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danmasse
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360 message(s)
Statut: danmasse est déconnecté

PostĂ© - 10 juil. 2018 :  15:56:15  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour !

Plusieurs copropriétaires ayant l'usage privatif de terrasses en toiture ont fait des travaux importants, modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.

L'immeuble n'est pas classé, mais il est situé dans la zone de protection d'immeubles classés (300 m).

Les copropriétaires concernés ont percé des orifices dans la dalle de toiture de l'immeuble (pour faire construire un escalier intérieur), et ont fait réaliser des aménagements plus ou moins importants sur cette terrasse.

D'après ce que je comprends (merci de confirmer !), les travaux non autorisés par l'AG sont prescrits après 10 ans. Un seul des copropriétaires a réalisé ces travaux depuis moins de 10 ans : nous pourrions donc lui demander de démonter ses installations (il n'a demandé d'autorisation à l'AG que pour percer la dalle).

Je n'ai trouvé aucune trace de demande d'autorisation par les autres "contrevenants".

Mes questions :
- y a-t-il bien prescription après 10 ans ?
- la Mairie de la ville, et/ou l'ABF sont-ils susceptibles d'avoir des règlements plus stricts, et des délais de prescription plus longs ?

(La question se pose maintenant car nous devons faire des travaux lourds en terrasse : qui devra payer le démontage éventuel des constructions "pirates", et leur remise en état ?)

Merci d'avance !

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 1 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  16:44:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
Mes questions :
- y a-t-il bien prescription après 10 ans ?


Ca dépend un peu ce qui est construit, il faudrait nous en dire plus. La prescription peut être de 30 ans.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000031296876

citation:
Qu'en statuant ainsi, alors que la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Par ailleurs, même lorsque le délai est prescrit, si la construction est démolie elle ne peut pas être reconstruite, sauf à faire redémarrer à zéro le délai de prescription.(de mémoire, un arrêt sur une véranda, sur lequel je n'arrive pas à remettre la main)

citation:
qui devra payer le démontage éventuel des constructions "pirates", et leur remise en état ?)

Les constructions ayant été faites sans autorisation, la dépose est à leur charge.

Et surtout, le syndicat non seulement n'a pas Ă  reconstruire, mais peut interdire la reconstruction...

Je vous suggère de chercher un moyen terme, surtout si les copros actuels ne sont pas ceux ayant construit, sans quoi vous n'arriverez jamais à faire ces travaux sans en passer par le juge.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

danmasse
Contributeur actif

France
360 message(s)
Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  17:22:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Grand merci pour votre réponse rapide et précise !

Je ne suis pas juriste, et la lecture de ce texte est un peu difficile...
Mais j'en retiens qu'il nous faudra faire très attention, et essayer d'éviter par tous moyens d'avoir à détruire ces constructions pirates.

Un des problèmes qu'il va falloir résoudre : la loi exige que l'isolation thermique soit réalisée en cas de réfection complète des toitures...

Merci encore !

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  17:34:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En fait cet arrêt (la partie que j'ai recopiée) statue sur le délai de prescription retenu par la cour d'appel, pour une construction (carrément un immeuble) sur une cour commune à jouissance privative. La cour d'appel disait 10 ans, la cour de cass lui donne tort et dit 30.

Mais bon, c'est quoi ces constructions, chez vous ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

danmasse
Contributeur actif

France
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Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  17:49:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les constructions sont des vérandas plus ou moins sophistiquées. L'une d'elle comporte même un sauna (je n'ai pas vu...).
Je ne sais pas envoyer d'image sur ce forum... Ce n'est sans doute pas possible ?

GĂ©dehem
Modérateur

14209 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  23:20:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ces vérandas sont accessoires.
L'important : "Les copropriétaires concernés ont percé des orifices dans la dalle de toiture de l'immeuble (pour faire construire un escalier intérieur),...."

Il y a percement d'une dalle constitutive de la toiture de l'immeuble, dalle 'partie commune', avec certainement modification de la donnée "consistance" du lot, selon la définition donnée par la Cour de cassation.
Il y a matière à agir sur ces points.

Avec un bémol : le percement d'une dalle béton constitutive du gros œuvre de l'immeuble, et formant ici sa toiture, ne se réalise pas en douce et de nuit, à l'insu de tous.
Comment se fait-il que personne n'ait entendu les coups de marteau, ou remarqué l'enlèvement des gravas. Au moins les voisins en dessous ....?
Ni le CS, ni le syndic, pourtant généralement aussitôt contacté dès qu'il y a trop de bruit ?

Ahurissant que l'on découvre ces questions 10 ou 20 ans plus tard.
Si c'est le cas, laissez tomber ....

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  23:23:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Les constructions sont des vérandas plus ou moins sophistiquées. L'une d'elle comporte même un sauna (je n'ai pas vu...).


Comme le dit Gedehem, la consistance des lots a donc notablement changé. Ce qui, quand bien même on ne pourrait plus revenir en arrière, implique une modification (augmentation) des tantièmes.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

danmasse
Contributeur actif

France
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Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 10 juil. 2018 :  23:35:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem
Il y a percement d'une dalle constitutive de la toiture de l'immeuble, dalle 'partie commune', avec certainement modification de la donnée "consistance" du lot, selon la définition donnée par la Cour de cassation.
Il y a matière à agir sur ces points.

Avec un bémol : le percement d'une dalle béton constitutive du gros œuvre de l'immeuble, et formant ici sa toiture, ne se réalise pas en douce et de nuit, à l'insu de tous.


Non, non, je l'ai dit plus haut :
citation:
Un seul des copropriétaires a réalisé ces travaux depuis moins de 10 ans : nous pourrions donc lui demander de démonter ses installations (il n'a demandé d'autorisation à l'AG que pour percer la dalle).
. Les autres propriétaires qui ont fait le même type de travaux les ont faits avant mon arrivée dans l'immeuble : je n'ai pas retrouvé traces de leur demande d'autorisation. Mais tout le monde savait qu'ils avaient percé la dalle pour y faire passer un escalier.

citation:
Comme le dit Gedehem, la consistance des lots a donc notablement changé. Ce qui, quand bien même on ne pourrait plus revenir en arrière, implique une modification (augmentation) des tantièmes.

Tiens, c'est vrai : je vais vérifier leurs tantièmes.

Merci de vos idées !

nefer
Modérateur

11183 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 11 juil. 2018 :  09:31:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
s'agit il d'un escalier interieur entre 2 niveaux de lots appartenant au même propriétaire?

danmasse
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 11 juil. 2018 :  09:48:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, c'est bien cela. Entre leur appartement eu dernier étage et la terrasse à usage privatif située en toiture

Édité par - danmasse le 11 juil. 2018 09:51:30

nefer
Modérateur

11183 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 11 juil. 2018 :  12:47:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par danmasse

Oui, c'est bien cela. Entre leur appartement eu dernier étage et la terrasse à usage privatif située en toiture


donc la terrasse est une partie commune avec un droit de jouissance privatif

danmasse
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 juil. 2018 :  14:32:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tout Ă  fait.

Mais, quelles sont les conséquences ?

GĂ©dehem
Modérateur

14209 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 juil. 2018 :  23:15:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans la mesure où un copropriétaire a de fait annexé cette toiture-terrasse partie commune, dont il n'avait que la jouissance (l'usage de sa surface), pour y construire, de ce fait la privatiser (extension de son lot privatif par accès direct à la terrasse), la prescription est de 30 ans.

nefer
Modérateur

11183 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  08:46:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le syndic doit adresser un courrier en RAR de mise en demeure à tous les copropriétaires concernés pour la remise à l'état d'origine

danmasse
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  09:46:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Dans la mesure où un copropriétaire a de fait annexé cette toiture-terrasse partie commune, dont il n'avait que la jouissance (l'usage de sa surface), pour y construire, de ce fait la privatiser (extension de son lot privatif par accès direct à la terrasse), la prescription est de 30 ans.


Merci Gedehem de votre réponse !
J'ai longuement recherché dans le RC (datant de 1969) et j'y ai trouvé des indications contradictoires concernant la propriété des terrasses.
- Je retiens que les terrasses, étant situées sur la dalle de l'immeuble, participent à la structure de celui-ci : elles sont donc la propriété de tous.
- Mais les propriétaires des appartements situés au dernier étage paient également des charges (modiques) pour la terrasse située au-dessus.

Avez-vous sous la main la référence du texte que vous citez ? (prescription de 30 ans).
Sinon, ce n'est pas grave : je viens de prendre RV avec un avocat pour le consulter sur cette question de répartition des dépenses de remise en état : les sommes en jeu sont importantes et justifient cette démarche.

PROSPER83
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  11:50:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
VIVIANE : Par ailleurs, même lorsque le délai est prescrit, si la construction est démolie elle ne peut pas être reconstruite, sauf à faire redémarrer à zéro le délai de prescription.(de mémoire, un arrêt sur une véranda, sur lequel je n'arrive pas à remettre la main)


Arrêt de la Cour de cassation, 3ème ch., du 24 septembre 2014 – pourvoi n°13-12751.

citation:
DANMASSE : Un des problèmes qu'il va falloir résoudre : la loi exige que l'isolation thermique soit réalisée en cas de réfection complète des toitures...

De quelle loi parlez-vous ?

Car si vous êtes tenu de procéder à la réfection totale de l’étanchéité des toitures, et ensuite à la mise en place d’une isolation thermique, le problème des prescriptions pour constructions illégales ne se posera pas.

En effet, dans ce cas, le SDC ne réclamera plus le démontage de ces constructions sur les toitures terrasses au motif qu’elles ont été érigées illégalement, mais simplement pour les obligations d’exécution de travaux qui lui sont faites par l’art. 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’entretenir les parties communes et pour l’interdiction faite à chaque copropriétaire, par l’art.9 de la même loi, de faire obstacle à l’exécution desdits travaux même à l’intérieur de leurs parties privatives votés par une assemblée générale à la majorité de l’art. 24 II A et B, ou de l’art.25 f.


danmasse
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  12:06:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PROSPER83
De quelle loi parlez-vous ?

La loi de la croissance verte ?

danmasse
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France
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  19:08:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PROSPER83
En effet, dans ce cas, le SDC ne réclamera plus le démontage de ces constructions sur les toitures terrasses au motif qu’elles ont été érigées illégalement, mais simplement pour les obligations d’exécution de travaux qui lui sont faites par l’art. 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’entretenir les parties communes et pour l’interdiction faite à chaque copropriétaire, par l’art.9 de la même loi, de faire obstacle à l’exécution desdits travaux même à l’intérieur de leurs parties privatives votés par une assemblée générale à la majorité de l’art. 24 II A et B, ou de l’art.25 f.


Certes, aucun propriétaire ne peut faire obstruction à la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si ces travaux ampiètent sur son domaine privatif...

Mais qui paie la reconstruction des installations qui ont dû être démontées ? C'est là le problème. Personne ne voudra payer, donc les travaux ne seront pas votés... et les fuites continueront...

Il va falloir beaucoup de discussions - et de diplomatie - pour résoudre ce problème...

PROSPER83
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France
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 12 juil. 2018 :  23:25:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
DANMASSE : Mais qui paie la reconstruction des installations qui ont dû être démontées ? C'est là le problème. Personne ne voudra payer, donc les travaux ne seront pas votés... et les fuites continueront...


Mais tout simplement ceux qui voudront les remonter ! Et à la condition impérative que cette fois l’assemblée les y autorise car, à moins que votre copropriété soit une filiale du royaume des fous, il serait difficilement compréhensible qu’elle accepte à nouveau de voir s’ériger des constructions illégales.

citation:
Il va falloir beaucoup de discussions - et de diplomatie - pour résoudre ce problème..
.

Quelles discussions ?

S’il y a la nécessité de refaire l’étanchéité des toitures-terrasses, la décision de faire les travaux va relever de l’art.24.

Sauf à ce que votre copropriété ne soit constituée que de logements situés au dernier étage, il est donc peu probable que leurs copropriétaires constituent la majorité du SDC. Et par ailleurs, bien plus que tous les autres copropriétaires, ils sont directement concernés par l’étanchéité des terrasses qui font office de toitures à leur appartement. Vers qui compteraient-t ’ils alors se retourner en cas d’infiltrations d’eaux pluviales, ce qui n’est absolument rare dans le cas d’étanchéité défectueuse.

Et quelle diplomatie ?

S’ils s’opposent à la réalisation de ces travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble pour défendre des intérêts bassement privés, la seule diplomatie à avoir c’est de préalablement les informer des lourdes conséquences judiciaires qu’ils auront alors à assumer.

danmasse
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 13 juil. 2018 :  10:42:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PROSPER83

citation:
DANMASSE : Mais qui paie la reconstruction des installations qui ont dû être démontées ? C'est là le problème. Personne ne voudra payer, donc les travaux ne seront pas votés... et les fuites continueront...


Mais tout simplement ceux qui voudront les remonter ! Et à la condition impérative que cette fois l’assemblée les y autorise car, à moins que votre copropriété soit une filiale du royaume des fous, il serait difficilement compréhensible qu’elle accepte à nouveau de voir s’ériger des constructions illégales.


Quelque chose me dit que ce ne sera pas facile de faire admettre à au moins l'un d'entre eux de payer pour reconstruire sa véranda... Et le syndic est de son avis : c'est aux autres copros de payer, dit-il...

C'est là que je parle de diplomatie : les textes de loi étant souvent peu clairs ou même contradictoires, il faudra négocier avec tous les intervenants, pour essayer d'arriver à la solution la plus raisonnable...

PROSPER83
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 13 juil. 2018 :  11:26:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
DANMASSE : Quelque chose me dit que ce ne sera pas facile de faire admettre à au moins l'un d'entre eux de payer pour reconstruire sa véranda... Et le syndic est de son avis : c'est aux autres copros de payer, dit-il...


Transmettez alors au syndic l’arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 2002 – pourvoi n° 00-20933 qui est on ne peut plus clair.(Désolé de ne pas vous le transmettre mais je ne sais toujours pas comment créer le lien URL pour le faire directement) et s’il ne sait pas l’interpréter, conseillez lui alors d’aller prendre des cours auprès de l’avocat conseil du SDC ou demandez à votre CS de se rapprocher d’un autre avocat.

Quant au copropriétaire qui ne devrait pas l’admettre, cela doit rester son problème mais certainement pas devenir celui du SDC.

citation:
C'est là que je parle de diplomatie : les textes de loi étant souvent peu clairs ou même contradictoires, il faudra négocier avec tous les intervenants, pour essayer d'arriver à la solution la plus raisonnable...


Mais négocier QUOI ? Il n'y a strictement aucune ambiguïté qui ressort des deux arrêts Cassation que je vous ai indiqué, sauf à ce que vouliez à tout prix qu'il y en ait.
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