priori c'est une majorité Art. 24.

Vu la relative modestie des sommes, le jugement de Salomon (50 % chacun) est, à défaut d'une clé évidente, une solution simple, à condition bien sûr que les copropriétaires aient été informés du sujet initial et aient effectivement contribué peu ou prou, par leur refus d'agir ou leur opposition à la situation ayant conduit le SDC à être condamné.

Le cas échéant, demandez vous même l'inscription d'un projet de résolution précisant cette clé de répartition.

En attendant n'honorez pas l'appel de fonds quelque peu aventureux de votre syndic.

Édité par - dhuneau le 21 sept. 2019 10:09:54

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
405 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  11:01:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le fond, il s'agit de l'annulation d'un procès verbal et donc de l'AG concernée.

La Cour indique avant les motifs : ...les copropriétaires ont été contraints de saisir la justice par ce que le syndic, qui est un professionnel, et dont une des obligations élémentaires est de respecter et faire respecter la législation applicable, et à sa suite, le syndicat des copropriétaires, se sont affranchis des dispositions légales..., de façon grossière.
Cette circonstance constitue un préjudice certain qui sera indemnisé par l'allocation de 8000 €.

Vient ensuite,
Par ces motifs
.......
La condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à payer 8000 € et 4000 € art 700, condamne le SDC et son syndic aux entiers dépens de 1ere et 2ème instance.

Il semblait que la répartition 50/50 devait être appliquée, mais un membre du CS a argumenté en demandant 25 % et non pas 50 % et en comparant le montant de la condamnation au chiffre d'affaire du syndic.
Rien n'a été porté sur le PV d'AG, aucune résolution n'ayant été prévue, et le rapport du CS n'en parlait pas, pas plus d'ailleurs de l'annulation de l'AG et de la condamnation.

C'est lors du contrôle des comptes par un copropriétaire que nous avons vu cette somme dans les charges de Procédure.






JB22
Pilier de forums

3855 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  12:17:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Le cas échéant, demandez vous même l'inscription d'un projet de résolution précisant cette clé de répartition"

En aucun cas le syndicat ne peut décider unilatéralement de la répartition. Il faut un accord des deux parties, qui devra être ratifié par une A.G.

Le syndic a été condamné ainsi que le syndicat il doit donc supporter
une partie du montant de la condamnation.

Ma proposition de 50/50 est un compromis qui doit permettre d' être accepté par les parties.

quelboulot
Modérateur

3452 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  13:43:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Louise Bourles, quand on pose une question, il est convenu d'apporter l'ensemble des éléments de la question à la connaissance des personnes auprès de qui vous demandez conseil.

Alors au lieu d'attendre le
Louise BOURLES Posté - 21 sept. 2019 : 11:01:18

Pour obtenir quelques éléments de compréhension supplémentaires, copiez donc le jugement en occultant ce qui vous gêne comme les noms et situations géographiques mais arrêtez donc de jouer aux devinettes !

Et surtout, mettez en italiques ou sous toute autre forme particulière ce qui relève de la copie du jugement afin de bien séparer ce qui est le jugement et de ce qui relève de l'interprétation que vous en faites...

Sinon, je reviens sur votre sujet dans deux ans il continuera de croître et prospérer sans réelle avancée.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  14:33:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

JB22 a, bien sûr, raison : dés lors que la répartition n'a pas été fixée par le juge, il faut un accord des deux parties.
Ce qui Ă©vitera une nouvelle action en justice pour la fixer.

En pratique la résolution dont vous pourriez demander l'inscription c'est une résolution donnant les grandes lignes d'un accord à proposer au syndic : clé de répartition et renonciation à tout recours ultérieur, et donnant mandat au président au conseil syndical pour le signer si le syndic l'accepte.

S'agissant du niveau de la "juste répartition" je ne comprends pas ce sujet de chiffre d'affaires ; c'est une notion dénuée de sens pour le SDC. C'est bien la responsabilité de chacun qui doit être recherchée.

Vous avez une indication dans le motif "le syndic, qui est un professionnel, et dont une des obligations élémentaires est de respecter et faire respecter la législation applicable, et à sa suite, le syndicat des copropriétaires, se sont affranchis des dispositions légales..., de façon grossière."

Dit autrement le juge considère que le SDC a été à la remorque du syndic. A priori sa part de responsabilité est moindre.

De plus il est rare que le SDC, spécialement sur un sujet tel que la préparation et l'organisation d'une AG, puisse avoir une action propre, distincte de celle de son représentant légal, le syndic. Dès lors si le SDC se retournerait contre lui, il pourrait se voir imputer les charges découlant des fautes du SDC, en ce qu'il en serait à l'origine.

Dans ces conditions, il me semble que vous devriez envisager 2/3 ou 3/4 des charges au syndic, à négocier contre l'abandon de toute poursuite en recours.

En tout état de cause, tant que la répartition n'est pas convenue, vous ne devez pas approuver les comptes sans une réserve sur ce point.







Louise BOURLES
Contributeur actif

France
405 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  15:47:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil


Je partage les remarques et avis de JB 22 et de Dhuneau
Je vous remercie pour ces conseils.

Sunbird
Pilier de forums

3191 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  16:46:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sans le jugement on perd notre temps.
Par contre le syndic ne peut pas de façon autoritaire et arbitraire décider de la répartition, il faut nécessairement un accord d'AG.

Ce jugement est surprenant car si l'avocat du SDC avait demandé que le syndic couvre les couts pour le SDC, le juge aurait rendu un jugement à la charge du syndic. Je ne connais pas l'historique, mais il faudrait peut être envisager de trouver un nouveau syndic.

rambouillet
Pilier de forums

15897 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  16:50:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
La condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à payer 8000 € et 4000 € art 700, condamne le SDC et son syndic aux entiers dépens de 1ere et 2ème instance.

j'ai quand même l'impression que le juge a réparti ce qui relève de l'article 700.
Pour ce qui est des dépens c'est effectivement plus flou, mais ce qui est sur c'est qu'ils devront être payés soit par l'un soit par l'autre, au pire.....

JB22
Pilier de forums

3855 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  17:14:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Je ne connais pas l'historique, mais il faudrait peut ĂŞtre envisager de trouver un nouveau syndic."

Demandez à Louise BOURLES le nombre de syndics ces dix dernières années ?...

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
405 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  19:09:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sunbird : le jugement ne dit rien de plus que ce que j'ai déjà écrit à deux reprises.
Ne perdez pas votre temps, je suis désolée.

Le dernier changement de syndic a eu lieu en 2012. La copropriété était lasse des différents changements de syndic et des procédures judiciaires (3 changements en 4 ans), c'est pourquoi les copropriétaires sont très attentistes depuis le dernier changement.

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  20:15:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Louise Bourles

Aujourd'hui vous indiquez Ă  Sunbird (et aux autres)

citation:
Posté - 21 sept. 2019 : 19:09:48
Sunbird : le jugement ne dit rien de plus que ce que j'ai déjà écrit à deux reprises.
Ne perdez pas votre temps, je suis désolée.


Or vous avez précédemment écrit
citation:
20 sept. 2019 : 08:54:54
Bonjour,

Un arrêt de la Cour d'Appel condamne "Le syndicat des copropriétaires et son syndic à payer 8000 € et 4000 € art 700, condamne le SDC et son syndic aux entiers dépens de 1ere et 2ème instance.


citation:
Posté - 20 sept. 2019 : 19:36:50
Je réponds à JPM.
J'ai reproduit la phrase complète : "La cour.... déclare.... condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier X et son syndic, la SARL Y, à payer ........


citation:
21 sept. 2019 : 11:01:18
Sur le fond, il s'agit de l'annulation d'un procès verbal et donc de l'AG concernée.

La Cour indique avant les motifs : ...les copropriétaires ont été contraints de saisir la justice par ce que le syndic, qui est un professionnel, et dont une des obligations élémentaires est de respecter et faire respecter la législation applicable, et à sa suite, le syndicat des copropriétaires, se sont affranchis des dispositions légales..., de façon grossière.
Cette circonstance constitue un préjudice certain qui sera indemnisé par l'allocation de 8000 €.

Vient ensuite,
Par ces motifs
.......
La condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à payer 8000 € et 4000 € art 700, condamne le SDC et son syndic aux entiers dépens de 1ere et 2ème instance.


Et d'après vous... "Tout ce que j'ai indiqué est identique"... "circulez, y'a rien à voir"

Franchement, vous nous prenez pour des "truffes" ou quoi... ?

Sans intégralité du jugement vous nous [et VOUS] lanternez.

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 21 sept. 2019 20:16:34

dhuneau
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  20:57:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sunbird
citation:
j'ai quand même l'impression que le juge a réparti ce qui relève de l'article 700

En fait non, le juge a simplement rappelé les deux art 700 de 1ère et de seconde instances.

Édité par - dhuneau le 21 sept. 2019 21:06:49

quelboulot
Modérateur

3452 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 21 sept. 2019 :  21:20:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
dhuneau Posté - 21 sept. 2019 : 20:57:53
En fait non, le juge a simplement rappelé les deux art 700 de 1ère et de seconde instances.


Quitte à vous paraître "obstiné"... qui, que, quoi vous permets de porter cette appréciation en l'absence de la connaissance du jugement ???? que L. B. s'obstine à conserver par devers elle tout en demandant votre aide !!!
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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