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goutelette
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PostĂ© - 04 mai 2018 :  15:58:19  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
En tant que Conseil Syndical " Avons nous "'obligation de porter au vote de l' Assemblée générale" ( ceci 1an avant la fin du contrat du syndic en place )l la volonté d'absence de recherche de proposition de mise en concurrence d' un syndic ?
Vous remerciant par avance n'ayant pas trouvé le texte mentionnant ce sujet.
Cordialement
Signature de goutelette 
Goutelette

ribouldingue
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 1 PostĂ© - 04 mai 2018 :  16:07:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Une dispense au conseil syndical de mise en concurrence, plutot, ce qui n’empêche nullement quiconque par ailleurs de proposer un contrat concurrent.

Oui, c'est mieux puisque la loi exige normalement cette mise en concurrence du conseil.

La dispense de mise en concurrence autorise le conseil a changer d'avis, alors qu'une volonté de ne pas mettre en concurrence non, et pourrait se trouver jugée par un juge contraire aux intérêts du syndicat. Les mots on un poids.

philippe388
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 04 mai 2018 :  16:21:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gouitelette :
citation:
Vous remerciant par avance n'ayant pas trouvé le texte mentionnant ce sujet.


Le CS doit chercher plus activement, car il est très facile de trouver cette référence: article 21 de la loi de 1965

Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

Vous devez donc proposé à l'OdJ cette année 2018, la demande de dérogation pour le renouvellement de 2019; car c'est l'AG qui décide, pas le CS.


goutelette
Contributeur vétéran

1036 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 04 mai 2018 :  16:38:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Ribouldingue: Une dispense au conseil syndical de mise en concurrence,

A l' unanimité des membres de notre C.S, nous, nous étonnons de cette obligation mise en place . Elle nous parait aller à l'encontre des intérêts des syndicats.
Avec une certaine expérience, personne ne peu ignorer que sauf une exception.... Un copropriétaire lambda désire proposer un contrat de syndic. Le conseil syndical étant soutenu majoritairement par le syndicat. Proposition non inquiètante.
Du fait de la demande du C.S de ne pas faire de recherche assure le Syndic de son renouvellement .
La décision étant mentionnée un an avant le renouvellement, d' un contrat de 3ans , le syndic à 4ans d'assuré .



Signature de goutelette 
Goutelette

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 04 mai 2018 :  17:35:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si vous etes satisafit du syndic, pas besoin d'aller chercher de la concurrence.

Donc 1 an avant vous faites voter la dispense de mise en concurrence. Mais cette résolution si elle permet d'éviter au CS de chercher pour rien, elle permet tout de même de mettre en concurrence si des éléments nouveaux se faisaient jour en défaveur de votre syndic comme un changement de gestionnaire moins performant....

goutelette
Contributeur vétéran

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Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 04 mai 2018 :  17:47:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Philippe 388article 21 de la loi de 1965

Merci.pour le lien
Mais cela n'a pas de sens !
D' un coté inciter à changer de syndic ...? Alors que compétences, et implications ne se trouvent pas en lecture du contrat ( idem pour tous) et de l' autre, assurer 4 ans ? ( les contrats de 2ans sont déboutés)
Le problème que beaucoup de syndicat rencontrent, est le manque d' implication par manque de disponibilité du syndic.
Ils prennent à charge un parc immo/ trop important, et de ce fait gèrent avec retard et limite les problèmes.
La crainte de perdre le ou les syndicat pourrait être en partie bénéfique .


Signature de goutelette 
Goutelette

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 04 mai 2018 :  18:16:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous mélangez les combats.

La loi ALUR a ajouté une obligation stupide qu'on peut éviter par un vote simple. Si vous n'êtes pas contente de la loi, il faut voir votre député.

Sunbird
Contributeur vétéran

2650 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 04 mai 2018 :  18:18:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'est pas absurde de regarder ce qui se passe ailleurs. A ce titre je le fais régulièrement tous les 5 ans à titre personnel avec les contrats d'assurance.

SI le syndic n'est jamais mis en concurrence (comme tout fournisseur), il prendra ses aises et ses tarifs ne seront plus concurrentiels.

Il y a quelques années en mettant en concurrence le syndic, il a passé son tarif de 37 k€ à 27 k€.

Aujourd'hui, avec les comptes séparés, et la numérisation des archives, c'est de plus en plus facile de tester pendant un an 1 syndic.




Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 04 mai 2018 :  19:33:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Du fait de la demande du C.S de ne pas faire de recherche assure le Syndic de son renouvellement .
La décision étant mentionnée un an avant le renouvellement, d' un contrat de 3ans , le syndic à 4ans d'assuré .

citation:
D' un coté inciter à changer de syndic ...? Alors que compétences, et implications ne se trouvent pas en lecture du contrat ( idem pour tous) et de l' autre, assurer 4 ans ? ( les contrats de 2ans sont déboutés)

Je crois qu’il y a une chose que vous n’avez pas comprise, que pourtant Rambouillet et Ribould vous ont dite.

Le fait de demander à l’AG de vous dispenser de l’OBLIGATION de mise en concurrence ne vous interdit absolument pas de mettre le syndic en concurrence si ensuite vous trouvez qu'il fait un mauvais boulot . Si vous voulez que ce soit clair pour tout le monde, et notamment que le syndic ne s’imagine pas avoir un chèque blanc, vous pouvez le rédiger ainsi :

L’Assemblée Générale dispense le conseil syndical d’effectuer la mise en concurrence obligatoire telle que prévue à l’article 21 de la loi de 1965. Cette dispense n’interdit en aucun cas au conseil syndical de mettre le syndic en concurrence s’il le souhaite. Par ailleurs il est rappelé que tout copropriétaire a la faculté de mettre lui-même en concurrence le syndic.

citation:
La crainte de perdre le ou les syndicat pourrait être en partie bénéfique .


On est d'accord, mais du coup pourquoi votez-vous un contrat de 3 ans ?

Et d’où tenez vous que « les contrats de 2 ans sont déboutés » ? Déboutés par qui ? Trois ans, c’est la durée maximum d’un contrat. La durée peut être de un an, de 15 mois, de 26 mois…. De ce qu’on veut y compris deux ans pourvu que ce soit pas plus de 3 ans…
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 04 mai 2018 19:52:04

philippe388
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 04 mai 2018 :  19:50:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il est reconnu par tous que cette obligation de mettre en concurrence le CS est une idiotie. Pas besoin de débattre sur un texte idiot.

Le syndic remet son mandat en jeu à chaque date de fin de ce mandat. le CS, comme tout copro peut mettre en concurrence le syndic à la date de son renouvellement. Cette dérogation ne change rien à la loi précédente à ce sujet.

Ce que pense le syndic n'a aucun interêt, puisque rien ne change pour lui avec ce texte. Cette obligation, et cette dérogation ne change rien de plus.

goutelette :
citation:
D' un coté inciter à changer de syndic


NON. Il n'est pas question d'inciter Ă  changer de syndic, mais d'obliger le CS Ă  la mettre en concurrence tous les 3 ans.

C'est l'AG qui décidera ou pas.

Et vous pouvez toujours mettre en concurrence tous les ans votre syndic, en adoptant un mandat d'un an !( plutot 15/16 mois) Mais si vous ĂŞtes content du syndic, vous le gardez, et vous ne le mettez pas en concurrence.

Ceci concerne le CS; vous désirez ne pas mettre en concurrence en 2019 votre syndic, le CS propose un texte simple de demander cette dérogation, comme le propose la loi. Alors faites voter cette dérogation.

Pas besoin d'ajouter autre chose à cette résolution. Il est déjà dans la loi que le CS et tout copro ( les membres du CS sont aussi des copros !)peut mettre en concurrence le syndic. Il s'agit ici de voter une simple dérogation pour le CS de ne pas mettre en concurrence en 2019 ce syndic, car son mandat de 3 ans vient à expiration.




Viviane
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:00:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il est déjà dans la loi que le CS et tout copro ( les membres du CS sont aussi des copros !)peut mettre en concurrence le syndic.


Oui, mais tout le monde ne le sait pas. Et au vu des questions de goutelette, la plupart des copropriétaires vont penser comme elle que la dispense interdit ensuite au CS de mettre en concurrence le syndic. Et comme elle le souligne, une mise en concuurence par un copro lamda a beaucoup moins de chances de réussite que par le CS
Et depuis la loi Alur, j'ai personnellement constaté une augmentations gens qui pensent que
- SEUL le CS peut mettre le syndic en concurrence. Du coup ils ralent quand le CS ne le fait pas alors qu'ils pourraient le faire eux-mĂŞmes
- Et que le CS ne peut le faire QUE tous les 3 ans.

Donc nous, perso, on a choisi de rajouter quelques précisions à la résolution, histoire que personne ne se fasse des films.

Le CS de goutelette fera ce qu'il veut. Il peut se contenter de la première phrase, ça le regarde
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 04 mai 2018 20:19:11

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:24:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
au vu des questions de goutelette, la plupart des copropriétaires vont penser comme elle que la dispense interdit ensuite au CS de mettre en concurrence le syndic
Goutelette est au conseil syndical quand mĂŞme.....

philippe388
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:25:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
l'AG est le lieu des débats, au CS d'expliquer ce texte et son avis lors de l'AG, et également dans le rapport obligatoire du CS joint à l'Odj, et de demander au syndic son avis !

Mais à coté de ce texte idiot, il faudrait surtout que les CS se penchent sur la nature juridique d'un quitus donné au syndic sur sa gestion.

La plupart des copros et des CS pensent que ce quitus doit être donné car le syndic est gentil, aimable et qu'il a bien fait son travail. Ce qui nest totalement FAUX. Donner quitus est un acte juridique important. l'AG " absout" le syndic des fautes commises ( cachées), alors qu'il est assuré pour cela. Ce sont les assurances qui poussent au quitus.

Si l'on est content du syndic on le garde, on le met pas en concurrence, le CS fait voter chaque année cette dérogation( mandat d'un an) et rejettera toujours le quitus. Quitus qui n'est pas dans la loi de la copropriété, mais qui une fois voté sera juridiquement recevable par les juges.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:43:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Goutelette est au conseil syndical quand mĂŞme.....


Et donc ? Je comprends pas trop ?
Si goutelette a pensé que la dispense interdit ensuite au CS de mettre en concurrence, il y a de bonnes chances que ce soit pareil pour une bonne partie des copros, non ? Alors autant éviter les malentendus, les rumeurs sur un CS acheté par le syndic... et faire en sorte d'avoir sur le PV une résolution qui ne laisse pas la place au doute...

citation:
et de demander au syndic son avis !

Pourquoi demander au syndic son avis sur la dispense ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 04 mai 2018 20:55:12

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:52:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Goutellette est normalement bien placé pour expliquer que ce vote n'empeche nullement la concurrence;
Elle peut accessoirement indiquer que l'obligation légale est une stupidité.

QUand on a un texte idiot, il faut économiser son énergie et la dépenser sur autre chose de plus profitable.

Viviane
Pilier de forums

4058 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 04 mai 2018 :  20:56:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Goutellette est normalement bien placé pour expliquer que ce vote n'empeche nullement la concurrence;


Oui, aux gens présents à l'AG....

Après, sur la question de l'énergie à y consacrer, perso je trouve que rajouter deux phrases dans la résolution c'est moins fatiguant et plus simple qu'une longue explication durant l'AG ou même dans le rapport du CS.

Mais bon, chacun fait comme il veut...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 04 mai 2018 21:01:07

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 04 mai 2018 :  21:24:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
*** modération ***
Une question de cet ordre est posée par un membre de CS !
Les réponses apportées paraissent claires et limpides.
Le vote de non mise en concurrence obligatoire ne remet pas en question la possibilité d'une mise en concurrence par le CS dans le cas de pb grave pendant la gestion en cours (si, comme conseillé, le contrat de syndic est annuel et non triennal)
Que cela n'empêche nullement quelque copropriétaire que ce soit de demander la mise en concurrence...
Donc, sauf développements à venir pertinents et "éclaiarnts" ce sujet pourrait fort bien se voir clôturer rapidement.


Apparté :
Car, Ă  vous lire, Goutellete :
citation:
Le conseil syndical étant soutenu majoritairement par le syndicat. Proposition non inquiètante.
Du fait de la demande du C.S de ne pas faire de recherche assure le Syndic de son renouvellement .
La décision étant mentionnée un an avant le renouvellement, d' un contrat de 3ans , le syndic à 4ans d'assuré .
Je trouve plus que surprenant que le CS propose des contrats de syndic de trois ans !! Enfin, cela vous regarde, mais le CS n'est pas la parole "divine" et un copropriétaire peut fort bien considérer que vous "ne faites pas le job" avec le syndic et proposer un contrat concurrent. Des CS "mous" envers le syndic, cela existe, j'en ai rencontré !!
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 04 mai 2018 21:30:16

philippe388
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 05 mai 2018 :  08:35:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Pourquoi demander au syndic son avis sur la dispense ?


Devoir de conseil !!

Le syndic pro connait la loi mieux que le CS, et que les copros. On le voit ici, car certains membre de CS ne connaissaient pas ce texte de loi sur cette dérogation.

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 05 mai 2018 :  11:23:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Viviane: Et donc ? Je comprends pas trop ?
Si goutelette
citation:
a pensé que la dispense interdit ensuite au CS de mettre en concurrence,
il y a de bonnes chances que ce soit pareil pour une bonne partie des copros, non ? Alors autant éviter les malentendus, les rumeurs sur un CS acheté par le syndic... et faire en sorte d'avoir sur le PV une résolution qui ne laisse pas la place au doute...

Il n'a jamais été question " d' interdiction" mais " d" obligation" Dans quel but ? Je suppose que certains d'entre vous ont analysé l'utilité de cette " Obligation"
Faire voter en AG une dispense de recherche d' un nouveau syndic par le Conseil Syndical , tout en lui autorisant de le faire ... ?
A savoir : Un copropriétaire isolé qui contact un cabinet syndic n'a aucune chance de recevoir une proposition de contrat.
Le patron du cabinet, ne donne pas de son temps avec peu d'espoir d' ĂŞtre retenu. A moins cas particulier de petite copro/
En ce qui concerne les 3ans de contrat.N' étant pas stupide nous avions mis à l' O.J 2 ans.lors de la dernière élection.
Mais le Syndic en bon commercial ( Patron)a argumenté et l' AG a suivi.

Comme mentionné sur mon post la présence d'un contrat type, et le montant facturé ne sont plus les critères de base.
C'est " La disponibilité" .Il n'est pas question d' outrepasser le temps qui peu nous être accorder par caprice.
Mais indifféremment des soucis techniques qui ont toujours existés les problèmes de socièté récurents gonfles le temps qui doit être accordé aux syndicats.
Les cabinets gonflent trop leur parc immo/ et de ce fait son surbookés et ne fond que des mécontents.
Par expérience, la crainte du syndic de perdre un contrat ( égal à toute société) a toujours été bénéfique pour ne pas prendre de client plus que l' ont ne peu faire.
Par chez nous, plusieurs syndicats mentionnent souffrir de ce problème
Signature de goutelette 
Goutelette

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 05 mai 2018 :  12:31:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est vraiment n'importe quoi votre dernier post.

Je pense que vous avez eu moult fois votre réponse, mais qu'en fait vous n'en n'avez rien à faire.

Viviane
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 05 mai 2018 :  13:18:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Goutelette : Il n'a jamais été question " d' interdiction" mais " d" obligation"

Non, il n’a jamais été question d’interdiction dans la loi… mais quand vous écrivez
citation:
Goutelette : La décision étant mentionnée un an avant le renouvellement, d' un contrat de 3ans , le syndic à 4ans d'assuré .

J’en déduis que vous avez compris que si en 2018 le CS obtient la dispense de mettre en concurrence le syndic en 2019, du coup il ne POURRA PAS le mettre en concurrence en 2019…. Donc j’en déduis que VOUS vous avez vu dans la loi une interdiction… qui n’existe pas.
Ou alors je sais pas lire...

Cela étant dit, avec un syndic dont vous savez qu’il fera des pieds et des mains pour convaincre l’AG de lui accorder un mandat de 3 ans, je comprends pas pourquoi vous demandez à l’AG la dispense de mise en concurrence ?

Pour ma part, je chercherais un syndic qui propose un contrat d’UN an, et je mettrais le syndic en place en concurrence… Vous avez de bonnes chances que tout d'un coup le contrat d'un an lui semble pas si mal que ça...


citation:
Goutelette : Je suppose que certains d'entre vous ont analysé l'utilité de cette " Obligation"

Ca a peu d’intérêt. Tout le monde s’accorde à la trouver stupide. Plutôt que la supprimer, le législateur a préféré, devant la levée de boucliers lorsqu’elle a été introduite , rajouter une possibilité de dispense qui n’existait pas au départ que la supprimer… fin de l’histoire. Quoique vous et moi en pensions, elle existe et il faut faire avec tant qu’elle existe…

citation:
A savoir : Un copropriétaire isolé qui contact un cabinet syndic n'a aucune chance de recevoir une proposition de contrat.

Avez-vous déjà essayé ? Parce que moi j'en ai vu plus d'un qui a essayé... et réussi à obtenir une proposition ....
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 05 mai 2018 13:33:39
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