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guilain
Contributeur actif

216 message(s)
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Posté - 04 juil. 2018 :  14:37:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour,

Je découvre que les affectations de consommations d'eau de mon lot sont erronées depuis plusieurs années et que notre locataire conteste et demande remboursement aujourd'hui...
Il faut préciser qu'il y a un compteur individuel et que les index et consmmation affectées au lot mentionnées sur le décompte individuel de charge ne coïncident pas et la conso est anormalement énorme pour ce locataire compte tenu de la taille & équipement du logement.
Je me retourne donc vers le syndic de la copro, lequel ne fait rien même s'il admet que l'erreur peut exister. J'ai obtenu du prestataire de relevage des compteurs confirmation de cette erreur et les réelles conso du lot...
Un ar a finalement été adressé au syndic reprécisant les faits, les sommes, contestation de la répartition individuelle faite et demande de remboursement du différentiel.

Faute de réaction, quelle est la meilleure procédure que vous recommandez ?
-> Déclaration au greffe du TI ?
-> Faut il indiquer le syndic ou bien le syndicat des copro comme défendeur ?

Merci beaucoup de vos conseils,

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

 1 Posté - 04 juil. 2018 :  16:17:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Vous n'avez pas de lien direct avec le syndic. Vous devez attaquer le syndicat.

La déclaration au greffe me semble le plus simple et le plus adapté.

Édité par - ainohi le 04 juil. 2018 16:21:21

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2486 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 juil. 2018 :  17:02:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
guilain parle de son locataire mais il me semble que la question est bien posée en tant que copropriétaire...
Avant d'attaquer et de penser procédure il faut quand même épuiser les voies amiables ; insister auprès du syndic, aller dans ses locaux, solliciter aussi les membres du conseil syndical, voir patienter pour mettre le problème à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Si l'erreur est reconnue par la prestataire, le syndic n'a pas vraiment d'autres solutions que de régulariser, c'est sans doute ce qui lui pose problème (à voir si c'est uniquement ce lot ou si les erreurs concernent beaucoup de lots, sur quelle période...) mais il devra bien s'y résoudre... certainement avant une procédure et une injonction du juge !

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 juil. 2018 :  18:27:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

merci de vos réponses.

pour répondre a Ainohi :
La question est effectivement posée en tant que copropriétaire. Je comprends qu'il me faut "attaquer" le syndicat et non le syndic directement (bien que la faute vient bien de lui), est ce bien cela ?

pour répondre a Andre78fr :
épuiser les voies amiables, oui, mais le temps commence a être long désormais et le locataire me met la pression...
J'ai relancé en vain le syndic qui ne bouge pas, d'où ma demande d'agir de façon plus appuyée et pressurisante sur lui pour activer la résolution.
Financièrement, je peux difficilement avancer les sommes en jeu en remboursant le locataire et attendre d'avoir a mon tour le retour du syndic, c'est le problème.

encore merci,

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 juil. 2018 :  19:13:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
La question est effectivement posée en tant que copropriétaire. Je comprends qu'il me faut "attaquer" le syndicat et non le syndic directement (bien que la faute vient bien de lui), est ce bien cela ?
Vous n'assignez surtout pas le syndic

mais le syndicat machin chez son syndic Dupont.

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 juil. 2018 :  20:10:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci ribouldingue

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 juil. 2018 :  21:45:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si vous êtes sur et certain d'avoir raison, vous commencez par le déduire de vos charges en expliquant pourquoi (RAR°) et vous remboursez votre locataire, qui n'est pas responsable de vos soucis avec le syndicat.

Ensuite vous signifiez au syndic (RAR) une question à mettre à l'ODJ d ela prochaine AG. Ce qui veut dire mettre à l'ODJ une dépense pour l'ensemble du syndicat, en expliquant bien dans la résolution que si ce n'est pas accepté vous la demanderez au tribunal et ça coûtera plus cher à tout le monde.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 juil. 2018 :  09:34:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Viviane de ce conseil, ce peut être effectivement une bonne manière, "à cause de l'argent".
Par contre, je ne vois pas bien quelle pourrait être la résolution d'ag à demander, et sur quoi voter en réalité car en l'espèce, c'est bien une faute de gestion du syndic (méli mélo dans les affectations de conso d'eau individuelles...) ?
Merci encore

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 31 juil. 2018 :  10:17:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tentatives de conciliation vaines.
J'attends le certificat de non conciliation du conciliateur pour déposer le dossier au TI avec dommages et intérêts en plus.
A suivre.

Je prévois par ailleurs les résolutions (sans vote) à l'ordre du jour de la prochaine AG :
1. État de la procédure engage devant le TI à l'encontre du SDC représente par son syndic
2. État de la répartition des consommations réelles d'eau.

Question :
Si le TI me donne raison et condamne donc le SDC à me rembourser + D & Intérêts :
- Est ce que le SDC doit/peut se retourner contre le Syndic car dans les faits, c'est bien de son erreur que provient le litige. Cela doit il être prévu dans les résolution à l'odj (par exemple, 3. Engagement de la responsabilité du syndic, vote pour action devant les juridiction compétentes q son encontre ?)
- si dommages et intérêts il y a, c'est bien le SDC qui les paiera...dont moi même à moi même en tant je copro de ce SDC...c'est bien cela ?

Merci

Édité par - guilain le 31 juil. 2018 10:24:28

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 31 juil. 2018 :  10:25:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
1. État de la procédure engage devant le TI à l'encontre du SDC représente par son syndic
Ce n'est pas une résolution, mais juste une information.
à l'encontre du SDC tout court, il est représenté par son avocat le cas échéant, mais l'info n'a rien à faire dans la phrase à mon avis, sauf à risquer d'induire une erreur.

citation:
Tentatives de conciliation vaines.
J'attends le certificat de non conciliation du conciliateur pour déposer le dossier au TI.
Si vous avez bien saisit par déclaration au greffe, le dossier a deja été déposé préalablement, du coup je ne comprends pas votre rédaction.

citation:
- si dommages et intérêts il y a, c'est bien le SDC qui les paiera...dont moi même à moi même en tant je copro de ce SDC...c'est bien cela ?
Et l'article 700 que vous gagnez ..et la part représentative le cas échéant ds frais d'avocat.
Non la loi dit que vous en êtes dispensé, mais faites le dire par le Juge dans sa décision, c'est bien un rappel mais c'est encore mieux quand c'est écrit, parce que les syndics sont en général réticents

citation:
3. Engagement de la responsabilité du syndic, vote pour action devant les juridiction compétentes q son encontre ?)
Oui sauf qu'il faut être raisonnable, il faut changer de sydnic, éviter d'avoir voté le quitus, et rédiger la résolution de manière e plus précise, le cas échéant joindre un devis pour l'avocat.

Édité par - ribouldingue le 31 juil. 2018 10:43:11

philippe388
Pilier de forums

14072 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 31 juil. 2018 :  12:37:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
guilain : il s'agit ici de contester vos charges persos. Vous avez 10 années pour le faire.

Ce qu'il faut savoir, c'est que l'approbation des charges du SDC ne vaut PAS approbation des charges personnelles.

Le quitus n'a rien à voir non plus la dedans.

Vous devez assigner le syndicat, et non le syndic.

Il n'y a aucune résolution à proposer au prochain OdJ, ou information à faire de votre part. Il s'agit de vos charges personnelles, aux autres copros de vérifier leurs charges persos.

C'est au syndic d'informer TOUS les copros des actions en cours.

Le syndic a obligation de régulariser une erreur de charges, et vous avez les preuves qu'il s'est trompé depuis plusieurs années. IL n'a pas à refuser une conciliation, et à régulariser son erreur. Il fait cela pour gagner du temps, car il va devoir également régulariser en totalité le compte EAU de votre copro.

Le SDC sera condamner, vous aurez des DI, article 700, et vous serez peut être exonéré de votre quote-part des frais, à votre avocat de demander tout cela.

Votre locataire a payé ses fausses consommations, il a la preuve des ses erreurs, il n'a pas à prendre en compte les erreurs du syndic. Vous devez donc le rembourser du montant trop perçu, sans attendre le résultat du procès contre le SDC, qui peut durer des années. Sinon il va vous assigner et avec raison.

Vous ne pouvez pas invoquer l'erreur du syndic, car vous devez vérifier vos charges de copropriété. Vous allez donc payer avocat contre le SDC, et avocat contre votre locataire.

La responsabilité du syndic pourra être engagée, mais pour cela il faut un vote de l'AG pour l'assigner, ..... avec les frais que cela comporte.


Et le CS ? est il au courant qu'il y a une erreur dans les relevés ?


guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 31 juil. 2018 :  12:50:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

@Ribouldingue : la déclaration au greffe n'a pas encore été déposée. Le dossier est pour le moment entre les mains d'un conciliateur qui ne parvient pas à avoir de réponse du syndic...d'où certificat de sa part attestant de l'absence de conciliation faute de participation du syndic. Avec cela, le dossier pourra être déposé au greffe

Concernant les demande à l'odj, c'est suite au conseil de Viviane plus haut. Je pensais que cela avait également le mérite d'exiger du syndic qu'il s'explique auprès de tous sur la situation, l'erreur de sa part ne concernant pas seulement mon cas personnel et son action pour résoudre le problème de fonds...par la même aussi, expliquer aux autres que je ne suis pas l'empêcheur de tourner en rond qu'il tentera surement de présenter....

Changer de syndic, oui, sauf qu'il faudra attendre la fin de son mandat habilement passée à 3 ans lors de la dernière AG....une faute permettrait elle d'invoquer la fin immédiate de son mandat ?....

@Philippe : suite conseils plus haut, c'est bien le SDC qui est assigné, représente par son syndic. Pas d'avocat ici, le TI ne l'exige pas....et dans le cas présent, vu le dossier, ce serait abusé de la part du syndic de facturer des frais d'avocat, c'est démesuré par rapport à la problématique simple.

À sui re, merci à tous
Cordialemebt

Édité par - guilain le 31 juil. 2018 12:54:32

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 31 juil. 2018 :  13:01:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Philippe388 a écrit: IL n'a pas à refuser une conciliation
Vous êtes un rigolo, personne n'a obligation a accepter une conciliation, pas plus un syndicat qu'un autre (il s'git du syndicat ici, pas du syndic)
Ce n'est pas la première fois qu'un syndic refuse une conciliation au nom du syndicat/


citation:
la déclaration au greffe n'a pas encore été déposée. Le dossier est pour le moment entre les mains d'un conciliateur qui ne parvient pas à avoir de réponse du syndic
Je ne vous comprends pas du tout, on vous avait conseillé la déclaration au greffe.

La déclaration au greffe intègre une conciliation. DU coup vous allez vous voir reporter de deux ou trois mois du fait du mois d'aout et de la nouvelle conciliation obligatoire. Tout ce la est une perte d'énergie et de temps.


citation:
Le quitus n'a rien à voir non plus la dedans.
Si on veut résilier le mandat du sydnic, il vaut mieux ne pas avoir donné de quitus.

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 31 juil. 2018 :  16:12:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ribouldingue :
Le declaration au greffe du TI impose qu'une solution amiable ait été recherchée préalablement au risque de se voir rejetée. Un courrier ar sans suite du syndic, plusieurs mails restés sans réponse ont menés à la demande d'intervention d'un conciliateur, lequel faute d'avoir de retour du syndic sera à même de me remettre le certificat justifiant d'une recherche désespérée de conciliation amiable au problème. Il sera alors possible de demander l'audience au juge du TI par cette déclaration au greffe.
C'est comme cela que la procédure m'a été présentée.
Cordialement,

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 31 juil. 2018 :  17:23:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je prévois par ailleurs les résolutions (sans vote) à l'ordre du jour de la prochaine AG :
1. État de la procédure engage devant le TI à l'encontre du SDC représente par son syndic
2. État de la répartition des consommations réelles d'eau.


Une résolution sans vote n'est pas une résolution, mais une information. Le syndic n'a aucune obligation à mettre un point d'information à l'ODJ.

Vous avez mal compris ma proposition qui était :

citation:
Ensuite vous signifiez au syndic (RAR) une question à mettre à l'ODJ d ela prochaine AG. Ce qui veut dire mettre à l'ODJ une dépense pour l'ensemble du syndicat, en expliquant bien dans la résolution que si ce n'est pas accepté vous la demanderez au tribunal et ça coûtera plus cher à tout le monde.


Les comptes sont approuvés et l'exercice clos. Par conséquent, pour vous rembourser, le syndic doit faire passer une nouvelle dépense. Il peut l'imputer de lui même au SDC, et expliquer à l'AG pourquoi et/OU la payer de sa poche en remboursant le SDC . Ou vous pouvez demander à l'AG de décider à sa place.

Soit un truc genre :
citation:
Trop versé par mr Guilain, propriétaire du lot n°A
En ce qui concerne le lot de Mr Guilain, Pour les exercices X à X, les consommations d'eau ont été les suivantes, comme en témoignent les relevés joints aux convocations :
exercice 1
index du( date de début) au (date de fin) , soit X m2 consommé
Or, lors de la répartition de l'exercice X, suite à l'AG du (date) approuvant les comptes, il a été imputé sur le compte de Mr Guilain X m3, soit une différence de Xm3 et X euros.
exercice 2
index du( date de début) au (date de fin) , soit X m2 consommé
Or, lors de la répartition de l'exercice X, suite à l'AG du (date) approuvant les comptes, et comme en témoignent les appels de répartition joints aux convocations, il a été imputé sur le compte de Mr Guilain X m3, soit une différence de Xm3 et X euros.
L'assemblée décide que la somme de X euros, correspondant au trop perçu par le syndicat sera réimputée le (date de l'AG) au crédit du compte de monsieur Guilain et la dépense correspondante répartie en charges générales.
Monsieur Guilain informe par ailleurs l'assemblée
- qu'il a déjà effectué cette demande auprès du syndic, sans succès
- qu'il a alors saisi le (date) le conciliateur et que, le syndic ne s'étant pas rendu à l'audience pour représenter le syndicat, un certificat de non-conciliation, joint aux convocations, a été établi le par le conciliateur
- que dans le cas où le syndicat refuserait le remboursement de ce trop perçu il engagera la procédure nécessaire à l'encontre du syndicat devant le tribunal d'instance pour le recouvrir


Je pensais pas au conciliateur mais c'est fait, donc vous rajoutez.
Et si vous n'avez pas de délai à respecter entre le PV de non conciliation et la saisine du TI, et SI le plus vieux trop perçu n'est pas trop ancien moi j'attendrais le résultat de la décision d'AG, vu que vous avez 5 ans (et pas 10) pour agir.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 31 juil. 2018 17:37:30

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 31 juil. 2018 :  17:40:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ps : il faudrait savoir si l'eau qui vous a été imputée à tort a ou pas été consommée. Si oui, il sera difficile (sauf peut-être pour les nouveaux copros qui se retrouvent à payer de l'eau commune d'avant leur arrivée) de la faire payer au syndic, d'où ma proposition de répartition en charges générales, ce qui évite d'avoir à chercher par qui...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 31 juil. 2018 17:42:01

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 31 juil. 2018 :  19:14:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le declaration au greffe du TI impose qu'une solution amiable ait été recherchée préalablement au risque de se voir rejetée.
Non, ca c'est toute action en justice.

La déclaration au greffe impose en outre une conciliation. Mais je comprends que votre conciliation est celle prévue, donc il n'y aura pas de délai additionnel.

Édité par - ribouldingue le 31 juil. 2018 19:18:25

guilain
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 01 août 2018 :  13:39:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Ribouldingue :
Tout à fait, j'attends le certificat de non conciliation de la part du conciliateur pour porter ma demande de jugement par le TI sur déclaration au greffe du dossier.
@Viviane :
Je vais effectivement préciser l'odj et faire en sorte qu'il y ait vote, plutôt que de risquer le manque de transparence du syndic en occultant ma simple demande d'information...

Merci à tous,

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 01 août 2018 :  19:35:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue :
citation:
Si on veut résilier le mandat du sydnic, il vaut mieux ne pas avoir donné de quitus


Rigolo !!!! le quitus n'a rien à voir dans un changement de syndic ! C'est un acte juridique important qui permet au syndic de ne pas être poursuivi pour des fautes cachées, .... une double assurance. Ce sont les assureurs qui poussent au quitus, ce que toute AG doit refuser.

Et résilier n'est pas le terme approprié. On en renouvelle pas le sortant, ou on le révoque sur des raisons sérieuses et graves.

nefer
Modérateur

11466 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 01 août 2018 :  20:17:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
guilain: dans vos différents sujets, il est apparu que vous êtes syndic "bénévole"

http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1



vous devriez donc savoir ce qu'il en est de la répartition des charges...

guilain
Contributeur actif

216 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 01 août 2018 :  20:27:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir nefer, oui, peut être, néanmoins, rien à voir avec la problematique que j'expose ici (pas le même immeuble, pas le même contexte, un syndic pro etc.)
Et quand je relis mon post de 2009 que vous citez, je vois que vous allez chercher bien loin, je n'étais d'ailleurs même pas "benevole" à l'époque, je ne le suis que depuis peu, non sans mal...
Tout cela pose t il un problème à mon problème présent ?

Édité par - guilain le 01 août 2018 21:24:18
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