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JPM
Modérateur

6047 message(s)
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PostĂ© - 10 sept. 2018 :  01:22:59  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

On trouve des décisions récentes qui imposent la méditation.

Un avocat doit Ă©tablir une convention d'honoraires. Un avocat ne l'a pas Ă©tablie. Il percevra quand mĂŞme des honoraires car il n'y a pas de sanction.

Une entreprise de Pompes Funèbres n'a pas établi convenablement la convention d'obsèques. Elle percevra quand même la rémunération prévue car il 'y a pas de sanction.

Alors petite enquête !!! Où sont les sanctions relatives à l'inexistence d'un contrat de syndic conforme au modèle ?

Attention le syndic a été régulièrement désigné. Il est bien syndic. Ses honoraires forfaitaires ont été fixés dans la désignation.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  12:34:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Amusant .....

Je ne vois pas trop quelle "sanction" pourrait être appliquée.

L'AG ayant valablement désigné le syndic (mandat) en précisant une durée, une date échéance, ayant en même temps fixé sa rémunération sans lui préciser de "modalité particulière d'exécution du mandat", tout serait net ....

Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 12:36:02

philippe388
Pilier de forums

14042 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  12:55:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM :
citation:
Où sont les sanctions relatives à l'inexistence d'un contrat de syndic conforme au modèle ?


Le contrat de mandat existe t'il maintenant en copro ?

rambouillet
Pilier de forums

15143 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  13:10:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
'une des sanctions est que le syndicat n'a pas à payer d'autres choses que les honoraires forfaitaires votés

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  14:04:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce n'est pas une "sanction" : le syndicat n'a pas à payer autre chose que les honoraires prévus par le "contrat des rémunérations" adopté par l'AG.
Aucune différence, document distinct ou pas, rémunération globale forfaitisée ou découpage en tranches selon des prestations.

Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 14:06:18

JPM
Modérateur

6047 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  15:41:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je fais allusion à mon petit billet inséré dans JPM-COPRO :

+++++++++++++++

Par ordonnance du 19/12/2017,M le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence a jugé pour les avocats que l’article 10 de la loi du 31 décembre 1971 imposant aux avocats l’établissement d’une convention de rémunération n’est assorti d’aucune sanction et qu’il n’y a pas lieu de tirer de l’absence d’une telle convention l’impossibilité pour l’avocat de solliciter la rémunération des diligences accomplies.

A propos de frais d’obsèques, la première chambre de la Cour de cassation a jugé le 27 juin 2018 (n° 17-23264) que le manquement aux exigences de forme de la convention d’obsèques prévues aux articles R 2223-24 à R 2223-30 du CGCT ne peut à lui seul, en l’absence de texte, entraîner la nullité du contrat.

+++++++++++++++

Il m'a bien semblé que la situation est identique pour le contrat de syndic : pas de sanction. Craignant n'avoir pas suffisamment bien lu je vous ai interrogé Mon observation est pertinente semble-t-il.

Donc : en l'absence de sanction ou faute de texte, il est impossible de demander l'annulation de la désignation régulière d'un syndic en invoquant l'absence d'un contrat de syndic conforme au modèle officiel.

La désignation régulière c'est une décision de l'assemblée à la majorité de l'article 25 désignant le syndic pour une durée exprimée par des dates calendaires de début et de fin du mandat, avec le montant de ses honoraires forfaitaires.

On se trouve dans une situation assez cocasse à l'égard d'un texte réglementaire qui a soulevé tant de discussions.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  15:59:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Parce qu'on a voulu voir dans ce fichu "contrat" un "contrat de services" lambda, alors de nature commerciale comme avec tout prestataire de services..
Il me semble ici par la faute de certaines associations de copropriétaires. Et aussi de certains syndics exploitant la crédulité de ces copropriétaires.

Contrat du syndic, du chauffagiste, de l'ascensoriste, voire du garagiste, mĂŞme tabac !

Oubliant que le syndic est le mandataire social d'un syndicat 'incapable', que ses pouvoirs relèvent du mandat qui lui est donné par une AG pour une mission précisée par la loi.
Pas par un "contrat", qui n'est rien d'autre au mieux que la contractualisation de ses rémunérations, et certainement pas du travail qu'il doit faire en contre partie.

La rédaction de D.29 antérieure à 2004 était pourtant très claire :
"Les conditions de la rémunération du syndic (....) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées ... par l'AG."

L'AG ayant décidé ainsi, tout est bon. Au diable ce foutu "contrat".

Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 16:03:00

Viviane
Pilier de forums

4457 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  20:33:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez juste un tantinet oublié d11, JPM...D11 qui ne s'applique ni aux honoraires d'avocat ni aux conventions obsèques...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 20:40:12

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  20:56:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
S'il n'y a pas de "contrat" particulier Ă  proposer, il n'y a rien Ă  joindre Ă  la convocation.
S'il y a un contrat, c'est l'absence de proposition qui est sanctionnée.

JPM précise :
"La désignation régulière c'est une décision de l'assemblée à la majorité de l'article 25 désignant le syndic pour une durée exprimée par des dates calendaires de début et de fin du mandat, avec le montant de ses honoraires forfaitaires. "

Honoraires, durée, échéance du mandat étant décidés par l'AG, sans condition particulière, tout semble bon.

Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 20:59:44

Viviane
Pilier de forums

4457 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  22:24:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
"La désignation régulière c'est une décision de l'assemblée à la majorité de l'article 25 désignant le syndic pour une durée exprimée par des dates calendaires de début et de fin du mandat, avec le montant de ses honoraires forfaitaires. "


Ca c'est l'avis de JPM sur ce qu'est une décision régulière de désignation du syndic...

Celui du législateur c'est

citation:
Article 11 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2016-1446 du 26 octobre 2016 - art. 2

Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :
(...)

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Viviane
Pilier de forums

4457 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 sept. 2018 :  23:55:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
PS : législateur qui par ailleurs définit un contrat-type.

Donc quand il dit qu'on doit joindre le contrat aux convocations pour la VALIDITE de la décision, ça peut pas être autre chose que le contrat type...

Prétendre qu'on peut sans risque de voir annuler la décision faire autre chose, c'est juste...bref...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 23:57:39

JPM
Modérateur

6047 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  00:01:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Qu'on l'appelle contrat ou bordereau comme autrefois, j'admet bien volontiers qu'à la désignation il faille adjoindre l'approbation des modalités d'exécution de la mission de syndic.

Mais l'article D 11 ne dit pas que le contrat doit être conforme au modèle que nous connaissons.

Il faut prendre en considération l'article 18 1 A de la loi : "le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État"

C'est la sanction attachée à cette prescription qu'il faut rechercher.

Le décret du 26 mars 2018 comporte le modèle de contrat mais on n'y trouve aucune sanction.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

4457 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  00:08:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Mais l'article D 11 ne dit pas que le contrat doit être conforme au modèle que nous connaissons.


Est ce qu'au motif que D11 ne définit pas ce qu'est un syndic vous pouvez nommer un plombier comme syndic?

Et il faudrait alors chercher la sanction attachée au fait que vous avez joint un devis (un devis étant par essence une contrat) plutôt que le contrat-type ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 00:10:40

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  09:10:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Viviane :
citation:
un devis Ă©tant par essence une contrat


Vous cumulez les affirmations hérétiques.

Elles laissent planer un doute sur l'ensemble de vos prestations.

Reprenez-vous
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

4457 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  09:35:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006436086

citation:
Article 1101

Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2

Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.


Un document nommé devis est une offre de contrat, et devient contrat dès lors qu'accepté par toutes les parties.

Un document nommé contrat n'est qu'une "offre de contrat"-un devis, tant que toutes les parties ne l'ont pas accepté.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 09:51:27

Sunbird
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  10:06:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a quelques cassations qui vont effectivement dans le sens que si la loi n'indique pas de sanction, il n'y a pas lieu de sanctionner (le professionnel) qui n'a pas respecté la loi.

Cela va même plus loin dans le cadre de la loi Hoguet où l’absence de mandat (ou la nullité) pour une agence la loi prévoit qu'aucun honoraire ne peut être perçu la cassation a inventé des niveaux de nullité afin que l'agence avec un mandat nul puisse avoir les honoraires.

Ces quelques arrĂŞts apportent de la confusion, et surtout remettent en cause la lecture des textes, et l'esprit de la loi.

Je vous invite Ă  lire la cassation du 14 juin 2018 sur l'absence de convention pour un avocat
https://www.dalloz-actualite.fr/sit...7-19.709.pdf

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  10:08:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Viviane, ne vous enfoncez pas !
Si c'est une "offre de contrat", ou peu importe son appellation, ce n'est pas un "contrat" liant les parties citées.
C'est une simple proposition unilatérale qui n'engage pas le ou les destinataires..

Sur la nullité du mandat et le paiement d'honoraires, il faut voir la chose sous un autre angle.
Il y a bien eu d'un coté une prestation apportée par le syndic, bien que sans mandat, de l'autre un avantage dont a bénéficié le syndicat.
Ce qui est "sanctionné, c'est la contre partie financière aux prestations dont le syndicat a tiré avantage.
Comme pour l'avocat dont il est question dans l'arrêt cité, malgré l'absence de convention d'honoraires.
Rien que du très 'normal'. (*)

Dans la mesure où l'AG a décidé des honoraires, des dates échéances du mandat lors de la désignation du syndic, le tout accepté par le syndic (mention au PV), on voit mal comment serait sanctionné l'absence d'un "contrat" écrit.

(*) similaire au "contrat gratuit" avec le voisin qui vient donner un coup de main pour refaire le toit. Il y a contrat entre ce voisin prestataire et le propriétaire du toit bénéficiant de cette prestation, ici gratuite. Ou pour l'apéro ...

Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 10:23:30

Sunbird
Contributeur vétéran

2687 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  10:22:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Dans le cas de la nullité de plein droit du contrat pour l'absence d'ouverture de compté séparé dans les délais."

Quelle sanction pour le syndic?

GĂ©dehem
Pilier de forums

14339 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  10:24:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Aucune.
OĂą l'on voit que le juge se fait parfois "plaisir" en ajoutant des conditions oĂą elles ne sont pas.

JPM
Modérateur

6047 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  11:21:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour Sunbird :

Merci pour l'arrĂŞt, c'est un de ceux que je fais valoir.

Dans le cas du défaut d'ouverture d'un compte séparé dans les trois mois, il y a une sanction claire exprimée par l'article 18 de la loi : nullité de plein droit du mandat.

Le comble du ridicule est atteint par le point 6 du contrat type qui prévoit une sanction conventionnelle en cas de mise à disposition tardive de la fiche synthétique ! Le montant de la pénalité est fixé d'un commun accord avec l'assemblée à nn euros par jour de retard.

La suite est à pleurer du ridicule : Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Cette phrase montre que son auteur ignore tout de la copropriété. D'une manière générale la pénalité est à un euro par jour de retard.
Pour sept jours il faudrait donc déduire 7 € de l'appel de provision d'un montant de 8500 €, ramené à 8493 €

Dans la pratique cette procédure comptable serait d'ailleurs irrégulière.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  11:53:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci JPM d'avoir rétabli la réalité de la sanction pour défaut d'ouverture du compte séparé.

Pour l'objet de ce post, Le D11 est clair, la convocation doit être accompagnée de tous les documents contractuels et le contrat type en fait partie. Le législateur n’a pas pris la peine d'aller jusqu'à insérer une précaution pour une bonne lisibilité avec des caractères suffisamment importants, pour que vous envisagiez que cela ne vaut pas la peine que ce document soit transmis. Dans quel but ?

Pourquoi comparer l’avocat ou le croque-mort au syndic ? De plus s’ils ne sont pas sanctionnés comme vous le dites, ce n’est pas prouvé, et en principe ce sont des transactions occasionnelles alors que pour le syndic c’est souvent une cohabitation au long cours et le copropriétaire lambda (pas uniquement en amont le CS) mérite de recevoir un document auquel il pourra se référer toute l’année et c’est beaucoup plus facile de comparer les offres à partir de documents dans leur totalité.




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