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chenkak
Contributeur actif

496 message(s)
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Posté - 27 août 2018 :  15:47:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
1) Si le syndic prétend que l'inscription à l'ordre du jour de l'AG du quitus au syndic fait partie des dispositions légales, est-ce exact ?

2) Est-il normal, ou conseillé, ou risqué d'accorder le quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice passé ?

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2487 message(s)
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 1 Posté - 27 août 2018 :  15:58:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le quitus est une disposition usuelle pour tout mandat et mandataire, il consiste à approuver sa gestion et le décharge d'une grosse part de responsabilité pour la période passée (en général l'exercice ou l'année civile).

La question est très controversée en matière de copropriété et la plupart des contributeurs vont diront de ne pas le donner...
Ce n'est pas pour autant interdit au syndic de le mettre à l'ordre du jour (c'est une habitude très courante et très classique).
Ce n'est pas pour autant obligatoire pour le syndic de le mettre à l'ordre du jour et on ne peut pas avancer une obligation légale (ou alors lui demander les références !!!).

En ce qui me concerne, je pense que ce n'est pas nécessaire de le donner à des gros syndics et cabinets mais ça garde du sens pour des petits syndics ou des non professionnels...

MIBA
Contributeur actif



France
257 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 août 2018 :  16:20:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai entendu dire que les syndics mettaient la question du quitus à l'ordre du jour, car leurs primes d'assurance étaient revues à la baisse lorsqu'ils obtenaient des quitus lors des AG .

Qui peut nous dire si cette affirmation est vraie ?

danmasse
Contributeur actif

France
386 message(s)
Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 août 2018 :  17:09:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas juriste, et je peux me tromper...
Mais j'ai toujours compris que "donner quitus au syndic" est équivalent à un coup de chiffon sur tout le passé.
Chez nous, l'an dernier, le CS s'est rendu compte que le syndic (tout comme le CS) avait depuis toujours oublié de tenir compte d'une modification de RC, écrite et légalement déposée 2 ou 3 ans après la construction de l'immeuble.
Cette modification de RC portait sur la destination d'une partie de l'immeuble, et entrainait une modification de la répartition des frais de chauffage collectif.
Le syndic - à qui nous n'avons jamais accordé le quitus - n'a fait aucune objection pour rectifier les comptes sur les 10 dernières années, et nous a remboursés (j'ignore s'il est arrivé à se faire rembourser de cette somme par ses assurances ou autre... c'est son problème, pas le nôtre).
Nous nous sommes félicités de n'avoir jamais accordé le quitus...

MIBA
Contributeur actif



France
257 message(s)
Statut: MIBA est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 août 2018 :  19:42:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir Danmasse,
Le syndic a remboursé le trop perçu aux propriétaires qui avaient trop payé. Mais quid des propriétaires qui n’avaient pas payé assez ?

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 août 2018 :  21:23:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Juridiquement, donner "quitus" à un mandataire, c'est le rendre "quitte" de ses actes de mandataire. (Lapalisse )

C'est le syndicat qui porte la responsabilité de tout (L.14), y compris des vices de construction portant préjudice, vis à vis des copropriétaires comme des tiers.

En désignant son mandataire social, le syndicat lui transfère certaines responsabilités, celles des actes de gestion du syndicat. Lui donner quitus c'est faire retour vers le syndicat de la responsabilité des actes délégués.

Sachant tout de même que dans tous les cas, c'est toujours la responsabilité de syndicat qui sera engagée en premier lieu, sur fondement L.14..
Celle du syndic ne peut l'être très généralement que dans un second temps, lorsque la responsabilité du syndicat est reconnue du fait d'un acte du syndic ayant porté préjudice.

Le problème de fond vient du fait que le syndic est assuré en RCP, pour réparer le préjudice dont il pourrait être à l'origine.
Syndic assuré vis à vis du syndicat par cette assurance RCP.
La difficulté : le syndicat n'est pas assuré vis à vis de son syndic.
Pour que sa RCP puisse être engagée, il faut que le syndicat soit condamné en réparation d'un préjudice du fait du syndic.
Syndicat qui devra alors se retourner contre son syndic fautif pour obtenir réparation. (*)
Il n'existe pas une sorte de "constat amiable" permettant au syndicat (ou un copropriétaire) d'être indemnisé " à l'amiable" d'un préjudice avéré subit du fait d'une faute ou erreur du syndic. Obligation d'en passer par le juge. (*)

La conséquence : le syndic étant obligatoirement assuré en RCP pour réparer le préjudice de ses actes, pour quel motif lui donner "quitus", c'est à dire lui retirer toute responsabilité pour ses actes ?
Lui donner quitus, c'est se tirer une balle dans le pied.

Il faut rappeler que, contrairement à ce qu'avancent faussement certains, cette histoire de 'quitus' n'a rien à voir avec la qualité des prestations, une sorte d'appréciation de la gestion du syndicat par le syndic.
C'est UNIQUEMENT une histoire de responsabilité qui pèse sur la tête du syndicat comme du syndic, qui navigue entre les 2.
Le syndicat peut refuser de donner quitus pour préserver ses intérêts et sa possibilité de recours 'au cas où', et par ailleurs renouveler le syndic dont il (très) satisfait.
Ces 2 points n'ont rien à voir l'un avec l'autre.

Pour répondre à la question :
Tout mandataire peut demander à son mandant de le décharger de la responsabilité des actes qui lui a été transférée.
Spécifiquement ici, le syndicat n'a aucun intérêt à décharger le syndic de la responsabilité de ses actes, pour lesquels il est assuré, actes dont le syndicat ignore la plupart.
Décharge inutile, voire dangereuse si un litige apparait quelques années plus tard. L'assureur RCP se retranchera derrière le quitus qui a été donné.

(*) faute de cette réparation "amiable" et le passage obligatoire par le juge, engager la responsabilité du syndic oblige à s'en séparer et à en désigner un autre, le syndic mis en cause par le syndicat ne pouvant à la fois défendre les intérêts du syndicat et ses propres intérêts.
Ce qui montre que l'affaire n'est pas anodine, le 'droit à l'erreur" n'existant pas ici. Un "bon" syndic peut être cause de préjudice sans être un voyou qu'il faut mettre à la porte pour obtenir réparation.
Il y a là une anomalie préjudiciable au syndicat.
Anomalie qui oblige à refuser le quitus pour préserver les intérets du syndicat.

Édité par - Gédehem le 27 août 2018 21:43:58

JPM
Modérateur

6105 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 sept. 2018 :  11:49:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut lier l'obligation pour les copropriétaires d'examiner l'octroi du quitus, qui pourrait être incluse dans le contrat de syndic, à l'établissement par le syndic d'un rapport de gestion.

Le quitus ne porterait que sur les questions traitées dans le rapport.

Le rapport du syndic pourrait être associé au rapport du conseil syndical.

En l'état actuel, le refus systématique d'examiner l'octroi du quitus favorise la paresse du conseil syndical à surveiller la gestion.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

philippe388
Pilier de forums

14072 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 sept. 2018 :  20:16:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM :
citation:
Il faut lier l'obligation pour les copropriétaires d'examiner l'octroi du quitus, qui pourrait être incluse dans le contrat de syndic, à l'établissement par le syndic d'un rapport de gestion.

Le quitus ne porterait que sur les questions traitées dans le rapport.

Le rapport du syndic pourrait être associé au rapport du conseil syndical.

En l'état actuel, le refus systématique d'examiner l'octroi du quitus favorise la paresse du conseil syndical à surveiller la gestion.


Paresse du CS ???

Mais quand un CS demande un rapport annuel, financier et moral, afin qu'il; donne un avis positif au quitus, les syndic refuse de faire ce rapport, ce qui semble pourtant si évident pour tout autre mandataire social.

Combien de syndics propose un rapport de getions joint à l'OdJ, comme la laoi l'oblige l'oblige pour le CS ?

JPM : combien de rapport de gestion avez vous présenté en AG ?


JB22
Pilier de forums

3423 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 sept. 2018 :  20:38:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gedehem a très bien exposé la situation.

La question du quitus n' étant pas obligatoire elle n' a pas obligation de figurer à l' ordre du jour, mais le syndic peut la mettre à l' ordre du jour et la soumettre au vote.

Par contre le syndicat n' a aucun intérêt à voter le quitus et abandonner ses possibilités de recours en cas de faute du syndic.

De JPM
"En l'état actuel, le refus systématique d'examiner l'octroi du quitus favorise la paresse du conseil syndical à surveiller la
gestion."


C' est le point de vue personnel de JPM, mais qui n' a aucune base juridique.


ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 sept. 2018 :  21:09:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En l'état actuel, le refus systématique d'examiner l'octroi du quitus favorise la paresse du conseil syndical à surveiller la gestion.
On va dire que si c'est le cas alors il en et de même de la majorité des ag ou les présents votent souvent unanimement le quitus en pensant voter la confiance.

On ne se pose aucune question


D'un autre côté peut-on reprocher aux conseils syndicaux auxquels reviennent deja de par les exigences de la loi de nombreuses taches de ne pas se saisir d'une question qui n'est pas prévue?

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 02 sept. 2018 :  21:19:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En l'état actuel, le refus systématique d'examiner l'octroi du quitus favorise la paresse du conseil syndical à surveiller la gestion."


Et mon avis perso à moi, c'est que c'est le contraire...

MOINS le CS surveille la gestion, MOINS il comprend l'intérêt de refuser le quitus. Et comme la plupart des copropriétaires comptent sur le CS pour tout réfléchir à leur place, si le CS ne voit pas l'intérêt de refuser et le donne, l'AG donne quitus...

Donc la plupart des AG donnent quitus... le refus "systématique" de donner quitus n'étant malheureusement qu'une invention à mon humble avis...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 sept. 2018 21:21:41

philippe388
Pilier de forums

14072 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 sept. 2018 :  12:44:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
viviane :
citation:
le refus "systématique" de donner quitus n'étant malheureusement qu'une invention à mon humble avis...


Encore une !!

Il est évident qu'il faut réfuser le quitus. C'est un acte juridique important. Il absout le syndic de ses fautes, alors que celui-ci est déjà assuré. Ce sont les assureurs qui poussent au quitus.

Et vous ne dites pas que ce quitus n'est PAS dans loi de la copropriété !!

Vous n'avez pas lu non plus la démonstration juridique imparable de gedehem. Donner quitus, c'est se tirer une balle dans le pied.

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 03 sept. 2018 :  14:28:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non mais c'est pas vrai.... faut sérieusement vous faire soigner, là... me tacler est devenu une obsession maladive.

Relisez, Philippe, relisez... et faites marcher vos neurones : je ne contredis nulle part Gedehem... c'est JPM que je contredis....
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 03 sept. 2018 14:31:59

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 03 sept. 2018 :  15:17:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il est évident qu'il faut réfuser le quitus. C'est un acte juridique important. Il absout le syndic de ses fautes, alors que celui-ci est déjà assuré. Ce sont les assureurs qui poussent au quitus.

Et vous ne dites pas que ce quitus n'est PAS dans loi de la copropriété !!

Vous n'avez pas lu non plus la démonstration juridique imparable de gedehem. Donner quitus, c'est se tirer une balle dans le pied.
Est-ce que vous lisez les fils avant de répondre, Philippe?

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 03 sept. 2018 :  15:26:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, il les lit pas. Il est comme un drogué qui tuerait père et mère pour 2 euros.

S'il voit dans un de mes posts un enchainement de mots qui lui donnent l'impression qu'il peut me contredire, il les copie colle frénétiquement sans se soucier des autres mots, et s'empresse de me passer un savon truffé de !etet j'en passe....

Ca se soigne pas ce genre d'addiction. On peut dans certains forums "ignorer" les messages de certains auteurs. Par exemple, Philippe388 ne verrait pas les messages écrits par Viviane... ce serait incroyablement reposant si cette option existait sur ce forum et qu'on l'oblige à l'activer.... parce que je peux pas non plus éternellement faire comme si j'avais pas lu ses attaques imbéciles et gratuites. Y'a des jours où j'y arrive pas, même si je sais que c'est contreproductif de "nourrir le troll"

Je ferais de même de mon côté sans souci si besoin... vu que 99% de ses posts consistent à m'engueuler pour rien, je perdrais pas grand chose à ne plus les voir à part des occasions de m'énerver...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 03 sept. 2018 15:41:27

danmasse
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 03 sept. 2018 :  16:59:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par MIBA

Bonsoir Danmasse,
Le syndic a remboursé le trop perçu aux propriétaires qui avaient trop payé. Mais quid des propriétaires qui n’avaient pas payé assez ?

Je sais seulement que le syndic a présenté la facture au copropriétaire n'ayant pas payé suffisamment... Celui-ci a-t-il accepté de payer ? Je ne sais pas...

MIBA
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 03 sept. 2018 :  17:20:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Effectivement la question que je me pose c'est : est-ce que le syndic est dans son droit de facturer des charges supplémentaires à postériori aux copropriétaires sous facturés ou doit-il assumer son erreur et déclarer le coût à son assurance ? ( je rêve peut-être...).

Et quid du cas où les copropriétaires sont facturés à postériori et refusent de payer ? ( dans le cas par exemple où les frais sont récupérables auprès d'un locataire et que celui-ci est parti depuis longtemps...)

Viviane
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 sept. 2018 :  19:42:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
est-ce que le syndic est dans son droit de facturer des charges supplémentaires à postériori aux copropriétaires sous facturés


Pour une erreur de répartition, oui, il peut, il a 10 ans pour ça....

citation:
ou doit-il assumer son erreur et déclarer le coût à son assurance ? ( je rêve peut-être...).


Si le proprio sous facturé a de bonnes raisons de refuser de payer (l'impossibilité de refacturer à un locataire peut en être une j'imagine), peut-être.

Si pas d'accord, ce sera au juge de décider
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Gédehem
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 03 sept. 2018 :  20:29:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Propriétaire sous facturé", cela n'existe pas.

Le syndic, comme tous les membres du syndicat, est tenu par les modalités de répartitions des charges prévues au RDC.

Dans la mesure où le syndic n'a pas procédé à une répartition conforme, il est à même de corriger l'erreur et de procéder aux ajustements nécessaires. En plus ici, en moins là.

Ajustement auquel tout copropriétaire est à même de procéder, s'agissant de la vérification de son compte individuel.
Chacun paye ce qu'il doit payer, selon les comptes dépenses adoptés, les clés de répartition de ces dépenses, le montant des provisions versées.
Lorsqu'il résulte de la vérification et des ajustements qu'un compte individuel est débiteur, le syndic est fondé à engager une action en recouvrement de créance.
Le copropriétaire débiteur n'a aucun argument à avancer. Sauf à mettre en évidence une erreur.

Le vote de quitus dont il est question ici va bien au delà de la seule gestion comptable, approbation des comptes et quitus de gestion étant 2 choses totalement distinctes.

Édité par - Gédehem le 03 sept. 2018 20:44:36

Viviane
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 03 sept. 2018 :  20:58:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je serais pas aussi catégorique.

Le syndic est malgré tout payé pour faire les calculs et appeler les charges sans que chacun soit supposé vérifier systématiquement qu'il ne s'est pas trompé. Sinon pourquoi le payer ?

Faire une rectification, 5, 6, 9 ans et 11 mois plus tard, je mettrais pas ma main à couper que c'est pas contestable dans certains cas
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Gédehem
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 03 sept. 2018 :  21:56:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Parce qu'on "paye", on n'a pas le droit de se tromper, de rectifier ?

Il faut distinguer ce qui relève de l'approbation des comptes, de la répartition qui en est faite ensuite.
Si le décompte individuel a un 'oubli' d'une provision, le propriétaire concerné est à même de le voir.
Même chose pour une répartition 'loupée".

Copropriétaires qui ne sont pas tous gogo : ils savent lire leur relevé de compte bancaire, qui comprend souvent bien plus de lignes voire de pages ...
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