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dr13
Contributeur débutant



76 message(s)
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Post√© - 18 avr. 2018 :  17:20:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bjour

je reviens vers parce que je doute de la capacité de notre syndic.

en effet, nous sommes convoqués a une AGextraordinaire.

en effet un avocat a envoyé un recommandé au syndic pour convoqué une AGextra, le copropriétaire n'a pas les 25% de voix et le conseil syndical n'a pas été informé de cette action.

que pouvons nous faire?

merci

Signature de dr13 
denis


rambouillet
Pilier de forums

15159 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Post√© - 18 avr. 2018 :  17:50:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Tout dépend de l'ordre du jour, mais en théorie comme vous l'avez dit une AG supplémentaire et non extraordinaire peut être demandé par un ou des copros représentant au moins les 25% des tantièmes ou demandé par le président du CS.

Sinon, cette AG devrait être financée soit par le dit copro, soit par le syndic. Cette question doit être débattue et résolue dès le début de séance...

√Čdit√© par - rambouillet le 18 avr. 2018 17:50:47

nefer
Modérateur

11353 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 18 avr. 2018 :  17:53:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
l'avocat n'est pas habilité à demander la convocation d'une AG supplémentaire

avez vous la copie de ce courrier?

philippe388
Pilier de forums

14047 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 18 avr. 2018 :  18:12:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
dr13 :
citation:
un avocat a envoyé un recommandé au syndic pour convoqué une AGextra


il n'existe pas d'AG extraordinaire en copropriété.

Un avocat ne peut pas solliciter un syndic pour convoquer une AG. SAUF si c'est un copropriétaire, et qu'il a 25% des voix seul ou avec d'autres copros.

Si cet avocat n'est pas copro. Le syndic n'a pas à convoquer cette AG? Un syndic sérieux connait cela par coeur.

Si il représente un copro, il conseille son client copro surl es textes de loi ( les 25%) de la copropriété pour qu'il envoie à son nom cet RAR

dr13 : le CS DOIT stopper l'envoi de ces convocs; Le syndic DOIT rappeler la loi à cet avocat.

Si cette AG est convoquée, aux frais du SDC, ety qu'elle se tienne, vous allez devoir la contester pour qu'elle soit annulée; et elle le sera si ce copro n'a pas respecté la loi.

Ici un avocat et un syndic qui ne connaissent pas les textes. le CS peut et DOIT agir rapidement.

Pour quelle raison cette AG serait convoquée ?

Le syndic devait aussi informer immédiatement le CS. Une mise au point avec lui est nécessaire. Le CS demandera au syndic de payer cette AG qu'il a convoquée sans vérifier et respecter les textes !




Franck1966
Contributeur vétéran



France
1398 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 18 avr. 2018 :  22:35:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Philippe, vous pinaillez .
On sait très bien qu'une AG n'est jamais extraordinaire, mais dès que c'est une AG autre que l'AG annuelle "normale", les copro la disent "extraordinaire"
Mais vous avez raison sur le fond ...
Signature de Franck1966 
Franck V

ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 19 avr. 2018 :  07:58:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
l'avocat n'est pas habilité à demander la convocation d'une AG supplémentaire
Le mandat est interdit en telle circonstance?

Sunbird
Contributeur vétéran

2696 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 19 avr. 2018 :  11:26:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Tout copropriétaire peut demander une AG à sa charge.
Je ne vois pas le problème que cette demande soit faite par son avocat, si ce dernier a mandaté son avocat dans cette demande.


Quels sont les points demandés dans les résolutions de ce copropriétaire.

nefer
Modérateur

11353 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 19 avr. 2018 :  12:30:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Tout copropriétaire peut demander une AG à sa charge.
Je ne vois pas le problème que cette demande soit faite par son avocat, si ce dernier a mandaté son avocat dans cette demande.


Quels sont les points demandés dans les résolutions de ce copropriétaire.


seuls les copropriétaires en titre peuvent demander la convocation d'une AG supplémentaire à leurs frais (s'ils ne représentent pas 25% des tantièmes)

s'il ne sait pas la rédiger , ce copropriétaire peut faire rédiger sa demande par qui il veut...mais c'est lui qui la demander par RAR

philippe388
Pilier de forums

14047 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 19 avr. 2018 :  12:41:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
sunbird
citation:
:Tout copropriétaire peut demander une AG à sa charge.
Je ne vois pas le problème que cette demande soit faite par son avocat, si ce dernier a mandaté son avocat dans cette demande.si ce dernier a mandaté son avocat dans cette demande.


Un mandat pour autoriser son avocat pour demander la convocation d'une AG de copropriétaires ??? un texte la dessus.

Peuvent aussi demander au syndic la convocation de l'assemblée :
- soit le conseil syndical,
- soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix.

Si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les huit jours qui suivent cette demande, le président du conseil syndical peut procéder à cette convocation et la notifier au syndic.

Si les procédures ci-dessus demeurent infructueuses, tout copropriétaire peut s'adresser au tribunal de grande instance pour demander la nomination d'un copropriétaire ou d'un mandataire de justice chargé de convoquer l'assemblée.


JB22
Pilier de forums

3401 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 19 avr. 2018 :  13:31:53  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Un copropriétaire peut mandater un avocat pour exercer ses droits, mais celui-ci n' a pas plus de droits sue le copropriétaire.

dr13
Contributeur débutant



76 message(s)
Statut: dr13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 23 avr. 2018 :  09:30:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci de vos lectures

en effet nous allons verifier si le copro a effectivement expedie un LAR pour cette AGE

2 recommandes sont partis pour demander les justificatif de cette AGE :
*signature des copropriétaires demandeurs representant 25 % des voix
*annulation de AGE pour non conformité de convoquation
*le conseil syndical n'a pas été prevenu ni consulté

nous en sommes là.

devons nous attendre que cette AGE se passe si elle est effective, pour demander l'annulation de la decision qui porte sur la mise en place de fénéêre pour cloturer une couverture de terrasse en sachant que la commune a dit non a une veranda.

merci
Signature de dr13 
denis

philippe388
Pilier de forums

14047 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 23 avr. 2018 :  11:46:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
dr13 :
citation:
devons nous attendre que cette AGE se passe si elle est effective, pour demander l'annulation de la decision qui porte sur la mise en place de fénêtre pour cloturer une couverture de terrasse en sachant que la commune a dit non a une veranda.


Saisir un avocat pour demander la pose d'une fenêtre !! Il va susciter la colère des copros, qui vont refuser cette pose.

L'autorisation de l'AG est obligatoire, et le préambule à demander l'accord de la Mairie. Sans accord de l'AG, une réponse positive, ou négative de la Mairie ne sert à rien.

D'ailleurs la Mairie doit s'assurer que le SDC a autorisé cette pose de fenêtre. Accord obligatoire pour tout travaux privatifs affectant les parties communes.

Cet avocat devra recevoir le mandat de vote de son client copro si il veut participer à l'AG. Sans mandat il lui faudra l'accord de l'AG ( Unanimité).

Le choix de forcer une décision de ses voisins avec la présence d'un avocat est un très mauvais choix.

La réponse du syndic sera interressante. Il devra justifié par un texte de loi cette convocation si le demande provient de l'avocat et non le copro.



Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 23 avr. 2018 :  16:33:37  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:

2 recommandes sont partis pour demander les justificatif de cette AGE :
*signature des copropriétaires demandeurs representant 25 % des voix
*annulation de AGE pour non conformité de convoquation
*le conseil syndical n'a pas été prevenu ni consulté

nous en sommes là.

devons nous attendre que cette AGE se passe si elle est effective, pour demander l'annulation de la decision qui porte sur la mise en place de fénéêre pour cloturer une couverture de terrasse en sachant que la commune a dit non a une veranda.




Le syndic a parfaitement le droit de convoquer une AG quand il veut, comme il veut, et à la demande de qui il veut.

Là encore, il ne faut pas transformer l'obligation qu'il a de convoquer une AG à la demande de... (art 8 décret de 1967) en interdiction d'en convoquer une à la demande de...

Vous perdez donc totalement votre temps à vouloir annuler cette convocation au motif qu'elle serait illégale. Et vous le perdrez aussi à vouloir en demander l'annulation si elle se tient.

La seule chose que vous pourriez reprocher au syndic c'est de ne pas avoir prévenu le CS, mais ce ne sera absolument pas suffisant pour une annulation.

La seule question qui se pose est de qui paye les frais de cette AG. Et ça ne peut pas être le SDC si elle ne remplit pas les conditions de l'article 8. Donc c'est soit le syndic soit le copro qui a demandé via son avocat. Ce que vous veillerez à faire noter sur le PV.

Enfin, si ce copro est en plein travaux, ne peut pas attendre l'AG annuelle pour avoir une r√©ponse, et est pr√™t √† payer les frais d'AG, moi je vois pas o√Ļ est le souci.

Là, la seule chose que vous avez à faire, c'est d'examiner sa demande.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

√Čdit√© par - Viviane le 23 avr. 2018 16:44:52

philippe388
Pilier de forums

14047 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 23 avr. 2018 :  16:43:25  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
viviane :
citation:
......et à la demande de qui il veut.


Encore une affirmation sans aucune base juridique.

Le syndic PEUT convoquer autant d'AG qu'il le désire; il en prépare l'OdJ en concertation avec le CS.

Mais pas à la demande de n'importe qui !! L'article 8 du décret ne dit pas cela. Il pose même des règles pour les demandes du CS, ou de u ou plusieurs copros.

Cela signifierai que viviane, philippe388, ... peuvent demander dès demain la convocation d'une AG par le syndic du syndicat de dr13 !






Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 23 avr. 2018 :  16:51:55  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Le syndic PEUT convoquer autant d'AG qu'il le désire;


Exactement, tout est dit...
citation:
Mais pas à la demande de n'importe qui !! L'article 8 du décret ne dit pas cela. Il pose même des règles pour les demandes du CS, ou de u ou plusieurs copros.


Quand vous saurez faire la différence entre obligation et interdiction (au bout de 15000posts, il serait temps....) , vous aurez compris ce que dit cet article 8, comme la plupart des articles mentionnant des obligations de faire ceci ou cela.... que vous avez la sale manie de systématiquement transformer en "interdiction de faire ce qu'on n'est pas obligé de faire...".

Un peu comme si vous transformiez l'obligation qu'a l'employeur de verser double salaire au salarié qui travaille le 1er mai en INTERDICTION de lui verser double salaire un autre jour que le 1er mai... L'obligation de donner 5 semaines de congés payés en interdiction d'en donner 6, l'obligation d'inclure ceci ou cela dans le forfait du syndic en interdiction d'y rajouter d'autres prestations, etc, etc...
citation:
Cela signifierai que viviane, philippe388, ... peuvent demander dès demain la convocation d'une AG par le syndic du syndicat de dr13 !


Bien sur qu'ils peuvent demander. Et le syndic ne sera pas obligé de le faire. Mais si Viviane veut par exemple proposer d'acheter à prix d'or 25m2 de terrain de la copro de dr13 qui ne servent à rien à la copro de dr13, et que Viviane est prête à financer l'AG, il n'aura aucune raison de ne PAS le faire et ça ne lui est absolument PAS interdit de le faire.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

√Čdit√© par - Viviane le 23 avr. 2018 17:38:38

philippe388
Pilier de forums

14047 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 23 avr. 2018 :  19:27:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Un peu comme si vous transformiez l'obligation qu'a l'employeur de verser double salaire au salarié qui travaille le 1er mai en INTERDICTION de lui verser double salaire un autre jour que le 1er mai... L'obligation de donner 5 semaines de congés payés en interdiction d'en donner 6, l'obligation d'inclure ceci ou cela dans le forfait du syndic en interdiction d'y rajouter d'autres prestations, etc, etc...


Consternant !!!

Reprenons votre bel exemple d'achat de terrain; le demandeur interressé ne va PAS demander une convocation d'une AG au syndic, AVEC un OdJ qu'il aura rédigé; mais proposer au SDC cet achat. C'est bien le syndic qui va rédiger l'OdJ en concertation avec le CS et convoquer cette AG.

Mais su vous avez un texte de loi, une jurisprudence qui autorise un tiers au SDC de demander la convocation d'une AG avec son propre OdJ, n'hésitez pas à nous le communiquer.










√Čdit√© par - philippe388 le 23 avr. 2018 19:32:59

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 23 avr. 2018 :  22:09:36  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le syndic peut convoquer toutes les AG qu'il veut, en plus de celle annuelle, obligatoire.
Le fait que le demandeur ne dispose pas de 25% des voix ne change rien : ce seuil fixe une obligation au syndic. Mais il peut répondre à la demande même si elle ne dépasse pas 15%.
Même chose lorsqu'il y a nécessité pour respecter une règle : c'est bien connu pour la pose d'antenne de réception radio/télé (parabole) la demande émanant d'un seul copropriétaire.
Même chose encore si la demande est faite "entre 2 portes", sans même respecter la procédure.

Ce qui est curieux ici, c'est la réaction du syndic à une demande émanant d'un avocat : il faudrait en préciser la nature.
Voir aussi la nécessité ou l'urgence de la pose de fenêtres sur véranda. Refusée par la commune (urbanisme).

Avec au final un "juge de paix" : l'AG, à même d'apprécier la pertinence, la nécessité de cette AG supplémentaire, avec si besoin sa sanction : à charge du syndic (ou du demandeur), qui n'avait pas ici à convoquer une AG destinée sur un projet personnel, privatif non urgent, sans intérêt pour la collectivité.

Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Post√© - 23 avr. 2018 :  22:40:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Mais su vous avez un texte de loi, une jurisprudence qui autorise un tiers au SDC de demander la convocation d'une AG avec son propre OdJ, n'hésitez pas à nous le communiquer.

Quand vous aurez trouvé les textes qui vous autorisent à boire un café le dimanche à 9h12, prendre des douches pas assez froides, vous couper les ongles à la hache, passer un coup de fil à votre boucher, avoir des enfants sans être marié, jouer au loto avec des allumettes, appeler votre chien Napoléon, etc, etc.... je chercherai celui que vous me demandez...

Sinon, vous pouvez aussi chercher le texte qui l'interdit...

Quant au syndic, pourquoi diable travaillerait-il, payé par le syndicat, à rédiger la question du voisin...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

√Čdit√© par - Viviane le 23 avr. 2018 23:24:04

Viviane
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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 23 avr. 2018 :  22:43:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Avec au final un "juge de paix" : l'AG, à même d'apprécier la pertinence, la nécessité de cette AG supplémentaire, avec si besoin sa sanction : à charge du syndic (ou du demandeur), qui n'avait pas ici à convoquer une AG destinée sur un projet personnel, privatif non urgent, sans intérêt pour la collectivité.


Les demandes privatives sont TOUJOURS sans intérêt pour la collectivité.... et parfois, attendre un an que l'AG se réunisse, c'est trop long, c'est tout. Surtout si votre fenêtre ferme l'appartement.

Les bonnes questions ici c'est
- QUI paye ?
- pourquoi un avocat ? Que dit-il ?
- pourquoi pas de concertation préalable avec le CS ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

√Čdit√© par - Viviane le 23 avr. 2018 22:46:37

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Post√© - 23 avr. 2018 :  22:51:56  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il est des questions qui relèvent du "privatif", sans intérêt pour la collectivité, mais qui imposent au syndicat la convocation dune AG.
Ainsi de la pose d'une parabole, ou d'une décision du syndicat pour respecter un délai spécifique à un copropriétaire.

Sur ce point, il a été jugé que lorsque le délai imposé à un copropriétaire par la règlementation était très court (mettons 30 jours); dans le cas pour formaliser une vente (si ma mémoire est bonne), le syndic était fondé à convoquer une AG selon la procédure "urgence", sans délai. (contestataires déboutés).

L'affaire doit s'apprécier au cas par cas.
Pour la pose d'une fenêtre refusée par l'administration, il n'y a ni urgence ni nécessité.
Avocat ou pas.

√Čdit√© par - G√©dehem le 23 avr. 2018 22:52:25

Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 23 avr. 2018 :  22:57:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Sur ce point, il a été jugé que lorsque le délai imposé à un copropriétaire par la règlementation était très court (mettons 30 jours); dans le cas pour formaliser une vente (si ma mémoire est bonne), le syndic était fondé à convoquer une AG selon la procédure "urgence", sans délai. (contestataires déboutés).


Ca n'a pas de rapport. Dr13 n'a jamais parlé d'une convocation en urgence (donc sans respecter les 21 jours de délai).


Donc perso je vois toujours pas o√Ļ est le probl√®me. Chez nous, deux lots viennent de se vendre, qui sont enti√®rement √† r√©nover. Si les copros ne veulent pas attendre l'AG annuelle de d√©cembre pour des autorisations de travaux privatifs, je vois pas o√Ļ serait le souci tant que c'est eux qui payent et que le syndic ne convoque pas en plein √©t√© dans l'espoir de faire passer des trucs en douce grace √† l'absence de certains.

Par contre, on s'amuse rarement à payer un avocat pour faire ce genre de demande en son nom, donc je chercherais à savoir POURQUOI ils sont passés par un avocat, et ce qu'il dit. Ca me semble tout de même le minimum, et dr13 ne demande visiblement pas copie du courrier ? Ou alors il l'a et ne nous dit pas ce qu'il contient.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

√Čdit√© par - Viviane le 23 avr. 2018 23:38:46
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