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danmasse
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 Posté - 21 juil. 2018 : 14:46:31
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Bonjour !
Je reviens sur ce sujet, déjà débattu ici : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24308, mais avec une question subsidiaire : les terrasses sont-elles des parties communes, des parties communes à usage privatif ? ou simplement des parties privatives ?
Le syndic est fermement ancré dans la conviction qu'il s'agit de parties privatives, car le RC dit ceci, dans le paragraphe listant les parties communes :
« les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses accessibles et non accessibles, à l’exclusion de celles qui sont réservées à l’usage de copropriétaires déterminés, lesquelles sont parties privatives ».
Mais, par ailleurs :
o La liste des parties privatives ne fait aucune mention des terrasses.
o La liste des charges spéciales commence ainsi : « Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses… »
o Le nombre de millièmes affectés aux terrasses est de 200, alors que l'appartement situé en-dessous des terrasses, et dont la superficie est environ les 3/2 de celle de la terrasse, est affecté de 681 millièmes.
Il y a donc une certaine imprécision dans la rédaction du RC.
J'ai communiqué au syndic copie du jugement rendu par la cour de cassation sur un cas exactement identique au notre (jugement dont on parle dans le topic précédent) : le syndic ne veut pas en tenir compte.
Ma question est : les terrasses, contribuant à la structure de l'immeuble, ne sont-elles pas obligatoirement des parties communes ? Dans ce cas, toute construction privative sur cette partie commune est illégale et peut être démontée en cas de nécessité (les constructions sont pour la plupart anciennes, et n'ont pas été approuvées en AG).
Par contre, si les terrasses sont considérées comme étant privatives, l'article 9 de la loi de 1965 s'applique : le propriétaire a droit à une indemnité.
Pour la bonne compréhension, je cite la conclusion de l'arrêt de la Cour de Cassation dont je parle plus haut :
"Les copropriétaires doivent supporter les dépenses générées par les ouvrages et plantations qu'ils ont jugé bon d'installer dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n'ont que la jouissance. Des décisions antérieures se sont déjà prononcées dans ce sens"
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Édité par - danmasse le 21 juil. 2018 14:59:07 |
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 22 juil. 2018 : 09:12:01
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Les terrasses ne peuvent ĂŞtre que des parties communes.
Dans votre cas, relativement fréquent dans le passé, la jurisprudence convertit la propriété privative stipulée au RC en droit exclusif de jouissance s'il y a lieu.
Une variante toutefois : une terrasse comporte plusieurs parties distinctes. La dalle fait partie du gros œuvre, idem pour l'étanchéité. Il ne peut s'agir que de parties communes.
Le revêtement supérieur, par exemple des dalles sur lesquelles on peut marcher, peut être une partie privative, dès lors qu'il y a par ailleurs un droit exclusif de jouissance du volume d'espace supérieur.
Le plus simple est de juger que tout est commun, en intégrant le revêtement supérieur dans l'objet du droit de jouissance et en imputant les charges au bénéficiaire.
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danmasse
Contributeur senior
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 2
Posté - 22 juil. 2018 : 11:19:27
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Merci JPM !
Mais notre syndic ne l'entend pas ainsi...
Au moment de décider des travaux, il faudra les faire voter en AG : si les frais de démontage et de remise en état des installations privatives sont imputées à tous les copropriétaires, les charges individuelles seront élevées, et cela sera visible sur la simulation de charges jointe au dossier d'AG : les copropriétaires voteront contre les travaux... et les terrasses continueront à fuir... |
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Viviane
Pilier de forums
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3
Posté - 24 juil. 2018 : 14:16:00
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Tout d'abord, le fait que les terrasses soient privatives ne changerait strictement RIEN au fait que, pour des questions d'harmonie de l'immeuble entre autres, il est formellement interdit de construire dessus sans accord d'AG. Et si l'accord est donné, la nature du lot étant modifiée, LES TANTIEMES AUGMENTENT Ils passeraient donc de 200 (actuel dans votre RC) aux tantièmes d'une partie habitable, donc plus de 600.
Accord que personne chez vous n'a demandé. Le syndicat n'a donc nullement à reconstruire un ouvrage dont il n'a pas autorisé la construction.
citation: « les couvertures des bâtiments et DE toutes les terrasses accessibles et non accessibles, à l’exclusion de celles qui sont réservées à l’usage de copropriétaires déterminés, lesquelles sont parties privatives ».
Ce paragraphe ne décrit certainement pas la totalité des parties communes. Vous avez aussi certainement les planchers entre étages etc,les couloirs etc... Il traite uniquement des COUVERTURES.
Pour moi il manque donc un DE dans votre paragraphe. C'est la couverture (au sol) des terrasses qui est privative, et pas la terrasse. Ce qui n'a rien d'inhabituel, le revêtement supérieur est généralement privatif.
Pouvez-vous recopier MOT Ă MOT la description dans l'EDD d'un des lots avec terrasse ?
Enfin, si les propriétaires insistent pour dire ces terrasses privatives, il faut les prendre au mot : si la terrasse est privative, son étanchéité l'est aussi. Le syndicat n'a non seulement pas à reconstruire ces vérandas construites sans autorisation, mais chacun doit s'occuper A SES FRAIS EXCLUSIFS d'assurer l'étanchéité de SA terrasse, démolition de vérandas comprise. Vérandas qui ne pourront être reconstruites qu'après accord d'AG.
Et s'ils ne le font pas, le syndicat peut les y obliger via le juge, avec astreinte par jour de retard. |
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Édité par - Viviane le 24 juil. 2018 14:21:19 |
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danmasse
Contributeur senior
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4
Posté - 25 juil. 2018 : 11:16:14
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citation: Initialement posté par Viviane
Tout d'abord, le fait que les terrasses soient privatives ne changerait strictement RIEN au fait que, pour des questions d'harmonie de l'immeuble entre autres, il est formellement interdit de construire dessus sans accord d'AG. Et si l'accord est donné, la nature du lot étant modifiée, LES TANTIEMES AUGMENTENT Ils passeraient donc de 200 (actuel dans votre RC) aux tantièmes d'une partie habitable, donc plus de 600. .
Non, je confirme : il n'y a jamais eu aucune modification de la répartition des charges : une telle modification aurait entrainé un vote à l'unanimité en AG, et je n'en ai pas trouvé trace.
citation: « les couvertures des bâtiments et DE toutes les terrasses accessibles et non accessibles, à l’exclusion de celles qui sont réservées à l’usage de copropriétaires déterminés, lesquelles sont parties privatives ».
Je confirme : le terme "DE" est bien absent du texte, donc je confirme la rédaction.
citation: Ce paragraphe ne décrit certainement pas la totalité des parties communes. Vous avez aussi certainement les planchers entre étages etc,les couloirs etc... Il traite uniquement des COUVERTURES.
Pour moi il manque donc un DE dans votre paragraphe. C'est la couverture (au sol) des terrasses qui est privative, et pas la terrasse. Ce qui n'a rien d'inhabituel, le revêtement supérieur est généralement privatif.
Effectivement, les deux premiers paragraphes de la description des parties communes est rédigée ainsi :
- Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignon
- Le gros oeuvre des planchers, Ă l'exclusion du revĂŞtement du sol.
citation: Pouvez-vous recopier MOT Ă MOT la description dans l'EDD d'un des lots avec terrasse ?
Par exemple :
- Lot 153 :
un appartement sis au septième étage, escalier un, à gauche du bâtiment, comprenant : quatre pièces, cuisine avec coin repas, entrée, dégagement avec dressing room, séchoir, rangement, salle de bains avec coffre à linge, water closet avec lavabo
- et les 681/100 millièmes de la propriété au sol et des parties communes de l'ensemble immobilier
- Lot 154 :
une terrasse privée sise au huitième étage, escalier un, à droite du bâtiment, façade avant
et les 200/100 millièmes de la propriété au sol et des parties communes de l'ensemble immobilier
citation: Enfin, si les propriétaires insistent pour dire ces terrasses privatives, il faut les prendre au mot : si la terrasse est privative, son étanchéité l'est aussi.[/quote]
Non, le paragraphe sur les charges spéciales précise bien ceci :
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses sont personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, provenant de leur fait, direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués, et devraient, par voie de conséquence, supporter tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires en raison des dommages ci-dessus visés.
Mais il est à considérer que ces terrasses servent également de toiture aux bâtiments dont elles dépendent
Par suite :
- Les terrasses constituant les lots (liste )
seront entretenues et réparées de la façon suivante :
- en ce qui concerne leur nettoyage et l'entretien des terres végétales : aux frais exclusifs de chacun des copropriétaires intéressés.
- en ce qui concerne les frais de réparation et d'entretien du gros oeuvre et des étanchéités :
* à concurrence de 20% à la charge des copropriétaires qui en auront la jouissance
* et à concurrence de 80% à la charge de tous les copropriétaires du bâtiment intéressé, suivant la proportion de cent millièmes composant les parties spéciales dudit bâtiment et affectée à chacun des lots leur appartenant, en ce compris les copropriétaires des terrasses intéressées. |
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Viviane
Pilier de forums
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5
Posté - 25 juil. 2018 : 22:39:55
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citation: Non, je confirme : il n'y a jamais eu aucune modification de la répartition des charges : une telle modification aurait entrainé un vote à l'unanimité en AG, et je n'en ai pas trouvé trace.
Bien sur que vous n'en avez pas trouvé trace, puisque les vérandas ont été construites sans autorisation.
En revanche, le changement de tantièmes ne requiert ASOLUMENT PAS l'unanimité dans ce cas de figure.
Ca se vote à la même majorité que l'autorisation de travaux, soit article 25e
citation: e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
Pour les charges article 10
ET
Le lot "terrasse" devenant un lot CONSTRUIT et FERME, c'est les charges de l'article 5 qui changent, donc toutes les charges.
Voir cet arrĂŞt
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1
citation: Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la transformation de l'appartement de M. et Mme Y... avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Votre RC est effectivement très ambigu du coup, chaque terrasse étant de plus un lot en soi, ça mène effectivement vers la situation de terrasses privatives.
Sauf que les gens ne peuvent pas avoir le beurre et l'argent du beurre, soit
- des lots terrasses sur lesquels ils construisent sans autorisation d'AG, (qui reste impérative quand bien même la terrasse est privative) entrainant ainsi des frais de réfection nettement plus lourds pour le syndicat
- tout en gardant des tantièmes minorés, parce que ce sont des tantièmes de terrasse, et pas de surface habitable |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2018 22:45:52 |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 27 juil. 2018 : 23:20:48
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L. art.3 :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
Reprendre ce qu'en précise JPM : la dalle 'gros oeuvre' constituant toiture du bâti, ainsi que son étanchéité, ne peut être privative.
En général, le (mauvais) syndic ne veut pas se casser la tête d'une la répartition fractionnée.
A l'AG de le lui imposer, à chacun de calculer sa part en fonction de la grille RDC et des règles applicables sur ce point. |
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Viviane
Pilier de forums
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7
Posté - 27 juil. 2018 : 23:45:10
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citation: Dans le silence ou la contradiction des titres,
Sauf qu'ici, et c'est bien le problème, les "titres" ne sont pas silencieux...
Ceci étant dit, je ne vois pas comment un juge pourrait condamner le syndicat à reconstruire un ouvrage dont il n'a pas autorisé la construction (alors qu'il aurait du être consulté) et qu'il est obligé de démolir pour effectuer des travaux d'entretien. |
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JPM
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8
Posté - 28 juil. 2018 : 23:47:12
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Nous sommes en présence d'un lot terrasse.
Merci de bien vouloir recopier ici la définition de ce lot.
S'il parle de la jouissance, on est sauvé, le lot est annulable.
Même solution que pour les parkings extérieurs
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danmasse
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9
Posté - 29 juil. 2018 : 09:17:46
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citation: Initialement posté par JPM
Merci de bien vouloir recopier ici la définition de ce lot.
S'il parle de la jouissance, on est sauvé, le lot est annulable.
Même solution que pour les parkings extérieurs
J'ai recopié cette définition plus haut, dans le message 4... |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 29 juil. 2018 : 19:56:09
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Et d'après la description, la terrasse est bien privative
citation: - Lot 154 :
une terrasse privée sise au huitième étage, escalier un, à droite du bâtiment, façade avant
et les 200/100 millièmes de la propriété au sol et des parties communes de l'ensemble immobilier
Pour moi, l'argument le plus solide, c'est que, le syndicat n'ayant pas autorisé ces constructions, c'est à chaque propriétaire de se débrouiller pour rendre accessible les parties où le syndicat doit travailler, donc à chacun de démolir sa véranda.
Et en partant de là , vous négociez:
- une démolition au frais du syndicat puis réfection de l'étanchéité par le syndicat, répartie comme prévue par le RC actuel
- une reconstruction uniquement après accord d'AG, accord qui incluera une modification du règlement de copro avec étanchéité à la seule charge du proprio de la terrasse + augmentation des tantièmes de charges générales puisque la consistance du lot change. Le tout dument publié au fichier immobilier.
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Édité par - Viviane le 29 juil. 2018 19:58:55 |
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JPM
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Posté - 29 juil. 2018 : 23:20:08
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Quand la propriété privative d'une terrasse est attribuée par le règlement de copropriété les tribunaux estiment que le copropriétaire n'a que la propriété de la partie superficielle et non de sa structure qui reste partie commune.
Cass 18/12/1996 et autres arrêts dans Code LexisNexis ss article 3 de la loi n° 32.
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Viviane
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Posté - 29 juil. 2018 : 23:57:49
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Oui, d'accord. Mais ici, la question n'est pas de savoir qui possède la structure. Le RC définit clairement qui paye quoi, étanchéité comprise (donc cout partagé entre proprio de la terrasse et syndicat).
Le souci, c'est que
-les copros ont construit (sans autorisation d'AG) des vérandas sur ces terrasses
- il faut démolir ces vérandas pour refaire l'étanchéité
- le syndic prétend que comme les terrasses sont privatives, il faudra indemniser les copros pour la démolition des vérandas construites illégalement.
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danmasse
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Posté - 30 juil. 2018 : 10:38:08
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Viviane, vous avez parfaitement résumé la situation : c'est exactement cela ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 juil. 2018 : 11:01:03
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Les copropriétaires ayant construit illégalement les vérandas ne peuvent pas demander d'indemnisation.
Il faut toutefois tenir compte d'une éventualité de prescription .
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danmasse
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Posté - 30 juil. 2018 : 11:10:11
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Oui, effectivement : il peut y avoir prescription. 10 ans ou 30 ans ?
J'ai la preuve que la dernière terrasse a été aménagée depuis moins de 10 ans (sans accord de l'AG), mais je n'ai rien trouvé sur les deux autres.
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Posté - 30 juil. 2018 : 13:54:50
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Nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes disait on autrefois.
Le fait que la construction ne puisse être contestée n'oblige pas le syndicat a reconstruire. On ne va quand même obliger le sydnicat a construire contre son propre reglement.
Dans un domaine connexe, dans Paris, l'enfouissement des canalisations d'évacuation étant interdite par le réglement sanitaire départemental, les assureurs ne payent pas les frais liés au réencastrement des canalisations préalablement encastrées, ce serait un pousse au crime. |
Édité par - ribouldingue le 30 juil. 2018 14:01:06 |
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Viviane
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Posté - 30 juil. 2018 : 16:58:23
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Dans l'autre fil, Prosper vous a donné l'arrêt sur la reconstruction d'une véranda construite sans autorisation: c'est assez simple, si pas d'autorisation de la construire, peu importe qu'elle ait 5, 10, ou 50 ans, la prescription repart du moment de la démolition, donc on ne peut pas reconstruire sans accord d'AG.
A la place de votre CS, et vu les enjeux, je me fendrais d'une visite Ă un avocat.
Seule la crainte d'un procès fera plier les gens.
citation: J'ai la preuve que la dernière terrasse a été aménagée depuis moins de 10 ans (sans accord de l'AG), mais je n'ai rien trouvé sur les deux autres.
C'est pas au syndicat de prouver que l'autorisation n'a PAS été demandée, c'est à eux de prouver qu'elle l'a été et/OU de prouver la date de construction. |
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danmasse
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18
Posté - 30 juil. 2018 : 17:03:25
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Histoire de vous donner une idée de l'ambiance - et de la "qualité" des membres du CS, ci-dessous la réponse à ma demande de précisions sur les autorisations obtenues lors de la construction d'une véranda "pirate" :
A l’époque ou les travaux ont été fait nous avons demandé si il y avait besoin d’un permis de construire ont nous a répondu que non, ni les ABF .
Il y avait un membre du CS qui venait régulièrement suivre l’évolution de nos travaux et si ont respecté bien le cahier des charges.
Donc je vous rassure que nos travaux sont conformes. Pas besoin de passer votre temps à s’acharner sur nous, ni chercher un coupable pour payer merci.
Mieux vaut en rire...
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Viviane
Pilier de forums
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19
Posté - 30 juil. 2018 : 17:04:39
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Et si je lis votre répartition :
citation: Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses sont personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, provenant de leur fait, direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués, et devraient, par voie de conséquence, supporter tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires en raison des dommages ci-dessus visés.
Mais il est à considérer que ces terrasses servent également de toiture aux bâtiments dont elles dépendent
Par suite :
- Les terrasses constituant les lots (liste )
seront entretenues et réparées de la façon suivante :
- en ce qui concerne leur nettoyage et l'entretien des terres végétales : aux frais exclusifs de chacun des copropriétaires intéressés.
- en ce qui concerne les frais de réparation et d'entretien du gros oeuvre et des étanchéités :
* à concurrence de 20% à la charge des copropriétaires qui en auront la jouissance
* et à concurrence de 80% à la charge de tous les copropriétaires du bâtiment intéressé, suivant la proportion de cent millièmes composant les parties spéciales dudit bâtiment et affectée à chacun des lots leur appartenant, en ce compris les copropriétaires des terrasses intéressées.
Si on suppose que ce n'est pas Ă leur seule charge, les copros ayant une terrasse devront payer
- 20% de leur propre indemnisation + leur quote part des 80% de leur propre indemnisation et de l'indemnisation des autres copropriétaires...
Car pour moi l'indemnisation doit être répartie de la même façon que les travaux ayant entrainé les dommages.
Faites un rapide calcul, pour voir. Si tout le monde ou presque a construit, et qu'ils insistent pour être indemnisés, chacun risque fort de se retrouver à payer autant en indemnisations que pour reconstruire sa propre véranda à ses frais...
Chez nous, c'est comme ça qu'on a réussi à convaincre tous ceux qui , à l'occasion de très gros travaux dans tous les appartements simultanément, voulaient qu'on refasse qui un m2 de carrelage, qui un m2 de peinture (destruction de coffrages de canalisations illicites): d'accord, on fait refaire chez vous, mais alors vous payez pour faire refaire chez les autres..
Si le calcul n'est pas probant, passez à la consultation d'avocat. Parce que ce serait quand même fort de café de devoir indemniser pour des constructions illicites.. |
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Édité par - Viviane le 30 juil. 2018 17:16:12 |
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JPM
Modérateur
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20
Posté - 30 juil. 2018 : 17:09:33
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Cette phrase du règlement de copropriété citation: Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses
ne laisse planer aucun doute sur la nature du droit : pas d propriété, mais jouissance exclusive.
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Terrasses communes ou privatives ? 
