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Louis92
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 Posté - 02 févr. 2018 : 13:42:23
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Je ne pense pas faire partie des citation: personnes futées mais je pense être simplement expérimenté dans mes activités de Conseiller Syndical et d'animation de CS et c'est avec plaisir que je constate que vous appréciez de tirer profit de l'expérience d'autrui. Vous transmettrez plus tard la vôtre d'expérience.
Cdlt. Louis92. |
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 22
Posté - 02 févr. 2018 : 13:52:08
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Louis92,
Au minimum vous faites partie des personnes affutées.... pour les disputes/discussions avec les syndics  |
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Gédehem
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23
Posté - 02 févr. 2018 : 16:38:21
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des copropriétaires m'ont déjà soufflé de devenir syndic bénévole mais je ne veux pas m'embêter, je suis déjà suffisamment occupé avec mon activité de président du CS.
Dans la mesure où cette activité de président de CS "occupe", peut être faudrait-il réfléchir à la gestion sous forme "syndicat coopératif".
Qui devrait être celle "de principe" dans tout syndicat, le recours à un tiers isolé, professionnel ou non, ne devant être qu'à la marge.
Toute l'organisation du syndicat, groupement démocratique de personnes à l'état brut, va dans ce sens : gestion du syndicat par des copropriétaires 'groupés' , son CS.
Qui devient CS coopératif, avec sa/son président-syndic, sa/son 'adjoint' vice-président qui assure la continuité, sa/son trésorier/comptable, sa/son secrétaire, etc ......selon la structure dont le syndicat se dote (RFCScoop)
Faire gérer ce syndicat par une société commerciale est une curieuse idée..... |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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24
Posté - 05 févr. 2018 : 11:23:45
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Dans un monde idéal, OK GEDEHEM.
Dans la vraie vie, le président du CS n'est parfois plus tout jeune, c'est le moins que l'on puisse dire, les conseillers syndicaux sont sympas mais pas très actifs ou pas du tout etc etc
Les syndics pro ont encore de beaux jours devant eux et c'est tant mieux. |
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Gédehem
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25
Posté - 05 févr. 2018 : 11:40:07
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Dans "la vraie vie" (???? il y en a d'autre ?), la gestion de la "chose commune" (copropriété, commune, agglomération, etc ...) indiffère en général le 'citoyen/copropriétaire', qui s'en remet les yeux fermés à un délégué et s'en lave les mains ensuite.
S'il s'en lave les mains, il en "paye" les conséquences, ici sur la facturation d'honoraires qui seraient imposés par le syndic.
Qu'il ne vienne pas pleurer ensuite.
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Louis92
Contributeur vétéran
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26
Posté - 05 févr. 2018 : 12:45:22
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ESTEPHE citation: Dans la vraie vie, le président du CS n'est parfois plus tout jeune, c'est le moins que l'on puisse dire, les conseillers syndicaux sont sympas mais pas très actifs ou pas du tout etc etc Tout-à -fait. Dans la vraie vie, peu de retraités acceptent la charge de contrôler la gestion d'un professionnel et de l'assister. Alors, prendre la responsabilité de gérer une copropriété de plus de 10 appartements pour réduire les charges d'une majorité qui s'en f... , c'est un solution que je ne recommande pas.
La première réponse à faire aux copropriétaires qui se plaignent de l'augmentation des honoraires du syndic est "venez au CS pour contrôler ce que fait le syndic, les charges pourront baisser très facilement d'un montant supérieur à l'augmentation des honoraires du syndic".
Cdlt. Louis92. |
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Jean13
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Posté - 05 févr. 2018 : 12:49:20
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citation: Initialement posté par Louis92ESTEPHE citation: Dans la vraie vie, le président du CS n'est parfois plus tout jeune, c'est le moins que l'on puisse dire, les conseillers syndicaux sont sympas mais pas très actifs ou pas du tout etc etc Tout-à -fait. Dans la vraie vie, peu de retraités acceptent la charge de contrôler la gestion d'un professionnel et de l'assister. Alors, prendre la responsabilité de gérer une copropriété de plus de 10 appartements pour réduire les charges d'une majorité qui s'en f... , c'est un solution que je ne recommande pas. La première réponse à faire aux copropriétaires qui se plaignent de l'augmentation des honoraires du syndic est "venez au CS pour contrôler ce que fait le syndic, les charges pourront baisser très facilement d'un montant supérieur à l'augmentation des honoraires du syndic". Cdlt. Louis92.
1000 fois non 10.000 fois exact que les copropriétaires se bougent un peu le c** |
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andre78fr
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28
 Posté - 05 févr. 2018 : 12:59:26
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J'encourage évidemment la grande majorité des copropriétés à se prendre en main et à se responsabiliser sans pour autant minimiser la complexité, les responsabilités et les difficultés (en particulier sur les relations de voisinage) que ça représente et implique.
La forme du syndicat coopératif est sans doute idéale ; plus collégiale et avec des solutions de secours en cas de défaillance du président, d'autant plus que le contrat-type semble ouvrir la voie à une possible indemnité pour ce président-syndic (même si la loi dit le contraire sur le caractère bénévole des membres du CS, encore une incohérence qu'il faudra lever).
En revanche, je refuse de tomber dans ce que je vois chez certains concurrents et de faire croire que tout est facile et simple !!! Oh non !
Pour gérer une copropriété, il faut en général de solides compétences dans des domaines multiples ; technique, droit, comptabilité, assurance, relationnel...
Je vois tellement de syndics bénévoles jeter l'éponge après quelques années, blessés et désabusés par des copropriétaires ingrats qui ne font que râler et se plaindre de tout sans se rendre compte des efforts et du travail accompli.. c'est une mission difficile et ingrate, trop souvent, et il faut en être conscient !
Il faudra aussi développer (c'est une tendance assez forte je crois) de nouveaux prestataires ; assistance et conseil aux syndics non professionnel et au syndicat coopératif, en particulier sur la gestion des gardiens et des salariés (bien connaître le droit du travail et la convention collective... savoir établir les bons bulletins de salaire et déclarations) ou encore des sinistres. Certains logiciels (je pense à Coprolib) pas trop chers proposent une gestion des payes assez aboutie...
Pour les petites copropriétés, sans gardien ou employés, on trouve de tout :
Des syndics low cost comme Syndic One à 9 € par lot et par mois.
Des logiciels cloud presque aussi chers comme Illicopro à 6 € par lot et par mois.
Des logiciels classiques bon marché comme la version 2 de Valcompta à 99 € !!! :D
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Gédehem
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29
Posté - 05 févr. 2018 : 14:27:20
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la responsabilité de gérer une copropriété de plus de 10 appartements pour réduire les charges
Je vous invite à faire un tour à Parly 2.
Ou à Elysée 2 : 1450 lots, 4500 habitants, CScoop de 27 membres avec une trentaine de salariés ...
Pour gérer une copropriété, il faut en général de solides compétences dans des domaines multiples ; technique, droit, comptabilité, assurance, relationnel...
Toutes choses que maitrisent parfaitement les professionnels de la gestion immobilière, c'est bien connu .... 
Il y a dans ces histoires des mythes, des fantasmes difficiles à balayer ....
"C'est trop difficile, c'est affaire de spécialistes, donc je n'y vais pas ...."
Ajout sur : " .... pour réduire les charges .."
La gestion sous la forme 'syndicat coopératif" n'a jamais eu pour objet la réduction des charges.
Fantasme là aussi .
"Je vois tellement de syndics bénévoles jeter l'éponge après quelques années, blessés et désabusés ....."
La gestion par un syndic copropriétaire devrait être l'exception, provisoirement, pour une transition syndic pro > syndicat coopératif par exemple. A exclure dans la durée. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2018 14:34:17 |
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andre78fr
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Posté - 05 févr. 2018 : 14:48:28
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Les méga copropriétés ont une organisation très particulière mais très professionnelle avec un organigramme très clair entre une sorte de "conseil de surveillance" et une équipe de salariés qui est assez proche d'un syndic pro, rien à voir avec un conseil syndical coopératif qui assume lui même la gestion !
Le syndic non professionnel reste évidemment le plus adapté pour un très grand nombre de petites copropriétés où on ne trouve pas assez de volontaires pour former un vrai conseil syndical et pour les toutes petites copropriétés où les honoraires et frais de gestion représentent parfois 40 ou 50% c'est évidemment un bon moyen de réduire les charges et la motivation principale de beaucoup de syndics bénévoles ou copropriétaires !!!
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Posté - 05 févr. 2018 : 15:54:28
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Pour Parly 2, en fait le CS coopératif a embauché/monté pour son seul usage une agence de syndic comme le dit André. Le syndic (qui n'a pas le titre de syndic, mais de directeur) est don cun salarié du syndicat et ne travaille que pour Parly2 |
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Gédehem
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32
Posté - 05 févr. 2018 : 16:11:49
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L'organisation d'un syndicat doit être adaptée à sa structure, peu importe sa forme de gestion.
Il est évident que pour gérer 50 ou 1000 lots, les personnes et moyens ne seront pas identiques.
Un syndicat de 1400 lots doté d'un syndic professionnel ne sera pas géré par une seule personne !
Il y a, sur ces domaines de gestion collective, des fantasmes, des idées reçues, qui sont souvent consternantes.
Qui va croire que tous les 60 ou 100 élus de telle collectivité territoriales (une Métropole ex CU) sont tous des spécialistes de l'aménagement urbain, du traitement des eaux, des transports collectifs, du ramassage des déchets, et même des finances publiques.
C'est oublier les 3 ou 4000 agents territoriaux, avec leurs spécialistes, tel cet X-Pont en charge des transports.
Ou de tel autre en charge du service juridique.
On ne demande pas à Anne Hidalgo ou JCl Gaudin d'être spécialisés en tout.
Qui va croire que le gestionnaire (employé salarié) en charge de tel syndicat de 150 ou 800 lots est spécialisé dans tous les domaines cités qui nous concernent ??
Il est évident qu'il a derrière lui une organisation avec du personnel à même d'y travailler, de répondre aux demandes, de mettre œuvre..
Ce que l'on retrouve dans les syndicats cités, un CSCoop de 25 membres/copropriétaires mettant en œuvre les décisions d'AG, et pour assister et la réalisation pratique une trentaine d'employés dans ces domaines.
C'est pourquoi il est fait d'affirmer que la gestion en syndicat coopératif serait réservé aux petits syndicats, de 10 lots au plus.
Que penser alors de ce syndicat ordinaire de 30 lots géré par un syndic copropriétaire non pro ??
On a l'impression parfois que pour certains la copropriété est une chose tellement particulière qu'elle serait "extra ordinaire", presque un extraterrestre .....
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2018 16:18:39 |
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andre78fr
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Posté - 05 févr. 2018 : 16:31:32
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Les copropriétés sont nombreuses et diverses oui, de la copropriété à 2 avec une assurance comme unique dépense à Parly 2 on trouve des structures très diverses. Il en va de même des ASL d'ailleurs, du lotissement à 4 maisons avec 300 € de budget à des ensembles complexes qui gèrent des millions.
Je ne sais pas qui a dit que la gestion en syndicat coopératif était réservée à telle ou telle copropriété, en fait j'avais l'impression que vous (Gédehem) étiez le seul à avoir abordé la question du conseil syndical coopératif dans la discussion. Pour ce qui est de 30 lots gérés par un copropriétaire non pro, c'est tout à fait ordinaire en effet... Le vrai problème c'est qu'il n'y a pas toujours les personnes motivées pour participer à cette gestion (que ce soit le CS ou le syndic bénévole), on peut le regretter mais c'est ainsi. |
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Gédehem
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34
Posté - 05 févr. 2018 : 17:06:34
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Nous sommes d'accord : peu importe le groupement en question, il n'y a souvent pas pléthore de volontaires ...
J'aborde parfois la gestion dans sa forme "syndicat coopératif" parce qu'elle correspond aux fondements même de cet habitat partagé qu'est la copropriété.
"Dans le temps"  , dans sa forme "préinstitutionnelle", c'est à dire bien avant le 1er statut de 1938, la copropriété se formait par la volonté de personne souhaitant partager un bien collectif, mais surtout constituer une forme de communauté domestique, d'habiter ensemble. Sorte d'association (de 'société d'associés') qui ne dit pas ce nom.
Si l'on veut bien regarder de près, la structure, l'organisation, le fonctionnement du syndicat, "démocratie à l'état brut", va dans ce sens : la gestion par les copropriétaires eux-mêmes, qui sont seuls décisionnaires.
Exécution des décisions confiée à un syndic : même si on est 50 dans le bus, 50 qui ont décidé du parcours, il n'y a qu'un seul volant....
Dans un syndicat de forme coopératif aussi, qu'il soit de 25 ou 1400 membres.
Pour signer un chèque ou passer commande, on n'y va pas à 500, ni même à 3..
Le problème de fond est donc bien l'engagement des copropriétaires. (*)Qui n'ont plus cette démarche collective de vivre/habiter ensemble.
On achète pour se loger, pour avoir SON chez soi (MA maison, MA voiture, MON chien, ... ma femme ...), sans ce soucier du voisin de palier.
Sauf s'il laisse ses sacs poubelles sur le palier ...
Pour ce qui est de 30 lots gérés par un copropriétaire non pro, c'est tout à fait ordinaire en effet
Si l'on se réfère aux domaines de compétences que vous citez plus haut, il aurait du soucis à se faire .......
Où l'on voit l'incohérence d'une telle démarche pour un syndic copropriétaire solitaire agissant en nom personnel.
(*) voir ce sujet, où lors de l'appel à candidature pour le CS chacun regarde si ses pompes sont bien cirées ..;
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23815
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2018 17:32:37 |
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FBO
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Posté - 11 févr. 2018 : 14:39:45
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Bonjour jluc34
Personnellement je propose des augmentations sur la base d'un chiffre "rond", je ne m'embête pas avec un indice. Cela dépend de la base des honoraires, si l'on part d'honos plutôt bas ou corrects, et de la masse de travail durant l'année...
Donc on peut être à +0% selon l'entente et s'il y a eu des honos annexes (travaux...), +1%, +1,5%, +2%...
Et évidemment la discussion n'est pas la même si l'on part d'une moyenne de 130 €/lot ou de 160. |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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36
Posté - 11 févr. 2018 : 23:38:53
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Il serait souhaitable de discuter les honoraires du syndic en hors taxes.
L'observation peut être valable pour d'autres coûts.
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FBO
Contributeur senior
France
632 message(s)
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37
Posté - 12 févr. 2018 : 09:29:20
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citation: Initialement posté par JPM
Il serait souhaitable de discuter les honoraires du syndic en hors taxes.
L'observation peut être valable pour d'autres coûts.
Les copropriétaires payant en TTC, il faut à mon sens s'adapter à cela, en tout cas personnellement je parlais en TTC. Seuls les chefs d'entreprise raisonnent davantage en HT. |
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Gédehem
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38
Posté - 12 févr. 2018 : 09:46:26
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Que viedrait faire ici une proposition ht ?
Les honoraires du syndic comme toute autre dépense du syndicat sont toujours TTC pour les copropriétaires.
Travaux de ravalement des façades, honoraires syndic, ou augmentation de salaire de l'employé, même traitement : toutes charges, taxes, cotisations comprises.
Au risque de ne rien comprendre... |
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39
Posté - 12 févr. 2018 : 11:20:23
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JPM : citation: Il serait souhaitable de discuter les honoraires du syndic en hors taxes.
???????????
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Sunbird
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40
Posté - 12 févr. 2018 : 11:53:24
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Un copropriétaire, sauf exception, ne peut pas récupérer la TVA, raison pour laquelle on indique toujours les prix en TTC au consommateur.
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Négociation % Augmentation syndic 
