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courlisson
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Statut: courlisson est déconnecté

Posté - 24 juin 2018 :  15:33:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Soit le cas suivant :
En juin 2017, l'assemblée générale de la résidence XX décide de ne pas approuver les comptes de l'exercice 2016 et de se séparer de son syndic AA. Le nouveau syndic BB reprend la comptabilité de l'ancien syndic AA mais ne peut procéder à la répartition des charges et produits de l'exercice 2016 puisque les comptes n'ont pas été approuvés.
En juin 2018, lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice 2017, le syndic BB ne propose pas à l'assemblée générale d'approuver les comptes de l'exercice 2016 qui avait fait l'objet d'un refus d'approbation. Les charges et produits de l'exercice 2016 sont imputées sur un compte d'attente. Compte d'attente qui apparaît sur l'annexe 1 de l'exercice 2017. La comptabilité de l'exercice 2017 a été approuvée par l'assemblée générale.
Mes questions sont les suivantes :
Peut on approuver les comptes d'un exercice N+1 si les comptes de l'exercice N n'ont pas été approuvés ?
Le syndic BB peut il garder les comptes de l'exercice 2016 sous la forme d'un compte d'attente éternellement ?
Merci d'avance pour vos réponses.

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 1 Posté - 24 juin 2018 :  15:47:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Peut on approuver les comptes d'un exercice N+1 si les comptes de l'exercice N n'ont pas été approuvés ?

Oui, mais c'est une bêtise.

citation:
Le syndic BB peut il garder les comptes de l'exercice 2016 sous la forme d'un compte d'attente éternellement ?


C'est ce qu'il fera si personne ne l'oblige à soumettre de nouveau les comptes 2016 à approbation. Et c'est aussi une bêtise. Pas de répartition possible du solde. Et si impayés sur l'exercice, gros tracas avec les juges pour les récupérer.


Le souci c'est que votre syndic actuel n'est pas responsable des comptes de l'exercice 2016.

Il vous faut donc
1) reprendre les pièces comptables de l'ancien syndic
2) rédiger une résolution d'approbation demandant les rectifications nécessaires si il y a.
3) soumettre cette résolution à l'AG, avec les pièces produites par l'ancien syndic


Pourquoi l'AG a-t-elle refusé l'approbation ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

rambouillet
Pilier de forums

15037 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 juin 2018 :  15:53:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et il y a de grandes chances que vous ne puissiez qu'approuver les comptes 2016, car le nouveau syndic soit ne pourra rien expliquer, soit l'ancien est parti et vous ne pouvez rien lui réclamer sauf à aller au juge.

Mais je suis en accord avec Viviane il faut mettre le pressing sur le syndic pour qu'il fasse approuver les comptes 2016 que le solde soit positif ou négatif....

ribouldingue
Pilier de forums



16901 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 juin 2018 :  16:04:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le syndic BB peut il garder les comptes de l'exercice 2016 sous la forme d'un compte d'attente éternellement ?
Le sydnic n'a aucune obligation de faire quoi que ce soit sur un exercice pour lequel vous avez payé un autre, i ne va pas faire le boulot additionnel gratuitement à la place de quelqu'un qui a été payé, surtout s'il y a des litiges.

le syndic n'est pas responsable de cette comptabilité, il repend un syndicat avec des comptes qui sont ce qu'ils sont, et les comptas suivantes sont indépendantes de la compta 2016.

Si le conseil syndical est actif, il peut pousser pour que l'exercice 2016 soit cloturé tant bien que mal pour coller aux soldes existants, et intégrer le cas échéant les litiges et les dettes ou créances connues et non prises en compte. C'est préférable de manière a pouvoir répartir, je m'aligne sur Rambouillet et Viviane.

IL faut juste etre réalise, le syndic fera travailler son comptable si c'est une affaire de quelques heures, pas de quelques journées et si les difficutés sont quasiment insurmontables.

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 juin 2018 :  16:12:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En gros, ça risque d' être au conseil syndical ou à ceux qui veulent bien s'y coller de faire le boulot de rédaction de la résolution, fonction de ce qui a motivé le refus d'approbation.

Si votre AG a refusé l'approbation sans raison précise, juste pour embêter le syndic, ce sera pas trop compliqué.

Si elle avait de bonnes raisons parce que trop de "loups", faudra payer le nouveau syndic (ou un prestataire extérieur) pour reprendre tout ça. Et vérifier qu'il le fasse correctement, et pas juste en reprenant les chiffres de l'autre.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

courlisson
Nouveau Membre

23 message(s)
Statut: courlisson est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 juin 2018 :  16:35:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'assemblée générale n'a pas approuvé les comptes de l'exercice 2016 à cause de travaux.
L'A.G. avait voté un certain devis de travaux. Le syndic a engagé d'autres travaux avec le même fournisseur et avec l'aval du conseil syndical mais sans soumettre cette modification de travaux à l'assemblée générale.

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 24 juin 2018 :  16:54:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par courlisson

L'assemblée générale n'a pas approuvé les comptes de l'exercice 2016 à cause de travaux.
L'A.G. avait voté un certain devis de travaux. Le syndic a engagé d'autres travaux avec le même fournisseur et avec l'aval du conseil syndical mais sans soumettre cette modification de travaux à l'assemblée générale.


donc vous pouviez approuver les comptes de charges courantes

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 juin 2018 :  17:14:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L'A.G. avait voté un certain devis de travaux. Le syndic a engagé d'autres travaux avec le même fournisseur et avec l'aval du conseil syndical mais sans soumettre cette modification de travaux à l'assemblée générale.


Donc, comme le dit Nefer, vous pouviez approuver les charges courantes. On peut parfaitement faire deux résolutions. Ca vous permettra de rendre exigible le solde de l'exercice.

Pour les dépenses travaux, si vous continuez à ne pas vouloir les approuver, il faut en tirer les conséquences et mettre à l'ODJ à la fois la résolution d'approbation des comptes travaux et une résolution autorisant le syndic actuel à poursuivre l'ancien en justice, sans quoi ça ne sert à rien de refuser l'approbation
Le montant dépensé était-il différent de celui voté ?
Et votre conseil syndical devrait consulter un avocat. Si vous avez changé de CS...
V
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ainohi
Contributeur vétéran

1742 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 juin 2018 :  17:33:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Approuver les comptes de l'exercice N+1, c'est approuver les écritures passées au cours de l'exercice N+1. Si celles-ci ne sont pas contestées, non seulement on peut les approuver mais encore il faut le faire, même si les comptes de l'exercice N n'ont pas été approuvés. En ce cas, les mouvements de l'exercice N+1 seront devenus incontestables, seuls les soldes de départ, les reports à nouveau de l'exercice N, demeureront incertains.

Mais il faut tout de même s'attacher à présenter des comptes de l'exercice N qui reflètent la réalité et qui doivent alors être approuvés sous peine de laisser le syndicat dans une insécurité juridique très inconfortable.

C'est une obligation pour le nouveau syndic d'entreprendre ce travail de régularisation. Il peut, pour cela, demander des honoraires spécifiques, mais il ne peut se dérober à cette obligation.

citation:
Le syndic a engagé d'autres travaux avec le même fournisseur et avec l'aval du conseil syndical mais sans soumettre cette modification de travaux à l'assemblée générale.
Il faut que l'assemblée adopte une position juridiquement défendable sur cette situation et traduise celle-ci dans les comptes dans un esprit de sincérité et de prudence. C'est parfaitement possible sans que le litige avec l'ancien syndic né de l'emploi des fonds soit réglé. Le plus prudent serait d'acter les faits : N euros dépensés en travaux, et d'engager une action contentieuse contre l'ancien syndic. L'un n'empêche nullement l'autre.

Viviane
Pilier de forums

4101 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 juin 2018 :  17:58:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le plus prudent serait d'acter les faits : N euros dépensés en travaux, et d'engager une action contentieuse contre l'ancien syndic. L'un n'empêche nullement l'autre.


Euh... l'AG n'acte pas des faits, en la matière. Elle approuve (ou pas) des comptes.

Si la dépense est importante, et qu'on veut poursuivre le syndic il faut

1)refuser les dépenses mais approuver les comptes
2) voter une dotation aux dépréciations sur créances douteuses du montant des dépenses refusées.

Les soldes deviennent exigibles et vous pouvez attendre tranquillement l'issue du procès, qui sera peut-être dans deux ou trois ans, sans souci de trésorerie, ni problème pour les impayés.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

courlisson
Nouveau Membre

23 message(s)
Statut: courlisson est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 juin 2018 :  18:51:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

citation:
Initialement posté par courlisson

L'assemblée générale n'a pas approuvé les comptes de l'exercice 2016 à cause de travaux.
L'A.G. avait voté un certain devis de travaux. Le syndic a engagé d'autres travaux avec le même fournisseur et avec l'aval du conseil syndical mais sans soumettre cette modification de travaux à l'assemblée générale.


donc vous pouviez approuver les comptes de charges courantes


En théorie oui, mais le syndic probablement conscient de sa position indélicate sur les travaux avait rédigé une résolution d'approbation de tous les comptes, charges courantes et travaux. L'assemblée générale s'est vue contrainte de ne pas approuver l'ensemble des comptes.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 juin 2018 :  19:17:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous auriez pu modifier la résolution et y spécifier que vous approuviez les comptes à l'exception des dépenses X et Y pour travaux.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 24 juin 2018 19:17:58

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 24 juin 2018 :  19:23:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
" L'assemblée générale s'est vue contrainte de ne pas approuver l'ensemble des comptes."

il fallait modifier le texte de la résolution votée

Rien n’empêchait de voter l'approbation des charges courantes

c'est le président de l'AG qui devait l'expliquer

ribouldingue
Pilier de forums



16901 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 juin 2018 :  20:22:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut définitivement abandonner l'idée que c'est bien pour vous de ne pas approuver les comptes; C'est juste l'inverse.

Il faut approuver, et c'est vraiment important, à l'exceptions de certaines réserves ou de refus;
Si ce sont des réserves, on désigne le conseil syndical pour avoir capacité de les lever
Si ce sont des refus on passe des opération de provisionnement ou de dépréciation.

On cantonne ainsi le problème à quelques milliers d'euros seulement, ceux qui sont l'objet d'un ou plusieurs litiges.

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 24 juin 2018 :  20:32:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si ce sont des réserves, on désigne le conseil syndical pour avoir capacité de les lever
Si ce sont des refus on passe des opération de provisionnement ou de dépréciation.


Je ne suis pas d'accord avec cette distinction. Seule l'AG a le droit d'approuver les comptes.

Missionner le CS pour "lever des réserves", je ne comprends pas ce que ça veut dire. Si je compare avec une réception de travaux, ça veut dire que les comptes ne sont PAS approuvés tant que le CS n'a pas levé les réserves.
Donc si le litige persiste, on a des comptes qui ne sont pas approuvés. Si vous arrivez en procédure, c'est quoi le papier officiel qui dira qu'ils le sont ?

Les dépenses l'AG les accepte ou les refuse,pour moi il n'y a pas d'entre deux.
Et lorsque le litige n'est pas résolu à l'AG suivante (donc l'argent REVENU) , on DOIT resoumettre le problème à l'AG

La gestion des conséquences du refus de certaines dépenses, soit en votant une dotation (qui doit être à l'ODJ) soit pas, est une autre histoire.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 24 juin 2018 20:38:08

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 24 juin 2018 :  20:44:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et si vous envisagez une procédure, c'est une bonne idée de motiver un minimum le refus.

Vous mettez à l'ODJ les résolutions suivantes

APPROBATION DES COMPTES du.... au...
1) Dépenses refusées
L'AG refuse les dépenses suivantes..............pour les raisons suivantes

2) Approbation des comptes

L'AG approuve les comptes du ... au..... pour un montant de dépenses X correspondant aux charges courantes.

3) Dotation aux dépréciations sur créances douteuses
L'AG décide d'une Dotation aux dépréciations sur créances douteuses d'un montant égal à celui des dépenses refusées, soit X euros. Cette dotation sera exigible le (lendemain de l'AG)

PROCEDURE CONTRE X
1) L'assemblée autorise le syndic à engager une procédure contre le syndic (nom) afin de recouvrer le montant des dépenses refusées par l'assemblée générale
2) L'assemblée décide de provisionner pour faire face aux frais de cette procédure un montant de X euros qui sera exigible le.... (vous pouvez aussi mettre ça dans le budget prévisionnel plutôt que faire un appel séparé, mais il faut un budget)

De cette façon, les copros payent quand même ces travaux, ce qui vous évite de plonger la trésorerie de votre syndicat dans le rouge, et une fois le procès terminé, ce qui revient, si ça revient, sera une bonne surprise
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 24 juin 2018 20:49:47

courlisson
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 25 juin 2018 :  07:40:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

Approuver les comptes de l'exercice N+1, c'est approuver les écritures passées au cours de l'exercice N+1.


Approuver les comptes de l'exercice N+1, n'est ce pas approuver les annexes 1 à 5 produites, par le syndic, conformément au décret comptable de 2005, pour l'exercice N+1 ?
Or dans notre cas le syndic BB fait apparaître dans l'annexe 1, un compte d'attente (479) dans lequel sont imputés les charges et produits de l'exercice N non approuvé.

N'est ce pas un moyen "détourné" de faire approuver les comptes de l'exercice N ?

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 25 juin 2018 :  08:03:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Absolument pas.
Votre syndic ne peut pas, comme par miracle, faire diparaitre les ecritures 2016. Lorsque l ag a approuve les comptes, il deplace les ecritures en compte de charges pour les imputer sur les comptes des coproprietaires.(c est le montant global que vous voyez sur votre appel de repartition)
La il ne peut pas puisque vous avez refuse d approuver les comptes

Il ne peut pas non plus les laisser ou elles sont parce qu alors les charges 2016 se melangeraient aux charges 2017. Or chaque exercice doit debuter avec un compte de charges a zero.
Donc il les met dans un compte qui est fait specialement pour ca et qui si ma memoire est bonne se deno.me "en attente d imputation debiteur"
Les ecritures pourront sortir de la quand vous aurez approuve les comptes 2016, pas avant.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 25 juin 2018 08:07:49

Viviane
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 25 juin 2018 :  08:23:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En gros, ce que vous avez (entre autres) approuve en approuvant 2017 c est le fait que les charges 2016 attendent d etre reparties.
Et comme la depense travux a ete superieure aux appels, il manquera 2000euros sur votre compte bancaire jusqu a ce que la depense ait ete repartie. Ce qui peut, selon la taille de votre copro, poser de tres gros souci pour payer lles factures.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 25 juin 2018 08:30:36

ainohi
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 25 juin 2018 :  15:09:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane

Euh... l'AG n'acte pas des faits, en la matière. Elle approuve (ou pas) des comptes.
L'AG approuve, ou refuse d'approuver, les comptes. Ce qu'elle a approuve doit être fidèle, sincère et prudent. Une comptabilité prudente est une comptabilité qui prend acte des faits et ne se contente pas d'une fiction. Rejeter simplement une dépense pour la faire assumer par le syndic sans être certain que le syndic le fera sans discuter est imprudent parce que cela conduit à assimiler une créance incertaine à de la trésorerie disponible ou, autrement dit, à prendre une fiction pour de la réalité. Cela devient fidèle et prudent lorsqu'on fait ce que vous préconisez, c'est à dire substituer une charge de dépréciation de créance à une charge de dépense contestée.

Édité par - ainohi le 25 juin 2018 15:11:44

Viviane
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 25 juin 2018 :  23:38:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La procédure de dépréciation est lourde et compliquée.

Et après faut pas oublier la reprise de dépréciation, une fois le litige définitivement résolu, qui n'est pas non plus une sinécure. J'en sais quelque chose, on s'est arrachés les cheveux avec le comptable, qui avait jamais fait ça. D'autant que comme personne n'avait jamais fait ça non plus quand on a voté la dotation, il y a eu des erreurs qu'il a fallu rattraper au moment de la reprise.

Donc ma foi, on s'amuse pas à ça pour une poignée d'euros contestés qui ne mettent pas en péril la trésorerie et le fonctionnement du syndicat. On met en compte d'attente, et si pas d'accord amiable trouvé, ALORS on décide à l'AG suivante ce qu'on fait : s'asseoir dessus ou poursuivre en justice.

C'est pas parce que c'est en compte d'attente que la compta n'est pas fidèle...puisque c'est là pour attendre.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 25 juin 2018 23:51:10
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